2月29日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。公報顯示，2023年全國居民人均消費支出26796元，比上年增長9.2%，扣除價格因素，實際增長9.0%。其中，人均服務性消費支出12114元，比上年增長14.4%，占居民人均消費支出比重為45.2%。

3月1日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布的研報指出，居民消費的持續(xù)復蘇將成為2024年經濟增長的核心驅動力，預計中國經濟全年有望實現4.6%的GDP增長。

據此，中國商業(yè)地產領域租賃需求將呈現不同程度的回升。例如，寫字樓市場凈吸納量有望重拾增長，全國寫字樓市場凈吸納量有望達到400萬平米，與2019年相當。同時，投資者情緒的改善和租賃市場的復蘇，也將共同推動大宗物業(yè)交易活躍度的提升。

寫字樓租賃需求預計觸底回升

從寫字樓方面來看，展望2024年，中國寫字樓租賃需求預計觸底回升，全國寫字樓市場凈吸納量有望達到400萬平米，與2019年相當。

其中，金融行業(yè)的租賃需求主要來自證券、保險等非銀機構，科技互聯(lián)網行業(yè)中的人工智能領域將持續(xù)高速成長。產業(yè)升級浪潮下，高技術制造企業(yè)對研發(fā)設計、營銷服務以及管理支持崗位的強勁需求正在成為寫字樓租賃的新勢能。因此，該機構預計2024年一線城市及杭州、成都、武漢、西安等高技術行業(yè)集聚的二線城市租賃活躍度將保持領先。

“2024年全年全國寫字樓市場新增供應超800萬平方米，年末整體空置率將攀升至26%左右，但一線城市核心商務區(qū)高品質樓宇的可租面積依然緊俏?！笔腊钗豪硎朔矫嫦颉度A夏時報》記者解釋說，在企業(yè)尋求平衡成本和品質的房地產解決方案的前提下，一線城市新興商務區(qū)有望成為今年租賃升級需求流入的活躍區(qū)域。寫字樓投資方面，現階段建議仍以核心資產長期稀缺性所推動的結構性機會為主。

而在零售市場，上述報告認為，隨著居民消費信心的進一步改善，2024年專業(yè)化運動戶外品牌租賃需求保持強勁增長，與此同時，咖啡茶飲和特色美食也將繼續(xù)積極拓店。

根據上述報告的預計，2024年國內主要城市優(yōu)質零售物業(yè)凈吸納量預計將同比小幅增長至570萬平米。同時，錄得全年新增供應690萬平米，供需基本保持平衡。報告指出，2025-2026年，隨著全國零售物業(yè)新增供應有所回落，零售物業(yè)市場空置率水平將逐年下降。

盡管2024年18個主要城市中有16個將迎來購物中心租金的企穩(wěn)或小幅增長，但大部分城市的租金水平仍低于疫情前水平?！敖ㄗh投資者重點關注可租面積稀缺且品牌擴店意愿強勁的一二線城市核心商圈零售物業(yè)，以及PRE-REIT相關的投資機會。對于自身運營能力尚有欠缺的機構投資者，可考慮與領先的購物中心運營商合作?！笔腊钗豪硎朔矫娓嬖V記者。

投資市場：大宗物業(yè)交易額預計會出現小幅增長

針對投資市場，上述報告判斷，展望2024年，盡管大宗物業(yè)市場將面臨如租賃市場去化壓力加大、買賣雙方對資產價格預期的分歧等多重挑戰(zhàn)，并且跨境投資者對中國商業(yè)地產保持審慎態(tài)度，但國內低利率環(huán)境及國內險資、產業(yè)資本的積極投資情緒都有望為大宗交易市場帶來積極的影響，因此預測2024年中國的大宗物業(yè)交易額將小幅增長。

以上海市場為例。世邦魏理仕數據顯示，2023年上海物業(yè)投資市場交易總額為789.8億元，同比下降10.2%，但交易筆數創(chuàng)歷史新高，達到105筆。

進入2024年，上海不動產大宗交易市場仍十分活躍。龍年伊始，2月20日晚間，領展房地產投資信托基金在港交所發(fā)布公告稱，公司已于當日完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權益的收購。領展方面表示，此次交易符合公司的投資策略，且看好上海市場以及項目本身具有強大競爭力。而領展資產管理發(fā)言人向媒體強調，“公司始終對中國內地一線城市保持興趣，專注于尋求市場不時帶來的投資機會”。

根據公告，領展方面稱，七寶萬科廣場的位置優(yōu)越，位于上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)高密度住宅區(qū)內，且該項目直通七寶地鐵站，而七寶地鐵站將成為現有地鐵9號線及未來嘉閔線的換乘站，未來相關基礎設施會進一步升級，具有住宅人口增加及交通便利的紅利。受此影響，七寶萬科廣場的收益和升值潛力或將隨之上漲。

“總體來看，鑒于2025年后經濟和商業(yè)地產租賃市場持續(xù)復蘇和全球利率周期下行的預期，世邦魏理仕傾向于認為，本輪起于2019年的資本化率上行調整正在趨近頂部區(qū)間，而國內各類型商業(yè)地產投資目前均享有明顯正杠桿?！笔腊钗豪硎朔矫嫦颉度A夏時報》記者表示。

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