2月29日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。公報(bào)顯示，2023年全國(guó)居民人均消費(fèi)支出26796元，比上年增長(zhǎng)9.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.0%。其中，人均服務(wù)性消費(fèi)支出12114元，比上年增長(zhǎng)14.4%，占居民人均消費(fèi)支出比重為45.2%。

3月1日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布的研報(bào)指出，居民消費(fèi)的持續(xù)復(fù)蘇將成為2024年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)全年有望實(shí)現(xiàn)4.6%的GDP增長(zhǎng)。

據(jù)此，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域租賃需求將呈現(xiàn)不同程度的回升。例如，寫字樓市場(chǎng)凈吸納量有望重拾增長(zhǎng)，全國(guó)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量有望達(dá)到400萬(wàn)平米，與2019年相當(dāng)。同時(shí)，投資者情緒的改善和租賃市場(chǎng)的復(fù)蘇，也將共同推動(dòng)大宗物業(yè)交易活躍度的提升。

寫字樓租賃需求預(yù)計(jì)觸底回升

從寫字樓方面來(lái)看，展望2024年，中國(guó)寫字樓租賃需求預(yù)計(jì)觸底回升，全國(guó)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量有望達(dá)到400萬(wàn)平米，與2019年相當(dāng)。

其中，金融行業(yè)的租賃需求主要來(lái)自證券、保險(xiǎn)等非銀機(jī)構(gòu)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中的人工智能領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)高速成長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)升級(jí)浪潮下，高技術(shù)制造企業(yè)對(duì)研發(fā)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷服務(wù)以及管理支持崗位的強(qiáng)勁需求正在成為寫字樓租賃的新勢(shì)能。因此，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2024年一線城市及杭州、成都、武漢、西安等高技術(shù)行業(yè)集聚的二線城市租賃活躍度將保持領(lǐng)先。

“2024年全年全國(guó)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)超800萬(wàn)平方米，年末整體空置率將攀升至26%左右，但一線城市核心商務(wù)區(qū)高品質(zhì)樓宇的可租面積依然緊俏?！笔腊钗豪硎朔矫嫦颉度A夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，在企業(yè)尋求平衡成本和品質(zhì)的房地產(chǎn)解決方案的前提下，一線城市新興商務(wù)區(qū)有望成為今年租賃升級(jí)需求流入的活躍區(qū)域。寫字樓投資方面，現(xiàn)階段建議仍以核心資產(chǎn)長(zhǎng)期稀缺性所推動(dòng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)為主。

而在零售市場(chǎng)，上述報(bào)告認(rèn)為，隨著居民消費(fèi)信心的進(jìn)一步改善，2024年專業(yè)化運(yùn)動(dòng)戶外品牌租賃需求保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，與此同時(shí)，咖啡茶飲和特色美食也將繼續(xù)積極拓店。

根據(jù)上述報(bào)告的預(yù)計(jì)，2024年國(guó)內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凈吸納量預(yù)計(jì)將同比小幅增長(zhǎng)至570萬(wàn)平米。同時(shí)，錄得全年新增供應(yīng)690萬(wàn)平米，供需基本保持平衡。報(bào)告指出，2025-2026年，隨著全國(guó)零售物業(yè)新增供應(yīng)有所回落，零售物業(yè)市場(chǎng)空置率水平將逐年下降。

盡管2024年18個(gè)主要城市中有16個(gè)將迎來(lái)購(gòu)物中心租金的企穩(wěn)或小幅增長(zhǎng)，但大部分城市的租金水平仍低于疫情前水平?！敖ㄗh投資者重點(diǎn)關(guān)注可租面積稀缺且品牌擴(kuò)店意愿強(qiáng)勁的一二線城市核心商圈零售物業(yè)，以及PRE-REIT相關(guān)的投資機(jī)會(huì)。對(duì)于自身運(yùn)營(yíng)能力尚有欠缺的機(jī)構(gòu)投資者，可考慮與領(lǐng)先的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商合作。”世邦魏理仕方面告訴記者。

投資市場(chǎng)：大宗物業(yè)交易額預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)

針對(duì)投資市場(chǎng)，上述報(bào)告判斷，展望2024年，盡管大宗物業(yè)市場(chǎng)將面臨如租賃市場(chǎng)去化壓力加大、買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的分歧等多重挑戰(zhàn)，并且跨境投資者對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)保持審慎態(tài)度，但國(guó)內(nèi)低利率環(huán)境及國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)資本的積極投資情緒都有望為大宗交易市場(chǎng)帶來(lái)積極的影響，因此預(yù)測(cè)2024年中國(guó)的大宗物業(yè)交易額將小幅增長(zhǎng)。

以上海市場(chǎng)為例。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2023年上海物業(yè)投資市場(chǎng)交易總額為789.8億元，同比下降10.2%，但交易筆數(shù)創(chuàng)歷史新高，達(dá)到105筆。

進(jìn)入2024年，上海不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)仍十分活躍。龍年伊始，2月20日晚間，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金在港交所發(fā)布公告稱，公司已于當(dāng)日完成了對(duì)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余50%權(quán)益的收購(gòu)。領(lǐng)展方面表示，此次交易符合公司的投資策略，且看好上海市場(chǎng)以及項(xiàng)目本身具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。而領(lǐng)展資產(chǎn)管理發(fā)言人向媒體強(qiáng)調(diào)，“公司始終對(duì)中國(guó)內(nèi)地一線城市保持興趣，專注于尋求市場(chǎng)不時(shí)帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)”。

根據(jù)公告，領(lǐng)展方面稱，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的位置優(yōu)越，位于上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)高密度住宅區(qū)內(nèi)，且該項(xiàng)目直通七寶地鐵站，而七寶地鐵站將成為現(xiàn)有地鐵9號(hào)線及未來(lái)嘉閔線的換乘站，未來(lái)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)進(jìn)一步升級(jí)，具有住宅人口增加及交通便利的紅利。受此影響，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的收益和升值潛力或?qū)㈦S之上漲。

“總體來(lái)看，鑒于2025年后經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇和全球利率周期下行的預(yù)期，世邦魏理仕傾向于認(rèn)為，本輪起于2019年的資本化率上行調(diào)整正在趨近頂部區(qū)間，而國(guó)內(nèi)各類型商業(yè)地產(chǎn)投資目前均享有明顯正杠桿?！笔腊钗豪硎朔矫嫦颉度A夏時(shí)報(bào)》記者表示。

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