傳說中的深圳新一輪樓市調(diào)控，終于在7月15日上午9點半亮出了底牌。

這次調(diào)控可謂力度“超預(yù)期”。其中主要看點如下：

1、深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶仍然維持5年社保。

點評：深圳落戶門檻在一線城市里一直是最低的，此前落戶就可以買房。現(xiàn)在必須等3年，而且要繳納3年的社保或者個稅。

“落戶不能馬上買房”，在很多城市都已經(jīng)出臺過類似政策，比如成都、西安、長沙等，但一般是1到2年時間。深圳一下子拉長到了3年，力度空前。

這個政策沒有明確兩點：深圳戶籍家庭年滿18歲的孩子，之前可以直接購房，以后是否需要附加3年個稅或者社保；離退休父母戶口遷入深圳的，怎樣處理其購房問題。如果都要求社保、個稅，相當于不允許這些人買房子，這也不太合理。所以，需要有一個實施細則。

2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

點評：深圳之前明確，夫妻離異2年內(nèi)買房子的，首付要7成。現(xiàn)在又出臺了這項政策，等于拉長了離婚購房的時間，普通夫妻估計不太敢這樣玩了。因為周期太長，不知道感情上會發(fā)生什么。

3、提高了部分購房者的首付比例。購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策。購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%。

點評：上述內(nèi)容跟之前的不同點是——購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的“購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%”的內(nèi)容，意在抑制非普通住房的價格上漲。

4、購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

點評：這一條下，新增了“買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%”。增加了這一條之后，深圳2套房政策比北京還嚴格——北京2套房的首付比例是60%（普通住房）和80%（非普通）；而深圳則為70%和80%。

5、更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

點評：每套房子都會有一個官方的計稅參考價，更新的意思，其實就是提高。這不僅涉及到增值稅的稅基，還涉及到契稅、個稅的稅基。

免增值稅的年限從2年延長到5年，意味著更多的房子其二手房交易的成本將大幅上升。目前增值稅及其附加的稅率為5.6%，一套1000萬的房子就是56萬的增值稅。

此前有人建議，深圳應(yīng)該把住房的3年限售期延長到5年。說實話，5年太長了，會影響深圳住房的流動性，加劇短缺。用稅收來調(diào)節(jié)，是更高明的。

6、細化普通住房標準。享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

點評：這條規(guī)定的重心在第三點，這意味著深圳2019年11月11日取消了的“總價標準的豪宅線”，又恢復(fù)了。雖然750萬的價格，看起來比此前的豪宅線大幅提高，但這期間房價上漲更多。750萬意味著，深圳相當一部分的住宅，在二手房買賣的時候都將大幅加稅。在南山區(qū)，想尋找750萬以下的二手房，恐怕不是很容易的。其政策重點，顯然是加強對深圳西部樓市比較火熱的地區(qū)的調(diào)控。

7、對社會關(guān)注度較高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

點評：這意味著深圳新盤的抽簽規(guī)則，將發(fā)生重大變化。不是什么人都可以去抽簽，對深圳貢獻比較大（繳納社保、個稅時間長的）人，會獲得更多抽簽機會。

8、進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

點評：三價合一，意味著二手房交易里偷漏稅將變得更加困難。

此外，新規(guī)還要求“加大二手住房交易信息公開力度”、“嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為”。

這份文件一共8條，可以被稱為深圳的“新8條”。下面談?wù)劇吧钲谛?條”的整體印象和影響。

第一，深圳“新8條”力度非常大，實施之后讓深圳樓市的調(diào)控力度在不少方面超過了京滬、拋離了廣州，堪稱全國最嚴的城市之一。

比如2套房的首付比例，比如離婚人員購房資格、貸款的管控，再比如落戶人員購房資格等，都超過了京滬。但由于深圳落戶比京滬容易，所以整體的調(diào)控力度應(yīng)該說跟京滬各有重點，仍然在一個級別。

跟廣州相比，深圳調(diào)控力度則領(lǐng)先了很多。廣州目前2個區(qū)不限購，4個區(qū)人才購房全面放松。其他區(qū)的調(diào)控力度，也遠不如深圳。

總之一句話：深圳的房票變得更加稀缺，如果你有一張，千萬要珍惜它。

第二，此次調(diào)控力度超過預(yù)期，或許意味著今年深圳會有新利好（今年是特區(qū)成立40周年）。當然，這只是一個猜測。此前海南的利好在公布之前，也有比較嚴厲的調(diào)控措施。

第三，深圳沒有出臺對商務(wù)公寓的調(diào)控政策，這將把一批資金擠到公寓市場，是公寓的利好。公寓市場相對過剩，也需要增量資金的支撐。但大家需要明白一點，公寓附加的權(quán)利低于住宅，未來漲幅也會低于住宅。

第四，深圳出臺比較嚴的調(diào)控措施，對大灣區(qū)其他城市、特別是臨深地區(qū)是利好。一些失去在深圳購房資格的人，或許會轉(zhuǎn)向臨深地區(qū)。

第五，深圳最近幾年，一直是國內(nèi)樓市的風向標和“新周期”最先啟動的城市。所以當深圳出臺比較實質(zhì)性的調(diào)控措施，對全國會造成比較大的影響。接下來，恐怕會有一批城市參照執(zhí)行。

第六，一批炒房客將折戟深圳。由于這一輪調(diào)控力度比較大，此前在后海、寶中惡炒房價的一批炒房客，顯然遭遇了當頭棒喝，他們被套是大概率事件。如果自有資金比較少，可能被迫要斬倉出局。

我之前在文章里講過：在中美博弈加劇的情況下，高層不愿意看到股市和樓市出現(xiàn)明顯的泡沫，因為那樣會帶來新的風險。但也不可能讓樓市和股市變冷，因為還要穩(wěn)增長、保就業(yè)。更加嚴格的鳥籠行情，才是未來的走向。
 

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