傳說(shuō)中的深圳新一輪樓市調(diào)控，終于在7月15日上午9點(diǎn)半亮出了底牌。

這次調(diào)控可謂力度“超預(yù)期”。其中主要看點(diǎn)如下：

1、深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。非深戶仍然維持5年社保。

點(diǎn)評(píng)：深圳落戶門檻在一線城市里一直是最低的，此前落戶就可以買房?，F(xiàn)在必須等3年，而且要繳納3年的社?；蛘邆€(gè)稅。

“落戶不能馬上買房”，在很多城市都已經(jīng)出臺(tái)過(guò)類似政策，比如成都、西安、長(zhǎng)沙等，但一般是1到2年時(shí)間。深圳一下子拉長(zhǎng)到了3年，力度空前。

這個(gè)政策沒(méi)有明確兩點(diǎn)：深圳戶籍家庭年滿18歲的孩子，之前可以直接購(gòu)房，以后是否需要附加3年個(gè)稅或者社保；離退休父母戶口遷入深圳的，怎樣處理其購(gòu)房問(wèn)題。如果都要求社保、個(gè)稅，相當(dāng)于不允許這些人買房子，這也不太合理。所以，需要有一個(gè)實(shí)施細(xì)則。

2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

點(diǎn)評(píng)：深圳之前明確，夫妻離異2年內(nèi)買房子的，首付要7成?，F(xiàn)在又出臺(tái)了這項(xiàng)政策，等于拉長(zhǎng)了離婚購(gòu)房的時(shí)間，普通夫妻估計(jì)不太敢這樣玩了。因?yàn)橹芷谔L(zhǎng)，不知道感情上會(huì)發(fā)生什么。

3、提高了部分購(gòu)房者的首付比例。購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策。購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%。

點(diǎn)評(píng)：上述內(nèi)容跟之前的不同點(diǎn)是——購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的“購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%”的內(nèi)容，意在抑制非普通住房的價(jià)格上漲。

4、購(gòu)房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

點(diǎn)評(píng)：這一條下，新增了“買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%”。增加了這一條之后，深圳2套房政策比北京還嚴(yán)格——北京2套房的首付比例是60%（普通住房）和80%（非普通）；而深圳則為70%和80%。

5、更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

點(diǎn)評(píng)：每套房子都會(huì)有一個(gè)官方的計(jì)稅參考價(jià)，更新的意思，其實(shí)就是提高。這不僅涉及到增值稅的稅基，還涉及到契稅、個(gè)稅的稅基。

免增值稅的年限從2年延長(zhǎng)到5年，意味著更多的房子其二手房交易的成本將大幅上升。目前增值稅及其附加的稅率為5.6%，一套1000萬(wàn)的房子就是56萬(wàn)的增值稅。

此前有人建議，深圳應(yīng)該把住房的3年限售期延長(zhǎng)到5年。說(shuō)實(shí)話，5年太長(zhǎng)了，會(huì)影響深圳住房的流動(dòng)性，加劇短缺。用稅收來(lái)調(diào)節(jié)，是更高明的。

6、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)。享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。

點(diǎn)評(píng)：這條規(guī)定的重心在第三點(diǎn)，這意味著深圳2019年11月11日取消了的“總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的豪宅線”，又恢復(fù)了。雖然750萬(wàn)的價(jià)格，看起來(lái)比此前的豪宅線大幅提高，但這期間房?jī)r(jià)上漲更多。750萬(wàn)意味著，深圳相當(dāng)一部分的住宅，在二手房買賣的時(shí)候都將大幅加稅。在南山區(qū)，想尋找750萬(wàn)以下的二手房，恐怕不是很容易的。其政策重點(diǎn)，顯然是加強(qiáng)對(duì)深圳西部樓市比較火熱的地區(qū)的調(diào)控。

7、對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

點(diǎn)評(píng)：這意味著深圳新盤的抽簽規(guī)則，將發(fā)生重大變化。不是什么人都可以去抽簽，對(duì)深圳貢獻(xiàn)比較大（繳納社保、個(gè)稅時(shí)間長(zhǎng)的）人，會(huì)獲得更多抽簽機(jī)會(huì)。

8、進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

點(diǎn)評(píng)：三價(jià)合一，意味著二手房交易里偷漏稅將變得更加困難。

此外，新規(guī)還要求“加大二手住房交易信息公開(kāi)力度”、“嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為”。

這份文件一共8條，可以被稱為深圳的“新8條”。下面談?wù)劇吧钲谛?條”的整體印象和影響。

第一，深圳“新8條”力度非常大，實(shí)施之后讓深圳樓市的調(diào)控力度在不少方面超過(guò)了京滬、拋離了廣州，堪稱全國(guó)最嚴(yán)的城市之一。

比如2套房的首付比例，比如離婚人員購(gòu)房資格、貸款的管控，再比如落戶人員購(gòu)房資格等，都超過(guò)了京滬。但由于深圳落戶比京滬容易，所以整體的調(diào)控力度應(yīng)該說(shuō)跟京滬各有重點(diǎn)，仍然在一個(gè)級(jí)別。

跟廣州相比，深圳調(diào)控力度則領(lǐng)先了很多。廣州目前2個(gè)區(qū)不限購(gòu)，4個(gè)區(qū)人才購(gòu)房全面放松。其他區(qū)的調(diào)控力度，也遠(yuǎn)不如深圳。

總之一句話：深圳的房票變得更加稀缺，如果你有一張，千萬(wàn)要珍惜它。

第二，此次調(diào)控力度超過(guò)預(yù)期，或許意味著今年深圳會(huì)有新利好（今年是特區(qū)成立40周年）。當(dāng)然，這只是一個(gè)猜測(cè)。此前海南的利好在公布之前，也有比較嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

第三，深圳沒(méi)有出臺(tái)對(duì)商務(wù)公寓的調(diào)控政策，這將把一批資金擠到公寓市場(chǎng)，是公寓的利好。公寓市場(chǎng)相對(duì)過(guò)剩，也需要增量資金的支撐。但大家需要明白一點(diǎn)，公寓附加的權(quán)利低于住宅，未來(lái)漲幅也會(huì)低于住宅。

第四，深圳出臺(tái)比較嚴(yán)的調(diào)控措施，對(duì)大灣區(qū)其他城市、特別是臨深地區(qū)是利好。一些失去在深圳購(gòu)房資格的人，或許會(huì)轉(zhuǎn)向臨深地區(qū)。

第五，深圳最近幾年，一直是國(guó)內(nèi)樓市的風(fēng)向標(biāo)和“新周期”最先啟動(dòng)的城市。所以當(dāng)深圳出臺(tái)比較實(shí)質(zhì)性的調(diào)控措施，對(duì)全國(guó)會(huì)造成比較大的影響。接下來(lái)，恐怕會(huì)有一批城市參照?qǐng)?zhí)行。

第六，一批炒房客將折戟深圳。由于這一輪調(diào)控力度比較大，此前在后海、寶中惡炒房?jī)r(jià)的一批炒房客，顯然遭遇了當(dāng)頭棒喝，他們被套是大概率事件。如果自有資金比較少，可能被迫要斬倉(cāng)出局。

我之前在文章里講過(guò)：在中美博弈加劇的情況下，高層不愿意看到股市和樓市出現(xiàn)明顯的泡沫，因?yàn)槟菢訒?huì)帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)。但也不可能讓樓市和股市變冷，因?yàn)檫€要穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)。更加嚴(yán)格的鳥(niǎo)籠行情，才是未來(lái)的走向。
 

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