北京樓市再次引起關注。

7月29日，北京又拿出2塊商住用地準備出讓。這2塊土地，跟另外等待出讓的5塊土地一樣，都不限價。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計：北京今年已經(jīng)成交了28塊不限價的住宅或者商住用地。加上有待成交的，就達到35塊。

因此有媒體說：北京樓市已開啟了“全面不限價”的新時代。

北京也是中國樓市的風向標。只不過，最近幾年北京和深圳構成了“一枚硬幣”的兩面。深圳領漲，北京則常常領跌。

原因很簡單：北京的調(diào)控力度非常大、非常嚴厲。

比如：雖然在外地人限購門檻上，北京和深圳都是5年社保；但深圳落戶非常容易，“715新政”之前，落后就可以買。而北京落戶非常難，普通人基本不用想。北京存在豪宅稅，大部分住宅“被豪宅”，而深圳在2019年11月11日一度取消了豪宅稅（最近恢復，仍然比北京寬松）。

北京購房時的首付，一般比深圳高5%到10%；北京二手房轉讓的時候，一般嚴格按照差價征收20%。

當然，還有一個非常重要的原因：北京住宅用地供應量比深圳充裕得多。

看看賣地情況，就知道了。北京賣地收入基本上盤踞在全國前4名之內(nèi)，有時候甚至拿冠軍（比如2017年）。2017年、2018年和2019年，北京連續(xù)三年的賣地收入分別達到了2796億元、1683億元、1672億元。

 

至于2020年上半年，北京賣地收入達到了1100多億元（上圖），深圳雖然同比大增但也不過是北京的三分之一。

北京樓市在2017年春節(jié)之后，基本上處于陰跌、橫盤之中。部分樓盤從最高點下來，跌幅超過20%。再加上北京一直嚴格執(zhí)行紓解非首都功能的政策，人口增長乏力，影響到了需求端。

 

上圖是某民間機構推出的“冰山指數(shù)”，可以看到近期（7月環(huán)比6月）60多個城市的二手房市場情況。

可以看出，東莞、深圳、惠州（深圳都市圈）表現(xiàn)最為強勁，仍然是領漲板塊。而長三角也比較活躍，此外是海南等片區(qū)。

換句話說：長三角、粵港澳大灣區(qū)目前市場都比較活躍，就連上海都出現(xiàn)了啟動的跡象。但京津冀的市場仍然偏冷。

比如在跌幅榜前列，環(huán)京比較引人注目。此外，石家莊、北京、天津等，都在藍色區(qū)域。也就是說，京津冀市場比較冷，甚至影響到了周邊的山東、山西、河南。

我昨天在“劉曉博說樓市”里再次闡述了當前樓市的一個基本態(tài)勢：板塊輪動，而不是齊漲齊跌。

而這，恰恰是最近一年多來的“新玩法”，只是很多人還沒有意識到。

在以前，樓市是跟隨貨幣政策走的，基本上4年左右一個周期。但最近兩年官方經(jīng)過摸索，建立了一個長效機制，或者說“超級鳥籠”管制機制。貨幣政策還是4年左右一個周期，這個沒有改變。但官方對樓市的整體“調(diào)控聲勢”（注意，是聲勢），是6個月一個周期。

無論是貨幣擴張還是收緊，官方都給樓市定制一個“小環(huán)境”，讓這個市場板塊輪動，避免齊漲齊跌。板塊輪動的意思是，大家輪流去庫存。

比如去年香港鬧得厲害的時候，擔心影響到大灣區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，所以大灣區(qū)整體先放松。深圳、東莞、廣州、中山、珠海、佛山等，都有放松舉動。等深圳都市圈熱了之后，深圳東莞收緊。但廣州中山珠海佛山至今沒有收緊，因為漲幅不大，還可以繼續(xù)去庫存。

長三角、大灣區(qū)回暖之后，華北、京津冀也不能長期低迷。畢竟，人家也要穩(wěn)增長、保就業(yè)。所以，北京悄悄地取消了土地拍賣里的限價條款。

據(jù)媒體報道，北京過去幾年限房價、限地價的土地很多，大約是110宗，目前限競房庫存在6萬套左右。一旦這些房子被消化完，就輪到了后面的不限價的土地。到那時，北京房價必然會有顯著的反應。

按照北京去年新房銷售套數(shù)（3.67萬套）推算，6萬套的庫存或許要一年半才能賣完。但其實用不了那么久，市場上漲壓力就會出現(xiàn)。因為現(xiàn)在貨幣超發(fā)，居民手里的錢缺少去處；另外，大家看到了后面的土地都沒有限價，對市場的預期會發(fā)生變化。

所以，北京樓市的回暖會提前，可能就在三季度末到四季度，并帶動環(huán)京、乃至京津冀。

 

另外，北京是中國目前唯一的“超一流城市”，從上面10大城市上半年匯聚的資金總量就可以看出來。北京比上海多了4萬億的資金，幾乎相當于一個成都，或者接近2個寧波；廣州和深圳加起來，匯聚的資金也沒有北京多。至于香港，截止4月末的資金總量是12.55萬億人民幣，比北京少了“一個廣州”。

雖然我們常說，中國的金融中心是香港、上海和深圳，但其實北京才是真正的金融業(yè)老大。除了沒有金融要素市場，北京擁有天量的錢，以及金融決策、管理權。

再加上北京擁有中國40%的獨角獸企業(yè)，還有絕大多數(shù)央企總部，人均住房公積金也是全國最多的（是深圳人均的2到3倍）。也就是說北京財富效應非常明顯，你一定不能輕視北京的不動產(chǎn)價值。

當然，北京房價如果出現(xiàn)異動，也會招致調(diào)控，這是一定的。但目前而言，或許是上漲的前夜。

至于天津，經(jīng)濟上擠水分已經(jīng)完成，轉型正在進行之中。天津仍然是吸引了3.42萬億資金的城市，目前仍能保持全國前十，是標準的強二線城市。再加上有高考紅利，所以樓市不會太差。

山東、河南和河北樓市，也冷了比較久了。未來回暖的概率，還是偏大的。樓市輪流漲，明日到我家。

最終，大家都能輪到。

其實樓市跟股市一個道理，吃飯行情還是要有的，還是允許的。否則，就業(yè)怎么辦？GDP怎么辦？

想想看，連銀川、烏魯木齊都漲了。

板塊輪動還有一個意思：避免錢扎堆到幾個城市或者城市群。通過調(diào)控，希望一些錢流入更需要的西部地區(qū)、三四線城市等等。

最后總結一下：1、慢牛；2、板塊輪動；3、引導資金給人口流失地區(qū)、四五線城市續(xù)命——這是未來幾年樓市調(diào)控的基本目標。

手段：通過稅收、利率、行政手段，給樓市制造小環(huán)境，盡量減少大周期的影響；在調(diào)控的聲勢上，6個月一個周期。

本文僅代表作者觀點，版權歸原創(chuàng)者所有，如需轉載請在文中注明來源及作者名字。

免責聲明：本文系轉載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權或非授權發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com