01
上半年樓市，喜憂參半

2020年上半年可以說(shuō)是“活久見(jiàn)”的6個(gè)月，世界局勢(shì)波詭云譎、大國(guó)關(guān)系風(fēng)雨飄搖、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)萎靡不振、投資市場(chǎng)一波三折。

在復(fù)雜的外部環(huán)境之下，上半年的樓市可以說(shuō)是喜憂參半。

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，上半年城市分化延續(xù)。受到疫情的影響，各城市樓市數(shù)據(jù)都有所下滑，一季度全國(guó)市場(chǎng)基本陷入停滯，對(duì)中小城市打擊尤為明顯。原本以回鄉(xiāng)購(gòu)房為主的、以春節(jié)為銷(xiāo)售高峰期的中小城市樓市跌入谷底，疫情得到控制之后人員外出務(wù)工，這部分需求可以說(shuō)一直沒(méi)有得到有效釋放。

一二線城市受到的影響則小得多，一季度陷入低迷后，二季度隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇企業(yè)復(fù)工，市場(chǎng)需求也逐步釋放，樓市出現(xiàn)快速回暖。

1月至5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位金62654億元，同比下降6.1%。由于春節(jié)假期以及新冠疫情黑天鵝事件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速跌至歷史新低-16.3%。

但是也有積極的方面，我們來(lái)看看一組數(shù)據(jù)：

上半年的消費(fèi)、投資、進(jìn)出口情況：社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降11.4%，貨物進(jìn)出口總額同比下降3.2%，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）同比下降3.1%。

三架馬車(chē)均出現(xiàn)不同程度下降，在固定資產(chǎn)投資中，基礎(chǔ)設(shè)施投資下降2.7%，制造業(yè)投資下降11.7%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)1.9%。

在二季度的正增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)一枝獨(dú)秀。

房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭遇重大打擊之下，發(fā)揮了較大的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)作用。相應(yīng)的在政策方面，各級(jí)政府也給與了一定程度的放寬以穩(wěn)定市場(chǎng)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成進(jìn)一步的沖擊。

但同時(shí)也要看到，不少城市放寬限購(gòu)、限貸、限售政策，觸及房住不炒底線，政策也迅速被撤回遭遇一日游。

簡(jiǎn)單總結(jié)上半年樓市：

在政策方面，仍堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，房企獲取資金較為寬松，但房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)。

“一城一策”、因城施策更加靈活，從供給需求端都有新出臺(tái)的扶持政策，但仍堅(jiān)守“限售”“限購(gòu)”“限價(jià)”“限貸”等限制底線。

市場(chǎng)方面，新建住宅及二手住宅價(jià)格整體穩(wěn)定，重點(diǎn)城市商品住宅成交量持續(xù)恢復(fù)。

土地方面，全國(guó)300城住宅推地量小幅增加，土地競(jìng)拍熱度較高。企業(yè)方面，品牌房企線上線下積極營(yíng)銷(xiāo)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)接近去年同期。

02
下半年整體以穩(wěn)為主，冷熱不均是常態(tài)

那么下半年樓市走勢(shì)怎么樣？投資者何去何從呢？

值得注意的是進(jìn)入7月，樓市調(diào)控開(kāi)始加密。

7月2日至7月24日短短23天，已經(jīng)有6個(gè)城市發(fā)布了或緊或松的樓市調(diào)控政策，其中杭州、寧波、東莞、深圳、南京5個(gè)房?jī)r(jià)漲幅較為明顯的城市先后出臺(tái)了收緊的調(diào)控政策，寧波一個(gè)月出臺(tái)兩次新政。而東莞在前一個(gè)政策之后，又在25日凌晨放出了更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。

7月24日韓正副總理在北京主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)。北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市的政府負(fù)責(zé)人參會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

可以看出，隨著疫情有效控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)初見(jiàn)成效，中央將防止房地產(chǎn)過(guò)熱、防止資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)作為下半年房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。

基于這種理解去展望下半年樓市整體情況，房地產(chǎn)將繼續(xù)以穩(wěn)為主，市場(chǎng)低迷城市有限度的放松，熱點(diǎn)城市仍以控為主，房住不炒基本原則不會(huì)動(dòng)搖。

同時(shí)從2020年財(cái)政平衡數(shù)據(jù)看，上半年收支缺口在20%之上，可以看出，無(wú)論是對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐還是對(duì)財(cái)政的作用上，樓市都是必不可少的環(huán)節(jié)。

下半年樓市最顯著特點(diǎn)可能是“冷熱不均”，即政策冷熱不均、市場(chǎng)冷熱不均，這兩個(gè)“冷熱不均”將是主流。

政策冷熱不均是樓市過(guò)熱城市、上漲過(guò)快城市，以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較好的城市，會(huì)遭受政策的壓制、甚至嚴(yán)厲打壓；而市場(chǎng)低迷、經(jīng)濟(jì)不振、價(jià)格又大幅下滑風(fēng)險(xiǎn)的城市，支持性政策也會(huì)出臺(tái)，市場(chǎng)整體以“穩(wěn)”為主。

市場(chǎng)冷熱不均主要是由于近幾年調(diào)控力度不同，房地產(chǎn)周期不同的城市市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)大相徑庭。漲勢(shì)過(guò)猛的會(huì)由于政策和市場(chǎng)的原因逐步冷卻下來(lái)，而剛需被壓制太久的頭部城市市場(chǎng)會(huì)逐步轉(zhuǎn)熱，還有一點(diǎn)就是級(jí)別高、影響大的城市市場(chǎng)熱度會(huì)被控制，例如南京、廣州；但是個(gè)別三四線城市，影響不是很大的，可能會(huì)像上半年的徐州一樣，市場(chǎng)熱度持續(xù)上升。

03
五點(diǎn)必要的提醒

除此以外，我們還可以得出幾個(gè)結(jié)論。

1.“收緊”是主基調(diào)。

在7月24日召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)之前，我們還可以認(rèn)為由于經(jīng)濟(jì)的原因全國(guó)樓市不會(huì)嚴(yán)控。

但是這個(gè)會(huì)議之后，可以明確看出在經(jīng)濟(jì)基本見(jiàn)底、出口暫無(wú)轉(zhuǎn)機(jī)、內(nèi)需亟待恢復(fù)的關(guān)鍵時(shí)刻，嚴(yán)控資金大規(guī)模流入樓市是下半年的重點(diǎn)工作。

2.各地不要冒頭

從深圳、杭州、寧波、東莞等城市的調(diào)控升級(jí)看，地方政府對(duì)于本地房?jī)r(jià)的上漲還是比較敏感的，一旦超越容忍范圍，就會(huì)給出或輕或重的政策，對(duì)火熱的市場(chǎng)進(jìn)行警告甚至直接滅火。

在7.24會(huì)議之后，應(yīng)該說(shuō)這種趨勢(shì)更為明顯，各地政策補(bǔ)丁會(huì)不斷打，對(duì)于離婚購(gòu)房、二套首付比例、限售期限、入戶(hù)購(gòu)房條件等大概率出臺(tái)針對(duì)性補(bǔ)充條款。

3.繼續(xù)一城一策

在前面兩條的大前提下，“房住不炒一城一策”的政策將進(jìn)一步貫徹，7月各地政策收緊的同時(shí)也有城市悄然放松限售，比如長(zhǎng)春于7月21日發(fā)布通知，在市三環(huán)區(qū)域內(nèi)，二手住房交易不受購(gòu)買(mǎi)時(shí)間限制。

個(gè)人認(rèn)為類(lèi)似長(zhǎng)沙、北三縣這種長(zhǎng)期嚴(yán)控的區(qū)域也會(huì)在某種程度改變政策的力度，前提是放松不會(huì)引起市場(chǎng)大規(guī)模反彈。

4.快進(jìn)熱點(diǎn)區(qū)域

對(duì)于珠三角核心區(qū)域、長(zhǎng)三角焦點(diǎn)城市這樣的熱點(diǎn)區(qū)域，投資人要緊盯市場(chǎng)信號(hào)，在市場(chǎng)底部出現(xiàn)時(shí)敢于建倉(cāng)，在政策拐點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)快速建倉(cāng)，未來(lái)的行情來(lái)得快去的也快，一定要抓住機(jī)遇迅速建倉(cāng)脫離成本區(qū)。

5.重點(diǎn)變?yōu)檫x籌

在上一輪市場(chǎng)中嘗到了杠桿甜頭的購(gòu)房者要注意了，下半年最重要的就是嚴(yán)控資金流向，同時(shí)央行開(kāi)始收縮投放到市場(chǎng)的貨幣量。這兩點(diǎn)都說(shuō)明未來(lái)依靠資金推動(dòng)樓市短期暴漲的可能性越來(lái)越小。

加上政策調(diào)控手段不斷成熟，政策補(bǔ)丁不斷完善，未來(lái)樓市普漲越來(lái)越難，周期越來(lái)越長(zhǎng)。

所以那種閉著眼睛隨便買(mǎi)，毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)亂加杠桿的行為將遭受沉重的打擊。未來(lái)樓市投資一定是精挑細(xì)選加上長(zhǎng)期持有才可以有所收獲的。

整體看下半年的樓市，整體區(qū)域平穩(wěn)、更加利于剛需，投機(jī)者不斷淡出，投資人越發(fā)趨于成熟?！胺孔〔怀础苯?jīng)歷了黑天鵝和時(shí)間的考驗(yàn)，將會(huì)被更多人所認(rèn)同，房子買(mǎi)了就會(huì)上漲也許會(huì)逐步淡出人們的記憶。
 

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