最近一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場，可以說非常熱鬧了。

房價(jià)持續(xù)上漲是一方面，國務(wù)院也召開了一場專屬于房地產(chǎn)的座談會，而這一輪房價(jià)上漲比較快的幾個(gè)城市，從深圳開始，南京、寧波、東莞等都逐漸加強(qiáng)了調(diào)控，樓市調(diào)控終于出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向。

面對市場的變化，樂觀的人認(rèn)為市場熱火終于要被壓制，到了上車的好機(jī)會。

而悲觀者則認(rèn)為現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)很高了，現(xiàn)在上車的話已經(jīng)是高位接盤，只能在等待下一輪行情。

那么從現(xiàn)在的市場行情來看，剛需還有機(jī)會嗎？

01
剛需買房的兩堵墻

生活中，我們會經(jīng)常遇到一些我們以為很了解，但是卻與專業(yè)認(rèn)知出現(xiàn)偏差的事情。比如“剛需”這個(gè)詞，你可能認(rèn)為自己已經(jīng)非常了解了，并且不屑地表示，“不就是那些還沒買房，但是準(zhǔn)備買房的人嗎？”

這句話只能算說對了一半。

近些年，隨著國家逐漸加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，許多城市都設(shè)置了一些購房門檻，比如限購、限貸、限售、限價(jià)等政策，尤其是一線城市，這個(gè)門檻可能設(shè)置的會更高。

在這些地方買房不光是要有想法，更要看你有沒有資格，有沒有首付的能力。

所以什么才是真正的剛需，是那些想在城市安家，可是還沒有買房，不過手里有購房資格，有足夠的首付，并且有每月還月供的能力，這些能買房，但是還沒有買房的一群人，才是實(shí)實(shí)在在的剛需。

不過在一些熱門的城市，和剛需競爭的是那些經(jīng)驗(yàn)豐富的投資客，他們擁有更加充裕的資金，并且能熟練打通買房的各個(gè)環(huán)節(jié)，由于一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)有限，所以投資客的擠壓，剛需買房實(shí)際上是一個(gè)很困難的事。

另外一方面，在買房過程中，除了房價(jià)外，還有一系列的隱形成本，比如購房資格，開發(fā)商捂盤，捆綁銷售，茶水費(fèi)，搖號認(rèn)籌前凍資等等各種阻礙你購房的因素，其實(shí)這些還可以有另一個(gè)名字—“樓市亂象”。

樓市存在的種種亂象，往往就是壓垮剛需的最后一根稻草。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)曾經(jīng)發(fā)布過一組數(shù)據(jù)，2018年三季度，從全國城鎮(zhèn)家庭新購房的目的來看，投資用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次購房的剛需僅占15.1%。

剛需買房遇到的這兩堵墻，幾乎扼殺了市場上大部分剛需。

02
房地產(chǎn)座談會關(guān)注樓市亂象

7月24日國務(wù)院牽頭，召開了一次房地產(chǎn)工作座談會，這次座談會上邀請了北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個(gè)城市參加。

這10個(gè)城市也非常具有指向性，北京、長沙是樓市調(diào)控的“模范生”，房價(jià)已經(jīng)多年不漲。

剩下的這些城市就是最近房價(jià)上漲比較快的“后進(jìn)生”。

這場座談會后，有許多人認(rèn)為這是上層發(fā)出要管控房價(jià)上漲的信號。但是我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)想法可能有點(diǎn)言重了。

會議上重申了“房住不炒”，“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，這些并不讓人意外，除此之外，這次會議上還重點(diǎn)提到了“高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題”，這才是這場座談會最需要關(guān)注的點(diǎn)。

那什么是新情況新問題呢？是房價(jià)上漲嗎？

可是現(xiàn)在房價(jià)上漲的都集中在這幾個(gè)重點(diǎn)城市，從全國來看房價(jià)上漲的幅度還十分有限。

同時(shí)，今年為了防疫央行釋放了很多流動性，這必然會導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)上漲。所以這些并不是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題。

讀這些會議內(nèi)容一定要讀全，一定不能通過一句話或一個(gè)詞來理解內(nèi)容，這就容易造成對會議的曲解。

我們看會議上關(guān)于新問題的全面表述：

韓正強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持問題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長效機(jī)制。

要全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對性的政策措施。

要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

要加強(qiáng)市場監(jiān)測，對市場異動及時(shí)提示、指導(dǎo)和預(yù)警，精準(zhǔn)分析市場形勢。

要抓緊建立住宅用地市場監(jiān)測指標(biāo)體系，定期公開各地土地儲備和已出讓土地建設(shè)進(jìn)展情況，接受社會監(jiān)督。

要發(fā)揮財(cái)稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求。要持續(xù)整治房地產(chǎn)市場亂象，依法有效查處違法違規(guī)行為。

要做好住房保障工作，因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問題。

房地產(chǎn)市場當(dāng)前出現(xiàn)的新問題，會議表述已經(jīng)十分清楚了，“防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”“市場異動”“住房需求”等。

這也正好和當(dāng)前現(xiàn)實(shí)情況相呼應(yīng)，今年隨著疫情得到控制，房地產(chǎn)市場重啟后，出現(xiàn)了一系列的問題。

比如深圳經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，二手房房東故意抬高掛牌價(jià)、一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)供應(yīng)不足，市場打新情緒高漲，萬人搖現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，而這些房地產(chǎn)亂象也頻頻登上熱搜，引發(fā)輿論的強(qiáng)烈關(guān)注。

這次座談會的重點(diǎn)，就是要各地解決這些樓市亂象。會議最后也提到了“著力解決城市新市民和年輕人住房問題?！?/span>

所以各位剛需朋友不要怕，高層已經(jīng)看到了剛需買房的難處，一些剛需買房特別困難的城市，也正在出臺政策解決這個(gè)問題。

03
各地出臺政策鼓勵(lì)剛需入場

上一周，全國很多地方密集出臺了一些樓市新政，我們借用專業(yè)證券公司的整理，先來大致看一下這些城市的具體政策。

可以看到出臺政策的這些城市，除了長春是放松限售政策，屬于調(diào)控放松之外，其它城市都在一定程度上收緊了樓市調(diào)控。

尤其是南京，東莞出臺新政后，市場出現(xiàn)了一些悲觀的聲音，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策要全面轉(zhuǎn)向，政府要打擊房價(jià)上漲的行為。

大家看待問題要有自己的思路。

南京，東莞收緊調(diào)控政策不假，但從這些政策來看，并沒有很嚴(yán)厲的管控市場，而基本都是一些比較溫和的政策，甚至有些方面在鼓勵(lì)剛需入場。

比如，南京這次就對“離婚買房”作出了新的規(guī)定，離婚2年內(nèi)購買商品房的，擁有購房套數(shù)按照離婚前家庭總套數(shù)計(jì)算，這一條是明顯打擊假離婚炒房。

同時(shí)還有就是新開盤的項(xiàng)目不低于30%的比例，保障無房家庭剛需。這是實(shí)實(shí)在在的鼓勵(lì)剛需入場啊。

東莞的政策主要是抬高了購房門檻，外地戶籍購買首套房，需要1年以上社保，買2套需要2年以上社保，第3套房限購，并且取得不動產(chǎn)證3年后，才能上市交易。

抬高購房門檻，可以有效限制投資性需求，為剛需買房騰出空間。

除了東莞和南京之外，其他城市也出臺了一些小政策，只不過關(guān)注度沒有這么高。比如寧波市六區(qū)無房家庭可以優(yōu)先認(rèn)購商品房；深圳寶安區(qū)年內(nèi)新開工及籌集保障房1.5萬套，青島對新房交付新規(guī)征求意見，購房人有權(quán)暫緩或者拒收房屋。

這些政策都是在為剛需購房保駕護(hù)航啊。

04
房價(jià)還在上漲，剛需適合進(jìn)場嗎？

房價(jià)上漲依然是現(xiàn)在房地產(chǎn)最大的趨勢，7月27日，易居研究院發(fā)布百城房價(jià)報(bào)告，2020年上半年，全國100個(gè)城市新建商品住宅均價(jià)15595元/平方米，同比上漲10.09%。

雖然今年二季度以來累計(jì)房價(jià)同比漲幅曲線在持續(xù)下行，但是房價(jià)沒有絕對下跌，漲幅依然位于兩位數(shù)的水平。

房價(jià)還在上漲，那對于許多城市的剛需來說現(xiàn)在還能進(jìn)場嗎？

很多人認(rèn)為，剛需買房應(yīng)該在房價(jià)低谷期買，這個(gè)道理當(dāng)然沒有錯(cuò)，但問題在于讓很多剛需意識到要買房的時(shí)候，其實(shí)房價(jià)已經(jīng)漲上來了。

在房價(jià)低谷買到房子，實(shí)在是一個(gè)碰運(yùn)氣的事。

其實(shí)買房能夠買房價(jià)剛上漲時(shí)間，就已經(jīng)是非常幸運(yùn)的事情了。

這里要提到一個(gè)“甘蔗吃中段”理論，吃甘蔗的同學(xué)，大家都有這樣的體會，甘蔗的頭部可能非常甜，但是卻太硬了，不好嚼，甘蔗的尾部，口感不好，而且也不甜了。

只有甘蔗的中間部分才是最好吃的。

其實(shí)買房也是這個(gè)道理，房價(jià)還在低谷期間，可能對于剛需來說，很難判斷出即將啟動的行情，而當(dāng)這一輪行情即將結(jié)束，房價(jià)也已經(jīng)上漲到高位，而且馬上要進(jìn)入盤整了，這時(shí)候也不適合再進(jìn)場。

只有在房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)漲幅，而且行情還在持續(xù)，這個(gè)階段買房其實(shí)是最合適的，而且也是最容易把握住的。

對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場就要區(qū)分來看了，目前，全國大部分城市房價(jià)還在啟動階段，這時(shí)候入場其實(shí)是非常合適的。

但是像深圳，東莞這樣已經(jīng)暴漲過的城市，房價(jià)馬上進(jìn)入盤整期，現(xiàn)在已經(jīng)不適合入場了。
 

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com