最近一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)非常熱鬧了。

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲是一方面，國(guó)務(wù)院也召開(kāi)了一場(chǎng)專(zhuān)屬于房地產(chǎn)的座談會(huì)，而這一輪房?jī)r(jià)上漲比較快的幾個(gè)城市，從深圳開(kāi)始，南京、寧波、東莞等都逐漸加強(qiáng)了調(diào)控，樓市調(diào)控終于出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向。

面對(duì)市場(chǎng)的變化，樂(lè)觀的人認(rèn)為市場(chǎng)熱火終于要被壓制，到了上車(chē)的好機(jī)會(huì)。

而悲觀者則認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，現(xiàn)在上車(chē)的話(huà)已經(jīng)是高位接盤(pán)，只能在等待下一輪行情。

那么從現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來(lái)看，剛需還有機(jī)會(huì)嗎？

01
剛需買(mǎi)房的兩堵墻

生活中，我們會(huì)經(jīng)常遇到一些我們以為很了解，但是卻與專(zhuān)業(yè)認(rèn)知出現(xiàn)偏差的事情。比如“剛需”這個(gè)詞，你可能認(rèn)為自己已經(jīng)非常了解了，并且不屑地表示，“不就是那些還沒(méi)買(mǎi)房，但是準(zhǔn)備買(mǎi)房的人嗎？”

這句話(huà)只能算說(shuō)對(duì)了一半。

近些年，隨著國(guó)家逐漸加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，許多城市都設(shè)置了一些購(gòu)房門(mén)檻，比如限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等政策，尤其是一線城市，這個(gè)門(mén)檻可能設(shè)置的會(huì)更高。

在這些地方買(mǎi)房不光是要有想法，更要看你有沒(méi)有資格，有沒(méi)有首付的能力。

所以什么才是真正的剛需，是那些想在城市安家，可是還沒(méi)有買(mǎi)房，不過(guò)手里有購(gòu)房資格，有足夠的首付，并且有每月還月供的能力，這些能買(mǎi)房，但是還沒(méi)有買(mǎi)房的一群人，才是實(shí)實(shí)在在的剛需。

不過(guò)在一些熱門(mén)的城市，和剛需競(jìng)爭(zhēng)的是那些經(jīng)驗(yàn)豐富的投資客，他們擁有更加充裕的資金，并且能熟練打通買(mǎi)房的各個(gè)環(huán)節(jié)，由于一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)有限，所以投資客的擠壓，剛需買(mǎi)房實(shí)際上是一個(gè)很困難的事。

另外一方面，在買(mǎi)房過(guò)程中，除了房?jī)r(jià)外，還有一系列的隱形成本，比如購(gòu)房資格，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，捆綁銷(xiāo)售，茶水費(fèi)，搖號(hào)認(rèn)籌前凍資等等各種阻礙你購(gòu)房的因素，其實(shí)這些還可以有另一個(gè)名字—“樓市亂象”。

樓市存在的種種亂象，往往就是壓垮剛需的最后一根稻草。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)曾經(jīng)發(fā)布過(guò)一組數(shù)據(jù)，2018年三季度，從全國(guó)城鎮(zhèn)家庭新購(gòu)房的目的來(lái)看，投資用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次購(gòu)房的剛需僅占15.1%。

剛需買(mǎi)房遇到的這兩堵墻，幾乎扼殺了市場(chǎng)上大部分剛需。

02
房地產(chǎn)座談會(huì)關(guān)注樓市亂象

7月24日國(guó)務(wù)院牽頭，召開(kāi)了一次房地產(chǎn)工作座談會(huì)，這次座談會(huì)上邀請(qǐng)了北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市參加。

這10個(gè)城市也非常具有指向性，北京、長(zhǎng)沙是樓市調(diào)控的“模范生”，房?jī)r(jià)已經(jīng)多年不漲。

剩下的這些城市就是最近房?jī)r(jià)上漲比較快的“后進(jìn)生”。

這場(chǎng)座談會(huì)后，有許多人認(rèn)為這是上層發(fā)出要管控房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)。但是我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)想法可能有點(diǎn)言重了。

會(huì)議上重申了“房住不炒”，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，這些并不讓人意外，除此之外，這次會(huì)議上還重點(diǎn)提到了“高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題”，這才是這場(chǎng)座談會(huì)最需要關(guān)注的點(diǎn)。

那什么是新情況新問(wèn)題呢？是房?jī)r(jià)上漲嗎？

可是現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的都集中在這幾個(gè)重點(diǎn)城市，從全國(guó)來(lái)看房?jī)r(jià)上漲的幅度還十分有限。

同時(shí)，今年為了防疫央行釋放了很多流動(dòng)性，這必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。所以這些并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題。

讀這些會(huì)議內(nèi)容一定要讀全，一定不能通過(guò)一句話(huà)或一個(gè)詞來(lái)理解內(nèi)容，這就容易造成對(duì)會(huì)議的曲解。

我們看會(huì)議上關(guān)于新問(wèn)題的全面表述：

韓正強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。

要全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施。

要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)異動(dòng)及時(shí)提示、指導(dǎo)和預(yù)警，精準(zhǔn)分析市場(chǎng)形勢(shì)。

要抓緊建立住宅用地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，定期公開(kāi)各地土地儲(chǔ)備和已出讓土地建設(shè)進(jìn)展情況，接受社會(huì)監(jiān)督。

要發(fā)揮財(cái)稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求。要持續(xù)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，依法有效查處違法違規(guī)行為。

要做好住房保障工作，因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和棚戶(hù)區(qū)改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前出現(xiàn)的新問(wèn)題，會(huì)議表述已經(jīng)十分清楚了，“防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”“市場(chǎng)異動(dòng)”“住房需求”等。

這也正好和當(dāng)前現(xiàn)實(shí)情況相呼應(yīng)，今年隨著疫情得到控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)重啟后，出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題。

比如深圳經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房房東故意抬高掛牌價(jià)、一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)供應(yīng)不足，市場(chǎng)打新情緒高漲，萬(wàn)人搖現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，而這些房地產(chǎn)亂象也頻頻登上熱搜，引發(fā)輿論的強(qiáng)烈關(guān)注。

這次座談會(huì)的重點(diǎn)，就是要各地解決這些樓市亂象。會(huì)議最后也提到了“著力解決城市新市民和年輕人住房問(wèn)題?！?/span>

所以各位剛需朋友不要怕，高層已經(jīng)看到了剛需買(mǎi)房的難處，一些剛需買(mǎi)房特別困難的城市，也正在出臺(tái)政策解決這個(gè)問(wèn)題。

03
各地出臺(tái)政策鼓勵(lì)剛需入場(chǎng)

上一周，全國(guó)很多地方密集出臺(tái)了一些樓市新政，我們借用專(zhuān)業(yè)證券公司的整理，先來(lái)大致看一下這些城市的具體政策。

可以看到出臺(tái)政策的這些城市，除了長(zhǎng)春是放松限售政策，屬于調(diào)控放松之外，其它城市都在一定程度上收緊了樓市調(diào)控。

尤其是南京，東莞出臺(tái)新政后，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些悲觀的聲音，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策要全面轉(zhuǎn)向，政府要打擊房?jī)r(jià)上漲的行為。

大家看待問(wèn)題要有自己的思路。

南京，東莞收緊調(diào)控政策不假，但從這些政策來(lái)看，并沒(méi)有很?chē)?yán)厲的管控市場(chǎng)，而基本都是一些比較溫和的政策，甚至有些方面在鼓勵(lì)剛需入場(chǎng)。

比如，南京這次就對(duì)“離婚買(mǎi)房”作出了新的規(guī)定，離婚2年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房的，擁有購(gòu)房套數(shù)按照離婚前家庭總套數(shù)計(jì)算，這一條是明顯打擊假離婚炒房。

同時(shí)還有就是新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目不低于30%的比例，保障無(wú)房家庭剛需。這是實(shí)實(shí)在在的鼓勵(lì)剛需入場(chǎng)啊。

東莞的政策主要是抬高了購(gòu)房門(mén)檻，外地戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)首套房，需要1年以上社保，買(mǎi)2套需要2年以上社保，第3套房限購(gòu)，并且取得不動(dòng)產(chǎn)證3年后，才能上市交易。

抬高購(gòu)房門(mén)檻，可以有效限制投資性需求，為剛需買(mǎi)房騰出空間。

除了東莞和南京之外，其他城市也出臺(tái)了一些小政策，只不過(guò)關(guān)注度沒(méi)有這么高。比如寧波市六區(qū)無(wú)房家庭可以?xún)?yōu)先認(rèn)購(gòu)商品房；深圳寶安區(qū)年內(nèi)新開(kāi)工及籌集保障房1.5萬(wàn)套，青島對(duì)新房交付新規(guī)征求意見(jiàn)，購(gòu)房人有權(quán)暫緩或者拒收房屋。

這些政策都是在為剛需購(gòu)房保駕護(hù)航啊。

04
房?jī)r(jià)還在上漲，剛需適合進(jìn)場(chǎng)嗎？

房?jī)r(jià)上漲依然是現(xiàn)在房地產(chǎn)最大的趨勢(shì)，7月27日，易居研究院發(fā)布百城房?jī)r(jià)報(bào)告，2020年上半年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅均價(jià)15595元/平方米，同比上漲10.09%。

雖然今年二季度以來(lái)累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線在持續(xù)下行，但是房?jī)r(jià)沒(méi)有絕對(duì)下跌，漲幅依然位于兩位數(shù)的水平。

房?jī)r(jià)還在上漲，那對(duì)于許多城市的剛需來(lái)說(shuō)現(xiàn)在還能進(jìn)場(chǎng)嗎？

很多人認(rèn)為，剛需買(mǎi)房應(yīng)該在房?jī)r(jià)低谷期買(mǎi)，這個(gè)道理當(dāng)然沒(méi)有錯(cuò)，但問(wèn)題在于讓很多剛需意識(shí)到要買(mǎi)房的時(shí)候，其實(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲上來(lái)了。

在房?jī)r(jià)低谷買(mǎi)到房子，實(shí)在是一個(gè)碰運(yùn)氣的事。

其實(shí)買(mǎi)房能夠買(mǎi)房?jī)r(jià)剛上漲時(shí)間，就已經(jīng)是非常幸運(yùn)的事情了。

這里要提到一個(gè)“甘蔗吃中段”理論，吃甘蔗的同學(xué)，大家都有這樣的體會(huì)，甘蔗的頭部可能非常甜，但是卻太硬了，不好嚼，甘蔗的尾部，口感不好，而且也不甜了。

只有甘蔗的中間部分才是最好吃的。

其實(shí)買(mǎi)房也是這個(gè)道理，房?jī)r(jià)還在低谷期間，可能對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，很難判斷出即將啟動(dòng)的行情，而當(dāng)這一輪行情即將結(jié)束，房?jī)r(jià)也已經(jīng)上漲到高位，而且馬上要進(jìn)入盤(pán)整了，這時(shí)候也不適合再進(jìn)場(chǎng)。

只有在房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)漲幅，而且行情還在持續(xù)，這個(gè)階段買(mǎi)房其實(shí)是最合適的，而且也是最容易把握住的。

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)就要區(qū)分來(lái)看了，目前，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)還在啟動(dòng)階段，這時(shí)候入場(chǎng)其實(shí)是非常合適的。

但是像深圳，東莞這樣已經(jīng)暴漲過(guò)的城市，房?jī)r(jià)馬上進(jìn)入盤(pán)整期，現(xiàn)在已經(jīng)不適合入場(chǎng)了。
 

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