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靠廣泛且均衡的土地布局保持銷售韌性，靠充裕的項(xiàng)目資源和健康周轉(zhuǎn)維持安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，靠科技創(chuàng)新打破地產(chǎn)飽和時(shí)代的主業(yè)增長(zhǎng)瓶頸——這三塊壓艙石，讓碧桂園扛過(guò)了地產(chǎn)業(yè)新十年的第一場(chǎng)大考。

01.上半年銷售3723億，行業(yè)第一

從一二月份量?jī)r(jià)齊跌的開年黑，到五六月份市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，疫情下的中國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)颶風(fēng)后的中報(bào)交卷期。
8月25日，地產(chǎn)龍頭碧桂園在業(yè)界矚目下發(fā)布2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。
中報(bào)顯示，今年上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額2669.5億人民幣，權(quán)益合同銷售面積3185萬(wàn)㎡，錄得毛利和凈利潤(rùn)分別為448.9億元、219.3億元，皆保持在行業(yè)前列。
 

在國(guó)內(nèi)第三方地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)的全口徑銷售額排行榜中，碧桂園1-6月實(shí)現(xiàn)銷售額3723.1億元，位居行業(yè)第一。同期內(nèi)，碧桂園還錄得7808億元已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入，相當(dāng)于提前鎖定了今年乃至未來(lái)兩三年內(nèi)的業(yè)績(jī)提升空間。

集團(tuán)營(yíng)收上，碧桂園上半年總收入1849.6億元，其中1799.5億元來(lái)自地產(chǎn)，32.2億元來(lái)自建筑，17.9億元來(lái)自物業(yè)投資、酒店及機(jī)器人、社區(qū)零售與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)。
在房企和樓市因疫情加速分化洗牌的背景下，碧桂園以平穩(wěn)的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)給行業(yè)吃了顆定心丸。
截至6月30日，碧桂園旗下?lián)碛匈Y產(chǎn)總額19632.7億元，較2019年末增加561.2億，公司賬面可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)2055.2億元，另有超3288億人民幣的授信額度未使用，營(yíng)運(yùn)資本相對(duì)較充裕。
作為上市地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)安全底線指標(biāo)，碧桂園最新流動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債的比值）為1.2，繼續(xù)保持住了上個(gè)報(bào)告期末的穩(wěn)健水平。
自2017年起，碧桂園連續(xù)4年躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)，據(jù)8月最新發(fā)布的榜單，2020年碧桂園排名較2019年提升30位，目前位居世界500強(qiáng)第147位、國(guó)內(nèi)上榜公司第38位。

02.先降后增，“V”字型逆轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)

截至8月下旬，今年已有330多家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)，超越去年同期數(shù)量，以每天平均1~2家的速度清算離場(chǎng)。
作為中國(guó)最大地產(chǎn)商之一，碧桂園也受到很大沖擊。
春節(jié)期間迅速蔓延的新冠疫情沖擊下，碧桂園1月業(yè)績(jī)跟整體地產(chǎn)行情一樣，都出現(xiàn)小幅下滑情況，所幸，在地產(chǎn)業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的繁忙中，碧桂園3月率先反彈，銷售金額和面積環(huán)比分別增長(zhǎng)124.9%、126.6%。4~6月也逐月走高，最終以V字型走勢(shì)逆轉(zhuǎn)銷售頹靡。
剛剛過(guò)去的樓市傳統(tǒng)淡季7月，碧桂園單月權(quán)益銷售在房企四巨頭中領(lǐng)銜突破500億，達(dá)到542.8億元，同比去年425.7億增長(zhǎng)27.52%，創(chuàng)淡季小高潮。
至此，經(jīng)歷了一場(chǎng)全行業(yè)冰點(diǎn)考驗(yàn)的碧桂園，在既沒有跟進(jìn)其他房企實(shí)行大規(guī)模的打折促銷，也沒有擴(kuò)大債務(wù)面和加杠桿的情況下，最終安然過(guò)關(guān)，快速追平業(yè)績(jī)并以龍頭房企效應(yīng)帶動(dòng)整體市場(chǎng)復(fù)蘇。
從面臨危機(jī)到重攀塔尖，碧桂園做對(duì)了什么？

03.三只腳走過(guò)疫情險(xiǎn)灘：土儲(chǔ)、管理和現(xiàn)金流

根據(jù)克而瑞研究中心調(diào)研，截至2019年末，碧桂園以26394.1億元總貨值位居中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)規(guī)模第一。即便不再拿地也能保證穩(wěn)定供貨4-5年。
中報(bào)顯示，碧桂園當(dāng)前兩千多個(gè)項(xiàng)目覆蓋中國(guó)31個(gè)省級(jí)行政單位、288個(gè)地級(jí)市、1334縣/區(qū)/鎮(zhèn)，堪稱地域多元化和均衡化最強(qiáng)的房企。
土儲(chǔ)規(guī)模如何、布局是否合理，各區(qū)域能否把握此消彼長(zhǎng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，輪動(dòng)支撐集團(tuán)銷售，是房企能否消化突發(fā)事件，平穩(wěn)穿越周期的第一道防火墻。
就地域看，碧桂園兩萬(wàn)多億貨值主要分布在以廣東為主的大灣區(qū)，以江浙和兩湖為主的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，以及河南、山東、安徽為主的中原經(jīng)濟(jì)帶等地，均是國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域，區(qū)域內(nèi)廣闊的腹地城市圈具有當(dāng)前地價(jià)洼地和未來(lái)長(zhǎng)期紅利兩大優(yōu)勢(shì)。
此外，憑借發(fā)軔于廣東的地緣優(yōu)勢(shì)，碧桂園在熱得發(fā)燙的粵港澳積累權(quán)益可售資源3088億，在國(guó)家未來(lái)3~5年對(duì)大灣區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中，這部分土地將兌現(xiàn)倍數(shù)級(jí)增值溢價(jià)，成為最具確定性的樓市利基。
按項(xiàng)目所在地分，碧桂園在一二線和三四線城市的銷售金額比例為39:61，目標(biāo)一二線與目標(biāo)三四線銷售金額比例為45:55。從投資轉(zhuǎn)化情況看，截至2020年6月底，碧桂園三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.28，相較同行一二線項(xiàng)目0.73左右的投資轉(zhuǎn)化率，表現(xiàn)更優(yōu)。
立足三四線，發(fā)力強(qiáng)二線并保持一線占位，這個(gè)布局思路機(jī)警且具有靈活性——既避免了押注一線城市要承受的中央房地產(chǎn)調(diào)控制度成本，又靠項(xiàng)目多、盤子大、成本低，抵消了市場(chǎng)此起彼伏的周期成本。
除了布局科學(xué)的土地儲(chǔ)備，對(duì)突發(fā)事件反應(yīng)靈敏，第一時(shí)間強(qiáng)化線上云銷售，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷打法，是碧桂園比其他開發(fā)商更快速回血的重要?jiǎng)幼鳌?/span>
2月初，在中國(guó)房協(xié)號(hào)召開發(fā)商暫停線下售樓活動(dòng)一周后，碧桂園已將全國(guó)超千個(gè)項(xiàng)目的咨詢、拓客、看房、認(rèn)購(gòu)和簽約交易全部環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移至旗下鳳凰通平臺(tái)線上售樓部。
同時(shí)碧桂園技術(shù)團(tuán)隊(duì)靠人臉識(shí)別、遠(yuǎn)程風(fēng)控、VR看房、電子認(rèn)購(gòu)書簽署等創(chuàng)新應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)新房交易完整閉環(huán)，還推出“線上購(gòu)房節(jié)”“百萬(wàn)合伙人計(jì)劃”“億元傭金”“7元抵7萬(wàn)”各種新玩法加碼全民營(yíng)銷。截至7月中旬，僅鳳凰通單一渠道已累計(jì)接納訪問量超4.2億人次，一年內(nèi)促成交易金額累計(jì)超2488億元。
搭建硬件急救包的同時(shí)，碧桂園還依據(jù)疫情后的區(qū)域樓市新風(fēng)向，在內(nèi)部啟動(dòng)總部與區(qū)域人事大換防，涉及16項(xiàng)組織架構(gòu)調(diào)整，38個(gè)總部與區(qū)域高管，超過(guò)29個(gè)區(qū)域參與合并，整合一大批業(yè)務(wù)規(guī)模偏小、地域鄰近的事業(yè)區(qū)域，精簡(jiǎn)流程控費(fèi)減負(fù)，大幅提升了團(tuán)隊(duì)的全周期競(jìng)爭(zhēng)力。
在充裕的項(xiàng)目資源和管理效率優(yōu)化下，疫情中的碧桂園銷售和供貨節(jié)奏并沒有被打亂，依舊有條不紊的進(jìn)行。
從3月起，集團(tuán)開工項(xiàng)目和售樓活動(dòng)有序復(fù)蘇，推盤節(jié)奏加快，現(xiàn)金回流加快，被外界置于頭頂?shù)乃^“債務(wù)陰霾”不驅(qū)自散。
財(cái)報(bào)顯示，碧桂園今年上半年權(quán)益銷售回款2509.3億元，回款率94%，超過(guò)同期八成以上國(guó)內(nèi)房企。期內(nèi)借貸總額3420.4億元，相較去年末，未升反降了7.5%，加權(quán)后的借貸成本也較去年降低了49個(gè)基點(diǎn)，債務(wù)、融資成本和環(huán)境不僅沒有因疫情惡化，反而明顯改善。
04.從最大房企到綜合創(chuàng)新企業(yè)

地產(chǎn)行業(yè)流傳著一個(gè)戲劇性且扎心的數(shù)據(jù)，與2003年的百?gòu)?qiáng)房企榜單對(duì)比，今天只有18家房企還留在榜單中。
即便是有規(guī)模有品牌的房企，稍有不慎也可能掉隊(duì)。這種危機(jī)感，自2016年開啟的中國(guó)樓市階段性衰退期中，清算了一波又一波沉舟側(cè)畔的房地產(chǎn)商。
2016年~2020年，碧桂園始終保持凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，堅(jiān)持去杠桿和深耕城鎮(zhèn)。
均衡布局、現(xiàn)金流為王和向管理要效益的內(nèi)部鐵腕，讓碧桂園豐富的土儲(chǔ)、充裕的現(xiàn)金流、良好的運(yùn)營(yíng)模式建立成了穩(wěn)固的鐵三角，也在此次疫情黑天鵝中再次顯示出強(qiáng)韌的抗壓性。
可是抬眼看看21世紀(jì)第三個(gè)十年，在房地產(chǎn)飽和時(shí)代，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和居民收入增長(zhǎng)降速之后，碧桂園模式奉行的“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”還能走多穩(wěn)、到多遠(yuǎn)？
宏觀看，今年是我國(guó)全面建成小康社會(huì)和“十三五”收官之年，碧桂園這個(gè)中國(guó)最大城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商之一，31省280多個(gè)地級(jí)市的土地布局，依然有長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)空間。
換言之，只要國(guó)家推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的長(zhǎng)效政策不動(dòng)搖，且中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有結(jié)束，城鎮(zhèn)居民改善居住的需求就長(zhǎng)期存在，碧桂園在三四線城市就仍有可為。
微觀看，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)產(chǎn)品飽和，頭部房企幾乎無(wú)不在尋求從資金、勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變。兩年前，碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)為碧桂園確定了地產(chǎn)+機(jī)器人+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“三駕馬車”的全新業(yè)務(wù)架構(gòu)，2019年又進(jìn)一步提出“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
此后至今，楊國(guó)強(qiáng)提出的三駕馬車，成為碧桂園版圖上代表未來(lái)的光點(diǎn)。
據(jù)年中報(bào)披露，創(chuàng)建兩年的碧桂園博智林機(jī)器人，目前累計(jì)申請(qǐng)專利2314項(xiàng)，在研建筑機(jī)器人50款。曾為武漢抗疫前線供應(yīng)煲仔飯的千璽機(jī)器人，也已完成云軌系統(tǒng)、全自動(dòng)蒸箱、火鍋智能配餐、自動(dòng)物流等61項(xiàng)原創(chuàng)技術(shù)，成為國(guó)內(nèi)首家獲得中國(guó)機(jī)器人CR認(rèn)證的餐飲機(jī)器人。

與造車、新能源、大健康、文旅等其他轉(zhuǎn)型路徑相比，農(nóng)業(yè)、機(jī)器人產(chǎn)業(yè)的投入周期和回報(bào)率，很難在短時(shí)間內(nèi)寫進(jìn)財(cái)務(wù)報(bào)表。
但在創(chuàng)新的價(jià)值和遠(yuǎn)景上，碧桂園有自己的思慮。
“我希望碧桂園未來(lái)實(shí)現(xiàn)70%的建筑工作由機(jī)器人完成?！痹诓痪们暗捻樀聟^(qū)科技創(chuàng)新大會(huì)上，楊國(guó)強(qiáng)直言，他的夢(mèng)想是像生產(chǎn)汽車一樣準(zhǔn)確地建房子，不僅希望建筑工地實(shí)現(xiàn)零傷亡，還能從根本上解決房子的安全和質(zhì)量問題。
轉(zhuǎn)型兩年，碧桂園招募了大量精尖科研人才，目前僅在建筑機(jī)器人研發(fā)上已有噴涂機(jī)器人、地面整平機(jī)器人、鋼筋自動(dòng)加工機(jī)器人在內(nèi)的35款機(jī)器人投放工地測(cè)試。

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