來(lái)源|功夫財(cái)經(jīng)（公眾號(hào)ID：kongfuf）
 

作者|關(guān)不羽
 

央行此舉的真實(shí)意圖不是干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)格局，真正的意圖應(yīng)該是控制貨幣流向。

在現(xiàn)有條件下，新加坡模式只能是有限的補(bǔ)充，不可能成為中國(guó)住房問(wèn)題的解決方案。今天飽受詬病的中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題不是一朝一夕形成的，涉及到很多經(jīng)濟(jì)深層問(wèn)題和錯(cuò)綜復(fù)雜的矛盾。

經(jīng)歷了最強(qiáng)調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化成分正在迅速消失。“限貸、限價(jià)、限購(gòu)”已經(jīng)把價(jià)格、金融、需求中的市場(chǎng)因素壓縮到了最低。

最近，兩條消息又對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的沖擊，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的新一輪“手術(shù)”就在眼前。

那么，去市場(chǎng)化的調(diào)控不斷加碼，目標(biāo)到底是什么？調(diào)控目標(biāo)能不能實(shí)現(xiàn)？值得思考。

01
“三條紅線”的真實(shí)意圖
 

房地產(chǎn)融資的“三條紅線”成了市場(chǎng)議論的熱點(diǎn)。

8月23日，央行官網(wǎng)和住建部官網(wǎng)，掛出一篇標(biāo)題和內(nèi)容一模一樣的通稿，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)》，核心內(nèi)容是對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理。

此前就有傳聞為房企負(fù)債設(shè)置三道紅線，三道紅線是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。
 

基于三道紅線的指標(biāo)，監(jiān)管層將試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為四檔：
1.觸及全部三道紅線的房企列為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；
2.觸碰到其中任何二道紅線的房企列為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；
3.觸及其中任何“一條線紅”的房企列為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；
 

4.“三道紅線”均未觸碰的房企列為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

參加重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城。對(duì)這12家房企將進(jìn)行融資債務(wù)總規(guī)模的控制。

 

這些企業(yè)需要在9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三道紅線”的調(diào)整。若未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。

很明顯，三條紅線的“3、4、5監(jiān)管”是針對(duì)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)的去杠桿。從更大的范圍進(jìn)行解讀，就是央行不愿意銀行系統(tǒng)的貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

從控制金融風(fēng)險(xiǎn)的角度看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿是有一定依據(jù)的。但是，僅僅以負(fù)債率去衡量房企的資質(zhì)值得商榷。

中國(guó)房企的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式并非孤立存在，而是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)借鑒香港模式的系統(tǒng)性結(jié)果。政府作為土地的壟斷供應(yīng)方，以拍賣(mài)方式出售土地，高昂的土地成本勢(shì)必造成房企巨大資金壓力。

這一土地供應(yīng)方式不改變，負(fù)債率低并不表征企業(yè)的現(xiàn)金儲(chǔ)備充分，而是表征了企業(yè)的業(yè)務(wù)處于收縮狀態(tài)。

這次列入“綠色檔”的四家央企就是這類(lèi)情況，都是近年來(lái)逐步降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的企業(yè)。

無(wú)論是出于“不想干”的主動(dòng)調(diào)整，還是出于“干不好”的被動(dòng)困境，他們的負(fù)債率低都談不上是“健康指標(biāo)”，允許他們獲得更高的負(fù)債規(guī)模增速，是鼓勵(lì)他們加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還是提供金融扶持幫助他們“躺贏”？

 

問(wèn)題的關(guān)鍵在于，這都不是央行的職責(zé)。央行此舉的真實(shí)意圖不是干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)格局，真正的意圖應(yīng)該是控制貨幣流向。

02貨幣流向的“較勁”

此前，人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員劉世錦公開(kāi)發(fā)言曾表示，“有些方向我們不希望資金流入，甚至?xí)扇〈胧┓乐沽魅?，比如房市、股市；有些方向我們希望資金流入，比如實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但政策預(yù)期和人的行為有時(shí)是較著勁的，這是目前面臨的難點(diǎn)”。

這次的“三條紅線”或許就是央行和市場(chǎng)行為的較勁了。理論上講，拳頭擰不過(guò)大腿，央行不希望貨幣流入，那么貨幣就不會(huì)流入。但是，這個(gè)“理論上講”是有局限的，實(shí)際的市場(chǎng)情況更為復(fù)雜。

央行可以有效限制銀行系統(tǒng)的資金以信貸方式流入房地產(chǎn)行業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看房企會(huì)壓縮業(yè)務(wù)規(guī)模以應(yīng)對(duì)資金困局。

但是，“長(zhǎng)遠(yuǎn)”恐怕不是高資金壓力的大型房企首先要考慮的，大量土地儲(chǔ)備待開(kāi)發(fā)和資金回籠的現(xiàn)實(shí)壓力會(huì)讓大型房企轉(zhuǎn)向海外融資等成本更高的資金來(lái)源。這無(wú)疑大幅增加的房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

如果位于一二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以高成本資金消化完成后，仍然補(bǔ)不上資金窟窿，那么倒下的巨人只會(huì)留下一堆泡沫。這對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)格局的影響無(wú)疑是巨大的。

1989年日本央行以連續(xù)上調(diào)貼現(xiàn)率，大藏省也出重拳，要求所有金融機(jī)構(gòu)收緊不動(dòng)產(chǎn)貸款，主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)時(shí)也不乏一片叫好聲，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰引發(fā)了一系列嚴(yán)重后果，遠(yuǎn)超人們想象。

 

泡沫破碎后，資金也沒(méi)有如愿流入“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，很多以土地質(zhì)押獲得融資的企業(yè)受到波及紛紛倒產(chǎn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)啟了失落的二十年。這是一個(gè)過(guò)激政策引發(fā)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期衰退的教訓(xùn)。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在問(wèn)題，涉及很多深層的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，諸如土地供應(yīng)的模式及其背后的地方財(cái)政困局，國(guó)民收入長(zhǎng)期滯后等等。要通過(guò)“局部手術(shù)”去修正整個(gè)體系，是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

房產(chǎn)、土地資產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)資產(chǎn)存量的主力，在居民家庭財(cái)產(chǎn)中占比70%、在銀行抵押品中占比50%以上，牽一發(fā)而動(dòng)全身，不可不慎。

 

繼央行大動(dòng)作之后，“深圳全面學(xué)習(xí)新加坡模式”的消息又吸引了廣泛的注意力。這一次，方向打在了“模式”上。

03“新加坡模式”的真假是非

新加坡模式簡(jiǎn)單地講，就是通過(guò)政府主導(dǎo)實(shí)現(xiàn)居民高住房自有率，從而實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

新加坡的住房自有率高達(dá)90%左右，在發(fā)達(dá)國(guó)家中獨(dú)有——一般規(guī)律是，發(fā)達(dá)國(guó)家的住房自有率低于發(fā)展中國(guó)家、欠發(fā)達(dá)國(guó)家，大城市比中小城市低，城市比農(nóng)村低。


 

這一模式也從未移植到其他發(fā)達(dá)國(guó)家，這是因?yàn)樾录悠陋?dú)特的條件限制了模式輸出。

新加坡是一個(gè)現(xiàn)代城邦國(guó)家，一城一國(guó)，人口流動(dòng)率很低。而且，新加坡的移民控制嚴(yán)格，人口結(jié)構(gòu)較為封閉。其他發(fā)達(dá)國(guó)家及其大城市很難對(duì)標(biāo)新加坡，而中小城市也沒(méi)有必要去對(duì)標(biāo)。

新加坡模式提高住房自有率的方法是，20%市場(chǎng)化的高檔住宅是市場(chǎng)化的。60%以上的政府組屋由政府主導(dǎo)修建，居民強(qiáng)制繳納高額的中央公積金以換取組屋的交易受限產(chǎn)權(quán)——絕非一些不實(shí)報(bào)道中的免費(fèi)分配，而是政府補(bǔ)貼加個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的混合模式。


 

最低端的組屋面積約70平米，價(jià)格為30萬(wàn)新幣到60多萬(wàn)新幣，大體為150萬(wàn)人民幣到300萬(wàn)人民幣。無(wú)力購(gòu)買(mǎi)組屋低收入群體才能從政府福利系統(tǒng)獲得公租房。

引進(jìn)新加坡模式的住房改革其實(shí)已經(jīng)十幾年了，自2008年后“二次住房改革”后，包括深圳在內(nèi)，各地紛紛試點(diǎn)了公租房、有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，效果如何仁者見(jiàn)仁?？傮w而言，規(guī)模有限。難點(diǎn)很明顯，非戶籍人口無(wú)法從這些政策中受益。

而非戶籍人口是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市人口增長(zhǎng)的主力，他們落戶購(gòu)房要求也是這些城市房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力。也就是說(shuō)，在人口封閉的新加坡可行的模式在人流滾滾的中國(guó)大城市中水土不服。

而深圳這樣人口流動(dòng)率在全國(guó)數(shù)一數(shù)二的城市，在過(guò)去的公租房、經(jīng)適房試點(diǎn)中一直雷聲大、雨點(diǎn)小。財(cái)政壓力、管理配套等等，都有明顯的不適配。

2019年，深圳轄區(qū)一般公共預(yù)算收入為9500億左右，地方級(jí)收入為3800億左右，而一般公共預(yù)算支出4551億元，財(cái)政很寬裕嗎？顯然不是。

大規(guī)模投入保障性住房的資金從何而來(lái)？只能是中央及財(cái)政收入去補(bǔ)，長(zhǎng)期大規(guī)模投入是不是現(xiàn)實(shí)？直接的資金支出還只是新加坡模式的可見(jiàn)成本，土地資產(chǎn)的投入可能遠(yuǎn)比直接的資金投入更大。

如果要實(shí)現(xiàn)新加波90%的住房自有率，那么深圳的土地資源要投入多少、資金來(lái)源如何解決？

所以，8月28日，深圳市住房和建設(shè)局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)張學(xué)凡公開(kāi)表示新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來(lái)深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中?！把a(bǔ)丁”一個(gè)接一個(gè)，有說(shuō)這是長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃、不急于一時(shí)，有說(shuō)不是照搬照抄新加坡模式，等等。

在現(xiàn)有條件下，新加坡模式只能是有限的補(bǔ)充，不可能成為中國(guó)住房問(wèn)題的解決方案。

04房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)設(shè)定

“深圳學(xué)新加坡”和“重點(diǎn)房企融資三條紅線”并沒(méi)有什么直接聯(lián)系。前者是深圳地方房地產(chǎn)管理部門(mén)的發(fā)聲，后者是央行和住建部的政策設(shè)計(jì)，層級(jí)相差甚遠(yuǎn)，指向也不同。

前者比較虛，后者相對(duì)實(shí)，兩者被“聯(lián)想起來(lái)”，備受輿論關(guān)注，體現(xiàn)的是中國(guó)上下的“住房焦慮”。存在問(wèn)題、產(chǎn)生焦慮，首先要解決的是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)設(shè)定。

消費(fèi)者希望看到的目標(biāo)是“房?jī)r(jià)大幅下降”，央行希望控制貨幣流向，地方管理部門(mén)希望主導(dǎo)分配，目標(biāo)各不相同。怎么讓一套政策整合滿足各方需求？恐怕是沒(méi)有的，李光耀復(fù)生也做不到。

有些目標(biāo)至少存在合理性，比如央行的貨幣管理，但是一刀切的方法是否穩(wěn)妥，是要打個(gè)問(wèn)號(hào)的。有的目標(biāo)可以理解，但是很難實(shí)現(xiàn)。比如“房?jī)r(jià)大幅下降”，政府限價(jià)不可謂不力，限價(jià)之下甚至出現(xiàn)了一手房比二手房便宜的倒掛現(xiàn)象，實(shí)際上造成了更嚴(yán)重的市場(chǎng)不公。

“買(mǎi)到就是賺到”的老司機(jī)對(duì)“永遠(yuǎn)在路上”的“房?jī)r(jià)腰斬黨”的碾壓優(yōu)勢(shì)更為明顯。政府管理部門(mén)主導(dǎo)分配走福利化分房的老路，美其名曰“新加坡模式”其實(shí)也不通。而這些調(diào)控目標(biāo)、政策目標(biāo)之間還存在很多矛盾，比如說(shuō)央行要維護(hù)金融系統(tǒng)安全，房?jī)r(jià)暴跌是其樂(lè)見(jiàn)的嗎？

歸根結(jié)底，“居者有其屋”的古老理想在這個(gè)時(shí)代已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)，以提高居民房屋自有率為房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是不切實(shí)際、不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。只要市場(chǎng)機(jī)制還在運(yùn)作，就有其客觀規(guī)律。去市場(chǎng)化的調(diào)控手段、和市場(chǎng)“較勁”的政策意圖，很難獲得預(yù)期的目標(biāo)。這是現(xiàn)實(shí)的真相。

正所謂“病來(lái)如山倒，病去如抽絲”，今天飽受詬病的中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題不是一朝一夕形成的，涉及到很多經(jīng)濟(jì)深層問(wèn)題和錯(cuò)綜復(fù)雜的矛盾。

既要有解決問(wèn)題的耐心，更要有改革進(jìn)入深水區(qū)的勇氣——但勇氣不等于硬上、蠻干，在目標(biāo)設(shè)置不合理、不清晰的情況下，強(qiáng)調(diào)控的猛藥要慎重，對(duì)標(biāo)不準(zhǔn)的吃錯(cuò)藥更是危險(xiǎn)。

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