來源|功夫財經(jīng)（公眾號ID：kongfuf）
 

作者|關(guān)不羽
 

央行此舉的真實意圖不是干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)的市場格局，真正的意圖應(yīng)該是控制貨幣流向。

在現(xiàn)有條件下，新加坡模式只能是有限的補充，不可能成為中國住房問題的解決方案。今天飽受詬病的中國房地產(chǎn)問題不是一朝一夕形成的，涉及到很多經(jīng)濟深層問題和錯綜復(fù)雜的矛盾。

經(jīng)歷了最強調(diào)控，中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化成分正在迅速消失?！跋拶J、限價、限購”已經(jīng)把價格、金融、需求中的市場因素壓縮到了最低。

最近，兩條消息又對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的沖擊，對房地產(chǎn)業(yè)的新一輪“手術(shù)”就在眼前。

那么，去市場化的調(diào)控不斷加碼，目標(biāo)到底是什么？調(diào)控目標(biāo)能不能實現(xiàn)？值得思考。

01
“三條紅線”的真實意圖
 

房地產(chǎn)融資的“三條紅線”成了市場議論的熱點。

8月23日，央行官網(wǎng)和住建部官網(wǎng)，掛出一篇標(biāo)題和內(nèi)容一模一樣的通稿，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會》，核心內(nèi)容是對重點房地產(chǎn)企業(yè)進行資金監(jiān)測和融資管理。

此前就有傳聞為房企負(fù)債設(shè)置三道紅線，三道紅線是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。
 

基于三道紅線的指標(biāo)，監(jiān)管層將試點房地產(chǎn)企業(yè)分為四檔：
1.觸及全部三道紅線的房企列為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；
2.觸碰到其中任何二道紅線的房企列為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；
3.觸及其中任何“一條線紅”的房企列為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；
 

4.“三道紅線”均未觸碰的房企列為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

參加重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。對這12家房企將進行融資債務(wù)總規(guī)模的控制。

 

這些企業(yè)需要在9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三道紅線”的調(diào)整。若未達標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機構(gòu)對相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進行限制。

很明顯，三條紅線的“3、4、5監(jiān)管”是針對高負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)的去杠桿。從更大的范圍進行解讀，就是央行不愿意銀行系統(tǒng)的貨幣進入房地產(chǎn)業(yè)。

從控制金融風(fēng)險的角度看，對房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿是有一定依據(jù)的。但是，僅僅以負(fù)債率去衡量房企的資質(zhì)值得商榷。

中國房企的高負(fù)債經(jīng)營模式并非孤立存在，而是中國房地產(chǎn)行業(yè)借鑒香港模式的系統(tǒng)性結(jié)果。政府作為土地的壟斷供應(yīng)方，以拍賣方式出售土地，高昂的土地成本勢必造成房企巨大資金壓力。

這一土地供應(yīng)方式不改變，負(fù)債率低并不表征企業(yè)的現(xiàn)金儲備充分，而是表征了企業(yè)的業(yè)務(wù)處于收縮狀態(tài)。

這次列入“綠色檔”的四家央企就是這類情況，都是近年來逐步降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴張的企業(yè)。

無論是出于“不想干”的主動調(diào)整，還是出于“干不好”的被動困境，他們的負(fù)債率低都談不上是“健康指標(biāo)”，允許他們獲得更高的負(fù)債規(guī)模增速，是鼓勵他們加強房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還是提供金融扶持幫助他們“躺贏”？

 

問題的關(guān)鍵在于，這都不是央行的職責(zé)。央行此舉的真實意圖不是干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)的市場格局，真正的意圖應(yīng)該是控制貨幣流向。

02貨幣流向的“較勁”

此前，人民銀行貨幣政策委員會委員劉世錦公開發(fā)言曾表示，“有些方向我們不希望資金流入，甚至?xí)扇〈胧┓乐沽魅?，比如房市、股市；有些方向我們希望資金流入，比如實體經(jīng)濟，但政策預(yù)期和人的行為有時是較著勁的，這是目前面臨的難點”。

這次的“三條紅線”或許就是央行和市場行為的較勁了。理論上講，拳頭擰不過大腿，央行不希望貨幣流入，那么貨幣就不會流入。但是，這個“理論上講”是有局限的，實際的市場情況更為復(fù)雜。

央行可以有效限制銀行系統(tǒng)的資金以信貸方式流入房地產(chǎn)行業(yè)，長遠看房企會壓縮業(yè)務(wù)規(guī)模以應(yīng)對資金困局。

但是，“長遠”恐怕不是高資金壓力的大型房企首先要考慮的，大量土地儲備待開發(fā)和資金回籠的現(xiàn)實壓力會讓大型房企轉(zhuǎn)向海外融資等成本更高的資金來源。這無疑大幅增加的房企經(jīng)營風(fēng)險。

如果位于一二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以高成本資金消化完成后，仍然補不上資金窟窿，那么倒下的巨人只會留下一堆泡沫。這對整個經(jīng)濟格局的影響無疑是巨大的。

1989年日本央行以連續(xù)上調(diào)貼現(xiàn)率，大藏省也出重拳，要求所有金融機構(gòu)收緊不動產(chǎn)貸款，主動刺破房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)時也不乏一片叫好聲，但是房地產(chǎn)市場崩潰引發(fā)了一系列嚴(yán)重后果，遠超人們想象。

 

泡沫破碎后，資金也沒有如愿流入“實體經(jīng)濟”，很多以土地質(zhì)押獲得融資的企業(yè)受到波及紛紛倒產(chǎn)，整個經(jīng)濟開啟了失落的二十年。這是一個過激政策引發(fā)經(jīng)濟長期衰退的教訓(xùn)。

中國房地產(chǎn)行業(yè)確實存在問題，涉及很多深層的經(jīng)濟問題，諸如土地供應(yīng)的模式及其背后的地方財政困局，國民收入長期滯后等等。要通過“局部手術(shù)”去修正整個體系，是無法實現(xiàn)的目標(biāo)。

房產(chǎn)、土地資產(chǎn)已經(jīng)成為中國資產(chǎn)存量的主力，在居民家庭財產(chǎn)中占比70%、在銀行抵押品中占比50%以上，牽一發(fā)而動全身，不可不慎。

 

繼央行大動作之后，“深圳全面學(xué)習(xí)新加坡模式”的消息又吸引了廣泛的注意力。這一次，方向打在了“模式”上。

03“新加坡模式”的真假是非

新加坡模式簡單地講，就是通過政府主導(dǎo)實現(xiàn)居民高住房自有率，從而實現(xiàn)“居者有其屋”。

新加坡的住房自有率高達90%左右，在發(fā)達國家中獨有——一般規(guī)律是，發(fā)達國家的住房自有率低于發(fā)展中國家、欠發(fā)達國家，大城市比中小城市低，城市比農(nóng)村低。


 

這一模式也從未移植到其他發(fā)達國家，這是因為新加坡獨特的條件限制了模式輸出。

新加坡是一個現(xiàn)代城邦國家，一城一國，人口流動率很低。而且，新加坡的移民控制嚴(yán)格，人口結(jié)構(gòu)較為封閉。其他發(fā)達國家及其大城市很難對標(biāo)新加坡，而中小城市也沒有必要去對標(biāo)。

新加坡模式提高住房自有率的方法是，20%市場化的高檔住宅是市場化的。60%以上的政府組屋由政府主導(dǎo)修建，居民強制繳納高額的中央公積金以換取組屋的交易受限產(chǎn)權(quán)——絕非一些不實報道中的免費分配，而是政府補貼加個人購買的混合模式。


 

最低端的組屋面積約70平米，價格為30萬新幣到60多萬新幣，大體為150萬人民幣到300萬人民幣。無力購買組屋低收入群體才能從政府福利系統(tǒng)獲得公租房。

引進新加坡模式的住房改革其實已經(jīng)十幾年了，自2008年后“二次住房改革”后，包括深圳在內(nèi)，各地紛紛試點了公租房、有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房，效果如何仁者見仁?？傮w而言，規(guī)模有限。難點很明顯，非戶籍人口無法從這些政策中受益。

而非戶籍人口是中國經(jīng)濟發(fā)達城市人口增長的主力，他們落戶購房要求也是這些城市房價上漲的原動力。也就是說，在人口封閉的新加坡可行的模式在人流滾滾的中國大城市中水土不服。

而深圳這樣人口流動率在全國數(shù)一數(shù)二的城市，在過去的公租房、經(jīng)適房試點中一直雷聲大、雨點小。財政壓力、管理配套等等，都有明顯的不適配。

2019年，深圳轄區(qū)一般公共預(yù)算收入為9500億左右，地方級收入為3800億左右，而一般公共預(yù)算支出4551億元，財政很寬裕嗎？顯然不是。

大規(guī)模投入保障性住房的資金從何而來？只能是中央及財政收入去補，長期大規(guī)模投入是不是現(xiàn)實？直接的資金支出還只是新加坡模式的可見成本，土地資產(chǎn)的投入可能遠比直接的資金投入更大。

如果要實現(xiàn)新加波90%的住房自有率，那么深圳的土地資源要投入多少、資金來源如何解決？

所以，8月28日，深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長張學(xué)凡公開表示新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中?！把a丁”一個接一個，有說這是長遠計劃、不急于一時，有說不是照搬照抄新加坡模式，等等。

在現(xiàn)有條件下，新加坡模式只能是有限的補充，不可能成為中國住房問題的解決方案。

04房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)設(shè)定

“深圳學(xué)新加坡”和“重點房企融資三條紅線”并沒有什么直接聯(lián)系。前者是深圳地方房地產(chǎn)管理部門的發(fā)聲，后者是央行和住建部的政策設(shè)計，層級相差甚遠，指向也不同。

前者比較虛，后者相對實，兩者被“聯(lián)想起來”，備受輿論關(guān)注，體現(xiàn)的是中國上下的“住房焦慮”。存在問題、產(chǎn)生焦慮，首先要解決的是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)設(shè)定。

消費者希望看到的目標(biāo)是“房價大幅下降”，央行希望控制貨幣流向，地方管理部門希望主導(dǎo)分配，目標(biāo)各不相同。怎么讓一套政策整合滿足各方需求？恐怕是沒有的，李光耀復(fù)生也做不到。

有些目標(biāo)至少存在合理性，比如央行的貨幣管理，但是一刀切的方法是否穩(wěn)妥，是要打個問號的。有的目標(biāo)可以理解，但是很難實現(xiàn)。比如“房價大幅下降”，政府限價不可謂不力，限價之下甚至出現(xiàn)了一手房比二手房便宜的倒掛現(xiàn)象，實際上造成了更嚴(yán)重的市場不公。

“買到就是賺到”的老司機對“永遠在路上”的“房價腰斬黨”的碾壓優(yōu)勢更為明顯。政府管理部門主導(dǎo)分配走福利化分房的老路，美其名曰“新加坡模式”其實也不通。而這些調(diào)控目標(biāo)、政策目標(biāo)之間還存在很多矛盾，比如說央行要維護金融系統(tǒng)安全，房價暴跌是其樂見的嗎？

歸根結(jié)底，“居者有其屋”的古老理想在這個時代已經(jīng)很難實現(xiàn)，以提高居民房屋自有率為房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是不切實際、不符合經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律。只要市場機制還在運作，就有其客觀規(guī)律。去市場化的調(diào)控手段、和市場“較勁”的政策意圖，很難獲得預(yù)期的目標(biāo)。這是現(xiàn)實的真相。

正所謂“病來如山倒，病去如抽絲”，今天飽受詬病的中國房地產(chǎn)問題不是一朝一夕形成的，涉及到很多經(jīng)濟深層問題和錯綜復(fù)雜的矛盾。

既要有解決問題的耐心，更要有改革進入深水區(qū)的勇氣——但勇氣不等于硬上、蠻干，在目標(biāo)設(shè)置不合理、不清晰的情況下，強調(diào)控的猛藥要慎重，對標(biāo)不準(zhǔn)的吃錯藥更是危險。

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