來源|節(jié)點財經(jīng)

作者|IPO頻道 

2020年，房企不容易。

一方面，年初突如其來的疫情沖擊各行各業(yè)，房地產(chǎn)銷售遇阻、開工遇阻，行業(yè)整體增速放緩；另一方面，調(diào)控的“緊箍咒”持續(xù)加碼，最新出爐的“三條紅線”制度嚴(yán)控杠桿水平和負(fù)債規(guī)模，使房企融資收緊到了前所未有的地步。

這意味著，房企梯隊和階層將趨于固化，“馬太效應(yīng)”愈加明顯，眾多實力欠佳、負(fù)債率高，又處在加速擴(kuò)張中的中小房企想要獲得資金支持會非常困難。

在此背景下，上市，成為了一條攸關(guān)生死存亡的必經(jīng)之路，一次遞表不行，那就來二次。

比如我們今天要說的這家房企，領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“領(lǐng)地控股”），繼4月申請在港交所主板上市未得回應(yīng)后，又于10月12日再次遞表。透過招股書，于紛繁復(fù)雜的數(shù)據(jù)間，滿滿都是對資金和體量的“饑渴”。

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規(guī)?！梆嚳省保?/strong>

千億目標(biāo)遙不可及

盈利能力大幅下滑

中國地產(chǎn)江湖，大佬們都墨守一條生存法則:千億才是硬道理，規(guī)模決定發(fā)言權(quán)。小而美？不存在的。只有足夠大，越來越大，才能活的更好和更久。

基于此，房企，無論大小，或多或少都會對千億報有憧憬，領(lǐng)地控股也不例外。

公開資料顯示，領(lǐng)地控股由劉玉輝、劉山及劉玉奇三兄弟于1999年共同創(chuàng)立，起家樂山，是一家深耕四川的區(qū)域性房企。2019年克而瑞銷售排行榜中，領(lǐng)地控股以全口徑銷售金額247.3億元，在川內(nèi)房企中排名第三，僅次于藍(lán)光發(fā)展和新希望地產(chǎn)。

不過，領(lǐng)地控股的野心從來就不止于此。

據(jù)媒體報道，早在2017年，領(lǐng)地集團(tuán)就曾喊出2018年300億、2019年千億的銷售目標(biāo)。

然而，事不隨愿，2017-2019年，領(lǐng)地控股銷售額分別只有151億、235億、247億，尤其在力主沖刺千億的2019年，增速近乎停滯，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到設(shè)定的目標(biāo)。

2019年4月，領(lǐng)地控股在其品牌發(fā)布會上再度表態(tài)，要在2020年-2021年實現(xiàn)千億目標(biāo)，并完成重點省份70余個核心城市進(jìn)駐，力保100個以上優(yōu)質(zhì)項目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)。

顯然，領(lǐng)地控股欲進(jìn)行的是一次逆周期、逆大勢的行動。結(jié)果如何呢？

據(jù)觀點指數(shù)數(shù)據(jù)，領(lǐng)地控股在2020年1-7月錄得銷售額185.7億元。招股書披露，2020年首5個月，公司應(yīng)占合約銷售金額為62.35億元，按年同比僅微增1.5%；截至2020年7月31日，領(lǐng)地控股104個項目，有68個位于四川省，占比65.4%，仍是一副業(yè)務(wù)及前景高度倚賴省內(nèi)的現(xiàn)狀。

對此，領(lǐng)地控股也在招股書中坦言，“我們的業(yè)務(wù)仍主要集中在四川省內(nèi)，一旦當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)經(jīng)濟(jì)失衡、金融市場混亂、自然災(zāi)害、疫病、敵對行動或任何其他情況導(dǎo)致四川省的經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑，或政府對四川省房地產(chǎn)市場施行更嚴(yán)苛的政策，或四川省房地產(chǎn)市場狀況因其他原因下滑，我們的業(yè)務(wù)、經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)狀況或會受到重大不利影響”。

但在拿地方面，領(lǐng)地控股絲毫不手軟，截至2020年7月31日，其總土地儲備為1615.22萬平方米，比第一次遞表時又增加近300萬平方米。

總的來說，理想很美好，現(xiàn)實太骨感，領(lǐng)地控股的“收成”與規(guī)劃藍(lán)圖中的千億目標(biāo)和全國布局還有相當(dāng)遙遠(yuǎn)的一段距離。

與此同時，領(lǐng)地控股的盈利能力難言樂觀。

截至2017年、2018年、2019年12月31日止年度及2020年5月31日的五個月，領(lǐng)地控股的收益分別為53.38億元、45.13億元、75.68億元、30.27億元，對應(yīng)利潤凈額6.49億元、5.17億元、6.72億元和1.66億元，在震蕩波動中略有增加。

數(shù)據(jù)來源：招股書，節(jié)點投研所

具體到盈利能力上，凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%和5.5%，是一條持續(xù)向下的曲線。參照億翰智庫數(shù)據(jù)，2019年中國房企平均凈利潤率為16.39%，領(lǐng)地控股的8.9%的凈利率約為行業(yè)均值的一半。

而在收益表現(xiàn)不穩(wěn)定，盈利能力大幅下滑的情況下，領(lǐng)地控股近幾年的負(fù)債規(guī)模卻快速攀升。

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資金“饑渴”：

負(fù)債激增

融資成本上升

資金需求強烈

眾所周知，房地產(chǎn)是重資產(chǎn)重資金行業(yè)，如果收益一般，又不想放棄拿地擴(kuò)張，那就只能通過借貸實現(xiàn)，隨之而來的一定是債務(wù)激增，體現(xiàn)在領(lǐng)地控股身上非常明顯。

2017-2019年及截至2020年5月31日，領(lǐng)地控股的流動負(fù)債總額分別為86.47億元、172.4億元、292.8億元和331.87億元，三年多時間漲了近4倍；未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元和151.76億元。

數(shù)據(jù)來源：招股書，節(jié)點投研所

值得一提的是，領(lǐng)地控股借款中信托占比較高。以2019年為例，共有26筆信托融資借款，借款本金余額約59.89億元，占據(jù)2019全年借款總額117.55億元的一半以上。其中，大多數(shù)利率水平介于12%~13%之間，僅4筆利率在10%以下，另有3筆利率高達(dá)14%。

隨著近年來國家對房企融資渠道收緊，很多中小房企受制于資產(chǎn)實力、償債能力只能借道信托融資。雖然信托融資在資金獲取和還款方式上比較靈活，但成本遠(yuǎn)高于銀行借貸，會導(dǎo)致房企的資金壓力水漲船高，進(jìn)而吞噬凈利潤，就像領(lǐng)地控股在招股書中所稱：“融資成本增加將對我們的盈利能力及經(jīng)營業(yè)績有不利影響?！?/p>

事實上，領(lǐng)地控股加權(quán)平均實際利率已從2017年的6.4%漲至2019年的9.9%，2020年首五個月為9.2%，在業(yè)界處于較高水平，這在很大程度來自信托“貢獻(xiàn)”。

囿于大量舉債，領(lǐng)地控股凈負(fù)債比率大幅走高，于上述報告期分別為60%、110%、140%和150%。

數(shù)據(jù)來源：招股書，節(jié)點投研所

就這一數(shù)據(jù)，節(jié)點財經(jīng)（ID：jiedian2018）注意到已碰觸到監(jiān)管層在今年8月為房企劃定的“三條紅線”融資門檻，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，房企的凈負(fù)債率不得大于100%，房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 ，后續(xù)融資活動或受到限制。

負(fù)債之外，領(lǐng)地控股的現(xiàn)金流情況亦不佳，其經(jīng)營活動現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)三年為負(fù)，2017年-2019年流出凈額分別為1.86億元、42.88億元及31.12億元，2020年前五個月終于轉(zhuǎn)正，為3.73億元。

截至各報告期期末及2020年5月末，領(lǐng)地控股手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為7.1億元、8.17億元、13.81億元和34.11億元，但于2019年末，領(lǐng)地控股應(yīng)于一年內(nèi)償還的負(fù)債達(dá)到57.63億元，應(yīng)于第二年償還的金額則為41.32億元，合計98.95億元。也就是說，目前領(lǐng)地控股的賬面現(xiàn)金完全無法覆蓋短期負(fù)債，資金缺口嚴(yán)重。

說到這里，不難理解領(lǐng)地控股為何著急二次遞表了，實在是缺錢。

而結(jié)合當(dāng)前信托借款正面臨收緊和管控的局面，以及領(lǐng)地控股平淡的收益情況、龐大的負(fù)債和膨脹的擴(kuò)張野心，上市幾乎是唯一出路。

對領(lǐng)地控股來說，財務(wù)數(shù)據(jù)只是一方面，現(xiàn)實中頻頻“出鏡”的質(zhì)量風(fēng)波不可小覷。

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質(zhì)量“饑渴”：

業(yè)主投訴頻發(fā)

不合規(guī)行為纏身

許是過于追求規(guī)模，領(lǐng)地控股近年來質(zhì)量問題頻發(fā)。

據(jù)公開市場資料，今年8月份，領(lǐng)地控股旗下，涉及成都新津區(qū)領(lǐng)地天府蘭臺、樂山市領(lǐng)地天嶼樓盤、眉山領(lǐng)地凱旋府等多個項目，因房屋質(zhì)量問題、涉嫌虛假宣傳等遭到業(yè)主維權(quán)投訴。

8月3日，有網(wǎng)友發(fā)布了關(guān)于新津區(qū)領(lǐng)地天府蘭臺一期的相關(guān)投訴。投訴內(nèi)容顯示，由于前期開發(fā)商未合理安排施工，造成進(jìn)度滯后，后為了趕工期而粗暴施工，導(dǎo)致出現(xiàn)一系列的安全和質(zhì)量問題，引發(fā)眾多業(yè)主異議，拒絕收房并要求整改。但領(lǐng)地集團(tuán)一直用推諉責(zé)任、無期限拖延等方式忽悠購房業(yè)主，部分房屋至今未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。

同樣在今年8月2日，也有網(wǎng)友投訴四川樂山市領(lǐng)地天嶼樓盤，存在頂層出現(xiàn)多條裂口等質(zhì)量問題以及宣傳園林入戶情況與合同不符。

除此之外，發(fā)生在領(lǐng)地控股身上的不合規(guī)事件也不少。

僅在報告期內(nèi)，領(lǐng)地控股主動披露的就有下屬4家項目公司未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而率先動工被罰70萬元；2家項目公司未嚴(yán)格遵守建設(shè)工程規(guī)劃許可證若干規(guī)定被罰130萬元；3家項目公司因刊登不符合廣告法相關(guān)規(guī)定的物業(yè)廣告被罰；拖欠社保、公積金數(shù)千萬元等種種不合規(guī)行為。

無疑，上述事件不僅影響聲譽，還將為領(lǐng)地控股此番上市路蒙上一層陰影。

此外，市場擔(dān)憂的還有領(lǐng)地控股的股權(quán)結(jié)構(gòu)。IPO前，領(lǐng)地控股的股權(quán)高度集中在劉玉輝先生、劉策先生、劉浩威先生及其家族成員手中，具有濃烈的家族色彩，而其結(jié)成的一致行動人，合計持有公司99%的股份。

從股權(quán)制衡的角度考慮，如若沒有必要的制約與外部監(jiān)督體系下，很容易形成“一言堂”，損害小股東的利益。

二次遞表，領(lǐng)地控股對上市敲鑼有多渴望，招股書早已給出了詳盡的答案。但站在資本市場的視角，收益表現(xiàn)一般，負(fù)債高攀不下，且缺乏現(xiàn)代企業(yè)治理制度，領(lǐng)地控股的上市夢確實充滿挑戰(zhàn)。

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