來源|寧波樓市情報

對于樓市而言，今年也是不平凡的一年，密集的樓市調(diào)控真的是為了降房價嗎？首先你要看清楚，是穩(wěn)房價，堅持房住不炒，不是降房價，但是今年年底買房還是具有很大的風(fēng)險，我必須寫出來供你參考，不是嚇唬你，今年你買錯房，最好的結(jié)局就是虧錢，最差的結(jié)局是多奮斗十年都補不回來的。

一、郊區(qū)，新興板塊買房需要謹慎

其實現(xiàn)在中國大部分核心城市已經(jīng)進入城市化末期，核心板塊的各種配套建設(shè)，包括商業(yè)中心，教育，醫(yī)療等資源的配置已經(jīng)基本固化成型，為什么還要發(fā)展新區(qū)呢？主要是承接更多的人口，和產(chǎn)業(yè)的外延，其實對于城市化而言，新區(qū)是補充而不會是未來樓市的主旋律。

很多人糾結(jié)買房，是買新區(qū)還是買核心區(qū)，其實非常簡單：

你有足夠的錢就買核心區(qū)；

如果新區(qū)和核心區(qū)的價格差不多，肯定買核心區(qū)；

如果你在新區(qū)上班，那就買新區(qū)；

最忌諱的就是，你投資到這些所謂的價值洼地，但是價格一點不便宜的地方，最后會陷入租不出去，賣不掉的局面。

三年時間，新區(qū)，郊區(qū)的跌幅遠遠超過核心區(qū)，均價跌幅超過20%，這樣的例子太多了。

為什么媒體，開發(fā)商會喜歡炒作郊區(qū)，新興板塊了？因為拿地價便宜，利潤高，房子多啊，核心區(qū)地價貴，房子少，利潤低，就這么簡單。

二、樓市崩潰論嚇唬剛需

國內(nèi)和國外，有無數(shù)的專家，天天唱中國樓市崩潰論，說句實話，從我買第一套房到現(xiàn)在十幾年過去了，這個論點一直沒有結(jié)束過。

還有人記得曾經(jīng)深圳的不買房運動嗎？ “不買房運動”是在2006年4月27日由深圳市民鄒濤通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)起的，活動主要目的是抵制房價的快速上漲！

活動還有一句超級霸氣的口號：“樓價一日不降到市民可以接受的程度，我們就堅決不買房。”并給出了一個大眾期待的愿景：“ 只要大家3年不買房，房價就一定會降！”

不過最終，房價并沒有下跌， 反而是一路暴漲，浩浩蕩蕩的“不買房運動”也就無疾而終，銷聲匿跡！

我寫這一部分的原因是，不是說房價未來一定會漲，實際上，我個人認為房價高速增長的周期已經(jīng)過了，而是告訴大家，這只是我個人的預(yù)判，稍微還靠譜點，但是現(xiàn)在是網(wǎng)絡(luò)信息爆炸的時代，隨便一個中介都可以當(dāng)專家給你分析樓市頭頭是道。

這時候買房，就要區(qū)分投資還是剛需了，投資的買房，如果房價漲了，賺錢，跌了虧錢，很正常，哪有投資穩(wěn)賺不賠的。

三、樓市分化會是一個巨大的危機

我認為 中國樓市未來從高增長的黃金周期跌入白銀周期不可避免，這時候樓市普漲已經(jīng)不可能，每個城市內(nèi)部板塊分化，新房和二手房分化，核心一二線城市和邊緣化的城市分化已經(jīng)不可避免。

中國進入城市群時代，已經(jīng)成為定局，很多人理解的高鐵啊這些，其實不會帶動偏遠城市和地區(qū)的發(fā)展，相反，會產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，吸引人口流入距離最近的城市群里面，這是世界城市發(fā)展的必然，到今天，沒有例外過。

四、學(xué)區(qū)房還是最吃香的

學(xué)區(qū)房是中國特色？其實非也，人們對學(xué)區(qū)房購入的濃厚興趣，在世界各地都存在。

在英國索利哈爾的TudorGrange school，該校的catchmentarea房子價格比同地段高出94%，同樣是一房難求……其變態(tài)程度簡直與中國有的一拼！

對于學(xué)區(qū)房的態(tài)度，就是大家天天都說學(xué)區(qū)房不好，這樣那樣，最后買房的時候，還是能接受學(xué)區(qū)房的高溢價。

其實中國很多城市都經(jīng)歷過短周期的大跌，但是唯有學(xué)區(qū)房是最抗跌的，甚至能夠逆勢上漲。

教育改革，北京，上海都搞了，結(jié)果還是沒有消除學(xué)區(qū)房的高溢價。

五、去杠桿，降低負債

這對于投資和剛需都非常重要，這十幾年來，我見過了太多炒房客在房子上完蛋，無一例外，他們都不是因為買錯了房子，哪怕是買了?？湾捱@種CEO盤，最后只要不加高杠桿，現(xiàn)金流不斷，都不會虧錢，只是賺的少或者多的問題。

我見過溫州炒房團，臺州炒房團，金朝陽炒房團，其實賺錢和虧錢就兩個原因：

選房源，剛需盤，基本都賺錢，選豪宅的基本沒賺錢或者虧錢；杠桿

很多人倒在了黎明前，就是資金鏈斷了，就這么簡單。

總結(jié)

我只能告訴大家，時代變了，想要房價短期暴漲的時代已經(jīng)過了，看看現(xiàn)在，只要你的城市房價短期暴漲，馬上媒體一報道，中央監(jiān)管下，約談后就是調(diào)控，一買就被套。至少今年到明年短周期一年內(nèi)，中央堅持房住不炒是核心，但是你也別指望核心城市房價大跌，也不現(xiàn)實，現(xiàn)在房價跌的都是局部現(xiàn)象，從中國大樓市布局看，跌的都是鶴崗這類小城市，本來就資源枯竭，人口流出。

其實最后總結(jié)就是剛需早買，有錢人可以投資核心區(qū)收租金，沒錢和錢少的，千萬別去加杠桿做炒房的發(fā)財夢。

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