來源|寧波樓市情報(bào)

對(duì)于樓市而言，今年也是不平凡的一年，密集的樓市調(diào)控真的是為了降房?jī)r(jià)嗎？首先你要看清楚，是穩(wěn)房?jī)r(jià)，堅(jiān)持房住不炒，不是降房?jī)r(jià)，但是今年年底買房還是具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，我必須寫出來供你參考，不是嚇唬你，今年你買錯(cuò)房，最好的結(jié)局就是虧錢，最差的結(jié)局是多奮斗十年都補(bǔ)不回來的。

一、郊區(qū)，新興板塊買房需要謹(jǐn)慎

其實(shí)現(xiàn)在中國(guó)大部分核心城市已經(jīng)進(jìn)入城市化末期，核心板塊的各種配套建設(shè)，包括商業(yè)中心，教育，醫(yī)療等資源的配置已經(jīng)基本固化成型，為什么還要發(fā)展新區(qū)呢？主要是承接更多的人口，和產(chǎn)業(yè)的外延，其實(shí)對(duì)于城市化而言，新區(qū)是補(bǔ)充而不會(huì)是未來樓市的主旋律。

很多人糾結(jié)買房，是買新區(qū)還是買核心區(qū)，其實(shí)非常簡(jiǎn)單：

你有足夠的錢就買核心區(qū)；

如果新區(qū)和核心區(qū)的價(jià)格差不多，肯定買核心區(qū)；

如果你在新區(qū)上班，那就買新區(qū)；

最忌諱的就是，你投資到這些所謂的價(jià)值洼地，但是價(jià)格一點(diǎn)不便宜的地方，最后會(huì)陷入租不出去，賣不掉的局面。

三年時(shí)間，新區(qū)，郊區(qū)的跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過核心區(qū)，均價(jià)跌幅超過20%，這樣的例子太多了。

為什么媒體，開發(fā)商會(huì)喜歡炒作郊區(qū)，新興板塊了？因?yàn)槟玫貎r(jià)便宜，利潤(rùn)高，房子多啊，核心區(qū)地價(jià)貴，房子少，利潤(rùn)低，就這么簡(jiǎn)單。

二、樓市崩潰論嚇唬剛需

國(guó)內(nèi)和國(guó)外，有無數(shù)的專家，天天唱中國(guó)樓市崩潰論，說句實(shí)話，從我買第一套房到現(xiàn)在十幾年過去了，這個(gè)論點(diǎn)一直沒有結(jié)束過。

還有人記得曾經(jīng)深圳的不買房運(yùn)動(dòng)嗎？ “不買房運(yùn)動(dòng)”是在2006年4月27日由深圳市民鄒濤通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)起的，活動(dòng)主要目的是抵制房?jī)r(jià)的快速上漲！

活動(dòng)還有一句超級(jí)霸氣的口號(hào)：“樓價(jià)一日不降到市民可以接受的程度，我們就堅(jiān)決不買房?！辈⒔o出了一個(gè)大眾期待的愿景：“ 只要大家3年不買房，房?jī)r(jià)就一定會(huì)降！”

不過最終，房?jī)r(jià)并沒有下跌， 反而是一路暴漲，浩浩蕩蕩的“不買房運(yùn)動(dòng)”也就無疾而終，銷聲匿跡！

我寫這一部分的原因是，不是說房?jī)r(jià)未來一定會(huì)漲，實(shí)際上，我個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的周期已經(jīng)過了，而是告訴大家，這只是我個(gè)人的預(yù)判，稍微還靠譜點(diǎn)，但是現(xiàn)在是網(wǎng)絡(luò)信息爆炸的時(shí)代，隨便一個(gè)中介都可以當(dāng)專家給你分析樓市頭頭是道。

這時(shí)候買房，就要區(qū)分投資還是剛需了，投資的買房，如果房?jī)r(jià)漲了，賺錢，跌了虧錢，很正常，哪有投資穩(wěn)賺不賠的。

三、樓市分化會(huì)是一個(gè)巨大的危機(jī)

我認(rèn)為 中國(guó)樓市未來從高增長(zhǎng)的黃金周期跌入白銀周期不可避免，這時(shí)候樓市普漲已經(jīng)不可能，每個(gè)城市內(nèi)部板塊分化，新房和二手房分化，核心一二線城市和邊緣化的城市分化已經(jīng)不可避免。

中國(guó)進(jìn)入城市群時(shí)代，已經(jīng)成為定局，很多人理解的高鐵啊這些，其實(shí)不會(huì)帶動(dòng)偏遠(yuǎn)城市和地區(qū)的發(fā)展，相反，會(huì)產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，吸引人口流入距離最近的城市群里面，這是世界城市發(fā)展的必然，到今天，沒有例外過。

四、學(xué)區(qū)房還是最吃香的

學(xué)區(qū)房是中國(guó)特色？其實(shí)非也，人們對(duì)學(xué)區(qū)房購(gòu)入的濃厚興趣，在世界各地都存在。

在英國(guó)索利哈爾的TudorGrange school，該校的catchmentarea房子價(jià)格比同地段高出94%，同樣是一房難求……其變態(tài)程度簡(jiǎn)直與中國(guó)有的一拼！

對(duì)于學(xué)區(qū)房的態(tài)度，就是大家天天都說學(xué)區(qū)房不好，這樣那樣，最后買房的時(shí)候，還是能接受學(xué)區(qū)房的高溢價(jià)。

其實(shí)中國(guó)很多城市都經(jīng)歷過短周期的大跌，但是唯有學(xué)區(qū)房是最抗跌的，甚至能夠逆勢(shì)上漲。

教育改革，北京，上海都搞了，結(jié)果還是沒有消除學(xué)區(qū)房的高溢價(jià)。

五、去杠桿，降低負(fù)債

這對(duì)于投資和剛需都非常重要，這十幾年來，我見過了太多炒房客在房子上完蛋，無一例外，他們都不是因?yàn)橘I錯(cuò)了房子，哪怕是買了?？湾捱@種CEO盤，最后只要不加高杠桿，現(xiàn)金流不斷，都不會(huì)虧錢，只是賺的少或者多的問題。

我見過溫州炒房團(tuán)，臺(tái)州炒房團(tuán)，金朝陽(yáng)炒房團(tuán)，其實(shí)賺錢和虧錢就兩個(gè)原因：

選房源，剛需盤，基本都賺錢，選豪宅的基本沒賺錢或者虧錢；杠桿

很多人倒在了黎明前，就是資金鏈斷了，就這么簡(jiǎn)單。

總結(jié)

我只能告訴大家，時(shí)代變了，想要房?jī)r(jià)短期暴漲的時(shí)代已經(jīng)過了，看看現(xiàn)在，只要你的城市房?jī)r(jià)短期暴漲，馬上媒體一報(bào)道，中央監(jiān)管下，約談后就是調(diào)控，一買就被套。至少今年到明年短周期一年內(nèi)，中央堅(jiān)持房住不炒是核心，但是你也別指望核心城市房?jī)r(jià)大跌，也不現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌的都是局部現(xiàn)象，從中國(guó)大樓市布局看，跌的都是鶴崗這類小城市，本來就資源枯竭，人口流出。

其實(shí)最后總結(jié)就是剛需早買，有錢人可以投資核心區(qū)收租金，沒錢和錢少的，千萬別去加杠桿做炒房的發(fā)財(cái)夢(mèng)。

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