來源丨無冕財經（微信號：wumiancaijing）

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開年以來，張力煩惱的不止有富力地產（02777.HK）的千億債務，或許還有兒子張量旗下的實地集團。

2月21日，實地集團針對“春節(jié)過后實地集團13名高管集體辭職”消息發(fā)布澄清聲明，稱員工并非在春節(jié)期間集中離職，并表示大部分人員是被公司勸退，僅有兩人是因個人原因辭職。

但人員動蕩或許早在意料之中，實地在2020年的招股書中提到：“倘若我們無法成功挽留現(xiàn)有員工并僱用、培訓及留任高級行政人員或主要員工，可能嚴重損害我們的業(yè)務”。 

關注此事的，還有一批因為購買了實地延期交付樓盤而擔憂的業(yè)主。一位業(yè)主對無冕財經研究員(ID：wumiancaijing)研究員表示：“看到新聞后，天津一些業(yè)主反應很大，怕房子爛尾，畢竟已經延期一年半，現(xiàn)在還只是樓架子?！?/span>

實際上，如今的實地集團面臨高管變動、項目維權、負債攀升等問題。實地集團由富力創(chuàng)始人之一張力的兒子張量創(chuàng)辦，到了這個份上，富力集團或張力還能拉“兒子”一把嗎？

 1、背靠“大樹”為何掉隊？

2006年，富力地產的張力以115.2億元身家，位居《福布斯》中國富豪排行榜第六名，而在當時，馬云以28億元居第76位，許家印是第52位，兩位“大佬”都屈居張力之下。

同年，張力之子張量在富力地產的大本營廣州創(chuàng)辦實地集團。此后10年，全國房地產迎來黃金發(fā)展期。這十年也是碧桂園、恒大、萬科等巨頭沖刺成為頭部企業(yè)的階段。

2、不過，乘著時代紅利，背靠富力的資源，實地何以走到如今這一步？

2006年，張量成立實地集團。不過，加拿大留學歸來的張量，并不想將實地當成富力那樣的傳統(tǒng)公司去運作，而是想將“科技”概念引入地產中。

不得不說，張量的眼光超前。近十年來，科技創(chuàng)新日益成為經濟發(fā)展的主旋律。但在當時，“互聯(lián)網”、“科技”這些新鮮元素，與當時粗放式的地產行業(yè)結合，似乎還略顯水土不服。

因此，張量將事業(yè)多面鋪開。除了實地地產外，旗下還包括黑洞投資、恒量建設集團、普及中國等公司。

2005年，張量將創(chuàng)辦的電梯媒體飛沙以超1000萬的價格賣給分眾傳媒。2007年，其創(chuàng)辦“線上售樓平臺” 狙房網。張量名下的黑洞投資還曾投資過貨拉拉、小藍單車等項目。

相較于投資方面的熱鬧，實地在地產方面的成績顯得平淡多了。

創(chuàng)辦前十年間，實地的地產項目并不多，因此收益情況不突出。2015年銷售額僅為14.6億元，當年富力集團銷售額為544億元。

張量似乎急了，以約合17億元的成交價拿下廣州黃埔4塊宅地。這個交易總價，超過2015年實地的全年銷售額。在當時，實地雖已成立近9年，但在總部廣州的知名度并不高，拍地消息一出，有媒體將“實地”表述為“富力關聯(lián)公司”。

2016年，樓市調控政策頻現(xiàn)，張量嗅到到地產的轉型時機。他曾總結：“中國的房地產行業(yè)依賴土地增值的日子已經結束了，進入到拼產品的階段”。2017年，他結合“互聯(lián)網”概念，引入百度前副總裁李明遠，投入研究科技地產。不過，李明遠干了一年便離職了。

“失去”李明遠后，張量仍沒有放棄過“地產+科技”。
 

2019年，實地對外宣告，研發(fā)的首個全場景智慧社區(qū)在重慶永川薔薇國際真正落地。智慧社會主要體現(xiàn)在“智能家居、智能機器人、社區(qū)物流系統(tǒng)、社區(qū)商業(yè)配套”等方面。

《企業(yè)透明度報告》指出，如果要踐行“智慧社區(qū)”理念，實地集團短期的盈利能力，尤其是銷售額沖千億的想法，本質上也與傳統(tǒng)“高周轉”的房地產模式截然相反。

據《21世紀經濟報道》消息，廣州市房協(xié)專家委委員黃韜曾分析稱，“由于積累的時間還不夠，同時科技當中的含量以及它的差異化不算很突出，只能說它的發(fā)展中注重科技，但是實際來看，實地還沒有作出很有特色的科技地產，還沒有很明顯區(qū)分于其他開發(fā)商的一個特征?！?/span>

實地如今仍在案場為購房者介紹“智慧人居”、“智能家居”。但一位購房者對無冕財經研究員表示：“那些僅僅是售樓處展示給購房者的產品，包括控溫客廳、衣櫥里的智能燈光等。這些產品都不屬于新房交標之列。”

該購房者強調，此類智能家居只能為樓盤起到錦上添花的作用，最重要的還是房屋質量。

“智慧人居”的高光掩蓋不了項目背后的質量危機，接連爆發(fā)的投訴成為實地面對市場的頭道難題。

在黑貓投訴上，有關實地地產投訴涉及收房與樣板間不符、項目延期等問題。

據無冕財經研究員不完全統(tǒng)計，包括天津的實地海棠雅著、遵義的實地薔薇國際、昆明的實地花鶴翎、廣州的薔薇國際、武漢的君蘭汀岸、無錫的玫瑰莊園及青島的薔薇國際等7個項目，都曾爆出或陷入新房延期交付或質量維權的旋渦中。

天津實地海棠雅著二期原定2019年12月交房，延期一年后，有業(yè)主2020年11月在交付現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，非頂層的新房出現(xiàn)漏水等問題，圖片由業(yè)主提供。

不僅項目出現(xiàn)質量問題，實地還要面對長時期未開發(fā)土地的風險。

實地招股書曾指出：“業(yè)績記錄期間，三家附屬公司拿地后超一年未開發(fā)，可能導致土地閑置，“我們不能保證將來不會出現(xiàn)導致沒收土地，或延遲完成房地產開發(fā)的情況”。

據招股書披露，截至2020年3月31日，實地集團擁有位于大灣區(qū)、長江三角洲地區(qū)、京津冀地區(qū)、華中和中國西部核心城區(qū)及華北地區(qū)選定城市的14個省份或直轄市的25個城市，實地合共持有37個處于不同發(fā)展階段的地產項目。

此外，在房地產政策趨緊，加之實地集團的運作風格及業(yè)務等方面影響下，實地開始顯現(xiàn)財務困局。

招股書顯示，2017年至2019年期間，實地集團經營活動產生的現(xiàn)金流持續(xù)下滑，從2017年的25.18億元跌至6.63億元、2.23億元。與之相比的是，實地集團2017至2019年借款總額分別為119.82億元、117.71億元、126.57億元，公司凈負債率高達3809%、533%和225%。如今，無論從現(xiàn)金、負債等情況看，實地都難言輕松。

實地曾期望通過IPO上市的方式，從資本市場拓寬融資渠道，然而直至目前仍未第二次交表。

3、 實地如何渡過難關？

早在2018年，《財經》曾報道，由于實地的業(yè)績不突出，公司內部一度傳出張力可能從富力過來接管實地的說法。不過，張力曾對外表示：“兒子很獨立，不用自己操心”。

由于同屬地產行業(yè)，在實地發(fā)展過程中，作為父親的張力免不了“扶”兒子一把。

張力未在實地內部任職，富力與實地在房地產開發(fā)業(yè)務上也沒有直接關系。但在不少案場的銷售口徑中，都會打出富力這張王牌。

“我們買房的時候，幾乎每一位銷售都把實地與富力捆綁，說實地老板是富力的兒子?！币晃毁彿繕I(yè)主表示。而富力也未曾明令撇清與實地間的關系。

除了在品牌宣傳層面上給予“默認支持”外，富力也曾為實地給予實際性業(yè)務。實地建設集團的前身恒量建設，曾承接富力多個住宅小區(qū)和甲級寫字樓建造和裝修等工程。

直到2015年，實地才提出“增加非富力業(yè)務，打造自己的品牌”。

在實地的資金陷入困頓之時，張力還曾出面挽救實地。據實地招股書中顯示，2017年、2018年，張量及其父親廣州富力地產股份有限公司聯(lián)席董事長兼總裁張力，曾共同擔保了三筆金額為27億元、23.45億元、28.50億元的借款。

2020年，富力出現(xiàn)約1800億有息負債的巨額債務，并通過出售資產、裁員等方式自救。富力還能全力幫助實地嗎？

最重要的是，富力并非張力一人的企業(yè)，而是與李思廉共同創(chuàng)立。于公于私而言，張力都不能主導富力對實地進行任何直接幫助。

李思廉持有約32.43%的股份，為第一大股東。張力持有31.19%。而張量雖然持有0.62%的股份，但父子二人相加，仍不能超越李思廉成為第一大股東的位置。

一位自稱為實地集團IPO的審計人員曾在私下表示：“現(xiàn)在是兒子能不能幫爹的問題，是爹的問題更嚴重?！?/span>

但張力仍在助張量一臂之力。2020年初，明星職業(yè)經理人劉森峰高調加入實地集團，任副董事長兼總裁。據界面新聞消息，劉森峰加盟實地,是張力專門請來幫兒子張量的。但任職僅1年，劉森峰便辭任離場。

如今，張量更多只能依靠自救，但他對“科技”、“智能”等概念仍抱有執(zhí)念，甚至開始“造車”。

2020年，實地申請IPO失敗后不久，便在2021年1月大舉宣告加速探索新能源汽車領域，并發(fā)布第二代無人駕駛通勤車。

但據國內某新能源汽車研發(fā)人士對無冕財經研究員（ID：wumiancaijing）分析，此車屬于新能源概念車，僅展示造型和技術概念。

該分析人士認為，此類概念車很多都是手工打造，能生產概念車的企業(yè)，卻不一定能量產汽車。

員工離任、債務纏身，張量還會堅持“科技地產”的路子嗎？或許他還在調整思路中。

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