來源丨大佬說（微信號：dalaosay）

作者丨吳昕

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1974年，麥當勞的“創(chuàng)始人”雷·克拉克去大學演講。

演講途中，他問臺下的學生們：
“你們誰告訴我，我是做什么的？”
大家面面相覷，回答，你是做漢堡的??！
雷·克拉克搖了搖頭，說，“我真正的生意其實是房地產(chǎn)！”

很多人以為這只是個段子，卻不知道此話所言不假，麥當勞的確是家地產(chǎn)公司。

很多人也許沒想，如今，地產(chǎn)出租和品牌授權(quán)的收入貢獻了麥當勞的主要利潤，而賣賣漢堡薯條只不過是麥當勞的副業(yè)！

1、麥當勞最開始其實是個燒烤店？

20世紀30年代，美國正值經(jīng)濟大蕭條，萬業(yè)寂寥。街上大大小小的餐廳半關(guān)半開，因為餐廳實在太貴，大家錢包空空，吃不起。

美國人嫌做飯麻煩，可再窮，也不能不吃飯，于是不需要服務(wù)、縮短了用餐時間和程序，價格又優(yōu)惠的汽車餐廳業(yè)態(tài)便首先在南加州地區(qū)興起，逐漸遍布整個美國。

1937年，眼見汽車餐廳生意紅火，Maurice McDonald和Richard McDonald兩兄弟打算加入這場“戰(zhàn)役”，他們在加州的圣貝納迪諾小鎮(zhèn)創(chuàng)辦了一家汽車餐廳，起名Dick and Mac  McDonald，賣點燒烤。

干了11年后，麥當勞兄弟才發(fā)現(xiàn)，自己的餐廳作為一家燒烤店，利潤最高的竟然不是燒烤，而是漢堡，于是二人兩人就決定改革轉(zhuǎn)型做快餐，賣賣薯條漢堡。

他們將菜單的25個菜品精簡為9個，引入全透明式廚房，并對制作漢堡的過程進行了標準化和流水線化的規(guī)定，大大降低了漢堡的制作成本。

別的快餐店漢堡賣30美分，麥當勞就賣15美分；別的店炸薯條10美分，他們就賣5美分，愣是把價格打下了整整一半，便宜實惠。

為了吸引更多的人來麥當勞，兄弟倆雇了一名設(shè)計師設(shè)計了麥當勞的雙拋物線“M”的logo，又用黃色的霓虹燈裝飾上，非常顯眼。價格+顯眼的LOGO搭配，很快，來麥當勞的客人絡(luò)繹不絕。

雖然麥當勞兄弟創(chuàng)造了最初的麥當勞，但是真正讓麥當勞這個金字招牌走出加州，走向美國，甚至是全世界的，還是一個名不經(jīng)傳的“騙子”推銷員：雷·克拉克（Ray Kroc），他騙來了整個麥當勞，甚至還差點讓麥當勞兄弟氣急心?！?/span>

2、雷·克拉克與麥當勞

1902年，雷·克拉克誕生在美國芝加哥市的一個捷克裔的家庭。

一戰(zhàn)期間，他曾加入軍隊，受訓成為一名救護車司機，可還沒等上戰(zhàn)場立功，一戰(zhàn)就結(jié)束了。

畢業(yè)即失業(yè)，沒有什么學歷的克拉克實只能四處謀生。

他曾做過紙杯推銷員，做過酒吧里的鋼琴演奏師，做過爵士樂手，甚至還和幾個兄弟搗鼓過一個小小的樂隊，希望他們能早日靠搖滾出名，然后在世界巡演。

但夢想終歸是夢想，沒有天賦和機會，音樂就不能當飯吃。

克拉克和朋友組建的小樂隊很快就被解散，經(jīng)濟上窘迫不已的他只能被迫轉(zhuǎn)行，當一名銷售混口飯吃。

推銷的途中，克拉克無意中得知自己的一位客戶發(fā)明了一種新型的多功能奶昔攪拌機，擁有商業(yè)直覺的他覺得這個東西未來肯定會“風靡美國”，于是他不惜傾家蕩產(chǎn)向銀行抵押了自己的房子和所有財產(chǎn)，只為得到這個奶昔機的獨家代理權(quán)。

可惜奶昔機并未如克拉克所愿那樣暢銷。

為了推銷奶昔機，他跑遍了整個美國。可推銷了17年，這些奶昔機還沒賣出去多少，甚至每天能賣出一臺就算“業(yè)績不錯”。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在1954年。

那年，克拉克已經(jīng)52了，眼看自己的人生沒什么奔頭，他正準備“金盆洗手”，就在那時，一個電話打過來。

對面是麥當勞兄弟，他們聽說了克拉克的新型奶昔機，打算為購置一些放在餐廳制作奶昔。

麥當勞兄弟一開口就要了8臺，而克拉克聽到這個數(shù)字的第一反應(yīng)不是“終于賣出去了”，而是“他們是不是在耍我？”

要知道，8臺奶昔機一天能制作上千杯奶昔，就算是專業(yè)的奶昔店，店里也只敢配2-3臺奶昔機，一天最多也就賣個百來杯。

疑惑之下，克拉克帶著奶昔機親自前往加州。看著麥當勞門前絡(luò)繹不絕的客人和標準流程化的廚房，以及讓人難以置信的低價，克拉克立馬判斷出來：

這家漢堡店一定大有前途！

他立馬找到麥當勞兄弟，跟他們說：“我推銷這么多年，從來沒見過這么有潛力的餐廳！我們一起在全美推廣這個商業(yè)模式吧！”

麥當勞兄弟面面相覷，沒有答應(yīng)這個提議。

3、騙來的麥當勞

麥當勞兄弟都是小富即安的人，十幾年來，麥當勞做的再好，他們也沒想過走出加州。

如今，二人年齡大了，更是不想東奔西走，他倆只想安安穩(wěn)穩(wěn)的過完下半生。

而52歲的克拉克卻不肯放棄，他磨了半天嘴皮子，看麥當勞兄弟實在是心意已決，只能退而求其次要來了代理權(quán)，準備自己給麥當勞做推廣。

即便如此，墨守成規(guī)的麥當勞兄弟還是不肯冒險。

雖然給了克拉克代理權(quán)，但他們在和克拉克簽訂合同時增

加了很多的限制。比如克拉克相對麥當勞的門店做任何修改都必須要經(jīng)過兄弟倆的同意，這也直接為克拉克離開麥當勞兄弟埋下了隱患，此為后話。

1955年，在麥當勞兄弟的授權(quán)下，第一家真正的麥當勞開在了伊利諾州德斯附近。

得益于克拉克的強力推銷，到了1960年，他已經(jīng)擁有了228家麥當勞，每年的營業(yè)額就達3780萬美元。

但是隨著麥當勞的增多，克拉克已經(jīng)不僅僅只滿足于做一個連鎖餐廳的代理人。

1956年，克拉克在律師的建議下成立了麥當勞地產(chǎn)公司，并找到一個叫索恩本的人擔任麥當勞的財務(wù)總監(jiān)，悄悄地為決裂做準備。

同時，他想將麥當勞做的更大，改變店里的陳設(shè)和快餐種類，甚至是經(jīng)營模式，但當初簽下的一紙合約讓他備受桎梏，天天要為店里的一丁點改動和麥當勞兄弟吵架。

更何況，麥當勞兄弟“壓榨”克拉克絲毫不手軟。

根據(jù)當時的合同，每開一個加盟店，克拉克只能得到分店凈利潤的1.4%，其中麥當勞兄弟還要抽成0.5%，而每開一個新加盟店時，克拉克還要自己掏一部分錢支持新店。

1961年，麥當勞228家的餐廳營業(yè)額有3780萬美元，麥當勞兄弟僅抽成所得利潤為19萬美元，而克拉克的公司盈利只有7.7萬美元，這讓克拉克再也忍不下去了。

這一年，克拉克徹底和麥當來兄弟決裂，通過合同上的漏洞和轉(zhuǎn)讓公司經(jīng)營權(quán)等手段，僅僅花了270萬美元，就將美國全部的麥當勞餐廳、商標和版權(quán)、烹飪配方全部“騙”到了自己的手里！

從此以后，麥當勞除了“McDonald's”這個名字外，與麥當勞兄弟再無半點瓜葛。

而麥當勞兄弟，也僅僅只保留住了當初開的第一家店，并把麥當勞改名為了大M餐廳（The Big M）。

有意思的是，在奪走了麥當勞兄弟的麥當勞后，克拉克可能還覺得“報復”的不夠過癮，他在兄弟倆的大M餐廳對面重新開了一家麥當勞，把人家的客人全部奪了過來。

而最后，創(chuàng)造了麥當勞的麥當勞兄弟不得不關(guān)門大吉，晚年在郊區(qū)靠著剩下的錢，羨慕的看著克拉克越做越紅火的麥當勞，過著節(jié)儉的生活。

4、進軍地產(chǎn)

徹底接管麥當勞后，克拉克對麥當勞的經(jīng)營模式進行了自上而下的改革。

他首先提出了QSCV（Quality-品質(zhì)，Service-服務(wù)，Cleanness-清潔，Value-物有所值）理念和經(jīng)營系統(tǒng)，并將麥當勞的汽車餐廳全部改成了室內(nèi)餐廳，為麥當勞配備了統(tǒng)一的桌椅；

他和團隊不斷研發(fā)新快餐，成功將炸薯條、麥香魚、巨無霸、蘋果派等產(chǎn)品加入菜單；

1967年，克拉克更是對麥當勞的管理團隊進行全面整改，裁撤了創(chuàng)始元老索恩本，任命一個叫特納的人新任麥當勞的CEO……

幾番整治下，麥當勞在美國的利潤營收和增長數(shù)額逐漸趨于穩(wěn)定，不僅開啟了全球擴張的步伐，還開始進軍地產(chǎn)。

最開始“進軍地產(chǎn)”的想法是克拉克后來裁撤的索恩本想出來的。

當時克拉克剛剛?cè)娼庸茺湲攧?，因為之前剛花了一筆巨款買下了麥當勞的版權(quán)，所以彼時他們的賬上并沒有穩(wěn)定現(xiàn)金流以供后續(xù)的改革和擴張。

為了解決這個問題，索恩本對克拉克說，“不要搞什么合伙加盟了，我們直接拿剩下的錢去買地！什么地段好，我們先買下來，然后擴張的話，讓加盟商來租我們的地，給我們交租金和加盟費！而且有了地，我們直接可以去銀行抵押貸款?。∥磥淼匾巧盗?，我們穩(wěn)賺不賠！”

克拉克一聽，覺得這個辦法簡直妙極了。他立馬下手對麥當勞的商業(yè)模式進行整改，設(shè)了兩個加入麥當勞的方式：

一、直營，麥當勞自己運營開店。

收益全部歸麥當勞自己；

二、加盟，加盟商運營餐廳，麥當勞向加盟商收取一部分抽成。

而這部分抽成主要包括兩項，一項是加盟費，一項是房租。

麥當勞會考察一塊地皮或者一家店鋪，跟地產(chǎn)商買下地皮或和房東談好租期和租金，然后再把這個店鋪出租給加盟商，向加盟商收取20%的租金，并根據(jù)地產(chǎn)升值的情況進行相應(yīng)的遞增。

沒錯，開一家麥當勞，對方賺的不只是加盟費，還得付房租！

據(jù)麥當勞2016年的財報顯示，當年麥當勞有 31,230 家加盟餐廳，大概有47%（14763家）的加盟餐廳要不只交加盟費，還要交地租和房租。

那一年，麥當勞的租金收入為61億美金，加盟費只是租金的一半，30億美金……簡直就是一本萬利的好生意！

所以，麥當勞的表面是賣漢堡的，你不知道，他其實是在賣地皮！

麥當勞在中國炒地皮嗎？

如今，麥當勞已經(jīng)遍布全球，在各個國家擁有無數(shù)分店，那么問題也隨之而來，在中國的麥當勞，也敢這么炒地皮嗎？

舉個例子。眾所周知，1990年，中國內(nèi)地首家麥當勞在深圳羅湖的東門老街開張，如今開業(yè)經(jīng)營已經(jīng)33年。

這家店目前仍是麥當勞在中國最具標桿性的門店，也是麥當勞全球連鎖店營業(yè)額最高的餐廳之一。

但隨著時代的發(fā)展，深圳的東門步行圈核心地段已是一鋪難求，其周圍店鋪的租金動輒數(shù)萬甚至數(shù)十萬起步。

而麥當勞，絲毫不用擔心租金漲價的問題。

在2012年的《公司與企業(yè)家》雜志里，曾有文章談到此問題，說在深圳光華店的麥當勞里有一位餐廳經(jīng)理曾和記者說：“我們不用擔心這個問題，因為這家門店在很早之前就已經(jīng)被麥當勞總部買下來。”

一個化名為李文羽的麥當勞地產(chǎn)離職員工曾透露：“麥當勞的自持商鋪一般會把用不完的一些店面分租出去，收取租金。而這類商鋪所產(chǎn)生的房地產(chǎn)盈利很高，并且商鋪的增值溢價也很高。例如光華店，麥當勞在一層只給自己留了一個較小門面，設(shè)有外賣柜臺和引導客人的服務(wù)生臺，其主餐廳設(shè)置在二樓。

麥當勞將一層的多家店鋪均出租給了小商家，包括服裝店、鞋店、小吃店等……一間店鋪根據(jù)當?shù)氐姆偶偈杖资綆装偃f不等?！?/span>

如今，在中國的成千上萬家麥當勞，除直營店外，加盟店仍采用這種收取地租+房租+加盟費的方式，但是炒地皮，是萬萬不行的。因為根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，外資在中國直接投資房地產(chǎn)和購地建房是有很高的條件限制。

曾任麥當勞中國公司高級副總裁的賴林勝曾經(jīng)透露，“由于麥當勞認為中國的商圈還在變化中，出于對投資風險的考慮，所以不買地自建或買入店鋪，主要以租賃為主?！?/span>

而這也使得麥當勞在美國那套靠地產(chǎn)租給加盟商獲取利潤的商業(yè)模式在中國無法運行。

事實上，近年來麥當勞在中國的股份不斷轉(zhuǎn)讓也體現(xiàn)了這一問題。

2017年1月9日，中信股份曾發(fā)布公告表示，中信股份、中信資本和凱雷擬通過中信間接非全資附屬GrandFoods Investment Holdings Limited（買方）收購麥當勞中國大陸和香港地區(qū)業(yè)務(wù)的控制權(quán)益。

這其中最直接的體現(xiàn)，就是麥當勞改名，成為了“金拱門”。至于甘愿將自己的控制權(quán)轉(zhuǎn)讓給中信，原因則是麥當來近年來在中國的業(yè)績并不理想，只能靠純餐飲和部分租金獲取利潤。直白點來說，就是身為地產(chǎn)公司的麥當勞在中國沒法炒地皮。

加上近年來越開越好的肯德基，漢堡王，和中國的“漢堡包”德克士等一系列餐廳的競爭，麥當勞能從餐廳獲取的收益越來越小，不得已之下轉(zhuǎn)讓了自己在中國的部分經(jīng)營權(quán)。

有趣的是，在中信股份入主麥當勞中國三年后，也計劃將持有的部分股份進行轉(zhuǎn)讓……

砸重金買下的股權(quán)竟然要轉(zhuǎn)讓？如果真的賺錢，誰還會輕易移交控制權(quán)呢……

實際上，麥當勞當前的利潤連年下滑，而未來預(yù)期的利潤也不高。2019年，在本土化過程中遭遇瓶頸的麥當勞試圖下沉到三四線城市，但如今看來，效果并不明顯。

麥當勞，接下來在中國還要怎么走？

也許它該抬頭看看近年來在中國本土化越做越好的肯德基了。

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