來源丨葉檀財經(jīng)（微信號:tancaijing）

作者丨呂韜

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1、中國樓市正遭遇嚴峻時刻！

深圳炒房大V被查禁；北京“南城房姐”判無期；住建部三個月約談13個熱點城市；財政部說要穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅……

有密集恐懼癥的人，聽聞3、4月份樓市利空密集出臺，恐怕心臟早已跳到嗓子眼里。

2021年樓市風聲鶴唳，這和所有人都不希望出現(xiàn)的樓市小陽春密切相關(guān)。

沒有最高，只有更高。中國樓市向來不缺記錄，2008年以后，每年都以為樓市到頂，可結(jié)果，用機構(gòu)的話，每年都是歷史最好。

2021年歷史最好又來了。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，66座城新房成交量同比增長近一倍。與2019年同期相比，增幅亦達到40%。

分城市看，一二三線一個比一個活躍，一線城市增長58.5%，二線城市增長32.6%，三四線城市增長43.8%。

新房市場的火爆，不僅貝殼一家之言，易居研究院的數(shù)據(jù)同樣如此。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2021年3月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交量環(huán)比增加72%，同比增加41.3%。

中國城鎮(zhèn)化進入4.0階段，部分一二線城市已經(jīng)進入城鎮(zhèn)化尾聲，二手房早已超越新房成為市場交易的主體。

從二手房變化看待這些地方更有說服力。

2、二手房市場如何？

貝殼研究院在最新的研報里面，直接用了“歷史最好”四個字形容當前的二手房市場。

據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，全國重點18城，2021年一季度鏈家二手房成交量創(chuàng)2017年以來單季成交新高，較去年四季度增長14%，約為去年同期的2.6倍。

量上去了，價也不含糊，3月，重點35城整體指數(shù)環(huán)比上漲1.4%，較去年12月上漲3.0%。

3、這個地方太詭異

      別人都漲 就他趴著！
 

全國購房熱情滿滿，即便房貸利率連續(xù)上漲，調(diào)控政策連續(xù)出臺，依然無法阻止人們買房對沖通脹的欲望。

“萬點紅中一點綠”，就在全國樓市回暖之際，有個地方，卻冷靜異常，一副“事不關(guān)己，高高掛起”的態(tài)度。

這個地方是長沙。

在機構(gòu)公布的最新數(shù)據(jù)里，我們驚奇地發(fā)現(xiàn)，長沙新房增速竟然只有個位數(shù)。

要知道，2020年受疫情影響，整個樓市都是低基期，2021年高增長是必然，也是合理。

看看受影響最大的武漢，3月份276%的新房同比增速，這是意料之中。

長沙到底增長了多少？

讓大家見笑了，只有7%！

不比不知道，一比嚇一跳，在其他城市兩位數(shù)、三位數(shù)增長的時候，長沙拿出個位數(shù)，已經(jīng)很讓人撓頭了。

可更驚人的還在后面。

根據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)，一季度長沙整體開盤去化率僅為53%，創(chuàng)近四年同期最低值。3月27日某新盤推出之后，去化率更是只有9%。

長沙樓市不僅不熱，反而有點微涼的感覺。

分析長沙樓市的供銷比，我們發(fā)現(xiàn)一個很有意思的現(xiàn)象。

拉長周期看，長沙樓市很少有供銷比小于1的情況，單月一旦出現(xiàn)供銷比回落到1以下，往往下個月會迅速反彈。

據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2月份長沙樓市供銷比一度跌破1，僅為0.7，但僅一個月時間，3月份，長沙樓市供銷比便重回1關(guān)口。

長沙怎么做到的？

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，3月份長沙新增供應面積環(huán)比大幅增長124%，同比增長33%。和2019年相比，是一二線主要城市里面供應量增速最多的地方之一。

這個結(jié)果意味著，長沙是有意識地，擇時擇機通過增加供給來調(diào)整樓市冷暖。

換一個視角，從去化周期來看，長沙調(diào)控的火候力度尺寸拿捏更是到位。

2015年以來，長沙樓市的去化周期，一直在9個月附近，上下幅度不超過3個月。市場溫涼的時候有12個月，市場溫熱的時候是6個月左右。

這種調(diào)控水平，與2017年住建部和國土資源部公布的《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》里面的“樓市健康水平”，幾乎完美契合。

在《通知》里，住建部說，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加供地。

6到12個月，有余地、有空間、不松不緊，堪稱黃金調(diào)控水平。

長沙樓市能夠長期保持在9個月左右的去化周期，實在是非常健康，真的，除了非常健康四個字，想不出更恰當?shù)脑~匯來形容長沙樓市。

當然，調(diào)控的最終結(jié)果，如果只體現(xiàn)在量上，那純屬自娛自樂，等于調(diào)控了個寂寞。

調(diào)控落在房價上，那才是真本事。

4、長沙的房價怎么樣？

無論是統(tǒng)計學意義，還是實際意義，都可以說棒棒噠~

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2010年到2021年（截止3月份）這十年里，長沙房價一共漲了4000元每平米，換成漲幅的話，有80%左右。

80%看著好像也不低，但對比長沙人的收入增長，就大巫見小巫了。

據(jù)長沙統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年到2020年，長沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從22814元，大幅上漲到57971元，上漲幅度接近150%！

天哪，收入比房價跑得快一倍，簡直了。

在中國，衡量房價高低，有個指標叫房價收入比。這個指標仁者見仁智者見智，具體問題具體分析。舉個例子，頭部城市貴有貴的道理，人流物流財流虹吸效應一直在，那就該給白馬股一樣的確定性溢價。

但長沙得另眼相待，單獨拿出來。

長沙算頭部城市么？

2020年GDP排名第15，就發(fā)展速度來看，4%的增長率，僅次于南京，位列TOP15里的第二名。

長沙兩會上，對2021年的預期是增長8%，比全國高出近兩個百分點，從成長性來說，明年GDP排名可能還得往上走。

有人說，重慶GDP規(guī)模也挺大，但人均就欠點意思，長沙如何？

第一財經(jīng)不久前統(tǒng)計了新一線城市的居民收入情況，結(jié)果，長沙已經(jīng)超越佛山，直逼東莞，即將成為新一線第四名。

新一線城市上面只有北上廣深四座大山，全排行長沙已經(jīng)進入TOP 10。

這樣的長沙還不算頭部城市，顯然說不過去。

頭部城市的經(jīng)濟，卻沒有頭部城市的房價。

據(jù)中國房價行情網(wǎng)消息，截至2021年3月，長沙的房價水平位列全國64，長沙的上面是汕頭。

頭部城市的經(jīng)濟排名?中游城市的房價排名，結(jié)果是什么？

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《2020年全國50城房價收入比報告》，長沙的房價收入比排名第50，又一次墊底。

還記得2019年，曾有不少人驚訝，長沙的房價收入比竟然只有6.4，這意味著大約六年半可以買套房子。

看看2020年的數(shù)據(jù)，房價收入比已經(jīng)降低到6.2了，長沙人買房的速度又前進了幾個月。

開頭我們說，中國樓市喜歡創(chuàng)紀錄，沒有最高，只有更高，但長沙卻反著來，沒有最低，只有更低！

長沙樓市確有特色，但長沙的辦法并不特殊。

樓市火的時候，增加供應，樓市冷的時候，減少供應，這是調(diào)控的常規(guī)手段。

可問題是，同樣的辦法，為啥只有長沙出了效果。

不少分析認為，各大城市控不住房價，底層邏輯在土地在地價，面粉貴過面包，房價不漲才怪。

這話不無道理，因為長沙的地價調(diào)控，比房價還狠。

2019年，我們寫過一篇文章，《房價低得可怕！經(jīng)濟強得驚人！中國的未來 已經(jīng)出現(xiàn)了！》里面分析道：

長沙政府在控地價方面不遺余力，地價年均漲幅長期控制在個位數(shù)。

2021年一季度，控地價的好傳統(tǒng)依然存在。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年一季度長沙土地溢價率僅為5%，在主要城市里，排名倒數(shù)。

5、全國樓市都像長沙

     房地產(chǎn)稅可能再也不用征了！
 

2019年，長沙市委書記曾說：

目前，長沙財政對土地的依賴不到40%。賣地來錢快，但不可持續(xù)；制造業(yè)發(fā)展慢，但可持續(xù)，是立市之本、強市之基。在當前利益和長遠利益面前，我們堅決選擇后者。

長沙的慢辦法，越來越快。

據(jù)長沙市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2020年長沙全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤880.21億元，比上年增長18.2%。

分門類看，采礦業(yè)利潤0.74億元，比上年增長51.5%；制造業(yè)利潤846.82億元，增長18.8%；電力、熱力、燃氣及水生產(chǎn)和供應業(yè)利潤32.65億元，增長3.1%。

從數(shù)據(jù)來看，制造業(yè)已經(jīng)是長沙絕對的支柱行業(yè)。

2021年長沙兩會上，長沙政府預計，2021年長沙GDP有望增長8%，制造業(yè)的增幅為8.5%，是主要經(jīng)濟驅(qū)動力。

長沙政府不擔心土地財政依賴性，還在于外資的青睞。

4月9日，在長沙市公布了城市經(jīng)濟運行情況，數(shù)據(jù)顯示：

2020年，長沙市實際利用外資金額72.82億美元，同比增長14.3%。

根據(jù)商務部的數(shù)據(jù)，2020年全國實際使用外資1443.7億美元，同比增長4.5%。

長沙吸引外資的速度是全國的三倍！

時也勢也，長沙能夠脫穎而出，用制造業(yè)，用外資稀釋房地產(chǎn)的作用，和宏觀趨勢的變化關(guān)系密切。

2021年3月30日，最高領(lǐng)導人下發(fā)《關(guān)于新時代推動中部地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》，這份文件是繼成渝雙城經(jīng)濟圈之后，年內(nèi)對地區(qū)經(jīng)濟的第二次重要規(guī)劃。

以前葉檀財經(jīng)曾經(jīng)分析過，目前中國正處于產(chǎn)業(yè)鏈大調(diào)整的關(guān)鍵階段，中西部崛起是產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整之后的最大受益地區(qū)。

從政策紅利來看，2020年開始，明顯重點從珠三角、長三角轉(zhuǎn)向中西部地區(qū)。

2020年，中國進出口屢創(chuàng)新高，占全球貿(mào)易的比重再創(chuàng)新高，其中重點是中西部地區(qū)再發(fā)力。

看看進出口數(shù)據(jù)，增幅靠前的全在中西部，湖南已經(jīng)連續(xù)多年排名前幾。

受益產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移，房價還低，這樣的長沙越來越招年輕人待見。

據(jù)統(tǒng)計，2016年到2019年，長沙連續(xù)4年人口凈流入超過20萬，2020年一年長沙人口增速更突破40萬。

別的地區(qū)是靠放開戶籍——有房票——房價上漲，這套邏輯吸引人，長沙另辟蹊徑，房價夠低，人人都能買得起，這才是城市真魅力。

2021年3月30日，長沙市發(fā)布《中國（湖南）自由貿(mào)易試驗區(qū)長沙片區(qū)人才集聚發(fā)展若干措施》，加速引進高層次人才和海外人才、積極儲備青年人才，提出10個方面45個政策點。

搶人的速度快趕上杭州，搶人的邏輯完全不同，這樣的長沙，確實不一般。

2020年8月份，央視《焦點訪談》做了一期節(jié)目叫，“房住不炒如何實現(xiàn)？長沙這么做?！?/span>

2020年12月3日，住建部專門發(fā)文《長沙市落實主體責任穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制》，對長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗給予充分肯定并向全國推廣。

近朱者赤，長沙能夠在中國樓市里，特立獨行，獨立運行，這得需要多大的勇氣，多強的自信。

2021年3月6日，長沙市市長說：“我們要健康成長，讓房價有上下5%的增減區(qū)間，在此之內(nèi)，政府都不會干預。”

5%是長沙樓市多年堅守的底線，這條底線，長沙可謂誓死捍衛(wèi)。

還記得2018年，長沙打擊炒房團時的吶喊：炒房團是階級敵人！

試想如果中國每一座城市，都有長沙這樣的決心和勇氣對待房地產(chǎn)，改善自己的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，某種意義上，用來抑制房價的房地產(chǎn)稅其實可以不征了！

真心希望，長沙模式，能夠文和友一樣，遍地開花，香滿中國！

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