來(lái)源丨胡華成（ID：huachenghu）

作者丨胡華成

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根據(jù)2020年央行調(diào)查組公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，我們國(guó)家城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)均值為317.9萬(wàn)元，其中房子的占比超過(guò)70%，房產(chǎn)一度成為家庭支出的頭號(hào)分子。

那么，未來(lái)10年，房子到底還值不值錢？是由以下這三個(gè)因素決定的。

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首先是金融，但影響是短期的

先說(shuō)下目前的社會(huì)背景。目前我們正處于一個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)代，社會(huì)是否會(huì)迎來(lái)大變化，比如科技大爆炸，AI，大數(shù)據(jù)，物聯(lián)網(wǎng)，量子科技；又比如國(guó)際局勢(shì)是否會(huì)進(jìn)一步的民粹，全球經(jīng)濟(jì)會(huì)否再次爆發(fā)更嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)等……暫時(shí)無(wú)法得知，但我們能通過(guò)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，十分?jǐn)喽?，我們?guó)家未來(lái)十年定是秩序井然。

在這樣的背景下，我們假設(shè)國(guó)家年化3%-5%的利率正常滾動(dòng)，那么未來(lái)10年，100萬(wàn)的現(xiàn)金將滾為134.39萬(wàn)-162.88萬(wàn)；假設(shè)房屋價(jià)值將沿著社會(huì)的總M2運(yùn)行，M2的增速為8%-12%，那么未來(lái)10年，100萬(wàn)的房子將價(jià)值為215.89萬(wàn)- 310.58萬(wàn)?？偨Y(jié)而言，10年之后，100萬(wàn)的房子的價(jià)值是高于100萬(wàn)現(xiàn)金的。

但商人李嘉誠(chéng)表示，全球經(jīng)濟(jì)不樂(lè)觀，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也是放緩的節(jié)奏，他已然退出房地產(chǎn)行業(yè)，原因就是不看好。李嘉誠(chéng)不看好房地產(chǎn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)被嚴(yán)重透支，不僅房?jī)r(jià)已經(jīng)被透支，就是住房需求也一樣被透支。但對(duì)于未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟮囊欢€熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)的走勢(shì)還是可以的。

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其次是土地的稀缺程度

如果一個(gè)城市有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)有持續(xù)的人才涌入，土地必然是稀缺資源，那么房?jī)r(jià)仍是會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的。雖然“房住不炒”得到社會(huì)廣大的認(rèn)同，但隨著人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)于住房品質(zhì)的要求也會(huì)越來(lái)越高。孫宏斌在一次年終業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上接受記者采訪時(shí)表示，他依然看好未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，房?jī)r(jià)會(huì)在區(qū)域和住宅品質(zhì)之間慢慢出現(xiàn)分化，他會(huì)著力布局一二線城市的中高端住宅。

有一個(gè)現(xiàn)象，比如區(qū)域緊挨著的兩個(gè)樓盤，可能是同樣的房子，但是單價(jià)就差很多，并且單價(jià)高的樓盤更好賣一些，這并不是“人傻錢多”，而是人們對(duì)于居住品質(zhì)有了更高要求的體現(xiàn)。

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影響房?jī)r(jià)的最后一個(gè)因素是人口

馬云曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，未來(lái)房子將是白菜價(jià)，此話一出，立即登上熱門。隨著中國(guó)老齡化，在未來(lái)，中國(guó)每一對(duì)年輕人將負(fù)擔(dān)5套房。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2030年，我國(guó)老齡人口將達(dá)到3億，到那時(shí)，年輕人買房將不是剛需，上一輩傳下來(lái)的房子可能就有多套。到那時(shí)，我們國(guó)家老年人的增多，年輕人相對(duì)減少，所以對(duì)住房的需求會(huì)越來(lái)越少。特別是現(xiàn)在住房已經(jīng)過(guò)剩，未來(lái)住房過(guò)剩的問(wèn)題將越來(lái)越嚴(yán)重，在這種大環(huán)境下，房?jī)r(jià)根本就漲不上去了。
 

“房住不炒”已經(jīng)達(dá)成社會(huì)共識(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)失去繼續(xù)大漲的動(dòng)力，對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)還是以穩(wěn)定為主。但有人口流失的三四線城市，房?jī)r(jià)可能會(huì)迎來(lái)一定的降幅；一二線熱點(diǎn)翻倍依然存在；但是同樣存在，其實(shí)就算房?jī)r(jià)翻倍，算上通脹，再扣除資金成本、房貸利息、物業(yè)費(fèi)和房產(chǎn)稅等持有房產(chǎn)的成本之后，基本上也不掙錢了。

10年后，房子值不值錢？如果是投資，區(qū)域地段的選擇十分重要，比如市中心的高品質(zhì)房子依然會(huì)是熱點(diǎn)，但仍然是那句話，投資需謹(jǐn)慎。如果是剛需，那么結(jié)合自身情況，做好合理選擇就行。

房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中都起到了至關(guān)重要的作用，每次經(jīng)濟(jì)繁榮多與房地產(chǎn)帶動(dòng)的消費(fèi)投資有關(guān)，而每次經(jīng)濟(jì)大蕭條則多與房地產(chǎn)泡沫破裂有關(guān)，隨著樓市進(jìn)入“存量時(shí)代”，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，所以我國(guó)正在積極推進(jìn)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制。

總結(jié)而言，我國(guó)的房?jī)r(jià)不可能再出現(xiàn)過(guò)去十多年的走勢(shì)，將持續(xù)保持穩(wěn)定，并有可能進(jìn)入下跌趨勢(shì)。隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，未來(lái)，年輕人購(gòu)房將不是剛需。房子將恢復(fù)住宅性質(zhì)，房住不炒的目標(biāo)必然實(shí)現(xiàn)。

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