來源丨風馬牛地產(chǎn)研究院（ID：FARE_2016）
作者丨風馬牛地產(chǎn)研究院
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1991 年，羅大佑一首《皇后大道東》，「知己一聲拜拜遠去這都市，要靠偉大同志搞搞新意思」，林夕的歌詞運用象征和隱喻的手法，唱出了香港人對現(xiàn)狀不滿和前途迷惘的焦慮。

時至今日，這首歌很難再聽到，香港也沒有變得更好。

房地產(chǎn)的畸形繁榮，除了汲取普通居民的財富外，并未給香港貢獻任何長期利益。在巨大貧富差距的映襯下，房地產(chǎn)毀了香港，或許是許多人的共同感慨。

這聲感慨之下，繞不過的是香港地產(chǎn)四大家族。雖以地產(chǎn)聞名于世，但李嘉誠借助舅舅兼岳父莊靜庵的鐘表產(chǎn)業(yè)發(fā)家，李兆基憑借父親的金鋪和銀號等金融手段進行基礎(chǔ)運營，鄭裕彤則是娶了周大福創(chuàng)始人的女兒賴以發(fā)家，地產(chǎn)四大家族中只有新鴻基的郭得勝是白手起家。

財富涌動，在樓市的不斷擴張中，地產(chǎn)四大家族既深深融入了香港發(fā)展的驚濤駭浪，又從高處俯瞰著這個光怪陸離的世界。在福布斯發(fā)布的 2022 年中國香港 50 大富豪榜上，李嘉誠連續(xù)多年蟬聯(lián)首富，其他家族也穩(wěn)站前五的位置。

而今，內(nèi)地樓市所經(jīng)歷的痛苦和焦慮，香港地產(chǎn)四大家族都找到了解決之道。

今天，風馬牛地產(chǎn)研究院把目光挪到香港，講一講香港地產(chǎn)四大家族之首李嘉誠的故事，不過他的致富過程、情史發(fā)展已經(jīng)被世人爛熟于心，也不想對他做一些趨于庸俗和膚淺的評價，作為普通人淺看一下頂級富豪的發(fā)家史就夠了，畢竟除了他們想給我們看的，也看不出什么更深層次的名堂。

01、勵志榜樣李嘉誠

香港是個什么地方，一切向錢看，笑貧不笑娼。作為一個時代符號，李嘉誠代表的是華人商業(yè)領(lǐng)袖在財富世界能夠抵達的最高度。其創(chuàng)業(yè)發(fā)家軌跡被人津津樂道。
 

在李嘉誠發(fā)財生涯中，與成功相伴的另一種東西叫苦難。1928 年，他出生在廣東潮州北門街面線巷的家庭，因為日本入侵流落到香港討生活，父親早逝后打工養(yǎng)活全家，后來在舅父莊靜庵的中南鐘表公司做了店員。

李嘉誠是個非常聰明的人，聰明人第一是怕死，第二是會走捷徑。

所以他恰到好處地愛上了表妹，從一名無產(chǎn)階級，變身為有關(guān)系的準資產(chǎn)階級；并在 22 歲那年創(chuàng)立了自己的塑膠工廠，雖然前幾年不太順利，但通過閱讀《塑膠》雜志，李嘉誠預料到全面傾銷歐美市場的塑膠花，也會在香港流行，他決定進行生產(chǎn)。

這一役讓李嘉誠賺到了第一桶金，并成功在 1963 年與表妹莊明月成婚。而不斷上漲的工廠租金，讓他看出了房地產(chǎn)行業(yè)的前景。上世紀 60 年代，社會動蕩、工人運動此起彼伏、暴力事件橫出不窮的香港，讓房地產(chǎn)價格一路狂跌。

李嘉誠看準機會，用底價大量收購地皮和舊樓。也是這一時期，在香港人口暴漲的時代風口前，鄭裕彤、郭得勝、李兆基和李嘉誠一樣，從各個行業(yè)華麗轉(zhuǎn)身，敏銳進軍房地產(chǎn)行業(yè)，以此建立起各自的商業(yè)帝國。

既然李嘉誠想要改行做房地產(chǎn)商，那么港英政府就是繞不去的坎。老李這么聰明、又特別會交朋友，當然被列入殖民地政府可以扶持的重點名錄中。而接下來，李嘉誠的發(fā)家路上，總有神秘貴人從天而降。

作為英國老牌銀行和超級金融巨頭，匯豐銀行有多厲害不言而喻。包玉剛就是獲得匯豐銀行不限額貸款，才成為世界船王的。彼時還是中等商人的李嘉誠想入銀行的法眼，還是有些困難。為搭上資本巨頭，李嘉誠不賺錢給匯豐銀行蓋樓，2 年時間從建成到裝修一條龍服務(wù)，金主爸爸非常滿意，后來李嘉誠的資本運作背后都有匯豐銀行的身影，也讓他成功躋身超級大富豪的行列。

1972 年，長江實業(yè)上市。當時公司以每股 3 港元，發(fā)行 4200 萬股上市，其股票超額認購 65 倍，上市首日升幅凌厲，股價上漲一倍達 6 港元。 

 

1977 年，長江實業(yè)與老牌英系背景地產(chǎn)商香港置地競標地鐵上蓋物業(yè)，競標成功拿下核心區(qū)域地鐵上蓋物業(yè)的發(fā)展權(quán)。 

 

1979 年，長江實業(yè)空手套白狼收購了和記黃埔，只花定金 1.28 億元買下市值 65 億老牌洋行，連定金都是匯豐銀行前一天批給他的。

 

……

這背后沒有某種勾兌交易，咱也不知道、也不敢說。

后來，李嘉誠橫財不斷，1984 年拿到香港電燈公司控制權(quán)；1986 年進軍加拿大購入赫斯基石油逾半數(shù)權(quán)益；1987 年與大佬聯(lián)合拿下溫哥華原世博會地塊；1990 年，幼子李澤楷用不到 100 億的代價買下英國兔子電信公司……

而這些全球各地的超級收購計劃，比如英國、澳大利亞、加拿大乃至歐洲等地，全部都是匯豐銀行的輻射范圍。

02、超人內(nèi)地撈金史

除了在全球市場開疆拓土，李嘉誠當然也沒有忘記內(nèi)地市場。

李嘉誠算是最早一批進入中國內(nèi)地的港資企業(yè)家，1992 年南方談話后，以勇猛態(tài)勢進軍內(nèi)地市場。簽下了當年內(nèi)地最大的外資引進項目鹽田港集裝箱碼頭，還有北京一大型城建工程項目，即后來著名的東方廣場。

在過去的數(shù)十年間，地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為李嘉誠在內(nèi)地獲取財富積累的主要來源。在李嘉誠的商業(yè)版圖中，長江實業(yè)（以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主）和和記黃埔（經(jīng)營多元化業(yè)務(wù)）被認為是最為重要的兩家公司（2015 年，長江實業(yè)、和記黃埔合并后分拆成長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司與長江和記實業(yè)有限公司）。

據(jù) 2013 年《南方周末》報道，這一年，李嘉誠內(nèi)地項目已經(jīng)占到了集團資產(chǎn)的四分之一。至此，老李在國內(nèi)投資了大量的土地和地產(chǎn)等基建行業(yè)，乘著中國經(jīng)濟發(fā)展的東風狠狠賺了大把快錢。也是這一年，李嘉誠開始撤離中國樓市。他非常欣賞《左傳》中的這句警句：「居安思危，思則有備，有備無患?！?/span>

不管李嘉誠近年來陸續(xù)拋售內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)基于何種考慮，他拋售的這些物業(yè)卻獲利頗豐。據(jù)統(tǒng)計，2013 年至今，李嘉誠家族開始大規(guī)模的資產(chǎn)騰挪，共出售的大陸和香港資產(chǎn)高達 2500 億港元以上，出售資產(chǎn)包括北京盈科中心、陸家嘴世紀匯項目、長原集團股權(quán)、港燈股權(quán)、和記電訊固網(wǎng)業(yè)務(wù)等。

此后不久，中國的房地產(chǎn)也步入了調(diào)整。李嘉誠也給出過答案：我一生的原則是不會去賺最后一個銅板，最后那分錢，要很小心。

據(jù) 2021 年中期報告，物業(yè)銷售方面，長實集團在內(nèi)地有多個項目，包括東莞海逸豪庭、廣州逸翠莊園、上海高逸尚城和御沁園等，獲得 140.36 億港元銷售收入，香港則是 609 萬港元；投資物業(yè)則大多數(shù)位于香港，包括長江集團中心、華人行及和記大廈，1881 Heritage、黃埔花園、海之戀商場、和黃物流中心等等，而內(nèi)地的投資物業(yè)大部分都賣光了，僅有 109 萬平方尺，約為 21.1 萬平方米，等于 29 個半標準足球場的面積。

有人曾提問李嘉誠：「成功的關(guān)鍵是什么」?

他的回答只有兩個字：「保守」。

從李嘉誠家族在中國內(nèi)地捂盤惜售、高價拋售、決絕撤離等商業(yè)舉措來看，他的行為還真是「保守」，還引發(fā)有關(guān)在中國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時刻撤資甚至逃跑的猜測和指責。但在大洋彼岸，李嘉誠將轉(zhuǎn)移出來的資產(chǎn)大規(guī)模投向歐洲，并被媒體戲稱他的商業(yè)帝國「買下了半個英國」。

03、別讓李嘉誠跑了？

先富帶后富，先富先跑路。
 

人類的本質(zhì)是重復，如果說 2013 年后是內(nèi)地人高喊「別讓李嘉誠跑了」，那類似的場景可能要在英國出現(xiàn)。近期網(wǎng)上有關(guān)李嘉誠交稅 500 億元二度入中國籍的消息熱傳，與此同時，李氏家族在英國進行了一系列大規(guī)模的資產(chǎn)出售操作。

3 月 11 日，長江實業(yè)出售英國倫敦寫字樓「5 Broadgate」全部股權(quán)，作價 7.29 億英鎊，而 2018 年購入時花費 10 億英鎊，虧 2.71 億英鎊； 

 

3 月 4 日，英國配電公司 UK Power Networks 擺上貨架估值 150 億英鎊，對比 2010 年買入時的 58 億英鎊，升值了近三倍； 

 

更早的時候，還出售了英國電信公司 Three UK 等。

而之前，李嘉誠在英國的投資累計達到了 3000 億，是英國最大的海外投資者。當時伴隨著英國脫歐的國際形勢，英國的資產(chǎn)確實很有可能是近年的低谷，用李嘉誠自己的話說：「低買高賣是正常的商業(yè)行為，無可厚非?！?/strong>

之前李嘉誠售出大中華地區(qū)資產(chǎn)而去買英國的，其潛臺詞就是李對香港和內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢「不看好」。這次被認為從英國和歐洲向外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，也有類似因素。

疫情將國際形勢重新洗牌之后，李氏家族也在重返中國故地。

幼子李澤楷電訊盈科和信德集團領(lǐng)投了威馬汽車的 D1 輪融資；旗下的長江基建集團就與吉林電力合作投資了碳中和的智慧新能源項目，投資規(guī)模合計 25 億元；旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在成都和上海接連拿地……

畢竟，資本才沒有國籍，利潤在哪兒金錢就去哪兒。

種種跡象表明，一個投資人在決策時要考慮很多因素，政治是商人要考慮因素之一，對其資產(chǎn)購入與出售到底要不要賦予太多含義。每個人心里都有自己的一桿秤。

與其說李嘉誠跑了，不如說是雙向選擇，生意場上除非槍頂著頭，交易不都全憑自愿嗎？但要是突然有一天大家把你家當壞人了，資產(chǎn)也變成了算賬的清單。

04、新老掌門權(quán)利順利交割

港氏家族的豪門恩怨上演了不少吃瓜群眾津津樂道的奪嫡戲碼，但李嘉誠在自己退休之前早就選好了自己的繼承者。

彼時 84 歲的李嘉誠談起了退休事宜，計劃在 90 歲的時候（也就是2018年）辭去集團主席一職，而說到接班人，計劃讓大兒子李澤鉅做長和未來領(lǐng)導人。另一個兒子李澤楷則在上世紀 90 年代離開家族企業(yè)并開創(chuàng)了自己的公司。

具體分配是，長子李澤鉅會掌管「長和系」下的所有資產(chǎn)，他將得到長江實業(yè)及和記黃埔 40% 以上的股權(quán)，以及加拿大赫斯基能源公司 35% 的股權(quán)；次子李澤楷會得到李嘉誠的現(xiàn)金資產(chǎn)，以并購他喜歡的公司，或發(fā)展新事業(yè)。李嘉誠也將家族信托中原本分配給李澤楷的 1/3 權(quán)益轉(zhuǎn)給了李澤鉅。

繼承家族事業(yè)的長子李澤鉅低調(diào)內(nèi)斂，在公開場合很少發(fā)表獨立的見解，經(jīng)他親手運作的資本項目數(shù)不勝數(shù)，淬煉的主戰(zhàn)場大多為歐美市場。諸如并購英國兔子電訊公司，讓家族資產(chǎn)翻了一倍；又如花 2000 萬港元購買 TOM 網(wǎng)域名，并在兩個半月后成功上市；即便是長實最終退出的加拿大溫哥華萬博豪園項目，也是李澤鉅的得意之作。

李澤楷則更為人們所熟知，他集中精力干的兩件事，其中一件是尋覓紅顏知己，另一件則是擴充商業(yè)版圖。

前者讓他的感情生活多姿多彩，梁洛施兩年為李澤楷誕下三子，但始終未能嫁入豪門，緋聞女友也不下 10 個，包括港姐郭嘉文、旗下藝人林宣妤等等。后者讓他在商界叱咤風云，成立了盈科拓展，與家族事業(yè)分道揚鑣，涉及科技、媒體與電信、金融服務(wù)及地產(chǎn)三大行業(yè)，包括港股公司電訊盈科、盈大地產(chǎn)，和 2 家美股 SPAC（特殊目的收購公司）Bridgetown Holdings、Bridgetown 2 Holdings，以及即將上市的保險公司富衛(wèi)集團。

此外，李嘉誠是個善于藏富的人，目前可查的是通過紅顏知己周凱旋設(shè)立的維港投資，是個家族化的投資基金，在全球投資了 100 多家科技公司。這其中就包括了著名的 Facebook，及時通訊工具 Skype（被微軟收購），語音控制程序 Siri（被蘋果收購）和地圖應(yīng)用 Waze（被谷歌收購）。在維港投資的投資軌跡里，發(fā)現(xiàn)了一個熱心追逐未知的世界的李嘉誠。

在李嘉誠的辦公室里掛著「發(fā)上等愿，結(jié)中等緣，享下等?！?、「邀千人之歡，不如釋一人之怨」等字畫，連用的鋼筆都要刻上「事者，生于慮，成于務(wù)，失于傲」。

他牢牢把握著這些處世原則，誰都不想得罪。

可世道變了，商道還能不變嗎？

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