01

問：馮叔，前一段時間，證監(jiān)會宣布恢復上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企以非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時也允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)?；謴蜕鲜蟹科笤偃谫Y影響有多大？地產(chǎn)行業(yè)是否會迎來利好？

馮叔：證監(jiān)會恢復上市地產(chǎn)公司的再融資，我覺得是一個特別重要的轉(zhuǎn)折。大概2012年以后，資本市場對地產(chǎn)公司的再融資，包括并購、重組，發(fā)債、發(fā)股、REITs等方面，實際上都有很大的限制。這樣一來，一些上市地產(chǎn)公司只能去銀行做一些融資和一些少量企業(yè)債。

這次開放之后，我覺得有兩方面特別重要。

一方面，資本市場對行業(yè)的歧視，或者說，對行業(yè)的特別限制，我覺得是不必要的。

如果在資本市場，不讓房企上市，它也就不上市了。如果上了市，又不讓它進行股權(quán)融資，那為什么還要讓它上市？上市本身就是以股權(quán)融資為主的一種形式。資本市場應(yīng)該接納任何一個行業(yè)。

當然，房企在資本市場能不能直接融到資，這要看它的公司治理、產(chǎn)品質(zhì)量、公司風險等等。這是由投資者來決定的。如果一直人為地限制，那么這些在A股上市的房地產(chǎn)公司就失去了在資本市場存在的意義。尤其當公司遇到一些困難或者需要轉(zhuǎn)型、改變的時候，他們又沒有機會融資，就會阻礙公司的發(fā)展。

這一次，隨著金融十六條的出現(xiàn)，再加上資本市場全面放開融資，我覺得對地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)發(fā)展以及企業(yè)的發(fā)展，都會帶來非常正向積極的作用，同時業(yè)者也能恢復信心。對投資者來說，也提供了一個很好的機會。

另一方面，在A股上市的房地產(chǎn)公司，主業(yè)一直在堅持做房地產(chǎn)的，實際上每年都在減少。所以這次政策涉及的還是「三好生公司」，跟金融十六條支持的是同一類企業(yè)，給予的機會也主要聚焦在保交樓以及項目重組方面。當然也對住宅以外的商用不動產(chǎn)，收租性的物業(yè)REITs產(chǎn)品和基建中的REITs產(chǎn)品有很大的促進作用，但這些都是少數(shù)企業(yè)能夠參與其中的。

總之，政策給了大家很多信心，但其實只有少數(shù)「三好生公司」才能用到。換句話說，行業(yè)還是要進入到后開發(fā)時代。以高周轉(zhuǎn)為標志的傳統(tǒng)地產(chǎn)公司，還是會大量的停業(yè)、歇業(yè)、轉(zhuǎn)業(yè)，甚至破產(chǎn)重整。今后也會發(fā)展出一些非住宅的商用不動產(chǎn)公司，比如寫字樓運營、物流倉儲運營、教育研發(fā)、醫(yī)療健康等不動產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)可能會更好地利用資本市場，借資本市場獲得更好的發(fā)展。

02

問：馮叔，前一段時間，很多房企發(fā)布了三季度報告。其中，萬科第三季度凈利潤48.28億元，同比下降14.43%。中報的時候萬科凈利潤同比增長10.64%，兩個數(shù)據(jù)對比，顯然三季度的經(jīng)營比上半年要差不少。保利第三季度凈利潤22.68億元，同比下降30.97%。房地產(chǎn)市場目前的寒冬大概還會維持多久？未來還能不能恢復到以前的熱度？

馮叔：首先，從一線住宅公司的業(yè)績報表來看，的確都有下挫，但從下挫的幅度來說，萬科還是最小的。所以萬科仍然是最好的公司，業(yè)務(wù)也是最穩(wěn)健的，戰(zhàn)略也是清晰的。

至于未來住宅市場是不是會經(jīng)過波動然后再恢復到原來，我認為大家不要想這個事了，因為邏輯已經(jīng)變了。

比如說，我在北京，我對這里的四季變化很清楚，所以我可以等。冬天過完了就是春天，春天過完了就是夏天，夏天過完了就是秋天。但是，如果你跑到南太平洋，那兒除了陽光啥也沒有，或者你到北極，除了冷啥也沒有，那你等啥？這就是邏輯發(fā)生變化了。房地產(chǎn)市場也是這樣，如果它的底層發(fā)展邏輯改變了，你在這等，只能是耽誤自己的青春。

房地產(chǎn)的邏輯變到哪了呢？我們都知道，住宅市場有兩個邏輯，一個是地方土地財政的邏輯，就是不斷賣地，擴大城市，攤大餅。另外一個邏輯是住宅開發(fā)商的邏輯，叫成本、規(guī)模、速度，如果你成本低、規(guī)模大、速度快，日子就可以過得很好。但現(xiàn)在這兩個邏輯都不存在了。

在新時期，土地財政要高質(zhì)量發(fā)展，要有結(jié)構(gòu)性的改變。結(jié)構(gòu)性改變，也就是土地財政越來越吃不了了。當然這種土地攤大餅式的供應(yīng)也踩剎車或者拐彎了。而且政府提倡租售并舉來解決住房供應(yīng)，要像新加坡一樣，由政府主導蓋房子來提供更多的廉價住宅或者公租房。

這樣的話，傳統(tǒng)開發(fā)商的增長空間就會減少。另外住宅市場本身也在減少。原來新房的市場可能有十七八萬億，現(xiàn)在可能逐漸萎縮到十萬億左右。這個時候就應(yīng)該是大部分住宅開發(fā)商黯然離場的時候。而少數(shù)像萬科這樣的優(yōu)質(zhì)公司，甚至可能得到比以往市場更大的發(fā)展機會。

結(jié)合政府現(xiàn)在提倡的房住不炒、租售并舉和新加坡模式，地產(chǎn)公司也要不斷調(diào)整產(chǎn)品和服務(wù)。我認為只有像萬科這樣的公司可以調(diào)整，而且在下一輪發(fā)展中仍然具有很大的競爭力和機會。但絕大部分的住宅項目公司可能就不存在了，他們可能去轉(zhuǎn)型干別的或者直接關(guān)門。

來源丨風馬牛地產(chǎn)研究院

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