借來的錢，終究是要還的。

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融信“破冰”

雷霆房地產(chǎn)企業(yè)正在加快“排雷”進(jìn)程。

另一家大型房地產(chǎn)企業(yè)在富力、龍光、融創(chuàng)、時(shí)代中國之后，提出了國內(nèi)債務(wù)重組方案。

就在兩天前，市場傳來消息稱，融信中國將對6只公募債券和兩只私募債券進(jìn)行整體重組。

總的來說，根據(jù)界面新聞的整理，本次展期債券的范圍包括公募債券“19融信01”、“19融信02”、“20融信01”、“20融信03”、“21融信01”、“21融信03”，以及“19融投02”和“19融投08”的私募債券。

但有趣的是，其中“20融信1”、“20融信3”、三只債券的本金余額“19融信01”計(jì)劃在三年內(nèi)分六期兌現(xiàn)。自2023年10月28日起，分四期支付。——

1%。

剩余本金將于2025年1月28日起，每三個(gè)月分六期支付5%。、10%、15%、20%、25%、直到2026年4月28日，24%。

▲圖源界面新聞新聞，融信擬定的初步延期贖回方案。

1%的“首付”確實(shí)有點(diǎn)搜索，但融信的這波操作可以將國內(nèi)大部分債務(wù)兌現(xiàn)壓力轉(zhuǎn)移到2023年后，從而獲得兩到三年的喘息。

理想很豐滿，但還是要看債主是否同意。

時(shí)至2022年7月10日，融信發(fā)布公告稱，兩份美元單據(jù)總額為2786.55萬元，未付利息，正式宣布違約。

面臨這一舉動(dòng)，市場一度感到驚訝，2021年Top30房企銷售額超過1000億元，凈利潤約13億元，居然被區(qū)內(nèi)2786.55萬元的利息絆倒。

雷聲一旦開始，就很難停止。隨后，2022年10月和2023年1月，融信繼續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約，資金狀況不斷惡化。

融信的債務(wù)重組方案雖然看起來不太吸引人，但總比躺著好。否則，一旦ST戴上帽子，就會(huì)有被退市的風(fēng)險(xiǎn)，這將使企業(yè)陷入更困難的融資困境。

2

到底欠了多少債？

在債務(wù)重組計(jì)劃通過之前，融信仍然承受著巨大的壓力。

財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，截至2022年底，融信總資產(chǎn)1892.32億元，總負(fù)債1585.98億元，總負(fù)債83.81%；貸款總額為424.04億元，其中國內(nèi)發(fā)行的企業(yè)債券總額為241.62億元；到期貸款總額為197.85億元。

根據(jù)公司的預(yù)警通知，融信目前有4只存在美元債券，存在規(guī)模達(dá)到11.77億美元，2023年將有兩只美元債券到期。

債務(wù)緊張，但融信的造血能力并不樂觀。財(cái)務(wù)報(bào)告同期，融信的現(xiàn)金和等價(jià)物僅為47.88億元，其中限制現(xiàn)金39.75億元。

從銷售情況來看，2022年，融信累計(jì)合同銷售額約為578.73億元，同比下降62.79%。；同比下降約9.69%，實(shí)現(xiàn)收入300.59億元。

與此同時(shí)，融信的年內(nèi)溢利比去年的17.27億元轉(zhuǎn)為虧損，虧損約為124.4億元，公司所有人應(yīng)占虧損約112.35億元。

▲圖源公司預(yù)警通

很多人可能對這個(gè)數(shù)字沒有概念。讓我們做一個(gè)比較?，F(xiàn)在中型保時(shí)捷卡宴差不多100萬元/輛。換句話說，如果你用這筆錢買保時(shí)捷卡宴，你可以買?！?/p>

11235輛。

要知道，根據(jù)企業(yè)預(yù)警通的數(shù)據(jù)，融信在2018-2021年的凈利潤只有90.27億元。也就是說，融信只用了一年時(shí)間，不僅失去了過去四年所有的收入，還貼出了22億元！

為籌集資金償還債務(wù)，融信在過去的一年里也多次自救，并“腰斬式”裁員。不幸的是，情況似乎仍然沒有改變。

3

被反噬的“地王收割機(jī)”

別看融信現(xiàn)在這么慘，別人當(dāng)初卻妥妥的地產(chǎn)“黑馬”。

銷售額從100億到1000億不等，華潤用了8年，龍湖用了10年，R&F用了12年；而融信，只用了?！?/p>

3年。

2015-2018年，融信的銷售額從119億元一路上升至1219億元，三年內(nèi)成功晉升至1000億房地產(chǎn)企業(yè)，復(fù)合增長率高達(dá)117%。

▲無冕財(cái)經(jīng)的圖源

僅僅這一點(diǎn)，就足以創(chuàng)造融信在房地產(chǎn)界的傳奇。這一傳說的背后，是一種強(qiáng)大的征地策略。

回顧2016年8月的上海，雅居樂、金輝、龍湖、招商、保利等數(shù)十家知名房地產(chǎn)企業(yè)共同爭奪N070202地塊。

這是一場激烈的戰(zhàn)爭。地塊起拍價(jià)從46億元一路達(dá)到110.1億元，樓面價(jià)超過10億元，竟然價(jià)超過400輪。是融信贏得了這片土地?！?/p>

"見證了拍地過程的人，才知道歐老三的兇猛！"

憑借這種努力，融信和他的創(chuàng)始人歐宗洪一炮而紅。2016年，在歐宗洪的帶領(lǐng)下，融信在全國范圍內(nèi)獲得21塊土地，增加了500多萬平方米的土地儲(chǔ)備。2017年，融信連續(xù)78個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積1481.53萬平方米。

要知道，截至2016年底，融信總土地儲(chǔ)備僅為1060萬平方米。換句話說，僅從土地儲(chǔ)備的角度來看，融信就相當(dāng)于在2017年買了一整套“融信”。此外，由于地王頻繁出現(xiàn)，融信也被業(yè)界稱為——

“地王收割機(jī)”。

但是傲慢是有代價(jià)的。年度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年，融信的負(fù)債率分別為——

1541%、247%、101%、159%、105%。

近年來，融信向銀行、債券、保險(xiǎn)等借了幾百億的錢，大部分都是用來還債的。房地產(chǎn)經(jīng)緯整理了一條路線，展現(xiàn)了融信的資本運(yùn)作脈絡(luò)?！?/p>

對旗下土地進(jìn)行高估值→增加凈資產(chǎn)→減少負(fù)債率→獲得高評級→債權(quán)融資→再買地→再次進(jìn)行高估值...

在這種模式下，一旦任何一個(gè)環(huán)節(jié)停止，融信就會(huì)跌入債務(wù)的谷底。什么叫狂奔，這叫狂奔！

時(shí)至2022年，融信摘地?cái)?shù)掛零。以前的“地王收割機(jī)”已經(jīng)熄火，更多的反噬還在路上。

4

尾聲

在融信和歐宗洪身上，有典型的閩系色彩。

在過去的幾年里，閩系房企憑借“愛拼就贏”的勇氣和“激進(jìn)”的標(biāo)簽，成為房地產(chǎn)江湖中最不可忽視的力量之一。在最強(qiáng)的時(shí)候，閩系在房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)榜單中占據(jù)了14席。

這些“黑馬”的背后，基本上都有一個(gè)共同的特點(diǎn):高周轉(zhuǎn)率和高杠桿率。他們特別喜歡用借來的錢高溢價(jià)買地。一個(gè)經(jīng)典的例子是，曾經(jīng)的福盛甚至成立了一支擁有300多人規(guī)模的飛虎隊(duì)，老板親自擔(dān)任總司令。

隨著時(shí)間的推移，很多暗礁都會(huì)被高速發(fā)展所掩蓋，一旦風(fēng)向發(fā)生變化，他們就成了左右為難的裸泳者。

短暫的風(fēng)景過后，在去杠桿化的浪潮下，飆升的閩系陷入了資金鏈的困境。泰和、禹洲、陽光城、榮華、榮華……驕傲的名字都枯萎了。

成功也是賭博，失敗也是賭博。在這個(gè)市場上，很多人相信“在危險(xiǎn)中尋求財(cái)富”這句話，認(rèn)為尋求財(cái)富一定要賭博。但他們經(jīng)常忘記這句話最初的樣子?！?/p>

財(cái)富險(xiǎn)中求，也在險(xiǎn)中丟失，求時(shí)十之一，丟失十之九。

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