2023 年 7 月，也許是中國房地產(chǎn)行業(yè)變局中的一個(gè)大拐點(diǎn)。

中信建投研報(bào)表示，政治局會(huì)議指出當(dāng)前我國房地產(chǎn)形勢已發(fā)生重大變化，要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化政策，為行業(yè)形勢定調(diào)……當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè) β 已至。

不久前，國家統(tǒng)計(jì)局公布了 2023 年上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降了 7.9%，其中住宅投資下降了 7.3%。毫無疑問，存量在取代增量。

這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)還有哪些投資機(jī)會(huì)？

答案是：物業(yè)。

有人說物業(yè)股普遍面臨運(yùn)營成本上升、信息化程度不高等等問題，但是，物業(yè)管理服務(wù)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，更是不可或缺的 " 軟件 "。

中金公司在一項(xiàng)調(diào)研中指出：存量住宅競標(biāo)外拓市場緩步打開、高度分化。在統(tǒng)計(jì)的全國 15 萬個(gè)樣本小區(qū)中，過去一年約有 1.4% 更換了物業(yè)公司。" 具體來看，我們關(guān)注到高線級(jí)城市更換物業(yè)公司頻次相對(duì)更高，且整體上樓齡越高、更換物業(yè)頻次越高。"

這說明優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理行業(yè)將擁有更多發(fā)展機(jī)遇，或許在未來也將受到資本市場的青睞。

這也是為什么萬達(dá)商管、眾安智慧生活等不同規(guī)模的物業(yè)企業(yè)在港股行業(yè)板塊整體表現(xiàn)不佳的情況下，仍然執(zhí)著于上市的原因。

問題是，上市究竟能否急萬達(dá)商管、眾安智慧生活等一眾物企之需？什么樣的物業(yè)企業(yè)才能贏得市場青睞？

未上市的焦慮，上市的未必不焦慮

相比至今未能上市成功的萬達(dá)商管，眾安智慧生活無疑是個(gè)幸運(yùn)兒。

7 月 18 日，歷時(shí)兩年、經(jīng)歷了四次遞表后，眾安智慧生活終于還是正式在港交所掛牌。

這種上市只說明了兩點(diǎn)：一是體量小的船好進(jìn)港口；二是 IPO 不等于解決了問題。

此前，國務(wù)院國資委法律顧問、中國政法大學(xué)資本金融研究院院長劉紀(jì)鵬曾指出：" 無論是從近 500 個(gè)萬達(dá)廣場對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮和就業(yè)的帶動(dòng)，還是從萬達(dá)自身的經(jīng)濟(jì)效益來看，都是一個(gè)上市的好題材。"

那么，為什么眾安智慧生活能夠比萬達(dá)商管先上市呢？

從劉紀(jì)鵬的下一句話，也許就能看出答案：" 如果萬達(dá)商管能上市，解決它今天的流動(dòng)性困難，所有的問題就都化解了，一定能對(duì)中國股市的帶動(dòng)起到積極作用。萬達(dá)可以進(jìn)行分拆式的自我革命，把航母戰(zhàn)略變成艦隊(duì)?wèi)?zhàn)略，一分為二，在香港和大陸分別上市。"

這說明萬達(dá)商管太大了，上市路難行的焦慮不易消除。相比之下，最新總市值不過 5.52 億，實(shí)際募資不超過 1 億元的眾安智慧生活顯然更加容易 " 登陸 "。

然而，對(duì)于眾安智慧生活來說，成功上市不等于解決了問題。

按照眾安智慧生活的發(fā)行價(jià)底價(jià) 1.18 港元計(jì)算，本次募集總額大約在 9170 萬港幣左右，相對(duì)跨度兩年的時(shí)間以及 5000 萬港元以上的上市費(fèi)用而言，這次上市未必很 " 賺 "。

眾安集團(tuán)執(zhí)著于讓眾安智慧生活上市的原因很簡單：資金缺口。根據(jù)眾安 2022 年年報(bào)，2022 年年底，眾安集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物 30 億元，受限資金 34.8 億元，一年內(nèi)到期的計(jì)息銀行及其他借款 55.1 億元，一年期以上計(jì)息銀行及其他借款 92.3 億元。

也就是說，眾安集團(tuán)存在近 25 億的資金缺口。讓物業(yè)業(yè)務(wù)自給自足，甚至能反過來幫助到整個(gè)集團(tuán)，也許是眾安智慧生活上市的初衷。

但是，從實(shí)際結(jié)果不難看出，在港股市場，物管企業(yè)上市風(fēng)口已過，市場對(duì)物管企業(yè)的估值和認(rèn)購意愿都下降，導(dǎo)致物管企業(yè)上市難以獲得足夠的募資規(guī)模和回報(bào)。

2020-2021 年上半年，港股物業(yè)板塊在整體處于上升趨勢，板塊總市值一度突破萬億港元。但 2021 年下半年以來，港股物業(yè)板塊平均市盈率持續(xù)下滑。這充分體現(xiàn)了資本市場對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)可程度下降。

港股物業(yè)服務(wù)及管理行業(yè)指數(shù)

那么，這一背景下，未來中國物業(yè)行業(yè)是否還有投資價(jià)值？

物業(yè)行業(yè)上演馬太效應(yīng)？

在成熟的地產(chǎn)市場中，新房需求不會(huì)再突飛猛進(jìn)，但是高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)需求永遠(yuǎn)不會(huì)消失。

這里的關(guān)鍵詞是 " 高質(zhì)量 "。

眾安智慧生活難以激發(fā)投資者關(guān)注的核心原因就是它太 " 小 " 了，以至于很難想象它能夠脫離眾安集團(tuán)的影響，具備業(yè)務(wù)拓展和創(chuàng)新的能力，尋求更廣闊的發(fā)展空間。也就是在市場上和眾多物業(yè)企業(yè)競爭管理水平、數(shù)字化能力等。

根據(jù)眾安智慧生活的 IPO 文件，截至 2022 年 12 月 31 日，公司擁有在管項(xiàng)目 95 個(gè)，在管建筑面積約為 1280 萬平方米；合約項(xiàng)目 139 個(gè)，總合約建筑面積約為 1940 萬平方米。

同期，碧桂園服務(wù)除「三供一業(yè)」業(yè)務(wù)外，合同管理面積約為 16.02 億平方米，收費(fèi)管理面積約為 8.69 億平方米；華潤萬象生活物業(yè)管理服務(wù)的在管建筑面積為 2.91 億平方米（不含購物中心項(xiàng)目）。

在輕資產(chǎn)、低杠桿、重運(yùn)營的物業(yè)行業(yè)，圍繞數(shù)字化、智能化、綠色化不斷提升綜合管理水平是唯一出路，頭部企業(yè)毫無疑問擁有更大的競爭優(yōu)勢。

同時(shí)，作為上市的先行者，這些企業(yè)也趕上了好時(shí)候，手握更充足的資金。2020 年至 2021 年上半年正值物管股估值的高峰期，配股募資也相對(duì)容易，比如碧桂園服務(wù)就在這兩年通過 3 次配股募資近 250 億港元。

當(dāng)然，這不意味著物業(yè)賽道未來已定。

是否具有較高的專業(yè)性和技術(shù)性，在數(shù)字化與智能化浪潮中能夠提供有價(jià)值的解決方案和服務(wù)；是否具有較好的盈利能力和現(xiàn)金流能力，能夠?qū)崿F(xiàn)高毛利率和高凈利率，同時(shí)產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流，這些都是對(duì)物業(yè)企業(yè)的考驗(yàn)。

只有科技硬實(shí)力和經(jīng)營能力兼具的物業(yè)企業(yè)，才能擁有較強(qiáng)的抗周期性和成長性，在未來長期發(fā)展中受益于社會(huì)和消費(fèi)升級(jí)的趨勢。

目前來看，這種趨勢已經(jīng)很明顯了。中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型期，舞臺(tái)燈光正在從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)、低杠桿、重運(yùn)營的服務(wù)商身上。

而在整個(gè)物業(yè)行業(yè)中，" 質(zhì)價(jià)相符 " 是一個(gè)大的邏輯，也就是說優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)將擁有更大的價(jià)格優(yōu)勢。中金公司在調(diào)研報(bào)告中指出，過去一年中，每半年約有 2% 的住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)提價(jià)，物業(yè)費(fèi)提價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)力、以及居民對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的訴求有一定相關(guān)度。此外，亦有部分更換為非品牌物業(yè)公司的小區(qū)發(fā)生物業(yè)費(fèi)降價(jià)，我們認(rèn)為這體現(xiàn)了居民在 " 質(zhì)價(jià)相符 " 原則下的平衡與選擇。

隨著頭部物企紛紛發(fā)力存量住宅市場，強(qiáng)化品牌優(yōu)勢，它們的資源稟賦積累和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將轉(zhuǎn)化為更強(qiáng)的動(dòng)力，拉開物業(yè)行業(yè)大時(shí)代的帷幕。

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