在房地產(chǎn)業(yè)屢屢傳來債務(wù)危機之際，也有民營房企提前還債，為行業(yè)發(fā)展釋放出積極信號。

8 月 14 日，市場消息稱，龍湖集團已將 17 億元款項撥入 18 龍湖 04 債券兌付專戶，目前龍湖年內(nèi)境內(nèi)到期債務(wù)僅余 11 月到期的 1.19 億元。

公開資料顯示，龍湖在今年 7 月底到 8 月中旬，連續(xù)兌付 5 筆境內(nèi)債，合計規(guī)模達到 83.7 億元。境外債方面，龍湖近期新獲得一筆 5 年期、31 億港元的銀團貸款，同時按計劃有序提前歸還海外債務(wù)，預(yù)計 2024 年 1 月到期的 153 億港幣銀團貸款，目前已提前償還 72 億港幣，其計劃在年內(nèi)全部提前償還。

此次提前還債并非龍湖首次。據(jù)統(tǒng)計，2022 年 10-11 月，龍湖曾 3 次提前償還部分銀團貸款及優(yōu)先票據(jù)。

連續(xù) 7 年居 " 三道紅線 " 綠檔

龍湖稱，嚴控負債額的同時持續(xù)優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，堅持控制短債比及外債占比。

2022 年，龍湖將一年到期的短期債務(wù)占比壓降到 9.9%，1-3 年及 3 年以上的債務(wù)比例分別 43%、47%，債務(wù)以長期為主。截至 2022 年末，龍湖集團在手現(xiàn)金為 726.2 億元，現(xiàn)金短債比為 3.52 倍，凈負債率為 58.1%，連續(xù) 7 年穩(wěn)居 " 三道紅線 " 綠檔。

此外，2022 年，龍湖平均借貸成本持續(xù)保持低位 4.1%。

銷售業(yè)績集中在高能級城市項目

2023 年 1-7 月，龍湖地產(chǎn)累計實現(xiàn)合同銷售額為 1101.2 億元，同比增長 5.8%，中國房企銷售排行榜第 7 名；合同銷售面積達到 659.4 萬方。

龍湖聚焦核心城市，公開數(shù)據(jù)顯示，2022 年，高能級城市銷售占比達 97%；分區(qū)域看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額占比分別為 38.5%、20.5%、19.5%、12.5% 及 9%。

土儲布局高能級的一、二線城市

和碧桂園相比，龍湖主要布局在一線及二線城市，一二線城市市場規(guī)模需求總量大，此輪樓市回撤幅度相對更小。

龍湖也在為下一周期發(fā)展做積極準備，其土地儲備早已開始。據(jù)統(tǒng)計，截至 7 月底，龍湖已經(jīng)累計獲取了 21 宗地塊，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，總建筑面積為 217.8 萬方，權(quán)益地價達到 176.5 億元。

經(jīng)營模式：開發(fā) + 運營 + 服務(wù)三大業(yè)務(wù)多元化發(fā)展

近 2 年，房地產(chǎn)需求收縮，商品房銷售數(shù)據(jù)不樂觀，房企拿地意愿低，土地市場降溫；從房到地，都不好賣，房企紛紛探索新發(fā)展模式，加大力度發(fā)展運營業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)。

龍湖也在探索該發(fā)展路徑，該公司管理層多次表示，經(jīng)營性業(yè)務(wù)對公司起 " 穩(wěn)壓器 " 作用。此前在龍湖的股東大會上，CEO 陳序平曾提到：" 今年開始，我們將圍繞全集團經(jīng)營性現(xiàn)金流為主這個目標前進，未來將不再依靠融資負債規(guī)模的增加去驅(qū)動公司業(yè)務(wù)增長，而是靠各個航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動公司的增長。"

目前，龍湖已形成開發(fā)、運營及服務(wù)三大業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。在地產(chǎn)開發(fā)以外，龍湖覆蓋商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等多航道業(yè)務(wù)。

運營業(yè)務(wù)上，根據(jù)龍湖官方數(shù)據(jù)顯示，龍湖商業(yè)不斷深化在全國一二線核心城市的網(wǎng)格化布局，截至 2022 年末，龍湖商業(yè)已進入全國 32 座城市，累計開業(yè)運營的商場達 76 座，在手商場 139 座，租金收入達到 94.3 億元，同比增 16%；龍湖冠寓在推動產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，總開業(yè)房間數(shù)已達 11.6 萬間，租金收入 24.4 億元，同比增長 9%，超 2 萬房間納入保障性租賃住房。

服務(wù)業(yè)務(wù)上，截至 2022 年末，龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)收入總額 137.5 億元（合并抵消前），綜合毛利率達 34.3%，物業(yè)在管面積 3.2 億平米，保持著在管面積有質(zhì)量增長，并在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域，印證了服務(wù)半徑延伸的可能性。

龍湖 2022 年財報顯示，服務(wù)業(yè)務(wù)在 2022 年為龍湖集團帶來了 181.5 億收入，相比 2021 年的 129.8 億，增加了 51.7 億，同比增幅 40%；實現(xiàn)分部溢利 52.6 億，相比 2021 年的 26.4 億，多增了 26.2 億利潤，接近翻倍。

2023 年前 7 月，龍湖經(jīng)營性含稅收入達到 152.4 億元，同比增長 10.1%，其中運營含稅收入為 77.5 億元，服務(wù)含稅收入為 74.9 億元。開發(fā) + 運營 + 服務(wù)的模式，為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

龍湖為什么會釋放提前還債的消息呢？

1、提前還債，可減少未來支付的利息成本，提高公司盈利能力。

2、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，減少債務(wù)負擔(dān)，降低未來償債的風(fēng)險。

3、提高公司的信譽和聲譽，這種行為顯示了公司的財務(wù)管理和償債能力，有助于增強投資者和金融機構(gòu)對龍湖的信任和支持。

4、行業(yè)信心的重構(gòu)：經(jīng)歷兩年的流動性波動，社會對房地產(chǎn)行業(yè)的信心已墜入低谷，一有風(fēng)吹草動，都充斥著悲觀解讀的聲音。但是，無論是銷售的回暖、提前還款的動作，還是經(jīng)營模式的探索，從龍湖等一些企業(yè)身上，是可以看到行業(yè)積極一面的。

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