風(fēng)起云涌的房地產(chǎn)市場中，閩系房企曾是一股生猛力量。市場最火熱的高峰時(shí)期，有多達(dá)16家閩系房企同時(shí)進(jìn)入百強(qiáng)房企行列，9家銷售規(guī)模超千億。

然而，在行業(yè)遭遇周期性調(diào)整之時(shí)，閩系房企成為了債務(wù)爆雷的重災(zāi)區(qū)，世茂、陽光城、正榮、禹洲等一眾知名房企，均相繼宣布債務(wù)違約。在債務(wù)困境中掙扎了兩三年的泰禾集團(tuán)，也終于在低迷的市場環(huán)境中，于8月4日正式摘牌，被深交所終止上市。曾經(jīng)的千億房企，出局前市值僅剩11億元。

泰禾集團(tuán)的“退場”似乎已在預(yù)料之中，曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的創(chuàng)始人黃其森，也不得不面對這個(gè)現(xiàn)實(shí)。

科班出身，“文武兼修”

地市瘋漲的那些年，房地產(chǎn)開發(fā)商通常給人一種“英雄不問出處”的粗蠻形象。與農(nóng)民、技術(shù)工人出身的其他知名地產(chǎn)大亨相比，黃其森是難得的科班出身。

年僅15歲，黃其森就考上了福州大學(xué)土木工程系工民建專業(yè)。在高考錄取率極低的1980年代，考上211大學(xué)的學(xué)霸黃其森是當(dāng)?shù)貙?shí)打?qū)嵉摹吧裢保划厴I(yè)就被分配到了中國建設(shè)銀行工作。

雖然與大學(xué)專業(yè)毫不相干，但黃其森在建設(shè)銀行一干就是12年，還拿下了經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位。日后，他曾重回母校，對學(xué)弟學(xué)妹表示，“我有幸在中國最好的兩個(gè)行業(yè)工作，一個(gè)是金融，一個(gè)是地產(chǎn)?！?/span>

在金融行業(yè)的工作經(jīng)歷，對黃其森是另一大創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢，既有對土木建筑的專業(yè)認(rèn)知，又有金融經(jīng)驗(yàn)，讓他最終成了地產(chǎn)界“文武兼修”的強(qiáng)將。

天時(shí)地利人和具備，隨著190年代下海創(chuàng)業(yè)潮的來臨，當(dāng)時(shí)已是銀行高管的黃其森毅然辭職，在1996年創(chuàng)立泰禾集團(tuán)，開啟一段新的商業(yè)人生。

成立之初，泰禾的發(fā)展重心位于福建，尤其重倉老家福州。和所有初創(chuàng)企業(yè)一樣，由于缺乏資金和人脈，剛剛起步的泰禾集團(tuán)業(yè)務(wù)進(jìn)展得并不順利，雖先后開發(fā)了天元花園、天元美樹館等樓盤，卻都沒掀起太大的浪花。

不過，黃其森的獨(dú)特風(fēng)格在此時(shí)已有所展現(xiàn)。但與當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)同行不一樣，泰禾并未選擇經(jīng)營當(dāng)時(shí)流行的經(jīng)濟(jì)型戶型，反而著力開發(fā)高端豪宅類型產(chǎn)品，并陸續(xù)在福州開發(fā)天元山莊、泰禾紅峪等項(xiàng)目。

豪宅項(xiàng)目在福州的遇冷沒有讓黃其森灰心喪氣，既然主打高端住宅，就得去更大的市場闖一闖。于是，他動(dòng)身北上。

書生意氣，揮斥方遒

2002年，黃其森拍下了通州區(qū)潞城鎮(zhèn)堡辛村的地塊，準(zhǔn)備打造“中國第一豪宅別墅”。

這塊地塊身處北京的東六環(huán)，當(dāng)時(shí)位置十分偏僻，基本沒有任何生活措施配備，很多人都對黃其森當(dāng)時(shí)的這個(gè)操作表示“看不懂”。

市場也為黃其森澆了一盆冷水。2004年，泰禾集團(tuán)在該地塊上開發(fā)了“運(yùn)河岸上的院子”第一期項(xiàng)目，定價(jià)為6000-7000元/平方米，遠(yuǎn)超通州區(qū)2000元的市場均價(jià)。因此，項(xiàng)目銷售十分緩慢。

幾經(jīng)波折，黃其森反而越挫越勇，他斥巨資對項(xiàng)目進(jìn)行全面改造，使配置大幅升級。5年后，經(jīng)過大幅改良的“運(yùn)河岸上的院子”二期推出。

根據(jù)市場銷售記錄，“運(yùn)河岸上的院子”二期開盤僅兩個(gè)月，其就囊括了北京500萬以上別墅的“雙冠王”，成交套數(shù)和成交金額均為第一；而在2012年7月，“運(yùn)河岸上的院子”更高調(diào)推出獨(dú)一無二的“樓王別墅群”，每棟售價(jià)高達(dá)3億，折合每平米均價(jià)20萬元，成為中國最貴別墅。從此，“豪宅教父”這個(gè)稱號成為黃其森最耀眼的頭銜。

黃其森的豪宅為什么好買？情懷與實(shí)力缺一不可。

黃其森回憶說， “2003年我們做這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，當(dāng)時(shí)的地段做高端大家不認(rèn)可，我們做中式，可那時(shí)候是'歐風(fēng)美雨'，別墅豪宅都是歐美的，中式別墅大家放在比較低的位置”。但他的堅(jiān)持要做，“如果遍地羅馬小鎮(zhèn)、托斯卡那、加州水岸，到哪里去找中國人自己的鄉(xiāng)愁呢 ？”

另一方面，建筑系出身的黃其森，對別墅品質(zhì)也有著極其苛刻的“執(zhí)念”。江湖上流傳，他多次宣稱“把一棟別墅當(dāng)作一個(gè)項(xiàng)目來做”，在“高品質(zhì)、高溢價(jià)”的信條下，黃其森讓“中國院子”這一豪宅IP成功出圈。

2017年，泰禾集團(tuán)正式躋身“千億房企俱樂部”，銷售金額高達(dá)1007億元，年增幅達(dá)151%。

業(yè)績的突飛猛漲，給了黃其森大舉前進(jìn)的勇氣。自2013年起，泰禾開始利用信托、基金等非標(biāo)融資渠道，加快拿地步伐。每次拿地后，立刻為所拿地塊進(jìn)行擔(dān)保貸款。資料顯示，十年前的2013年6月末，泰禾集團(tuán)的對外擔(dān)?？傤~就已達(dá)到133.53億元，占其最近一期凈資產(chǎn)的460.33%。

彼時(shí)，黃其森絲毫不掩飾對進(jìn)擊戰(zhàn)略的驕傲。他曾對媒體表示，“我很早就確定三四線城市不去，東北不去。有哪幾個(gè)企業(yè)像泰禾戰(zhàn)略這么清晰的？當(dāng)時(shí)我們在上海、北京、福建拿了800億元的地，現(xiàn)在1600億元也拿不下來，這種戰(zhàn)略當(dāng)時(shí)誰能看得透？地拿對了，什么就都對了。”

天不如人愿，“什么都對了”的泰禾集團(tuán)，即將迎來一場難以翻身的大危機(jī)。

物競天擇，適者生存

泰禾大舉并購拿地的2016年和2017年，也是其開始大量增加土地儲(chǔ)備之時(shí)。這兩年，黃其森瘋狂加杠桿，不幸地站上了中國地價(jià)的歷史大頂。

財(cái)報(bào)顯示，2015年泰禾新增土儲(chǔ)面積僅為38.69萬平米，而2016年和2017年新增土儲(chǔ)面積分別達(dá)到204萬平米和792.8萬平米，呈幾何式增長。在土儲(chǔ)面積增速達(dá)到峰值的2017年，泰禾為獲取土地（包括掛牌和收購）投入總資金552.4億元，比2016年的266.4億元，又增長了107%?！?/span>

2018年起，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行周期，一二線城市調(diào)控嚴(yán)密、銀根信貸收緊。隨后，泰禾在掙扎中緩慢陷入泥潭。

2018年末，泰禾流動(dòng)負(fù)債1289億元，同比增長48%，同期，泰禾賬面上的貨幣資金僅有149億元；2019年末，泰禾的凈負(fù)債率仍高達(dá)248.31%，期末有息負(fù)債錄得970億元；2020年7月初，據(jù)上海清算所披露，泰禾集團(tuán)出現(xiàn)首次債券違約，未能完成“17泰禾MTN001”本息的按時(shí)兌付，涉及金額達(dá)16.125億元；截至2023年4月28日，泰禾集團(tuán)已到期未歸還借款本金仍高達(dá)582.03億元，對外擔(dān)保中實(shí)質(zhì)性逾期債務(wù)對應(yīng)的擔(dān)保余額為54.16億元。

身陷債務(wù)漩渦，向來自信滿滿的黃其森開始反思，2021年，他對媒體表示，“客觀地講，在我們快速擴(kuò)張的過程中，管理等方面還是沒能跟上。我在2017年已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題了，步子邁大了，管理跟不上?！?/span>

不過，黃其森所稱的“管理問題”，與員工感受似乎并不一致。

2019年，一篇署名為“關(guān)心泰禾的地產(chǎn)人”的文章在網(wǎng)絡(luò)中流傳，該篇文章直接對黃其森喊話：“或許是較高學(xué)歷帶來的極度自信，讓您遇事更有主見，也或許是體制內(nèi)的經(jīng)歷，讓您缺乏對職業(yè)經(jīng)理人的信任。那些拿著高薪offer準(zhǔn)備大干一場的高管們空降后往往會(huì)發(fā)現(xiàn)，黃老板您在泰禾把分權(quán)和掣肘的治術(shù)發(fā)揮到了極致，每個(gè)人的權(quán)力版圖都不穩(wěn)定，權(quán)斗的戲碼每天都在上演，勝者登堂，敗者離場，失敗離場的人的團(tuán)隊(duì)，往往也會(huì)一同出局。”

2022年3月16日，泰禾突發(fā)公告稱，黃其森正在協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查。兩日后，泰禾集團(tuán)執(zhí)行副總裁黃曦、副總裁林文華也被帶走協(xié)助調(diào)查。8個(gè)月后，黃其森協(xié)助調(diào)查結(jié)束，重回泰禾履職。然而，在他接受調(diào)查的這8個(gè)月里，一家又一家房地產(chǎn)商接連債務(wù)暴雷，宣告著房地產(chǎn)江湖的天翻地覆。

黃其森曾對媒體說，“2000年我來北京，有人告訴說，在北京做事不怕沒人罵，就怕沒人理。爭議有積極的一面，如果企業(yè)沒有人關(guān)注，就意味著消亡；另一方面，也說明泰禾與外界溝通不夠，輿論對泰禾的理解不夠正面。我常跟大家說，不要怨天尤人。就如我的老鄉(xiāng)嚴(yán)復(fù)在《天演論》中所說的，物競天擇，適者生存?！?/span>

如今，信奉適者生存的黃其森，不得不面對泰禾退市的命運(yùn)。

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