九月一日，上海、北京同日正式宣布，實行“認房不認貸”政策。

注意，這一次，并不是區(qū)域和群體的“羞恥答案”實施，而是真正的全面實施。政策文本與廣州、深圳基本一致，力度超出市場預測。

到目前為止，中國四個一線城市已經(jīng)全面實施了支持改善性需求的“認房不認貸”政策。作為住房市場的“方向標”，一線城市的住房金融貸款政策實質(zhì)性寬松，釋放了強烈的政策信號。專家預測，這將大大修復市場情緒和預期，提振市場信心，核心城市房地產(chǎn)市場有望走出下行區(qū)間。

為什么京滬同步跟進？

這一次，廣州、深圳率先落地“認房不認貸”，并不奇怪。

官方數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京和上海新建商品房價格分別上漲0.4%和0.2%，而廣州和深圳則分別下降0.2%和0.6%。一線城市走勢分化持續(xù)了一段時間，“北方上漲，廣州和深圳下跌”。

然而，從最近的市場來看，北京、上海的房地產(chǎn)市場并非沒有壓力。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京新房成交面積環(huán)比下降22.3%，同比下降17.8%，二手房成交10960套，環(huán)比增長12.8%，同比下降20.2%，但絕對量仍低于15,000件，市場活躍度仍不足；從房價來看，雖然新房價格略有上漲，但北京二手房價格已連續(xù)四個月下跌。

上海新建商品房成交量已連續(xù)兩個月低于5000套，而二手房成交量已連續(xù)四個月低于“榮枯線”。

李宇嘉，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員。感覺8月份樓市下跌超過市場預測，過去一線城市相對強勁的成交量跌幅居前。因此，迫切需要在“金九銀十”。、在年底銷售旺季到來之際，盡早穩(wěn)定預期。特別是包括一線城市在內(nèi)的三大城市圈樓市，占全國新房市場銷售份額的70%，這是房地產(chǎn)市場的基本板塊，也是穩(wěn)定樓市的起點。上海北京這次也跟進了“認房不認貸”，而且政策表達與廣深一致的重要原因。

中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華還說，從第二季度到現(xiàn)在，雖然一線城市的住房市場也出現(xiàn)了階段性低迷，銷售收縮，房價下跌，但總體來看，一線城市的住房市場相對健康，住房過?，F(xiàn)象并不突出。

但他強調(diào)，從近三個月的二手房價格來看，由于美元持續(xù)加息、多輪刺激政策后遺癥等因素，各地出現(xiàn)了明顯的共同下跌。房地產(chǎn)系統(tǒng)風險的重要誘因是同漲同跌形成的市場共震。從宏觀的角度來看，為了逆轉(zhuǎn)各地共同下跌及其隱藏的系統(tǒng)風險，有必要采取一定的“一刀切”的方法來提振市場信心。在他看來，一線城市有必要全面推行“認房不認貸”等需求支持方式。

最近，郁亮，萬科董事會主席也承認，從新開工面積等數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)超賣。房地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間，市場情緒受到了一定程度的影響，很容易做出過度反應(yīng)。

房地產(chǎn)市場有望走出下滑區(qū)間

最近有很多政策可以說已經(jīng)打滿了。業(yè)界預計，將形成政策協(xié)同努力，推動房市走出下跌區(qū)間。

8月31日，中國央行等兩部門發(fā)文稱，第一套住房和第二套商業(yè)個人住房貸款最低首付比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。；將第二套住房利率政策下限調(diào)整至不低于相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）添加20個基點等。

據(jù)貝殼研究所分析，20%、30%的首付達到了中國房地產(chǎn)史上最低首付水平。尤其是大城市的首付比例明顯降低了空間，買房門檻也會降低，購買力也會大大提高。原本觀望首付限制或政策不明確的買家將集中進入市場，市場成交量的增加將帶動價格預期的提高，房價將逐步企穩(wěn)，市場有望走出下行區(qū)間，恢復良好健康的發(fā)展。

政策疊加后的力度是多少？陳文靜，中指研究院市場研究總監(jiān)。在北京，沒有住房貸款記錄的購房者，首付比例將從60%-80%降至35%-40%，而普通住房的首付比例將減少100萬元，而非普通住房的首付比例將減少160萬元，而普通住房的首付比例將減少100萬元。抵押貸款利率將從5.25%降至4.75%，降至50個基點。以貸款300萬元為例，按25年等額本息計算，利息將減少26.21萬元，購房門檻和購房成本明顯下降。

貝殼研究院指出，根據(jù)歷史經(jīng)驗，放松貸款后三個月二手房交易量水平比政策前提高20-30%。這一次，自8月30日實施“不認房不認貸”政策后兩天(30-31日)，廣州二手房日均交易量較上周增長25%，深圳增長70%，客戶觀看量也快速增長。

據(jù)中指監(jiān)測，武漢、中山、惠州、東莞等城市除一線城市外，已明確發(fā)布第一套住房“認房不認貸”的文件，其他二三四線城市短期內(nèi)將全面跟進。政策暖風頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場將迎來一波上漲，“金九銀十”市場可期。

房價會不會大幅上漲？

盡管政策全面回歸正常狀態(tài)，李宇嘉認為，房市的基本面已經(jīng)不是以前的樣子了，但并沒有帶來新一輪樓市的反彈。首先，在上一輪房地產(chǎn)市場復蘇期，居民對房價的預期非常樂觀，在房地產(chǎn)、金融創(chuàng)新、全民創(chuàng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)等新經(jīng)濟的帶動下，居民對收入和就業(yè)前景也非常樂觀。房價預期樂觀收入就業(yè)預期樂觀，是促進房地產(chǎn)市場繁榮的關(guān)鍵?，F(xiàn)在，這兩個樂觀主義已經(jīng)減弱了很多，房市再現(xiàn)繁榮的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了。

此外，宏觀基本面和金融環(huán)境已經(jīng)不是以前的樣子了。李宇嘉認為，如今，無論是房價、居民杠桿率、住房需求空間等。，都發(fā)生了重大變化，這是所謂供需關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。從這個角度來看，此次樓市政策調(diào)整，旨在防范風險，保持穩(wěn)定。

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