8 月 31 日晚，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局兩部門(mén)聯(lián)合同時(shí)發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》及《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》兩則重磅利好，針對(duì)兩則通知提到的要點(diǎn)，總結(jié)如下：

針對(duì)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》

1.明確降低存量首套房貸利率。

自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

2.哪些存量首套住房貸款可以申請(qǐng)降低利率？

2023 年 8 月 31 日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

3.存量房貸降多少需自主協(xié)商確定，但不能低于當(dāng)時(shí)所在城市執(zhí)行的新房房貸利率政策下限。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。也就是說(shuō)，不低于當(dāng)時(shí)所在城市執(zhí)行的新房房貸利率政策下限。

針對(duì)多數(shù)普通購(gòu)房家庭的利好，終于千呼萬(wàn)喚始出來(lái)

由于前幾年上車(chē)買(mǎi)房的人，房貸利率均無(wú)一例外高位站崗，當(dāng)前存量房貸與新增房貸利率之間存在很大的差距，所以關(guān)于下調(diào)存量房貸利率的呼聲日高。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2017 年末到 2021 年末的房貸利率，一直維持高位，比現(xiàn)在的 4.14% 左右高近 140 個(gè)基點(diǎn)。以 100 萬(wàn)的房貸計(jì)算，按照等額本息方式還款 20 年，4.14% 利率和 5.5% 利率的總利息差距將超過(guò) 18 萬(wàn)元，這對(duì)于一個(gè)普通家庭來(lái)說(shuō)，不是一個(gè)小數(shù)目。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行，鈦媒體整理

因此合理的調(diào)降存量房貸利率，可以有效減輕居民還款壓力，進(jìn)而提振居民的支付能力和消費(fèi)信心，給予更多的購(gòu)房者機(jī)會(huì)。同時(shí)能減少提前還貸潮、經(jīng)營(yíng)貸置換房貸等情況出現(xiàn)，促進(jìn)居民消費(fèi)，利好樓市的同時(shí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

不過(guò)后續(xù)對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)，存量首套房貸利率調(diào)降，銀行的利息收入也承受了一定的壓力，會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的收益產(chǎn)生一定的影響。不過(guò)，近期各大銀行紛紛表態(tài)已做好存量房貸利率調(diào)整的預(yù)案，且就在 31 日當(dāng)晚，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行即火速發(fā)布公告，紛紛表態(tài)將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。預(yù)計(jì)在具體下調(diào)力度上也將會(huì)多方博弈，爭(zhēng)取分得一塊蛋糕。

針對(duì)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》

1.統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套不低于 20%，二套不低于 30%。

不再區(qū)分實(shí)施 " 限購(gòu) " 城市和不實(shí)施 " 限購(gòu) " 城市，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于 20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于 30%。

2.明確新房的貸款利率下限。

首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限 LPR 減 20 個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限 LPR 加 20 個(gè)基點(diǎn)。也就是說(shuō)，當(dāng)期執(zhí)行的 5 年期 LPR 為 4.20%，如若購(gòu)買(mǎi)首套新房，則最多能降到 4.0%；如若是二套，貸款利率是 4.20% 加 20 個(gè)基點(diǎn)，也就是 4.4%。

3. 各地因城施策，自主調(diào)控。

各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

各地自主調(diào)控，仍留有想象空間

降首付可以有效降低居民的購(gòu)房門(mén)檻，刺激剛需、剛改客群的購(gòu)房需求。該政策其實(shí)部分城市已經(jīng)在 2022 年陸續(xù)進(jìn)行了大幅松綁，先是鄭州等大部分二線(xiàn)城市、以及一些三線(xiàn)城市將本地首套住房首付比例降至 20%，之后在多數(shù)二、三線(xiàn)城市開(kāi)始跟進(jìn)。目前，仍有多個(gè)城市首套房首付比例在 30% 及以上，二套首付比例在 40% 及以上。

雖然中央已經(jīng)定調(diào)下調(diào)，預(yù)計(jì)各地也會(huì)積極跟進(jìn)調(diào)整，但各地自主調(diào)控也留下了想象空間。首套房首付比例仍執(zhí)行 30% 的新一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市或逐步降至 20% 下限，但一線(xiàn)城市首付比例下調(diào)的可能性及下調(diào)空間相對(duì)于其他城市而嚴(yán)較低，或?qū)?huì)在非核心區(qū)域試點(diǎn)調(diào)降。 

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