8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等3部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，將“認房不認貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。業(yè)內(nèi)普遍認為，此舉一出將會大大改善目前的市場環(huán)境。

僅5天后的8月30日，廣州、深圳就接連發(fā)布“認房不用認貸”政策。作為樓市大招，“認房不用認貸”之后，名下無房卻有貸款記錄的家庭可以享受首套房優(yōu)惠，無論首付還是利率均降低不少。

1天后的8月31日晚間，又是連續(xù)兩條重磅政策出臺刺激全行業(yè)神經(jīng)。當(dāng)晚，政策層面表示，首套住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%；同一時間，存量首套個人住房貸款下調(diào)。

9月1日晚間，北京、上海也終于派送了傳言已久的“大禮包”，宣布執(zhí)行“認房不用認貸”政策。至此，北上廣深四大一線城市均全部執(zhí)行該政策，力度空前。

對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，政策暖風(fēng)頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期，核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動全國房地產(chǎn)市場逐漸修復(fù)。

在政策換錨的同時，房地產(chǎn)市場供需形勢也在發(fā)生深刻改變。目前，行業(yè)正在探索房地產(chǎn)健康發(fā)展新模式，隨著房地產(chǎn)市場新舊動能的轉(zhuǎn)換，貝殼正處于行業(yè)發(fā)展軌跡切換的當(dāng)口。

8月31日，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發(fā)布2023年第二季度財務(wù)業(yè)績。貝殼第二季度總交易額（GTV）為7,806億元，同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，毛利率為27.4%，凈利潤達13億元，調(diào)整后凈利潤達23.64億元。上半年貝殼實現(xiàn)GTV 1.75萬億元，同比增長43.0%，凈收入為398億元，同比增加51.0%。

在獲得喜人成績的背后，更應(yīng)該注意到，隨著市場換檔，貝殼選擇與市場發(fā)展趨勢同頻共振，用獨有的解題方案給出了一張滿意的答卷。

行業(yè)換檔，業(yè)績走高

不只是上述大招，今年以來，各地均在持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，從優(yōu)化限購限售政策到下調(diào)最低首付比例，從發(fā)放購房補貼到強化公積金政策支持，從購房契稅補貼到二手房“帶押過戶”……房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化調(diào)整，有力支持了剛性和改善性住房需求。

這在信貸數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)：上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元；6月個人住房貸款利率為4.11%，同比下降0.51個百分點。

可以說，從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場正從過去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展?！翱紤]到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間?！敝袊嗣胥y行貨幣政策司司長鄒瀾表示。

對此，貝殼深有體會。貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東表示：“今天，我們正處于行業(yè)發(fā)展軌跡切換的當(dāng)口，‘住得好’替代‘買到房’成為需求的第一位。真正關(guān)注‘人’和‘住’的黃金時代，才剛剛到來。當(dāng)下，以及可預(yù)見的未來的主要矛盾，是消費者期盼更美好的居住，而行業(yè)品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)供給不足。我們將戰(zhàn)略升級為‘一體三翼’，并做了相應(yīng)的組織配套調(diào)整，在更廣泛的居住領(lǐng)域，推動產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)升級，提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，讓消費者‘安居’，助力服務(wù)者‘樂業(yè)’，共筑更美好的居住。”

今年一季度，市場前期積壓購房需求集中釋放，帶動房地產(chǎn)實現(xiàn)“小陽春”，二季度房地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)化運行，上半年市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。第二季度貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達到4,565億元，同比增長了16.0%。同時，凈收入也達到了64億元，同比增長15.9%。此外，存量房貢獻利潤率在二季度市場的環(huán)比調(diào)整中，維持在45.6%的高位，同比提升了8.9個百分點，表明貝殼的核心業(yè)務(wù)盈利能力持續(xù)而穩(wěn)定。

盡管整體新房市場復(fù)蘇節(jié)奏相對滯后，貝殼通過貼近客戶的渠道價值得到了更多認可。受益于目標市場的穩(wěn)定發(fā)展、對新房業(yè)務(wù)生態(tài)治理的堅定投入以及開發(fā)商預(yù)付傭的“快傭”模式帶動，貝殼新房業(yè)務(wù)保持了高效的作業(yè)勢能。二季度新房業(yè)務(wù)GTV達到了2950億元，同比增長32.4%，凈收入為87億元，同比增長30.4%。

隨著住房向居住屬性回歸，門店和經(jīng)紀人的運營也從單純規(guī)模擴張進入到以效能提升為核心的時代。貝殼從搭建門店和經(jīng)紀人分級的基礎(chǔ)設(shè)施入手，建立更專業(yè)的人才梯隊，讓消費者的多元需求更好地被滿足，幫助提升服務(wù)者的作業(yè)效率和收入，在向著成為社區(qū)居住服務(wù)專家的能力升級中，實現(xiàn)自身的職業(yè)化發(fā)展。

面對過去的單邊市場逐漸向供需平衡轉(zhuǎn)變，貝殼針對購房者更個性化的居住改善需求和業(yè)主更強烈的置換意愿，不斷深化精細化運營。圍繞房、客、經(jīng)紀人三個關(guān)鍵要素，貝殼于今年上半年對全國范圍內(nèi)的“店對盤”房源運營機制進行了升級，讓經(jīng)紀人更聚焦特定社區(qū)，提高房源維護能力，同時通過線上化產(chǎn)品能力升級和商機分配機制優(yōu)化，貝殼增強了經(jīng)紀人之間的房源流通能力以及房、客精準匹配能力，有效提升了房源去化效率。

貝殼解題，走向更遠

今年7月，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東發(fā)布公開信《翻越第二座山，吹響集結(jié)號》，宣布啟動“一體三翼”戰(zhàn)略升級并進行相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整。

彭永東表示，此次調(diào)整的基點是圍繞客戶，以一線為價值中心，組建經(jīng)紀、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線，以及財經(jīng)、產(chǎn)研、戰(zhàn)略、品質(zhì)、人力、用戶、合規(guī)、公共、協(xié)同九條事務(wù)線。彭永東在信中表示，這次戰(zhàn)略升級和組織架構(gòu)調(diào)整“最終目的只有一個——幫消費者‘安居’、助服務(wù)者‘樂業(yè)’?！?/span>

據(jù)悉，貝殼新四大業(yè)務(wù)線的宗旨分別是：經(jīng)紀事業(yè)線，以ACN為基石，以提升客戶體驗為核心，推動行業(yè)健康生態(tài)；整裝事業(yè)線，宗旨是推動家裝行業(yè)再造，客戶體驗與服務(wù)者效率雙提升，讓居住更美好，讓愛溫暖家；惠居事業(yè)線，宗旨是讓租住成為一種生活方式，讓資管經(jīng)理成為長期職業(yè)，幫助服務(wù)者實現(xiàn)效率翻番；貝好家事業(yè)線，設(shè)立宗旨是以客戶思維，共筑好產(chǎn)品、好服務(wù)，推動房屋供給側(cè)升級。

值得注意的是，在第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在內(nèi)的非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)同比增速顯著，收入占比首次突破20%。二季度貝殼家裝家居業(yè)務(wù)收入26億元，可比口徑下同比增長91%。2月以來，家裝家居業(yè)務(wù)連續(xù)5個月單月合同額破10億元；上半年貝殼積極響應(yīng)“租購并舉”號召，打造多元化租住解決方案。截至二季度末，專注于分散式租賃住房管理服務(wù)的省心租業(yè)務(wù)在管房源規(guī)模超過120,000套，入住率達到94.5%。

正如彭永東在信中所說：我們今天正處于行業(yè)發(fā)展軌跡切換的當(dāng)口。他認為，當(dāng)下的行業(yè)、也就是當(dāng)下的客戶需求在強烈地呼喚著購房者和房子之間關(guān)系的重置。大城市里的成熟家庭，日益成為購房重要的一極，多居室、大面積，小區(qū)品質(zhì)和居住體驗是他們尤為看重的，類似這些對好產(chǎn)品的定義迭變，讓房子的品質(zhì)開始了進一步分化。這些偏好意味著新房產(chǎn)品也在呼喚供給側(cè)升級，使得通過創(chuàng)新方式改造供應(yīng)鏈條成為可能。通過對城市不同購房主體在消費需求、行為偏好上的大數(shù)據(jù)分析，設(shè)計出契合客戶需要的居住產(chǎn)品也將成為可能。

因此，無論是房子本身，還是面對消費者租房、買賣、托管、裝修等諸多居住需求，好產(chǎn)品與好服務(wù)將會獲得非對稱的品質(zhì)紅利，在市場劇烈變動期內(nèi)，這是貝殼最腳踏實地的解題思路。

基于上述考量，貝殼近幾個月動作不斷。8月中旬，成都成華區(qū)建設(shè)路北，一棟原來的宿舍樓經(jīng)過改造后，正式以貝殼·海鹽公寓門店的形式亮相。海鹽公寓是貝殼租房旗下首個中高端長租公寓品牌，成都建設(shè)路門店是其正式落地的第一個項目。

在裝修方面，7月3日，貝殼團裝在天津以“品質(zhì)團裝 津心筑家”為主題舉辦媒體溝通會。貝殼團裝首個項目落地天津金融街·南站金悅府，工藝樣板間和實景樣板間正式對外亮相。溝通會現(xiàn)場，貝殼精工裝-環(huán)津區(qū)域總經(jīng)理郭志偉表示，“貝殼團裝具備多維度價值，不僅能讓消費者享受到真正省心省錢的裝修產(chǎn)品和服務(wù)，也能助力開發(fā)商去化提效?！?/span>

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