2024年4月16日，上海完成了2024年第一批集中土地拍賣(mài)，6塊地均成功轉(zhuǎn)讓?zhuān)偨ㄖ娣e34.9萬(wàn)平方米，總成交額約118.9億元。

與上一輪土地拍攝相比，這次土地拍攝最大的不同之處在于 “7090”制度的放松。

但從結(jié)果來(lái)看，本輪土地拍賣(mài)的受歡迎程度不如一批第一輪，三個(gè)封頂搖號(hào)，一個(gè)溢價(jià)，兩個(gè)底價(jià)，整體溢價(jià)率降至5.8%，比一批第一輪下降3.2。％。

此外，這次土拍還有一個(gè)亮點(diǎn)，民營(yíng)企業(yè)運(yùn)氣爆棚，整場(chǎng)唯二的大華和龍湖兩家民營(yíng)企業(yè)都搖中了熱門(mén)地塊。

總的來(lái)說(shuō)，由于“小陽(yáng)春”市場(chǎng)缺席，土地拍賣(mài)的受歡迎程度不如前期。在目前新房去化能力有限的情況下，市場(chǎng)將更加關(guān)注出讓地塊去化的預(yù)期和盈利空間。

上海完成2024年第一批土地拍賣(mài)當(dāng)天(3月15日)，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)在2024年第二批土地拍賣(mài)中掛出6塊地塊?？偣?yīng)面積只有34.9萬(wàn)平方米，在之前的集中土地拍賣(mài)中規(guī)模處于較低水平，但與第一批上市地塊一致，土地質(zhì)量相對(duì)較好。

值得注意的是，這6塊地塊的中小套型標(biāo)準(zhǔn)都發(fā)生了變化，統(tǒng)一調(diào)整為“多層不超過(guò)100平方米，小高層不超過(guò)110平方米，高層不超過(guò)120平方米”。

此前，在“7090政策”標(biāo)準(zhǔn)下，上海的“中小型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”一直是:多層住宅建筑面積不超過(guò)90平方米，小型高層住宅建筑面積不超過(guò)95平方米，高層住宅建筑面積不超過(guò)100平方米。

不僅如此，根據(jù)以往的土地出讓信息，中小型住宅的建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%，而這次出讓地塊中小型住宅的比例從50%到70%不等。具體來(lái)說(shuō)，除普陀桃浦地塊70%外，六塊地塊的中小型住宅比例要求不同。其他五塊地塊的中小套型比例要求有所下降:浦東曹路、閔行浦錦地塊要求比例為50%；55%的奉賢新城地塊；嘉定菊?qǐng)@、靜安中興地塊為60%，改進(jìn)戶(hù)型比例明顯提高。

歸根結(jié)底，主要是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上剛剛需要的客戶(hù)群體明顯減少，以中大型公寓為房地產(chǎn)目標(biāo)的改善客戶(hù)群體逐漸成為主流。之前以中小型公寓為主力的“7090”供應(yīng)政策有些過(guò)時(shí)。為了提高需求與產(chǎn)品的匹配度，適當(dāng)調(diào)整“7090”政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊和嘉定區(qū)菊?qǐng)@社區(qū)地塊在6個(gè)上市地塊中只有一個(gè)投標(biāo)人，其他4個(gè)投標(biāo)人中有多個(gè)投標(biāo)人投標(biāo)。其中閔行浦錦地塊有12家參拍房企，房企熱情冷熱不均。

但是總的來(lái)說(shuō)，受“小陽(yáng)春”缺席的影響，本輪集中土拍與一批首輪土拍5宗地均溢價(jià)成交相比，房企參拍熱情有所下降；

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除寶山顧村地塊只有2家房地產(chǎn)企業(yè)參與拍賣(mài)外，其他4家參與拍賣(mài)的房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)4家，閔行古美地塊參與拍賣(mài)的房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)12家。其中，閔行古美地塊吸引了12家房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)名參與拍賣(mài)，由于10多家房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)標(biāo)，兩年后再次觸及公司評(píng)分條款。

從拍賣(mài)房地產(chǎn)企業(yè)名單來(lái)看，無(wú)論是第一輪還是第二輪土地拍賣(mài)，一批房地產(chǎn)企業(yè)仍然以中央國(guó)有企業(yè)為主。第一輪民營(yíng)房企只有大華拍賣(mài)，第二輪民營(yíng)房企有大華和龍湖拍賣(mài)。

從土地拍賣(mài)結(jié)果來(lái)看，6塊地中，有3塊封頂搖號(hào)，1塊溢價(jià)，2塊底價(jià)。市場(chǎng)分化仍在繼續(xù)，整體溢價(jià)率降至5.8%，較第一批下降3.2。％。

其中，閔行浦錦地塊是參拍房企最多、市場(chǎng)人氣最高的，位于郊區(qū)周邊，距離軌道交通8號(hào)線(xiàn)江月路站約600米，周邊公共設(shè)施齊全。因此，它吸引了多達(dá)12家房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)。最后，經(jīng)過(guò)18輪拍賣(mài)，達(dá)到最高限價(jià)。之后，通過(guò)高質(zhì)量建設(shè)的競(jìng)價(jià)階段和公租房比例的競(jìng)價(jià)階段，投標(biāo)人接受了7%公租房比例的上限指標(biāo)，然后進(jìn)入抽獎(jiǎng)階段。大華成了“幸運(yùn)兒”，以25.56億元拍到了這個(gè)地方，溢價(jià)率為10%，成交價(jià)格為每平方米42350元。

房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格為69000元/平方米，按房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格計(jì)算，房地比為61%，房地差為26650元/平方米，雖然利潤(rùn)空間不夠充足，但考慮到近幾年該板塊出讓地塊較少，周邊競(jìng)品相對(duì)稀缺，因此快速去化是一個(gè)大概率事件，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，這種能夠?qū)崿F(xiàn)快速周轉(zhuǎn)、資金快速回流的項(xiàng)目成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相追逐的熱點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的拍賣(mài)熱度保持在較高水平。

另外，靜安中興地塊市場(chǎng)也非?；鸨?，吸引了9家房地產(chǎn)企業(yè)參拍，最終越秀以159682萬(wàn)元的總價(jià)搖號(hào)拍攝，樓面價(jià)78197元/平方米，溢價(jià)率10.00%，經(jīng)過(guò)高達(dá)20輪競(jìng)拍，價(jià)格觸及最高限價(jià)。

綜合5宗純宅地成交價(jià)格與其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格相比，平均房屋比例為0.55，房地差均在2.46萬(wàn)元以上，利潤(rùn)率相對(duì)充裕。

自2022年以來(lái)，上海的土地拍賣(mài)一直是中央國(guó)有企業(yè)的主力軍。只有當(dāng)?shù)氐拇笕A和龍湖。然而，這兩家房地產(chǎn)企業(yè)都很幸運(yùn)，搖中閔行浦錦和奉賢新城地塊。(本地為龍湖&建華置地聯(lián)合體搖中)，其它4宗被央國(guó)企拿下。

在中央國(guó)有企業(yè)中，應(yīng)屬越秀運(yùn)勢(shì)較好，將這次土拍唯一的內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊——靜安中興路地塊搖中。在2023年4月的第一輪土地拍攝之后，越秀再次在該板塊拿到了土地。另外，象嶼&聯(lián)發(fā)以23.63億元、6.49%的溢價(jià)拿下浦東曹路地塊，表現(xiàn)也相對(duì)較好。

總的來(lái)說(shuō)，由于“小陽(yáng)春”市場(chǎng)缺席，2024年上海第一批第二輪土地拍賣(mài)的受歡迎程度明顯低于第一輪。不僅上海，同日進(jìn)行統(tǒng)一土地拍賣(mài)的杭州也遭遇“滑鐵盧”，8塊土地以7塊底價(jià)成交，唯一溢價(jià)成交的地塊溢價(jià)率只有1.8%。

土地拍攝熱度降溫的原因，一方面是由于土地質(zhì)量下降，另一方面是由于大環(huán)境持續(xù)下降而引起的。

我們認(rèn)為，與個(gè)別城市和地塊的人氣變化相比，整個(gè)行業(yè)的供需平衡仍然更為重要。在供需關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)測(cè)恢復(fù)之前，土地市場(chǎng)的超賣(mài)還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

本文來(lái)自微信微信官方賬號(hào)“丁祖昱評(píng)房市”（ID:dzypls），作者：編輯部，CRIC研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

本文僅代表作者觀(guān)點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com