來源/觀點網

作者/陳玲

在招商局最近召開的第一季度業(yè)務分析會上，袁嘉稞作為首席顧問參加，不再擔任商業(yè)局董事長。

2021年4月1日起，袁嘉稞擔任招商管理總經理，隨后擔任招商管理董事長；在加入招商局之前，他曾經是凱德中國總部商業(yè)管理董事的總經理。

招商管理作為蛇口商業(yè)地產投資運營管理的核心平臺，致力于投資、運營和資產管理，包括商業(yè)中心和高端寫字樓。

在業(yè)務層面，袁嘉稞深諳項目管理、設計、購物中心門店租賃推廣的資產管理、業(yè)務拓展和投融資，包括集中業(yè)務管理的全鏈條。

從路到路，到歸路，挖凱德名將，招商蛇口的商業(yè)欲望可見一斑。

也是在2021年，招商局蛇口首次提出了物業(yè)“雙百”戰(zhàn)略。招商局將繼續(xù)拓展新的商業(yè)項目，積極布局高質量地位，重點關注一線和新一線。目標是在2025年實現100個購物中心，物業(yè)收入100億元。

招商管理也逐步整合、協調全國商業(yè)和商業(yè)管理，并對發(fā)布商業(yè)產品線進行整理，遵循“X 商業(yè)差異化營銷。

商業(yè)積淀

先看總公司招商蛇口業(yè)務的情況。

在招商局蛇口業(yè)務中，開發(fā)業(yè)務主要經營以住宅為主的可售商品房的開發(fā)和銷售；資產運營業(yè)務包括集中業(yè)務、工業(yè)辦公室、公寓酒店等。，擁有物業(yè)運營和資產管理；生活服務主要包括物業(yè)管理、游輪、展覽、建筑等服務。

根據招商蛇口公布的年度報告，2023年管理范圍內全口徑資產運營收入為66.91億元，EBITDA 三十三億元。在此期間，EBITDA完善運營項目(開業(yè)三年以上)回報率達到6.24%，較去年同期增長0.45%。％。

商業(yè)客戶了解到，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，截至2023年底，招商局蛇口管理范圍內有38個集中的商業(yè)在營項目，總經營建筑面積約216萬平方米；新建項目44個，總經營建筑面積約309萬平方米。

2023年，招商局蛇口集中商業(yè)經營收入達到14.48億元，EBITDA達到5.33億元。但是到2022年，商業(yè)經營收入達到12.89億元，EBITDA 4.69億元，均有所改善。

商業(yè)客戶了解到，蛇口商業(yè)主要以“海上世界”和“招商花園城市”產品線為主，投資拓展堅持以核心城市布局為主。2023年，杭州城北招商花園城、上海潘廣路項目新增兩個項目，輕資產獲得佛山鼎旺中心、深圳沙湖商業(yè)、上海傳媒港、昆山同豐路商業(yè)等四個項目。

2023年，上海曹路招商花園城、廈門海滄招商花園城、湛江招商花園城、蘇州琴湖溪里花園城(二期)新開業(yè)。、蘇州金融小鎮(zhèn)(西區(qū))、9個商業(yè)項目，如深圳會展灣花園、徐州花園、寧波嵊州花園、博鰲樂城國際花園等。

據統計，深圳、上海、廈門、杭州、寧波、南京、成都、蘇州等地均有38個招商蛇口在營的商業(yè)項目。

其中深圳有海上世界、海上世界匯港購物中心、蛇口招商花園城、一海城one mall、展覽灣展覽中心和展覽灣花園項目；上海包括四個項目:寶山招商花園城、森蘭招商花園城、東虹橋中心和曹路招商花園城。

有些項目的運營收入差距很大。幾個項目，如深圳海上世界、昆山招商花園城等，收益不錯。2023年運營收入方面，深圳海上世界收入1.38億元，昆山招商花園城收入1.55億元，深圳蛇口招商花園城收入9216萬元，廈門海上世界收入9172萬元，深圳壹海城收入1.38億元。 mall為7247萬元，九江招商花園城7200萬元，上海森蘭招商花園城7146萬元。

上海寶山招商花園城平均出租率最高的項目是100%。、100%的南昌贛電九方薈(輕資產)、100%的蘇州琴湖溪里花園城、深圳一海城one mall99%、99%的昆山招商花園城、99%的畢節(jié)招商花園城、99%的寧波嵊州花園(輕資產)、98%的廈門海上世界、98%的南京燕子磯招商花園城、97%的上海森蘭招商花園城、97%的上海東虹橋中心、97%的南京馬群招商花園城。

另外，2023年，招商主動推進核心資產更新改造，盤活現有資產，期間完成蛇口花園城、重慶長嘉匯時尚坊等重點項目改造。

值得一提的是，在商業(yè)資產運營方面，招商局蛇口及其下屬控股企業(yè)所擁有的業(yè)務已經委托給無關聯的第三方經營或招商局置地有限公司直接間接擁有權利，招商局蛇口已經簽訂了將其委托給招商局下屬企業(yè)進行招商管理的協議。

商管發(fā)展

背靠招商蛇口，招商管理的商業(yè)經營規(guī)模正在擴大。

招商局余額的招商局管理主要為商業(yè)地產項目提供商業(yè)定位、規(guī)劃建設、工程改造等咨詢服務。在商業(yè)項目的開業(yè)準備和運營階段提供招商局、規(guī)劃、推廣、運營管理等服務。物業(yè)租賃和經營業(yè)務主要為酒店、商業(yè)和辦公室等持有物業(yè)的租賃和經營。

2023年，招商局余資產管理業(yè)務實現營業(yè)收入6.98億元，同比增長50.13%，主要是因為企業(yè)去年同期按照國家政策減免了租金，而今年沒有這樣的事情，以及由于管理業(yè)務運營項目規(guī)模的擴大，收入增長。

在這些產品中，商業(yè)經營收入為2.45億元，占資產管理業(yè)務收入的35.04%，毛利率為44.13%；擁有4.54億元的物業(yè)租賃和營業(yè)收入，占資產管理業(yè)務收入的64.96%，54.32%。

商業(yè)客戶了解到，招商管理業(yè)務布局在深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、武漢、成都、長沙、寧波、昆山、贛州等20多個城市。，并先后與招商局蛇口的商業(yè)項目簽訂了委托管理協議，管理商業(yè)物業(yè)的規(guī)模不斷擴大。

截至2023年12月底，招商管理商業(yè)項目70個(含規(guī)劃項目)，管理面積397萬平方米，其中自持項目3個，受托管理蛇口項目包括蛇口花園城、大連花園城、珠海投資花園城、杭州花園城、上海森蘭花園城、招商局廣場、成都魔方、廈門海上世界等58個項目(杭州臨平花園城、成都金牛投資花園城、贛州投資局中心等)。年內新增)，第三方品牌輸出項目9個。

即使有“雙百”目標，招商局對規(guī)模競爭的看法也更加強調內在追求。年初接受新媒體采訪時，袁嘉稞表示:“其實雙百更多的是做質量、品牌、標桿。”

招商蛇口在商業(yè)上的“破題之道”是“X “商業(yè)”，即以招商跨BU整合能力為基礎，結合地域文化和項目稟賦，全面開發(fā)特色商業(yè)，”X＋目前，商業(yè)已經延伸和發(fā)展了產業(yè)會展 商業(yè)，藝術文化 商業(yè)，生態(tài)技術 商業(yè)、體育 商業(yè)、文保 不同的產品形式，如商業(yè)。

據悉，“X “商業(yè)”的交易思路可以結合多種產業(yè)優(yōu)勢，結合地方文脈，適應不同商業(yè)區(qū)的環(huán)境，根據時代特點、地域文化和項目稟賦，適應客戶群體。

據國家企業(yè)信用信息公示系統顯示，招商局蛇口副總經理、招商局積余董事長聶黎明可接任袁嘉稞崗位。

在2023年的業(yè)績會上，聶黎明也對商業(yè)差異化發(fā)展和IP建設做出了回應。

他指出，第一，使商業(yè)資產管理能夠適應市場和客戶需求；二是使力差異化定位，利用一些目前沒有滿足客戶需求的空白點和自身優(yōu)勢進行差異化定位；第三，努力精細化運營，與品牌、商家、客戶一起精細化運營項目，增加人流和銷售，共同控制成本；第四是創(chuàng)新。

據報道，今年招商管理會有一些重量級的標桿項目，都要在多元化、創(chuàng)新上有所體現。

商寫挑戰(zhàn)

在商業(yè)中，辦公項目面臨著巨大的挑戰(zhàn)。截至2023年底，招商局蛇口管理辦公樓有32個營業(yè)項目，總營業(yè)建筑面積128萬平方米，新建項目10個，總營業(yè)建筑面積約81萬平方米。

到2023年，辦公樓營業(yè)收入達到12.6億元，EBITDA 8.55億元。2022年，EBITDA8.28億元實現了辦公樓運營收入(不扣除租金減免金額)11.59億元。

從運營收入來看，2023年深圳招商局廣場、深圳新時代廣場、北京招商局大廈運營收入超過1億元，分別為1.54億元、1.25億元和1.24億元。

總的來說，2023年，辦公樓面臨著租金率和租金下降的考驗。蛇口的寫字樓項目大部分布局在深圳、北京、上海等新一二線城市，其中深圳本營項目多達16個，整體租金率保持穩(wěn)定。

在這些項目中，深圳、北京、上海、蘇州等地的大部分項目都比較穩(wěn)定，而海南、漳州、贛州的項目則面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

寫字樓面臨的難題是共同的，招商蛇口此前在招商局商業(yè)房托基金年報中提到了市場帶來的挑戰(zhàn)。

招商局在年報中提到了外部市場的變化，包括北京、深圳和各子市場辦公樓租賃疲軟，租金減少，空置率上升；其次，深圳優(yōu)質零售物業(yè)租金表現穩(wěn)定，空置率明顯下降，但南山區(qū)整體表現因新項目進入市場而不如全市。

截至2023年底，招商房托物業(yè)組合包括五個寫字樓項目和零售項目花園城，分別是新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿中心。期末物業(yè)組合租賃率為86.8%，其中寫字樓平均租賃率為90%，零售租賃率為73.7%。

招商局指出，在此期間，辦公樓平均租金率上升4.1個百分點至90%，高端辦公樓租金率明顯上升，招商局航華科貿中心租金率大幅上升11.9％，新時代廣場的出租率提高了5.6％。所以，這兩個物業(yè)的租金水平下降了大約6%。

換句話說，公司在價格上做出了妥協，以確保穩(wěn)定的租金率。2023年，北京航華、深圳新時代廣場租金水平下降約6%。招商局商業(yè)房托在公告中也提到了深圳和北京寫字樓需求疲軟的情況，外部環(huán)境形成了嚴峻的考驗。

聶黎明也承認，辦公樓面臨的嚴峻形勢包括租金率和租金壓力。今年辦公樓運營的首要任務是穩(wěn)步提高租金率。除了提供好的產品，我們還應該做好客戶服務、改進配套設施和建立生態(tài)系統。

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