杭州浙江工業(yè)新村500多戶居民自籌資金約4.7億元推倒重建社區(qū)，整體更新費(fèi)用約5.3億元，不足部分由舊房改造、電梯安裝、未來社區(qū)等專項(xiàng)資金補(bǔ)足。

2023年11月28日，改造工程正式啟動，小區(qū)原有的13棟房屋已經(jīng)拆除。根據(jù)規(guī)劃，浙江工業(yè)新村將新建7棟11層的小高層建筑，全部安裝電梯，實(shí)行開放式小區(qū)，并配備地下車庫。該項(xiàng)目將于2025年底竣工。

浙江工業(yè)新村施工現(xiàn)場。周馳昱 攝

一時(shí)間，這件事引起了廣泛的關(guān)注。

有些人羨慕這一模式，希望自己的社區(qū)盡快集資重建；還有一些人認(rèn)為政府應(yīng)該承擔(dān)更多的責(zé)任，而不是由居民共同完成更新。

不久前，浙江工業(yè)新村的創(chuàng)新模式“登記”——近日，浙江省發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城市老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(試行)》。《指導(dǎo)意見》明確了相關(guān)流程和扶持政策。在4月11日的新聞發(fā)布會上，正式介紹了浙江工業(yè)新村的例子。

政策反饋迅速積極。近日，杭州幾個(gè)老舊小區(qū)幾乎同時(shí)開始自主更新民意調(diào)查。閘弄口新村、東村、新苑等幾個(gè)小區(qū)的居民熱烈討論，情緒高漲。

然而，當(dāng)相關(guān)工作具體開展時(shí)，現(xiàn)實(shí)可能會“潑冷水”。在總結(jié)普遍經(jīng)驗(yàn)和成熟路徑的同時(shí)，也要注意浙江工業(yè)新村的獨(dú)特稟賦。在自主更新整體思路的指導(dǎo)下，各地舊住宅區(qū)改造要注意因時(shí)制宜，避免進(jìn)步和盲從。

爭論的焦點(diǎn)是資金自籌

開工前7個(gè)月，關(guān)于浙工新村推倒重建，工作組開始征求入戶建議，如果要最終成型項(xiàng)目，簽約率要達(dá)到100%。

參照舊房搬遷的價(jià)格體系，業(yè)主承擔(dān)的裝修費(fèi)用為1350元/平方米，保證重建后原地更換的房屋內(nèi)部面積與原房屋基本相同。如果選擇不擴(kuò)大原有房屋面積，改造費(fèi)用約為75平方米的老房子10萬元。

擴(kuò)大面積的價(jià)格是每平方米34520元，最多可以擴(kuò)大20平方米，再加上一個(gè)22萬元左右的停車位，一套75平方米左右的老房子，最后可以改造成105平方米左右的新房，花費(fèi)100萬元左右。

十萬到一百萬元，是浙工新村居民出資的價(jià)格區(qū)間，500多戶居民加起來，共同湊起80%的建設(shè)資金。

爭議的焦點(diǎn)是自籌資金?！耙郧埃艺J(rèn)為住房條件的改善應(yīng)該由政府來解決。無論是搬遷、舊改革還是加固，資金都是財(cái)政負(fù)擔(dān)。居民什么時(shí)候需要自己出錢？”浙江工業(yè)新村杭州市拱墅區(qū)朝暉街道黨工委委員賈磊說。

也有觀點(diǎn)質(zhì)疑，政府正在與居民爭取利潤，舊住宅區(qū)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為新建住宅區(qū)。除了安置原居民，多余的房子可以在市場上出售。

有些人認(rèn)為新建房子的擴(kuò)張價(jià)格太高了。2009年，一戶人家通過二手房交易入住社區(qū)，購買價(jià)格約為每平方米17000元。房子推倒重建后，擴(kuò)建部分價(jià)格約為每平方米34000元，價(jià)格幾乎翻了一番。他不滿意。

擴(kuò)張價(jià)格由第三方機(jī)構(gòu)根據(jù)周邊市場的房價(jià)評估決定，類似于周邊二手房。有人認(rèn)為這是合理的。畢竟新房的開盤價(jià)一般在5萬元以上。但是現(xiàn)在房市在下跌，兩年后再看，可能會虧損。

也有一些居民投反對票，“年紀(jì)大的人不愿意折騰，至少要兩三年才能建好搬回來”。老人有自己的朋友圈，早起買菜，坐在公園里聊天曬太陽，午睡后出去聊天，人際關(guān)系在社區(qū)。

浙江工業(yè)新村已進(jìn)入老齡化，社區(qū)居民近1000人，60歲以上400人，85歲以上142人。他們的普遍心態(tài)是不動不動。

去年6月30日，最后期限即將到來，合同尚未完成。居民喻偉林是第一批簽字同意的居民之一。她非常焦慮。她當(dāng)時(shí)在青海旅游，不斷看群聊新聞，關(guān)注社區(qū)簽約的最新進(jìn)展。

喻偉林在浙江工業(yè)新村有兩套房子。一套住在自己家里，一套住在孩子家里。2011年，她以每平方米2萬元的價(jià)格買了一套房子定居。裝修的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房子質(zhì)量有問題?！把b修工人來砸柜子的時(shí)候，墻壁很脆弱。當(dāng)他們用指甲挖墻時(shí)，他們會掉下來。如果他們?nèi)右粋€(gè)乒乓球，他們就會滾下去?！庇鱾チ趾軣o聊。

2014年，她家新裝修完成，有機(jī)會把老房子裝修成碎片。有關(guān)部門來家里咨詢建議，她隨后表示:“即使裝修好的房子一天不能裝修，也要拆！”但是那一次，同意改造的居民比例不到90%，無法啟動。當(dāng)期待改造的居民提出開始第二次調(diào)查時(shí)，情況發(fā)生了變化:反對最堅(jiān)決的兩個(gè)家庭已經(jīng)搬出了社區(qū)；一個(gè)家庭擔(dān)心影響孩子的學(xué)習(xí)，但他的孩子立即參加了高考...

然而，搬遷政策不等人，第二次調(diào)查未能實(shí)現(xiàn)。近10年過去了，終于又迎來了機(jī)會。喻偉林非?？释?。在這個(gè)具體的改造計(jì)劃發(fā)布之前，她積極參與:“愿意拆除！”

仍然有居民持不同意見。經(jīng)過第一輪咨詢建議，91%的居民同意自籌資金，原拆原建方案。

拱墅區(qū)從各單位各街道抽調(diào)了30多名有群眾工作經(jīng)驗(yàn)的干部，工作人員近100人，其中6組超過60人，形成了一個(gè)關(guān)鍵群體，重點(diǎn)向居民解釋政策，從頭到尾動員了6輪入戶。

渴望改造的居民也會勸說還沒有簽約的居民。浙江工業(yè)大學(xué)新村最初是浙江工業(yè)大學(xué)的教學(xué)宿舍，鄰居也是同事。無論是在社區(qū)還是在學(xué)校，大部分都是“抬頭不見低頭”的關(guān)系，不能只考慮自己的利益。

不想付錢的居民想等政府搬遷。但現(xiàn)實(shí)是，自從常規(guī)征收方式運(yùn)行以來，政府已經(jīng)受不了了。僅在杭州市拱墅區(qū)，2000年前就建成了300多個(gè)類似的社區(qū)，涉及近5000棟房屋和近2萬居民。隨著時(shí)間的推移，“老”的房子越來越多，傳統(tǒng)模式注定不會長久。浙江工業(yè)新村很難獲得再次搬遷的機(jī)會。

經(jīng)濟(jì)困難居民可選擇不擴(kuò)大面積，方案中還提供相應(yīng)的戶型供選擇，參與自主更新的最低出資額約為10萬元。

同時(shí)，獨(dú)立更新是一種相對公平的做法?！霸鹪?，一套房子不多。政府不會征用一寸土地，同時(shí)為社區(qū)增加適度的配套空間，用于養(yǎng)老、托兒所、老年活動室、社區(qū)用房等。，并適當(dāng)增加停車位?！辟Z磊說。

這個(gè)實(shí)驗(yàn)進(jìn)展磕磕絆絆，往往只能“摸石頭過河”，居民反饋特別難把握。簽約率能有多少？每個(gè)人都不確定。

浙江工業(yè)新村共有12棟住宅樓和1棟職工活動室，涉及548戶居民。不久，簽約結(jié)果公布，簽約率達(dá)到99.8%。只有一戶人家沒有簽合同。

已經(jīng)簽約的547戶居民聯(lián)合簽署申請書，強(qiáng)烈建議啟動社區(qū)更新項(xiàng)目。這一次，浙工新村改造終于實(shí)現(xiàn)了。

2025年底將完成浙工新村重建工程，圖為施工現(xiàn)場。周馳昱 攝

30年C級危房

從30年前開始，浙工新村居民提高住房質(zhì)量的急切情緒。

早在1993年，浙江工業(yè)新村的67棟建筑就被認(rèn)定為“部分嚴(yán)重影響房”。30多年過去了，這是他們最近推翻危房的時(shí)刻。

20世紀(jì)80年代，浙江工業(yè)大學(xué)從衢州搬到杭州，宿舍分階段建成。最早的建于1983年，最晚的建于2000年。

建筑質(zhì)量問題讓居民苦不堪言:關(guān)窗需要蠻力才能完成；防盜門時(shí)不時(shí)用挫刀，切一點(diǎn)門窗邊緣，否則關(guān)不上；許多居民的承重墻有裂縫，最長的有70厘米。從頂部的預(yù)應(yīng)力板和承重墻的連接處開始，它們一直向下彎曲和延伸。沉降的房子擠壓門，鎖芯總是“變形”。如果你不能用鑰匙打開鎖，你只能爬墻進(jìn)門...

“風(fēng)可以進(jìn)，雨可以進(jìn)，蟲蛇也可以進(jìn)?！本用窠?jīng)常吐槽，甚至編造順口溜。因?yàn)榭p隙太多，家家戶戶總是準(zhǔn)備破布帶和舊報(bào)紙來堵住縫隙。許多建筑的單元門與路面的差距超過5厘米。下雨天，外面的雨水不斷涌入大樓，幾乎可以在臺階下養(yǎng)魚。

1994年，朝暉六區(qū)進(jìn)行了房屋改造。除了少數(shù)公房仍屬于原大學(xué)外，居民各自領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。浙江工業(yè)大學(xué)作為原產(chǎn)權(quán)單位，發(fā)現(xiàn)安全隱患后，于1998年對67棟建筑進(jìn)行了壓樁加固，2000年對74棟建筑進(jìn)行了全面加固，但效果并不明顯。

在接下來的20年里，浙江工業(yè)新村的房子前后進(jìn)行了五次鑒定。2014年，杭州啟動了全市老舊小區(qū)調(diào)查。鑒定結(jié)論為67棟樓和66棟樓。、同樣被列入C級(分為ABCD四級，D級危險(xiǎn)程度最大)的64和74棟危險(xiǎn)建筑。

根據(jù)政策，排除安全威脅最大可能的方法是維修加固，居民無法接受:“房子已經(jīng)加固了，無論是整體還是局部，結(jié)果如何？加固沉降越嚴(yán)重，這個(gè)方案根本行不通。最后肯定是‘把錢扔進(jìn)泥里’?！?/p>

浙江工業(yè)大學(xué)曾經(jīng)提出換房，大家都不同意?！皩W(xué)校說其他地方有一些房子，可以換給我們住，但是太遠(yuǎn)了，大部分老師都要在總部上課，這是不現(xiàn)實(shí)的。”

單棟建筑的重建方案也討論過。但考慮到地塊上的建筑已經(jīng)形成了相對平衡的局面，拆除單棟建筑后可能會對周圍的房屋造成威脅，所以停下來。

2015年，該地區(qū)將4棟危險(xiǎn)建筑列入“2015-2017年行動計(jì)劃”解決危險(xiǎn)的名單，并提出了新的改造模式，并向杭州市房管局報(bào)告作為全市第一個(gè)改造試點(diǎn)項(xiàng)目，得到認(rèn)可。然而，調(diào)查的結(jié)果令人失望——事情熄火了，因?yàn)樗鼪]有達(dá)到整個(gè)社區(qū)90%同意改造的最低啟動比例。

歸根結(jié)底，如果按照成片改造的方案進(jìn)行，所有居民都可能無法安置在舊址，有些居民需要搬出去。“老小區(qū)密集，建筑距離小，對容積率沒有要求，但新建住房有很多限制。”賈磊說。浙江工業(yè)新村距武林門2公里，步行5分鐘即可到達(dá)浙江省人民醫(yī)院。周邊有地鐵站、購物中心和公園綠地。地塊發(fā)展相當(dāng)成熟，居民抵制搬出舊址。

浙江工業(yè)新村居民要求明確:原舊址拆除。然而，根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)，推倒重建幾乎是一個(gè)不可能的目標(biāo)。不僅沒有例子可循，政策法律也缺乏支持。

《杭州市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定，房屋所有人、使用人或者責(zé)任人應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的治理措施，包括處理使用、變更使用、觀察使用、停用、整體拆除等。根據(jù)鑒定報(bào)告。這是為數(shù)不多的可以依靠的法律文件之一。

但是，房子到什么程度可以拆除呢？誰來組織拆除和重建？資金從何而來？這些都是懸而未決的問題。

在過去的30年里，大多數(shù)居民仍然留在浙江工業(yè)新村。考慮到房屋在汛期坍塌的概率，每年臺風(fēng)季節(jié)，街道都會出來，邀請4棟100多棟危房居民入住附近的經(jīng)濟(jì)型酒店，暫時(shí)度過半個(gè)月的惡劣天氣。喻偉林說:“人出來，物品還在房子里。

隨著時(shí)間的推移，情緒日益積累，推倒重建的想法在居民中逐漸統(tǒng)一，“擰成一根繩子”逐漸成為浙江工業(yè)新村的可能。這也成為未來實(shí)現(xiàn)自主更新的前提。

浙江工業(yè)新村施工現(xiàn)場。周馳昱 攝

七種戶型的“積木”學(xué)問

浙工新村有機(jī)更新項(xiàng)目于2023年4月23日啟動。該項(xiàng)目在84天內(nèi)簽署合同，騰房在66天內(nèi)完成。

居民意見達(dá)成相對一致，只是社區(qū)自主更新的基礎(chǔ)。推倒重建一個(gè)社區(qū)，涉及多項(xiàng)政策的探索和突破。

此前，政府的相關(guān)調(diào)查和準(zhǔn)備工作已經(jīng)進(jìn)行了近一年。賈磊介紹:“原建筑的6樓高度變成了現(xiàn)在的11樓高度，建筑數(shù)量減少，建筑距離增加，地面建筑面積增加，地下室新建。所有這些變化都必須報(bào)告和批準(zhǔn)?！罢憬　⒑贾菔?、拱墅區(qū)形成了由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭、規(guī)劃、園林、交通、土地等多個(gè)部門參與的三級談判機(jī)制。，共同打通辦證程序，順利審批流程，爭取規(guī)劃指標(biāo)。

項(xiàng)目啟動后，浙江工業(yè)新村成立了自主更新委員會。委員會成員由每棟樓選定的居民代表組成，通過委托政府部門實(shí)施項(xiàng)目改造，參與改造申請、設(shè)計(jì)房間類型方案、建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督、制定優(yōu)惠政策等各個(gè)環(huán)節(jié)。

設(shè)計(jì)者為浙工新村提供“定制”服務(wù)。小區(qū)最初是一棟建筑，548套房子共有59種房型。設(shè)計(jì)者將其濃縮成7種，供居民選擇。在項(xiàng)目推廣過程中，設(shè)計(jì)師一度不知所措。由于居民需求的不斷變化，每種類型的房間需要建造的數(shù)量也在不斷變化。賈磊描述:“隨時(shí)像積木一樣調(diào)整。"建成后的小區(qū)，每個(gè)套房的面積、結(jié)構(gòu)和居民提交的申請一一匹配。

此外，工程建設(shè)期間還成立了工程質(zhì)量監(jiān)督小組，小組成員具有一定的專業(yè)技能，多為浙江工業(yè)大學(xué)教授或高級工程師。施工方向成員發(fā)放工作卡，成員可隨時(shí)到施工現(xiàn)場，存在的問題只要在群聊中反饋，就可以在第一時(shí)間得到解決或回應(yīng)。不久前，質(zhì)量監(jiān)督小組發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場存在施工不文明的情況，建筑垃圾處理不及時(shí)，施工方迅速整改，1小時(shí)內(nèi)拍照反饋。

小區(qū)改造期間，居民需要在外面租房，完成過渡。然而，70歲以上的老年人很難通過市場方式租到滿意的房子，一些業(yè)主會擔(dān)心老年人的特殊情況。為了配合更新項(xiàng)目的推廣，政府準(zhǔn)備了50多套以經(jīng)濟(jì)適用租賃住房為主的可用住房，重新裝修，并為浙江工業(yè)新村的老年居民安裝了淋浴座椅、馬桶兩側(cè)扶桿等老化設(shè)備。

社區(qū)整體竣工后，街道將根據(jù)面積段組織居民進(jìn)行第二輪抽簽。第一輪抽簽選房順序號，第二輪抽取協(xié)議明確的面積段的房號。由于房間類型、樓層、朝向的不同，新房建成后，不同房屋的價(jià)格也有一定的差異，即“一房一價(jià)”。居民在支付相應(yīng)的款項(xiàng)之前，會通過抽簽等方式選擇房屋。

居民們的參與非常激烈。正如喻偉林所說：“我們自己的事情多操心一點(diǎn)，總是對的?！?/p>

浙工新村于去年11月28日正式開始重建。它標(biāo)志著老舊小區(qū)自主更新模式的探索取得了階段性勝利。

然而，“只能說這個(gè)試點(diǎn)目前似乎已經(jīng)成功了?！辟Z磊非常謹(jǐn)慎?！捌渌鐓^(qū)能否通過類似的路徑？還是未知數(shù)?！?/p>

浙江工業(yè)新村具有獨(dú)特性。第一，浙工新村整個(gè)社區(qū)都是小熟人社會，能順利選出有代表性的居民。與此同時(shí)，熟人社會的人際交往壓力更大，人們認(rèn)為問題不僅僅是從自己的利益出發(fā)。另外，住在浙工新村的居民整體收入還算不錯(cuò)，大學(xué)教師的養(yǎng)老金足以支撐住房改造的基本費(fèi)用。第二，浙工新村居民始終以小區(qū)業(yè)主為主，租戶較少，居民對居住地區(qū)的需求較強(qiáng)，對區(qū)域便利條件的依賴性較強(qiáng)。

4月11日，浙江省建設(shè)廳召開《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城市老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(試行)》新聞發(fā)布會，提出通過推進(jìn)城市老舊小區(qū)改造自主更新試點(diǎn)工作，引導(dǎo)群眾按照提出項(xiàng)目申請、制定更新計(jì)劃、組織審核、施工建設(shè)、組織聯(lián)合驗(yàn)收等步驟，從“要我改”到“我要改”。并且明確可以適當(dāng)增加居住建筑面積，增加公共服務(wù)設(shè)施等。

什么是老舊小區(qū)的自主更新？一年前，賈磊剛和居民溝通時(shí)，只能用“原拆原建、自籌資”等一般方式來解釋；一年后，他已經(jīng)能夠以居民自我申請、自我要求和委托政府提供的服務(wù)方式，明確定義城市發(fā)展和住房改造。

在這一刻，試點(diǎn)和探索的意義變得清晰起來。下一步，浙江乃至全國將會出現(xiàn)一批各種類型的自主更新案例。

(原題：“居民集資4.7億元，把自己的小區(qū)推倒重建，錢從哪里來？”)

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