樓市罕見的一幕。

突然之間，外資巨頭很少唱出更多的中國房地產(chǎn)市場，引起了關(guān)注。瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John 在最近的一次采訪中，LamJ說：“經(jīng)過三年的看跌，由于政府的支持，我們首次對中國房地產(chǎn)行業(yè)更加樂觀。

從行業(yè)層面來看，中國房地產(chǎn)市場正陸續(xù)出現(xiàn)積極信號。其中，上海豪宅銷售持續(xù)火爆，推動上海新房價格指數(shù)環(huán)比上漲；深圳樓市也出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。3月份，二手房交易量達(dá)到4547套，環(huán)比飆升115.13%。截至4月15日，深圳2067套二手房交易量達(dá)到2067套，超過3月同期。

因此，在一系列利好信號的加持下，中國樓市何時會迎來拐點？

罕見唱多

John，瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師 在最近的一次采訪中，LamJ說：“經(jīng)過三年的看跌，由于政府的支持，我們首次對中國房地產(chǎn)行業(yè)更加樂觀。

中國大型房地產(chǎn)開發(fā)商的股票有可能在明年某一時間恢復(fù)到歷史平均水平，他預(yù)測，國內(nèi)住房需求和供應(yīng)將會反彈。

值得注意的是，John 在2021年初，Lam很少對中國恒大集團(tuán)進(jìn)行“銷售”評級，并將目標(biāo)價格從14.5港元降至6港元，這是唯一一位給予恒大銷售評級的分析師，震驚了市場。

站在當(dāng)前，John 在經(jīng)歷了調(diào)整之后，Lam認(rèn)為中國的房地產(chǎn)行業(yè)正準(zhǔn)備緩慢復(fù)蘇。

John 根據(jù)Lam的預(yù)測，今年中國房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額和價格不會上漲，但是下降幅度會有所緩解。根據(jù)面積計算，今年國內(nèi)住宅銷售額可能會下降7%，低于2022年創(chuàng)紀(jì)錄的27%。與2022年39%相比，新房開工率可能會下降7%。

John Lam預(yù)測，由于近三年房地產(chǎn)價格下跌周期導(dǎo)致人們購買延遲，一旦房價趨于穩(wěn)定，壓抑的需求將會回歸。

John Lam還提到，由于許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)停止購買土地和建造房屋，供應(yīng)量減少。在樓市低迷期間，中國開發(fā)商的新房建設(shè)量下降了58%，遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)銷售額的37%。

John Lam認(rèn)為，這種“去庫存”可能會顯著降低國內(nèi)住房的庫存水平。

John Lam進(jìn)一步表示，中國的房地產(chǎn)市場比日本更健康，其困境水平不如后者嚴(yán)重。原因是中國的城市化率和家庭杠桿率較低，實行了嚴(yán)格的外匯監(jiān)管。各種因素相結(jié)合，使中國能夠比日本更好地管理房地產(chǎn)泡沫。

John Lam預(yù)測，預(yù)計2025年6月前房地產(chǎn)價格和新開工率將恢復(fù)穩(wěn)定。目前，最大的爭論是如何恢復(fù)買家需求的宏觀問題。

積極信號

事實上，從行業(yè)層面來看，中國房地產(chǎn)市場正陸續(xù)出現(xiàn)積極的信號，一線城市和新一線城市的復(fù)蘇跡象日益明顯。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至3月31日，重點城市二手房成交量已連續(xù)6周環(huán)比增長，單周成交量一度達(dá)到2023年下半年以來周度最高水平。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，今年以來，貝殼重點50個城市的二手房成交量持續(xù)上升，部分城市和產(chǎn)品價格下跌甚至略有上漲。

具體而言，上海房地產(chǎn)市場復(fù)蘇較為明顯，豪宅銷售可謂火爆：

四月二十一日，融創(chuàng)外灘一號院二期開盤，單日銷售額達(dá)99.97億元，去化率100%，成為今年上海單盤銷售TOP2項目。

四月十八日，上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”開盤售罄，總價1.1億元的“樓王”一開始就被選中，每天收入70.27億元。

中海順昌玖里于今年3月底在上海新世界板塊開盤，直接以196.5億元的銷售額創(chuàng)下全國開盤新紀(jì)錄。

得益于豪宅銷售的火爆，上海新房價格指數(shù)逐月上漲，位居全國第一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2024年3月，上海新房價格指數(shù)逐月上漲0.5%，領(lǐng)漲全國；同比增長4.3%，位居全國第二。

另外，深圳樓市也不斷出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺公布的數(shù)據(jù)，3月份二手房成交量達(dá)到4547套，其中二手房成交量達(dá)到3840套，比上年同期增長115.13%，創(chuàng)下2023年4月至今的新高。

四月份，截至四月十五日，深圳月內(nèi)二手房交易套數(shù)已達(dá)2067套，超過三月份同期。

此外，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月8日至4月14日，深圳二手房成交量(含自助)達(dá)到1295套，環(huán)比增長34.3%，單周成交量再創(chuàng)2022年至今新高。

其中，剛需是支撐深圳二手房市場近期成交量的中堅力量。3月份，在深圳二手房交易結(jié)構(gòu)中，60-90平方米的房屋交易占39%，交易占比最大；房型方面，3月份三居室交易占42%，占比最大。

根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析，今年3月，二手房網(wǎng)簽14280套，環(huán)比增長125.5%，也突破了122000條“榮枯線”，創(chuàng)下了近一年來的最高點。

重大變化

目前，我國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生了重大變化。

光大證券在最新研究報告中提到，2024年監(jiān)管部門將繼續(xù)積極推進(jìn)房地產(chǎn)政策，加快建設(shè)房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從供給方面來看，控制提出金融業(yè)支持房地產(chǎn)是義不容辭的，繼續(xù)通過信貸、債券、股份等方式支持房地產(chǎn)融資，強調(diào)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的融資“平等對待”，建立城市房地產(chǎn)融資聯(lián)動機制，提高經(jīng)營性房地產(chǎn)貸款的抵押率和用途，有望提高優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)金流。

光大證券表示，需求方表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，地方政府“因城市政策”增加了需求方的住房支持，包括提高“住房貸款認(rèn)定”、降低首付比例和抵押利率、進(jìn)一步優(yōu)化限購范圍和普通住房標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)一步支持多子女家庭和人才購房等。隨著地方政府樓市調(diào)控自主性的進(jìn)一步提高，城市分化和區(qū)域分化將在2024年進(jìn)一步加劇。

中國銀行國際也認(rèn)為，在“因城施策”的框架下，需求方政策進(jìn)入了新一輪的使力期，或者對市場的穩(wěn)定和買家置業(yè)情緒的修復(fù)有一定的效果。今年行業(yè)供給側(cè)將繼續(xù)清理，白名單的落地將有助于緩解部分房企資金短缺的局面。

題目：“第一次！外資巨頭，突然轉(zhuǎn)向”

閱讀原文

本文僅代表作者觀點，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請在文中注明來源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com