自2023年以來，涉及住房租賃供需兩端的優(yōu)惠政策，如金融支持、稅收優(yōu)惠、房屋籌集、租賃購買權(quán)等。，不斷釋放，國際投資機(jī)構(gòu)和國內(nèi)金融企業(yè)也相繼加大投資力度。市場參與者更加多樣化，國內(nèi)央企和城市投資公司逐漸崛起，成為行業(yè)的新生力量。房地產(chǎn)企業(yè)、酒店經(jīng)營者、房地產(chǎn)中介等。紛紛打造住房租賃品牌，為市場帶來更多的活力和概率。

乘著行業(yè)微風(fēng)，2024年住房租賃大會近日在上海開幕。各行各業(yè)的企業(yè)高層、專家學(xué)者和金融投資機(jī)構(gòu)齊聚一堂，深入探討了住房租賃行業(yè)在階段創(chuàng)新下的新增長點(diǎn)。

新力量，新產(chǎn)品，新階段

新生力量如春筍般迅速崛起，住房租賃行業(yè)的競爭格局悄然發(fā)生變化。在這條民生跑道上，企業(yè)必須不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和運(yùn)營調(diào)整，才能抓住發(fā)展機(jī)遇。

創(chuàng)新是發(fā)展的第一生產(chǎn)力，創(chuàng)新和突破之路永無止境。戰(zhàn)寓國際首席執(zhí)行官張愛華強(qiáng)調(diào)，在租賃住房這條民生跑道上，有必要通過產(chǎn)品創(chuàng)新來解決盈利問題。

張愛華認(rèn)為，租賃住房比任何行業(yè)都更有必要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)好的產(chǎn)品來著陸。“這是由行業(yè)特點(diǎn)決定的。我們不盈利，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)真的太難了。運(yùn)營項(xiàng)目不同于房地產(chǎn)開發(fā)。租賃行業(yè)需要處理同質(zhì)化問題。為了確保未來的長期運(yùn)營是穩(wěn)定的，只有商品才能回答這些問題?！?/p>

對好產(chǎn)品的定義，張愛華給出的關(guān)鍵字是用戶心中的美好生活。他說：“好產(chǎn)品的第一個(gè)層次就是它承載著顧客的生活，必須讓選擇這種產(chǎn)品的人，才能真正承受他美好的生活。其次，由于商品最終要成為商品，可以流動(dòng)穩(wěn)定的收益資產(chǎn)也是無法避免的。假如租房也能承擔(dān)起商品房的質(zhì)量和配套設(shè)施，我認(rèn)為在我們租房者的心目中，這也是他真正可以承受的美好生活。”

政策性指導(dǎo)、行業(yè)趨勢和市場需求的變化都在推動(dòng)住房租賃業(yè)向更高質(zhì)量發(fā)展階段發(fā)展。

感受行業(yè)新時(shí)代的脈沖，房屋租賃企業(yè)的資產(chǎn)管理能力將得到全面檢驗(yàn)。如何有效配置資產(chǎn)管理，如何提高商品、服務(wù)和運(yùn)營能力，已經(jīng)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的考驗(yàn)。2024年房屋租賃大會第二階段帶來了“市場新趨勢”，深入探討了企業(yè)的發(fā)展方向。

在華潤有巢戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人李伯喬看來，住房租賃市場的發(fā)展一直在逐步進(jìn)行。在目前的階段，只有不斷改進(jìn)商品和運(yùn)營，才能保證項(xiàng)目業(yè)績的增長。

結(jié)合華潤有巢的實(shí)際發(fā)展，華潤有巢作為一家市場化的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)，在商品端和運(yùn)營端不斷完善，每一代商品都會更貼近新市民年輕人的租賃需求。項(xiàng)目運(yùn)營的穩(wěn)定性得到了市場和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，也為項(xiàng)目的業(yè)績和持續(xù)增長保駕護(hù)航。

房屋租賃在基本面上需要更新商品和運(yùn)營，以適應(yīng)需求方的變化，在資產(chǎn)表面需要看到動(dòng)態(tài)管理的必要性。

F.O.G.香港越秀REITs董事長、富尚資產(chǎn)董事長陳曉歐列舉了Post-REITs上市后精細(xì)化管理的思路。他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)控制、市值、資產(chǎn)組合、資產(chǎn)價(jià)值和運(yùn)營質(zhì)量是五個(gè)重要點(diǎn)。在這些策略中，整個(gè)Post-REITs階段最重要的策略之一就是資產(chǎn)組合的調(diào)整策略，或者說動(dòng)態(tài)管理模式，要對REITs的整體進(jìn)出進(jìn)行規(guī)劃。

然而，在發(fā)展新機(jī)器的同時(shí)，我們也應(yīng)該看到當(dāng)前的問題和煩惱。數(shù)字化浪潮早已蔓延到整個(gè)行業(yè)，以線下行業(yè)為重點(diǎn)的住房租賃行業(yè)也需要數(shù)字智能賦能。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)CTO常海松表示，微利、低效運(yùn)營、賬戶混亂和大規(guī)模是當(dāng)前行業(yè)的痛點(diǎn)。在公寓運(yùn)營階段，通過數(shù)字化能力處理痛點(diǎn)和難點(diǎn)，可以幫助提升業(yè)務(wù)價(jià)值。

怎樣解決去化慢的問題，除了借助大型計(jì)算智商外，每個(gè)人都必須加強(qiáng)直營渠道的建設(shè)。近年來，第三方渠道的推廣成本越來越高，各種‘玩法’跟不上，年年漲價(jià)。現(xiàn)在我們更關(guān)注的是‘老顧客’、“魔法銷客”，是非職業(yè)經(jīng)紀(jì)人。另外，現(xiàn)在系統(tǒng)建設(shè)中最難的環(huán)節(jié)就是線下運(yùn)行，因?yàn)榫€下這個(gè)環(huán)節(jié)，運(yùn)行動(dòng)作很多。在這方面，數(shù)字化思維就是如何盡可能地將這一功能轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)，以提高客戶滿意度的效率?！?/p>

新的核心，新的模式，新的機(jī)遇

在政策、金融和需求方的共同努力下，住房租賃行業(yè)進(jìn)入了新一輪的升溫期。濱江暖屋總經(jīng)理陳馳作為“租賃大未來”主題討論的主持嘉賓，深入探討了2024年住房租賃市場將面臨的發(fā)展機(jī)遇和租賃企業(yè)的下一個(gè)行動(dòng)方向。

百瑞紀(jì)集團(tuán)創(chuàng)始人楊吉認(rèn)為，目前市場的第一個(gè)趨勢是保險(xiǎn)資本將在底層收購大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并找到一些更好的運(yùn)營商進(jìn)行運(yùn)營管理。第二個(gè)趨勢是，一些國有企業(yè)持有大量資產(chǎn)的租賃住房，可能會建立一個(gè)相對完整的運(yùn)營體系。

同時(shí)，楊吉指出，相當(dāng)一部分國有企業(yè)受當(dāng)前管理資產(chǎn)或持有資產(chǎn)規(guī)模的限制，單獨(dú)建立運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的成本太高。在這種情況下，他們會在市場上選擇一些優(yōu)秀的運(yùn)營商，整個(gè)運(yùn)營體系包括員工管理，委托給這些運(yùn)營商。但也不排除部分房地產(chǎn)開發(fā)商或基金公司與運(yùn)營商建立部分合資聯(lián)合運(yùn)營體，共同經(jīng)營自己的項(xiàng)目。

然而，市場一直與機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。博楓資產(chǎn)管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)副總裁劉曉楠表示，機(jī)會主要是因?yàn)橐恍┵Y產(chǎn)價(jià)格與兩年前相比有所下降，商家的預(yù)期有所調(diào)整。但挑戰(zhàn)主要集中在對股票項(xiàng)目和土地年限要求高的問題上。

黑石龍地長租賃公寓事業(yè)部執(zhí)行董事麥偉基也認(rèn)同代理運(yùn)營的行業(yè)趨勢。在股票型的背景下，麥偉基從資產(chǎn)管理的角度提出，從去年下半年到今年第一季度，住房租賃行業(yè)的國家央企開始與外資進(jìn)行更多合作。資金量巨大，有信心可以讓整個(gè)行業(yè)做得更好。

高和資本公寓事業(yè)部總經(jīng)理王純杰從租賃住房的角度談到了未來的機(jī)會點(diǎn)。在資產(chǎn)方面，他認(rèn)為北京可能會有一些投資并購機(jī)會，投資和收購非集中改革和保障性租賃住房和重資產(chǎn)。在輕資產(chǎn)方面，服務(wù)國內(nèi)央企可能是一個(gè)機(jī)會。

華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理邵俊以國家央企為背景進(jìn)入行業(yè)，表示現(xiàn)在是通過運(yùn)營實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的時(shí)代?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)，其實(shí)包括管理在內(nèi)的運(yùn)營和服務(wù)越來越受到業(yè)主的重視，不僅僅是運(yùn)營帶來的收益，更是這個(gè)資產(chǎn)區(qū)塊的一些熱資產(chǎn)運(yùn)營帶來的資產(chǎn)價(jià)值證明?！?/p>

然而，商業(yè)的最終結(jié)果仍然是服務(wù)。他認(rèn)為，中國租賃行業(yè)的需求仍然是剛剛需要的，創(chuàng)造出來的商品應(yīng)該滿足目前剛剛需要租賃的客戶群體。同時(shí)，我們應(yīng)該看到它是一種資產(chǎn)運(yùn)營，未來將進(jìn)入證券化狀態(tài)，資本運(yùn)營也應(yīng)該進(jìn)行計(jì)算，成本應(yīng)該得到抑制。

大方向下，商品是最接近客戶的地方。金地草莓社區(qū)助理總經(jīng)理費(fèi)嘉耀從住房租賃的內(nèi)容運(yùn)營角度分享了自己的理解:第一，要適當(dāng)開放，要敞開心扉看市場變化；二是抑制，全包設(shè)計(jì)不是萬無一失的；三是要有敏感的視覺，了解客戶的需求和變化，才能更好的做好項(xiàng)目。

首創(chuàng)公園銷售總監(jiān)湯若季再次強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)確定位與客戶需求相匹配的重要性。他指出，通過租賃改進(jìn)，租賃產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入了多維邏輯。

可以預(yù)見，未來中國租賃市場的發(fā)展肯定會走向一個(gè)更加成熟的區(qū)域，保障性長期租賃公寓作為行業(yè)發(fā)展方向的基石，社會化長期租賃領(lǐng)域作為有益的補(bǔ)充。同時(shí)，租賃雙方不斷向買方市場轉(zhuǎn)變，對住房市場的健康發(fā)展起到了應(yīng)有的作用。

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