今年4月，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)以87.1億元的全口徑銷售，在克而瑞1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜上名列前茅。

這意味著，即使房地產(chǎn)規(guī)模仍在下降，這家近年來(lái)大踏步前進(jìn)的廈門國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，基本上穩(wěn)定了自己在行業(yè)中的排名。

同樣在克而瑞的排名中，2023年，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)以525.4億元的全口徑銷售，排名第29位。但是到了2022年，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)的行業(yè)排名還沒(méi)有達(dá)到前50名。

近兩年房地產(chǎn)下滑，部分國(guó)有房企逆勢(shì)擴(kuò)張。國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)就是其中之一。自2021年上市平臺(tái)廈門國(guó)際貿(mào)易剝離以來(lái)，規(guī)模的增長(zhǎng)肉眼可見(jiàn)。

在此期間，也伴隨著更頻繁的人事變動(dòng)。去年7月，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)發(fā)布了董事長(zhǎng)、法定代表人變更公告，宣布任命鄭瑋擔(dān)任國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)董事長(zhǎng)，免除林希國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)董事長(zhǎng)職務(wù)，法定代表人也調(diào)整為鄭瑋。

林希目前是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)的董事長(zhǎng)和法定代表人。股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)持有國(guó)貿(mào)地產(chǎn)47.74%，其余52.26%由廈門國(guó)貿(mào)控股。國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)由廈門國(guó)貿(mào)控股全資擁有。

除國(guó)貿(mào)地產(chǎn)董事長(zhǎng)外，鄭瑋還擔(dān)任國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)主管。

人力資源調(diào)整與規(guī)模訴求是硬幣的一面，其最近公布的年度報(bào)告，展示了國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的另一面。

廈門國(guó)際貿(mào)易房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)際貿(mào)易房地產(chǎn)”)4月30日發(fā)布的2023年度報(bào)告顯示，去年國(guó)際貿(mào)易房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入212.85億元，凈利潤(rùn)5.14億元，歸母凈利潤(rùn)3.38億元。與2022年相比，均有不同程度的增長(zhǎng)。

而且今年的一季度報(bào)告顯示，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)1-3月?tīng)I(yíng)業(yè)收入33.07億元，微增4.55%；凈利9649.5萬(wàn)元，同比下降33.79%；歸屬于母親的凈利潤(rùn)為1.17億元，同比下降17.6%。

和許多房地產(chǎn)企業(yè)同行一樣，整體市場(chǎng)環(huán)境對(duì)國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的影響也有所體現(xiàn)。

國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)的“三費(fèi)”在2023年都有所增長(zhǎng)，其中銷售費(fèi)用為6.96億元，同比增長(zhǎng)45.91%。；管理費(fèi)4.73億元，比去年同期增長(zhǎng)15.65%；財(cái)政支出2.9億元，比去年同期增長(zhǎng)48.72%。

從拆分來(lái)看，過(guò)去一年國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)在銷售運(yùn)營(yíng)成本、人員成本、廣告和宣傳成本等方面都有不同程度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，行業(yè)去化難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷宣傳成本自然增加，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)似乎也是如此。

另一方面，規(guī)模擴(kuò)張也伴隨著國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)的應(yīng)收賬款急劇上升。特別是房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性還沒(méi)有過(guò)去，合作伙伴的應(yīng)收賬款往來(lái)已經(jīng)成為國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)因素。

2023年，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)應(yīng)收賬款3.36億元，比上年增長(zhǎng)2.95倍。其它應(yīng)收賬款為182.68億元，比上年增長(zhǎng)1.33倍。但是到2022年，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)的應(yīng)收賬款在一年內(nèi)增長(zhǎng)了415倍。其它應(yīng)收賬款增加了70.13%。

在國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)大規(guī)模的其他應(yīng)收款中，來(lái)自房地產(chǎn)合作伙伴的往來(lái)資金為111.17億元，占60.86%。另外，控股股東及其合并范圍內(nèi)的關(guān)聯(lián)方往來(lái)資金和其他關(guān)聯(lián)方往來(lái)資金55.15億元，占30.19%。

過(guò)去2023年，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)及其子公司與廈門中海地產(chǎn)、廈門海翼地產(chǎn)、成都人居興盛地產(chǎn)、福建東南花都地產(chǎn)、福州中瀚地產(chǎn)、成都人居興驛地產(chǎn)、廈門國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)集團(tuán)等多家關(guān)聯(lián)方發(fā)生資金拆借。

2023年，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)為1863.78萬(wàn)元的應(yīng)收賬款做好了壞賬準(zhǔn)備。此外，還為其他2.29億元的應(yīng)收賬款做了壞賬準(zhǔn)備。要知道，去年國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)只有三個(gè)多億。

另外一方面更加直接的影響，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大也顯示了年報(bào)中的債務(wù)推動(dòng)。

負(fù)債表顯示，雖然國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)沒(méi)有短期貸款，但其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為46.56億元，比2022年增長(zhǎng)182.18%。

另外，企業(yè)非流動(dòng)性債務(wù)中的長(zhǎng)期貸款也增加了19.47%到161.6億元。

國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)2022年總負(fù)債647.68億元，增長(zhǎng)47%；其負(fù)債總額在2023年持續(xù)增長(zhǎng)25.7%至814.14億元，資產(chǎn)總額為1097.11億元，負(fù)債總額為74.21%。

去年，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物余額為58.6億元，而短期債務(wù)為76.63億元，其中包括一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債和其他流動(dòng)負(fù)債，缺口為18.03億元，無(wú)法有效覆蓋。2022年，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)的這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為48.64億元和36.16億元。這意味著短期債務(wù)增加了111.92%。

在合并現(xiàn)金流量表中，2023年，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)支付給員工和員工的現(xiàn)金為3.98億元，比2022年增加了3.39億元。

對(duì)征地的熱情，或者可以窺探國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)融資需求的一角。

在克而瑞1-3月份的新增值榜單中，今年第一季度，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)以195億元的新增值排名第五。在它面前，有華潤(rùn)置地、中國(guó)鐵建、中國(guó)建筑一品和綠城中國(guó)。

而且2023年，國(guó)際貿(mào)易地產(chǎn)新增土地價(jià)值319.3億元，排名第19位；2022年，新增土地價(jià)值429.7億元，排名第17位。連續(xù)兩年保持了較高的土地投資總額。

文章/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

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