在兩個部門發(fā)布了三項關(guān)于購房貸款的政策后，央行今天下午又出臺了一項重磅利好措施，支持樓市去庫存。

中國人民銀行副行長陶玲在5月17日下午國務院舉行的國務院政策例行吹風會上表示，央行將設(shè)立3000億保障性住房再融資，鼓勵引導金融機構(gòu)支持地方國有企業(yè)按照社會化、法制化的原則，以合理的價格購買已建成未售出的商品房，用于配售或租賃保障性住房。

據(jù)悉，再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可延期4次。分配對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。

根據(jù)自主決策和風險自擔原則，銀行可以向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未售出的商品房作為經(jīng)濟適用房。央行按貸款本息60%發(fā)放再貸款，可推動銀行貸款5000億元。

在這次吹風會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，城市政府堅持“以需訂購”，可以組織當?shù)貒衅髽I(yè)以合理的價格購買部分現(xiàn)有商品房作為保障性住房。盤活現(xiàn)有土地的妥善處理。目前，未開發(fā)或未完成的存量土地將通過政府回收、市場流通轉(zhuǎn)讓、公司繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處理和盤活。，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難，減少負債，促進土地資源的高效利用。

分析人士認為，隨著監(jiān)管部門推出房市“去庫存”組合拳，預計未來各城市將加快收儲方式的相關(guān)政策。

事實上，近期已有地方開始通過收儲方式，探索樓市去庫存的相關(guān)路徑。

4月30日，政治局會議明確統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)后，杭州開始了第一槍進行存儲。杭州市臨安區(qū)政府近日透露，經(jīng)研究決定，臨安區(qū)將收購一批商品房作為公共租賃住房，住房要求在杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)。

此外，云南省大理白族自治州人民政府發(fā)布了17項措施，改善住房市場，其中提到縣市不再建設(shè)新的住房，鼓勵購買存量住房作為保障性住房或人才住房。

然而，5月17日上午，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并在北京召開了全國交付工作視頻會議。何立峰強調(diào)，要繼續(xù)堅持因城施策，打好商品房未完工風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進交付、消化現(xiàn)有商品房等重點工作。

何立峰指出，目前要著力推進新建難以交付的商品房項目的分類和處理，大力支持應續(xù)建項目的融資和竣工交付，保障購房者的合法權(quán)益。地方政府應當從實際出發(fā)，酌情妥善處理已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的閑置存量住宅用地，以回收和收購的形式幫助資金困難的房地產(chǎn)企業(yè)解決問題。

值得注意的是，對于去庫存，本次會議傳達了關(guān)鍵信息。

何立峰要求政府可以訂購商品房庫存較多的城市，酌情以合理的價格購買部分商品房作為保障性住房。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務風險預防處理工作，扎實推進保障性住房建設(shè)、城中村改造、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”“平急雙用”。

分析師指出，本次會議明確表示，“在商品房庫存較多的城市，政府可以以合理的價格訂購和購買一些商品房作為保障性住房”，這是本政策的核心點之一。

“對于庫存高的城市來說，這次會議傳達了很大的好處。重要的意義在于，庫存高的城市可以利用這一政策繼續(xù)推進“以購代建”工作，不僅可以加快保障性住房供應，還可以幫助消化庫存性住房?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

進一步表示，本次會議響應了中央“統(tǒng)籌研究消化現(xiàn)有房地產(chǎn)、優(yōu)化增量住房政策措施”，將消化庫存房屋、建立多層次保障房緊密結(jié)合，既符合市場規(guī)律，又有良好的定位。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小邈也認為，目前新房市場的去庫存壓力已經(jīng)達到了一個高點，政府收購商品房作為保障性住房，保證了商品房的去化，對商品房的交付也起到了積極的作用。

他說：“政策要通過收儲來發(fā)揮穩(wěn)定市場的作用，需要大幅度的去庫存，將住宅的去化周期降低到 18 不到幾個月。”天風證券分析師宋雪濤說。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2024年3月，全國百城新建商品房庫存規(guī)模約49916萬平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降1.9%。；按照一、二、三四線城市分類，分別為3586、環(huán)比增速分別為3.7%，24163和22167萬平方米。、-0.4%和-0.5%的增長率分別為11.5%。、-4.5%和-0.9%。

從去化周期來看，數(shù)據(jù)顯示，3月份100個城市一、二、三四線城市新建商品房的存銷比例分別為19.2。、21.6和33.1個月；2019年12月上述城市去化周期為12.2、8.9、和10.2個月。

業(yè)內(nèi)人士認為，近期杭州臨安收購的房屋作為公共租賃住房，云南大理收購的房屋作為租賃住房，是各地“以購代建”的典型案例。這些措施對消化股票和補充增量起著積極的作用。

嚴躍進指出，地方政府以收儲方式進行庫存，其重點是房地產(chǎn)企業(yè)新房庫存，有利于房地產(chǎn)企業(yè)快速回籠資金，改善銷售數(shù)據(jù)和資金狀況。

然而，根據(jù)TF證券的計算，從收儲壓縮房屋的去化周期到穩(wěn)定狀態(tài)，大約需要7萬億元(在樂觀的假設(shè)下，閑置二手房只有25%有效供應)。

除了上述“國家隊”結(jié)局收購新房，鄭州、南京等地4月份大力推進“國企收舊換新”的方式，也成為激活房市的一種方式。

中指院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，在“收舊換新”模式下，國有平臺直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再次購買新房。一方面可以及時處理住戶因二手房賣不出去導致的換房不暢；另一方面，二手房的上市規(guī)模可以穩(wěn)定，價格預期可以穩(wěn)定。同時，需求可以通過“更新”的形式引入新房市場，新房可以去庫存。

“目前，相關(guān)政策已經(jīng)取得了一定的成效，預計未來將有更多的城市實施相關(guān)措施。如果配套資金支持到位，有望促進新房二手房穩(wěn)步發(fā)展，釋放購房需求?！辈芫Ьдf。

另外，對于本次大會提到的促進保樓工作，王小邈感覺也會對恢復市場信心產(chǎn)生積極的影響。

“去年，在多項特殊債務的推動下，項目竣工增速不斷上升。但今年，3月份竣工增速保持在負數(shù)，與民生息息相關(guān)。只有按時交付新房，購房者的顧忌才會被清除，房地產(chǎn)市場才會穩(wěn)步發(fā)展。”王小邈補充道。