繼杭州、南京之后，熱點城市合肥上周正式加入“買房送戶籍”行列。

新一輪“搶人大戰(zhàn)”升級。

據(jù)不完全統(tǒng)計，5月上半月，6個城市出臺了買房或租房落戶政策。這六個城市分別是武漢、杭州、南京、合肥、佛山和沈陽。

如果上一輪落戶門檻是戶籍改革的需要，那么這一輪“買房落戶”就是需求方刺激政策的一部分，客觀上將需求引入房地產(chǎn)市場，政策直接與穩(wěn)定樓市掛鉤。

從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，“搶人”是城市中長期存在的問題。

限購全面取消不到一年，省級城市合肥五月十五日再次出現(xiàn)救市“組合拳”。

政策明確規(guī)定，在合肥以合法方式取得商品房產(chǎn)權(quán)的，本人及其配偶、子女、家長可向房屋所在地公安部門申請戶籍遷移。購買新建商品房的，需要完成網(wǎng)上簽約備案。

前合肥，南京《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶的通知》發(fā)布，明確在本市有合法穩(wěn)定住所且實際居住在非南京的人員，可以直接落戶。

2018年南京廢除“買房即落戶”政策后，6年后又重新啟動了這一政策。

早些時候，五月九日杭州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，明確提高積分結(jié)算政策。在杭州獲得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員可以申請結(jié)算。

雖然杭州市住房和保險管理局的工作人員表示，他們不能單方面理解為“買房就定居”，但在現(xiàn)有的積分結(jié)算框架下，自有產(chǎn)權(quán)住房的分配權(quán)重大幅增加。

武漢、佛山、沈陽是五月份加入買房或租房的城市。

其中，沈陽在買房落戶的基礎(chǔ)上，邁出了一大步，那就是“租房落戶”。有相當(dāng)多的城市實行租房落戶。比如青島、鄭州、無錫、濟(jì)南等地2023年就出臺了租房落戶的相關(guān)規(guī)定。

五月落地“買房即落戶”的六個城市，算得上是頭部城市。

其中，2023年杭州、武漢、南京的GDP排名全國前10，分別排名第8、第9、第10。佛山和合肥也在TOP20中。另外，沈陽也是第31名。

以房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為重點，即使是頭部城市，也面臨著成交量下降、庫存上升的局面。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，武漢，南京，合肥前四月份新房累計成交面積減少了60%以上，杭州、佛山累計交易面積也減少了50%以上。

我們來看看庫存情況。杭州庫存壓力最小。截至4月底，去化周期為8.3個月，其次是武漢，去化周期為15.6個月。南京、佛山、合肥、沈陽的去化周期約為18個月，一般面臨較大的去化壓力。

以南京為例，在本輪市場下行周期中，南京新房去化周期從去年4月的14.9個月上升到23.6個月，2024年第二季度開盤項目去化率下降到10%左右。

從住房市場的角度來看，這些城市住房剛度需求的增長主要取決于外來人口。降低落戶門檻可以刺激這部分外來勞動者的購房需求，從而實現(xiàn)樓市去庫存，促進(jìn)住房市場盡快實現(xiàn)新的供需平衡。

在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，人口指標(biāo)也是城市穩(wěn)定住房需求的重要支柱。

近幾年來，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、人口出生率下降的背景下，全國人口連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長，2023年底全國人口140967萬人，比去年底下降208萬人，在總量的限制下，大多數(shù)城市將面臨一個人口增長緩慢或下降的現(xiàn)實。

城市人口競爭日益激烈。

從城市綜合實力來看，過去很多城市通過人才政策吸引了大量的優(yōu)質(zhì)人才。隨著人才優(yōu)勢的逐漸出現(xiàn)，人口的增加帶來了大量的市場紅利。比如以成都、Xi、杭州為代表的強二線城市，都在上一輪“搶人大戰(zhàn)”中占據(jù)了先機。

現(xiàn)在，隨著“買房落戶”政策的實施，搶劫戰(zhàn)從“搶人才”逐漸演變?yōu)椤皳屓丝凇薄?/strong>

值得注意的是，2023年合肥居住人口增長達(dá)21.9萬人，超過杭州、成都等地位居全國第一。

相比之下，南京在“搶人大戰(zhàn)”中有些緊迫。南京是GDP十大城市中唯一一個居住人口不超過千萬的城市。，到2023年底，只有954.7萬人居住，增加了5.59萬人。所以我們可以看到，南京自去年以來一直在降低落戶門檻。

為了維持人口紅利，核心城市必然要參與人口爭奪戰(zhàn)，而“買房落戶”是一種切實可行的方法。

行業(yè)規(guī)模進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，2023年新建商品房交易面積達(dá)到11.2億平方米，與2021年17.9億平方米高點相比，行業(yè)規(guī)模下降了30%以上。預(yù)計2024年新房交易規(guī)模將下降5%左右。

人口，在這種背景下，將成為支撐城市需求增長的重要指標(biāo)。

大多數(shù)城市已經(jīng)完全放開了外國人的購房限制，南京、杭州、武漢、合肥等核心城市也出臺了重啟購房落戶等一攬子政策。

居住人口的增加能帶來多少住房需求？

根據(jù)統(tǒng)計，2023年底居住人口增量排名TOP20城市計算，2023年新增200.34萬人口，按人均30人計算。㎡計算剛剛需要的住房規(guī)模，新增住房需求約6000萬平方米。

另外，CRIC根據(jù)戶籍?dāng)?shù)據(jù)估算，根據(jù)2023年公報披露的數(shù)據(jù)，在人口凈流入排名前30的城市中，仍有1億外來人員。，與住房需求相關(guān)的凈流入人口可達(dá)30億平方米。從中長期來看，“存量剛需”將是住房需求的有力支撐。

在城市化率高、行業(yè)規(guī)模增長空間有限的情況下，重點城市“搶人大戰(zhàn)”的戰(zhàn)略正在發(fā)生變化。重點城市淡化學(xué)歷，降低落戶門檻，“人才競爭”逐漸演變?yōu)椤叭丝诟偁帯薄?/p>

人口的持續(xù)流入將是城市房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的主要承受能力，這將是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的“儲水池”和“推進(jìn)器”，無論是大量外國人帶來的剛需股票，還是改善需求的轉(zhuǎn)化。

在未來很長一段時間內(nèi)，人口變化將是各個城市房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)之一。

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