5月24日，廣州市海珠區(qū)鳳陽街鳳河經(jīng)濟聯(lián)合社(以下簡稱鳳河聯(lián)合社)發(fā)布公告，《廣州市海珠區(qū)鳳河(康樂村、鷺江村)城中村改造項目實施方案》通過全體投資者投票。

這是廣州目前投資成功的最大舊改項目，達到304.65億元，實施主體為和盛創(chuàng)展集團。和盛創(chuàng)展很少出現(xiàn)在廣州的招標、拍賣、掛牌市場，但依靠早年的“囤積”和獲得舊改項目，不斷開發(fā)和擁有中心區(qū)域的優(yōu)質地段項目。它在市場上的形象一直是一個低調的“隱形地主”。

合生創(chuàng)展在海珠區(qū)持有的前進路改造項目，十幾年沒有開工拆遷。相比之下，鳳河(康樂村、鷺江村)城中村改造項目(以下簡稱康鷺舊改造項目)在過去一年的多方推動下，進展明顯加快。

近日，《國家商報》記者走訪康鷺舊改項目，了解到安置區(qū)首次拆除F37地塊已經(jīng)完成，可以出售商品房的F42融資地塊已經(jīng)開始清租。

除了前面提到的兩塊地塊和一些零散的建筑被圍欄和清除外，記者每次看到康鷺舊改項目，其他地區(qū)依然繁忙，生活如常。它一直是廣州著名的“服裝村”，匯集了數(shù)十萬服裝從業(yè)者。整個項目改造范圍總用地面積110.25公畝，改造周期預計10年。

康鷺舊改工程現(xiàn)場 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

推進進度晚于初始合作要求

康樂老改項目位于海珠區(qū)中部，北至新港西路，靠近中山大學，南臨新西路，東至廣州大道南，西至瑞康路。鳳和(康樂村、鷺江村)區(qū)改造面積110.18公畝，涉及康樂村、鷺江村兩個自然村，總建筑面積330萬平方米，戶籍人口6914人，居住人口約13萬人，人口密度達11.96萬人/平方公里。

這是中國著名的紡織行業(yè)中心?？碟樑f改項目被珠江國際紡織城、中大布匹市場、廣州國際輕紡城等各大專業(yè)紡織市場包圍。該地區(qū)的大部分房地產(chǎn)和商業(yè)開發(fā)商都是合生部門。合生創(chuàng)展逸景翠園、合生廣場、珠江國際大廈、合創(chuàng)中心等。緊鄰康鷺舊改項目。

截至2023年，廣州仍是合生創(chuàng)開發(fā)項目最多的城市，其中海珠區(qū)項目占比約一半。然而，多年來，海珠區(qū)前進路改造項目和TIT科貿園項目沒有取得實質性進展。預計2026年前進路項目竣工面積將推遲，預計今年將部分完工TIT科貿園項目。

事實上，和盛創(chuàng)展多年來一直參與康鷺舊改項目。2019年4月，和盛創(chuàng)展與鳳河聯(lián)社鷺江村、康樂村簽署舊村改造合作意向協(xié)議。然而，在接下來的幾年里，該項目沒有取得太大的進展，直到去年才開始加快推進。

值得注意的是，2021年1月，康鷺舊改項目公開選擇合作企業(yè)，合生創(chuàng)展毫無懸念。當時的合作項目內容涵蓋了多項要求，未按約定完成則視為嚴重違約。其中，競得人需在2022年10月31日前完成首次安置地塊上的房屋拆遷，在2023年9月30日前完成所有安置地塊上的房屋拆遷交付，并于2023年12月31日前完成所有安置房屋拆遷交付。

然而，在2023年12月31日，首次重建安置區(qū)F37地塊才啟動首次拆除，預計首次重建安置房將于今年4月底完成拆除工作。

每次記者在F37地塊看到，仍有大型機器在不斷施工。該地塊將提供2棟重建住宅，總建筑面積8.7萬平方米，其中住宅面積6.35萬平方米，商業(yè)面積2.35平方米。預計重建安置房將建成530套。然而，F(xiàn)37地塊旁邊的其他區(qū)域仍然很擁擠，招聘、織物運輸和服裝加工仍在照常進行。

未啟動的康鷺舊改項目區(qū)域 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

背后隱藏著信達的身影

就像一枚硬幣的兩面一樣，城市更新項目不僅具有高利潤率和高價值的吸引力，還伴隨著發(fā)展過程緩慢和長期挑戰(zhàn)。對于一個舊的改革項目來說，引入資金支持和融資地塊快速進入市場，因為它占用了大量的資金和很長時間。

康鷺舊改項目采用綜合改造方式，以鳳和聯(lián)社為改造主體；合生創(chuàng)展作為實施主體，以合作改造的方式實施升級，負責具體實施。改造成本304.65億元(含融資地塊估計土地使用權出讓金60.93億元)。如果實際改造成本超過304.65億元，實施主體將自行承擔超出部分資金，政府將不再安排融資面積。

負責康魯舊改項目的企業(yè)為廣州天威投資有限公司，由廣州悅慶投資有限公司(以下簡稱悅慶投資)100%擁有。悅慶投資由合生創(chuàng)展關聯(lián)公司和中國信達公司共同擁有，持股比例為85%。、2022年，中國信達成為該公司的股東之一，15%。

根據(jù)要求，項目按照“先重建后融資，先集體后私房”的原則分為四個階段開發(fā)。在每個階段的改造中，安置房、配套基礎設施和公共服務設施的重建應在融資區(qū)之前完成。根據(jù)融資樓面地價評估結果，融資住宅樓面地價27340元/平方米，融資商業(yè)辦公樓面地價13890元/平方米。

融資區(qū)計算容積率建筑面積為126.18萬平方米，其中融資住宅面積86.66萬平方米，公共建筑面積9.53萬平方米，融資商業(yè)辦公面積29.99萬平方米。F37地塊在第一次重建安置區(qū)取得進展后，和盛創(chuàng)展也同時啟動了F42第一次融資地塊的清租，這也是第一期9個啟動地塊中唯一的融資地塊。

每次記者了解到，F(xiàn)42融資地塊仍在簽訂合同，已經(jīng)簽訂了284個合同，完成率約為96%。該地塊將提供總建筑面積約34.8萬平方米的7棟融資住宅，其中住宅面積約22.96萬平方米，預計可建成1869套商品房。目前周邊二手房均價在3.8萬-6萬元/平方米左右，但樓齡已超過10年。

在安置區(qū)F37地塊首次復建現(xiàn)場，記者了解到，康鷺舊改造的難點在于外建房現(xiàn)象普遍，小產(chǎn)權房集中。外國人和小產(chǎn)權房的數(shù)量超過了當?shù)卮迕?。租戶和租賃關系復雜，物業(yè)租賃價值高。