原創(chuàng) 中房報 中國房地產(chǎn)報告

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當(dāng)前主要工作的關(guān)鍵是加快對已登記房屋的評估過程，并盡快完成評估，以便正式簽訂合同。

于帥卿/來自北京

“我的房子位于秦淮新街口周邊，面積110平方米。房子比較舊，不容易賣。就在這個機會換的時候，我換到了建鄴區(qū)魚嘴板塊的頤和鉑府項目。新房優(yōu)勢明顯，小高層還是科技房。我很滿意?！钡弥靶屡f置換”活動后，想改善居住區(qū)域和環(huán)境的孫女士參加了活動。

5月21日上午，南京市第一批10位業(yè)主代表在南京頤和天圣府售樓處與南京市房地產(chǎn)交易中心、開發(fā)商、二手房收購企業(yè)簽訂了四方協(xié)議。孫女士就在其中。

“從活動發(fā)布、購買新房、評估舊房到第一批業(yè)主正式簽訂合同，僅26天，第一批就有52組客戶確認交易，都在陸續(xù)辦理股票房和新房交易手續(xù)?！?月22日，南京安居建設(shè)集團有限公司副總經(jīng)理王胡浩告訴《中國房地產(chǎn)報》記者，目前主要工作的關(guān)鍵是加快對已登記房屋的評估流程，盡快完成評估，以便正式簽訂合同。

4月27日，南京安居建設(shè)集團有限公司(以下簡稱“南京安居集團”)發(fā)布關(guān)于“新舊置換”現(xiàn)有住房試點公告?；顒悠陂g，買方可以用一套或多套現(xiàn)有住房更換一套或多套新建商品房，總價不得超過購買新建商品房總價的80%。今年12月31日，“新舊置換”將于4月27日開始，首批試點限額為2000套。

這次提供的2000套住房分布在14個樓盤，大部分是期房，少部分是現(xiàn)房。都是南京安居集團旗下或者入股開發(fā)建設(shè)的樓盤，主要面積100平方米以上，滿足改善型住房的需求。

南京安居集團是南京市政府批準成立的大型國有全資集團公司，是本次“新舊置換”試點的運營企業(yè)。

南京市房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長張輝在接受相關(guān)媒體采訪時表示，首批簽約表明市場高度認可。“新舊置換”作為本輪穩(wěn)定樓市政策措施中的創(chuàng)新做法，最大的優(yōu)勢是“準確”，不僅盤活了存量房地產(chǎn)，還增加了增量住房，一舉兩得。

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有52組客戶確定交易。

第一批簽約儀式現(xiàn)場。

“我的房子位于鼓樓區(qū)。房子很老了，沒有電梯和停車位。賣了很久也沒賣出去。我趁這個機會換了。我擔(dān)心我的價格會更嚴重。新房位于江北新區(qū)青奧體育公園旁的頤和鉑岸江景。社區(qū)靠近體育公園。城南河風(fēng)光帶環(huán)境好，周邊生活設(shè)施齊全。小區(qū)質(zhì)量也比較高，剛評價的價格也合適?！暗谝慌鷧⒓印靶屡f置換”的市民李先生說，新房子會住得更舒服。

自4月27日發(fā)布以來，南京存量房“新舊置換”活動引起了社會的高度關(guān)注，市民注冊、意向認購積極熱情。

截至5月20日，大約有3450組在線、電話、現(xiàn)場等咨詢。小程序“寧換新”平臺注冊意向約為4150。 小組，初審合格登記約3430組。本案累計訪問約2230組，515組換房人繳納新房意向認籌資金。王胡浩表示，首批100套房線下驗房、出具評估結(jié)果等工作已經(jīng)完成，52組客戶已經(jīng)確認交易，存量房和新房的交易程序正在同時辦理。

據(jù)王胡浩介紹，從目前的登記情況來看，大部分二手房都比較老，面積比較小?？蛻魮Q房需求多樣，大部分都是老城區(qū)的老房子，面積小，沒有電梯，停車不方便，需要換房。

在戶型設(shè)計、配套設(shè)施(如電梯、停車場)等方面，推出了“新舊置換”活動。、在區(qū)域規(guī)劃前景等方面具有明顯的優(yōu)勢。與此同時，參與新舊置換同樣享受新房項目提供的優(yōu)惠政策，增強了業(yè)主的換購意愿。

根據(jù)目前的統(tǒng)計意向認購數(shù)據(jù)，市場上流行的更換項目主要集中在配套設(shè)施齊全、規(guī)劃前景好、交通便利的地區(qū)。比如南京燕子磯板塊項目，地鐵交通便利，學(xué)區(qū)配套設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施、醫(yī)療資源配套設(shè)施等。都比較完善，生長環(huán)境也不錯；板塊內(nèi)的項目價格也比較合適，每平方米3萬左右、三居室、四居室的公寓更受關(guān)注。

另外，改善型建筑也比較流行，河西南板塊的頤和鉑金府，位于南京熱點地區(qū)，項目115 平方米~ 170平方米的面積區(qū)域備受關(guān)注。該項目屬于恒溫控濕的科技住宅，產(chǎn)品力高，對改善居住條件的購房者有很大吸引力。

另外，據(jù)了解，也有一些參與者選擇放棄，根本原因是房價，評估價格沒有達到預(yù)期。

關(guān)于市場傳聞中二手房的評估價格高于房地產(chǎn)中介機構(gòu)的價格，王胡浩解釋說，“正常情況下，同一小區(qū)的房價因房型、樓層、裝修、朝向等因素不同而有所不同。”

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操作難點和策略優(yōu)化

首批客戶確認簽約后，南京安居集團對“新舊置換”試點活動進行了深入回顧，優(yōu)化改進了試點活動推廣過程中出現(xiàn)的問題。

王胡浩表示:“試點活動在實施過程中，主要面臨三個難點:評估時間長、房貸首付比例和舊房學(xué)區(qū)資質(zhì)保留時限。

首先，在試點活動的推進中，評估機構(gòu)不僅遵循自身的規(guī)范標準和具體技術(shù)規(guī)則，還從規(guī)范、嚴謹、保密等方面對評估機構(gòu)提出了嚴格的要求。，防止遺漏和誤差，包括建立信用等級高、實力強的評估機構(gòu)庫，并通過公開抽獎抽取評估機構(gòu)。每個家庭有三個評估機構(gòu)參與，選擇三個評估值中間值。確保評估結(jié)果的準確性和公正性。

隨著二手房評估數(shù)量的不斷增加，評估過程的復(fù)雜性得到了一定程度的提高，導(dǎo)致評估機構(gòu)工作量大，評估時間延長。為了加快評估節(jié)奏，南京安居集團同時啟動了多批評估工作。對于已登記的500多套房屋，預(yù)計6月初上門檢查工作將基本完成。從上門時間開始，預(yù)計結(jié)果將在5~8個工作日內(nèi)出具，并反饋給公眾。

其次，在“新舊置換”過程中，抵押貸款和首付比例的處理對于買方來說非常重要。針對此前公告中未詳細說明的首付比例，南京安居集團進行了補充說明，明確居民在擁有抵押貸款的前提下，不會影響購房流程，如前期登記、報名、認購、評估等。，居民需要自籌資金結(jié)清當(dāng)前抵押貸款，然后才能開始簽訂購房合同。

同時，新房最低首付比例以銀行貸款政策同期為準。在總價不超過購買新房總價的80%的前提下，買受人可以根據(jù)銀行資格預(yù)審的要求確定首付金額和抵押貸款金額。新房抵押貸款放款后，存量住房收購款用于支付新房首付后的剩余部分支付給買受人。

第三，由于更換的新房主要是期房，“新舊置換”成功后，買方可以選擇保留原有存量住房教育區(qū)3年入學(xué)資格，自《存量住房買賣合同》簽訂生效之日起計算。

在辦理存量房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前，買方應(yīng)明確是否保留學(xué)區(qū)資質(zhì)，填寫《存量房屋“以舊換新”子女入學(xué)信息填寫表》或《自愿放棄義務(wù)教育入學(xué)權(quán)益承諾書》作為相關(guān)合同的附件。其中，需要保留學(xué)區(qū)資質(zhì)的購房者，在協(xié)議簽訂后，應(yīng)持相關(guān)材料到學(xué)區(qū)相應(yīng)的區(qū)教育局辦理資質(zhì)保留登記和審核手續(xù)。

需要注意的是，這種資質(zhì)保留是基于業(yè)主原有的學(xué)區(qū)資質(zhì)。如果原學(xué)區(qū)資質(zhì)有年限或其他限制，保留的資質(zhì)將受到相應(yīng)的限制。

南京安居集團“新舊置換”試點活動是否有擴大住房規(guī)模的計劃？王胡浩說:“目前工作的關(guān)鍵是加快已登記房屋的評估流程，盡快完成評估，正式簽訂合同。后續(xù)規(guī)模是否擴大還不確定?！?/p>

“公司‘新舊置換’的擴大與收購企業(yè)的資金能否周轉(zhuǎn)有關(guān)。雖然銀行提供了租賃重點貸款額度，但實際上各大城市使用的資金金額相對較少，貸款人或項目方仍需滿足一定的自籌資金、負債率要求和資金使用限制?！币晃怀鞘型顿Y者說。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，“擴大規(guī)模可能會帶來資金周轉(zhuǎn)問題，尤其是當(dāng)收購的二手房不能及時轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，新房銷售沒有產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流時，無論是用于公租房還是租賃房，都會給公司帶來負擔(dān)?！?/p>

原標題：“52組交易！“新舊置換”南京存量房成效初顯”

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