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發(fā)文/劉子棟

杭州是目前中國經(jīng)濟(jì)行為最活躍的城市之一。

數(shù)據(jù)顯示，2023年杭州GDP突破2萬億元大關(guān)，增長5.6%，經(jīng)濟(jì)總量位居全國第八。與此同時(shí)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為7671億元，同比增長5.2%，消費(fèi)熱情高漲。

根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，杭州市近80%的主流商場已經(jīng)完成了銷售增長。

沒有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資和運(yùn)營商不愿意在這樣的城市落地。

但是火爆的市場，代表著競爭對(duì)手魚貫而入，也代表著在杭州做MALL是一條極其擁擠的賽道。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年杭州共有14個(gè)購物中心開業(yè)，而2024年這一數(shù)字相信將達(dá)到20個(gè)，使得杭州有近300個(gè)大小商場。

這樣也讓最近在市場上流傳的華潤置地杭州退地傳聞，似乎沒那么容易辨別真假。

退地烏龍

最近，華潤置地杭州綠汀路TOD萬象城“停工”、網(wǎng)絡(luò)上流傳著“退地賠錢”等消息。

據(jù)悉，華潤綠汀路TOD萬象城是余杭區(qū)未來科技城三站轉(zhuǎn)換綜合體項(xiàng)目(地鐵綠汀路站TOD項(xiàng)目)的商業(yè)部分。

早在2017年，華潤置地(杭州)發(fā)展有限公司就與浙江杭州未來科技城市管理委員會(huì)簽訂了合同，計(jì)劃共同建設(shè)華潤杭州未來科技城市公共中心項(xiàng)目。

2020年5月8日，勾地最終成行，當(dāng)天華潤置地以最高限價(jià)111.61億元拍攝該地塊，樓面價(jià)16499元/平方米，溢價(jià)29.91%，自持4%。

資料顯示，該地塊規(guī)劃為商住用地、商業(yè)用地、居住用地、公共交通場站用地，容積率2.5-3.55，轉(zhuǎn)讓面積19.04萬平方米，建筑面積67.65萬平方米，起價(jià)85.91億元，起價(jià)12700元/平方米。

項(xiàng)目地塊分為四個(gè)階段開發(fā)。前三個(gè)階段擬建住宅和商業(yè)公寓，第四個(gè)階段為商業(yè)中心和180米高的寫字樓。具體來說，22棟高18-26F的高層建筑，4棟商業(yè)建筑，3棟自持住宅建筑。商業(yè)部分規(guī)劃定位為萬象城，即現(xiàn)報(bào)道中提到的“綠汀路TOD萬象城”。

同時(shí)，根據(jù)地塊監(jiān)管協(xié)議，地塊商業(yè)和商業(yè)的總投資不低于65億元。劃入第四期建設(shè)的購物中心，要求建設(shè)面積17萬平方米、面積1.8-2.2萬平方米的集中型商業(yè)。

在簽訂土地出讓合同后5年內(nèi)(2026年5月21日前，華潤系于2021年5月21日正式就地塊簽訂土地合同)開業(yè)，開業(yè)三年內(nèi)零售額必須達(dá)到50億元，5年內(nèi)必須達(dá)到100億元。

華潤置地對(duì)項(xiàng)目寄予希望。根據(jù)官方最初的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目將以奢華和有趣的享受為主題，結(jié)合杭州獨(dú)特的西溪濕地和人文特色，打造全新的萬象商業(yè)組合形式，旨在成為全國最具影響力和創(chuàng)新性的長三角甚至重磅商業(yè)中心之一。建筑面積18.92萬平方米，定于2025年開業(yè)。

據(jù)報(bào)道，華潤置地曾稱其將成為“華東首個(gè)優(yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目”、萬象城4.0商品。

因此，當(dāng)“退地”的傳聞最近出現(xiàn)時(shí)，華潤置地隨后進(jìn)行了辟謠。

5月28日，項(xiàng)目公司杭州潤汀商業(yè)地產(chǎn)有限公司在杭州區(qū)公司華潤置會(huì)官微上發(fā)布了《關(guān)于未來科技城綠汀路商業(yè)地塊的說明》，稱:“項(xiàng)目建設(shè)將根據(jù)土地合同繼續(xù)推進(jìn)，直至項(xiàng)目業(yè)務(wù)順利開業(yè)，才有退地意愿和相關(guān)行為?！?/p>

傳言背后

有傳言說“退地”擺了烏龍，但綠汀路TOD萬象城的落地似乎并不像想象的那樣順利。

如上所述，華潤置地對(duì)該項(xiàng)目的前期規(guī)劃開放時(shí)間為2025年。華潤仍然堅(jiān)持這一說法，直到2022年年報(bào)公布的“2023-2026年購物中心開業(yè)計(jì)劃”。

即使在2024年2月發(fā)布的《余杭區(qū)商圈推廣計(jì)劃》中，綠汀路TOD萬象城(暫名)的建成時(shí)間仍然定在2025年。

但是僅僅一個(gè)月后，隨著華潤置地2023財(cái)年業(yè)績發(fā)布“2024-2027購物中心開業(yè)計(jì)劃”，杭州未來科技城項(xiàng)目(綠汀路TOD萬象城)的開業(yè)年份已經(jīng)成為2027年。

這意味著華潤置地對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有了新的顧忌，這種擔(dān)憂也不是沒有針對(duì)性的。

數(shù)據(jù)顯示，杭州首個(gè)萬象城于2010年在錢江新城重工。此后，華潤置地“萬象系”業(yè)務(wù)對(duì)杭州的規(guī)劃進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)緩慢的階段。10年來，除了蕭山萬象匯2018年開業(yè)，沒有其他進(jìn)展。

時(shí)間到了2020年，從今年開始，華潤置地繼續(xù)推動(dòng)經(jīng)營性房地產(chǎn)板塊的擴(kuò)張。杭州被稱為華潤全國商業(yè)地圖的重要組成部分，贏得了集團(tuán)的極大關(guān)注。近年來，華潤置地在杭州投入了超高強(qiáng)度的投資。

目前，隨著2020年東站萬象匯峻工、2023年城北萬象城、杭州中心陸續(xù)開業(yè)，華潤置在杭州已經(jīng)運(yùn)營了5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

建設(shè)中有6個(gè)合規(guī)項(xiàng)目，包括綠汀路TOD萬象城、杭州亞運(yùn)村亞奧萬象天地、華豐項(xiàng)目(和諧萬象天地)、地下空間項(xiàng)目，OPPO項(xiàng)目，華潤吳山廣場偉業(yè)路項(xiàng)目。

最終讓華潤置在杭州有10多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。如此短暫的飽和布局，將會(huì)出現(xiàn)怎樣的問題還不得而知。

現(xiàn)在，經(jīng)過幾年的高韌性投資，華潤置地對(duì)杭州的規(guī)劃正在適當(dāng)放緩。

在最新的“2024-2027年購物中心開業(yè)計(jì)劃”中，除綠汀路TOD萬象城延期至2027年開業(yè)外，亞奧萬象天地、華豐項(xiàng)目(和諧萬象天地)等兩個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間也從2024年延長至2025年，2026年延長至2027年。

從商業(yè)定位的角度來看，根據(jù)華潤商業(yè)產(chǎn)品線的分類，杭州已經(jīng)確定落地的項(xiàng)目有三個(gè)萬象城市、兩個(gè)萬象世界和一個(gè)萬象匯。

其中，“萬象城”是華潤商業(yè)地產(chǎn)的旗艦高端品牌，定位為高端商業(yè)產(chǎn)品線，屬于奢侈品團(tuán)隊(duì)。然而，杭州的奢侈品市場在一定程度上相當(dāng)擁擠。

數(shù)據(jù)顯示，杭州有三個(gè)豪華商場:杭州大廈、杭州萬象城和湖濱銀泰IN77。預(yù)計(jì)杭州恒隆廣場、杭州K11購物藝術(shù)中心、杭州IFC國際金融中心、杭州SKP將于未來三年竣工開業(yè)。

一般來說，奢侈品項(xiàng)目的客戶覆蓋面比一般商業(yè)項(xiàng)目大，在同一地區(qū)，由于“獨(dú)特性”，會(huì)爭奪奢侈品牌。大量奢侈品商場聚集在一起開業(yè)，必然會(huì)導(dǎo)致“僧多粥少”的局面。

或許正是意識(shí)到了這個(gè)問題，華潤置地在2023年對(duì)新開業(yè)的城北萬象城、杭州中心兩個(gè)“原豪華”方向項(xiàng)目進(jìn)行了一些定位調(diào)整。

其中，2023年11月開業(yè)的杭州第二個(gè)萬象城——城北萬象城，沒有奢侈品業(yè)態(tài)，引入無印良品、UR等商家品牌，同時(shí)加強(qiáng)了餐飲業(yè)態(tài)。

同年12月開業(yè)的杭州中心，作為華潤置地、綠城中國、杭州地鐵聯(lián)合打造的非標(biāo)產(chǎn)品，雖然也走高端路線，但更多的是高端餐飲。 潮奢定位。

因此，未來綠汀路TOD萬象城的定位取舍，也將成為一個(gè)值得關(guān)注的問題。

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