3 月 30 日，當(dāng) 100 當(dāng)1億元的“西安市城市更新基金”舉行啟動(dòng)式時(shí)，我們曾經(jīng)擔(dān)心它是否是“換檔”過程中的唐僧肉？

半年后，當(dāng)我們選擇“新城區(qū)”案例行觀察時(shí)，發(fā)現(xiàn)西安城更基金追求“商業(yè)可持續(xù)性”，第一槍沒有偏差，取得了肉眼可見的進(jìn)展。

最好的觀察點(diǎn)是-解放路。

01

“釋放”解放路：老民生迎“新生”

9 月 9 日本，作者乘坐地鐵四號線在五路口下車，C 仰望民生百貨(五路口店)，看著商場的大門關(guān)著。雖然有邊門可供進(jìn)出，但客流很少。說實(shí)話，如果不是民生百貨的標(biāo)志，真的很難辨認(rèn)。

然而，令人驚訝的是，進(jìn)入大樓是另一個(gè)場景。原來商家消失了，隨之而來的是滿桌子的工作室。我們掌握的數(shù)據(jù)是，目前民生百貨(五路口店)整個(gè)物業(yè)已經(jīng)全面轉(zhuǎn)型為企業(yè)辦公集合空間，租賃面積為 2.3 1萬平方米，已出租的面積已達(dá)到 1.4 一萬平方，占總面積的 60%。

在落戶名單上，平安保險(xiǎn)、學(xué)習(xí)與思考、美團(tuán)紛紛出現(xiàn)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。 1500 余人入場辦公。

▲圖片：民生五路口商店內(nèi)景

民生百貨解放路店也出現(xiàn)了同樣的場景。

作為民生百貨曾經(jīng)的“本營”，2022年，當(dāng)商業(yè)區(qū)不斷多樣化時(shí)， 從2008年開始，“商業(yè)轉(zhuǎn)型”開始，成為解放路地區(qū)“商業(yè)轉(zhuǎn)型”的重點(diǎn)項(xiàng)目。只是。 1 多年來，完成改造的“解放路店”整體可辦公面積達(dá)到 5.8 萬平方米，最新出租率達(dá)到1萬平方米 74%。

從就業(yè)規(guī)模來看，解放路店略大于五路口店，因?yàn)樾鲁菄匈Y產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公室、臨空工業(yè)辦公室、新城 · 新的民生空間，檀香園置業(yè)辦公室等。 10 多家機(jī)構(gòu)入場，預(yù)計(jì)未來每日辦公人數(shù)將突破。 2000 人。

事實(shí)上，這些變化的起點(diǎn)是起點(diǎn)。 2020 2008年，新城區(qū)政府正式提出解放路整體“商業(yè)化轉(zhuǎn)型”。經(jīng)過幾個(gè)項(xiàng)目的嘗試，最終還是在 2023 年 3 本月迎來了“西安城更基金”的新增力量，并成功鏈接到蘇寧、悅薈兩個(gè)更新項(xiàng)目。

▲圖片：悅薈廣場

數(shù)據(jù)顯示，在Xi安城市更新基金的參與下，新城市更新集團(tuán)將對上述兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行“商業(yè)化”更新。不同的是，蘇寧和悅匯廣場的更新將按照“同圈商業(yè)”的理念進(jìn)行，即商業(yè)體 辦公空間。

例如：星巴克、必勝客等商業(yè)運(yùn)作將在蘇寧購物中心的一樓和二樓進(jìn)行，而其它樓層則是公司的辦公空間。

預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于明年第一季度完工，容納近一季度。 3000 人。據(jù)新城城更集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹，雖然項(xiàng)目還處于建設(shè)期，但很多公司已經(jīng)預(yù)定了自己的位置，包括“云陜西”、一批龍頭科技企業(yè)，如Xi市供電局智能分公司。

悅薈廣場和蘇寧的情況基本相同，3-5 樓層辦公空間已經(jīng)預(yù)定，明年將投入使用。

02

基金入場：與行政區(qū)合作“微更新”

從工商數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，“Xi安城更基金”在新城區(qū)采用了“捆綁”制度管理，與新城實(shí)施主體合作成立“新城城更基金”，準(zhǔn)確“直接”到具體項(xiàng)目。

▲圖：新城城基金框架圖

如上圖所示，“西安城更基金”提供給新城區(qū)。 8 目前已覆蓋1億元的“子彈” 9 在一個(gè)區(qū)域中排名第一 二是已顯示出“激活老城區(qū)”的先給導(dǎo)向。

而且這一安排的好處是“在促進(jìn)資金放大的同時(shí)，充分展示了行政區(qū)域的積極性”。

例如，大多數(shù)行政區(qū)早就考慮到了城市的發(fā)展。

我注意到了出資 49.93% 新城城更集團(tuán)，最初的工商域名是“Xi安鵬程置業(yè)”，2020 年 4 到目前為止，月方已經(jīng)改名，其股東一直是新城改辦(后來改為新城改中心)，這充分說明新城早在 3 “城市更新”在幾年前就已經(jīng)確立。

例如，行政區(qū)域具有更好的項(xiàng)目識別和提升能力。

從解放路區(qū)創(chuàng)投城更基金選擇的項(xiàng)目來看，悅匯商業(yè)和蘇寧廣場相對更新，更有示范性。充分尊重行政區(qū)域的整體規(guī)劃，既避免了“刻舟求劍”，又將“責(zé)任權(quán)”貫穿到底，形成了有效的閉環(huán)運(yùn)行。

▲圖片：新城地圖

事實(shí)上，這種“市級基金” “區(qū)級政府”的合作模式，也許最終的方向是 2021 2008年《關(guān)于防止城市更新行動(dòng)中大規(guī)模拆遷建設(shè)的通知(征求意見稿)》定位:禁止“大規(guī)模拆遷建設(shè)”式城市開發(fā)，鼓勵(lì)“微更新”、“小而精”項(xiàng)目。

以新城區(qū)為例，2022 2000年，新城區(qū)政府在解放路“總體規(guī)劃”中指出:堅(jiān)持分類政策，以“留改”為主，加強(qiáng)街區(qū)聯(lián)動(dòng)，大力探索城市“微更新”，使老城區(qū)保護(hù)和改善民生相互促進(jìn)。

在這樣的探索中，“堅(jiān)持分類政策”已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，比如對民生百貨等經(jīng)營困難的商場進(jìn)行商業(yè)化改造，而附近萬達(dá)廣場的規(guī)劃則是繼續(xù)原有的運(yùn)營模式。

以“留改”為主，“拆遷”為輔，體現(xiàn)的理念是不要對整個(gè)城市進(jìn)行大刀闊斧的改變，這不僅是對資金的考慮，也是保留“老城區(qū)記憶”的初衷。

這一“微更新”趨勢推動(dòng)了數(shù)據(jù)的變化。 9 月 9 日，新城區(qū)城更集團(tuán)表示:“民生商場項(xiàng)目改造完成后，附近萬達(dá)廣場的日常入店流量也在不斷改善，暑假期間已經(jīng)超越。 4 人次甚至 5 人次。

03

一區(qū)一策：城更基金是“西安版黑石”？

談到解放路的變化之后，最后把目光投向了開頭提到的觀點(diǎn)：西安城更基金是否在扮演“西安版黑石基金”。

回顧黑石基金的運(yùn)作模式：“買入-修復(fù)-賣出”。管理層接近 1 對于一萬億美元的黑石集團(tuán)來說，購買資產(chǎn)不是傳統(tǒng)的股權(quán)債權(quán)，而是基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等另類資產(chǎn)，然后用第三方公司處理購買的資產(chǎn)，然后出售。

舉個(gè)例子，2007 年黑石在獲得跨國酒店管理公司希爾頓酒店后，重組了整個(gè)酒店管理團(tuán)隊(duì)，邀請有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的人員改善酒店，減少了財(cái)務(wù)支出，促進(jìn)了酒店業(yè)績的不斷提升。最終促進(jìn)了希爾頓酒店 2013 年度上市，當(dāng)股票開始大幅上漲時(shí)，黑石對手的股票被出售。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，黑石在希爾頓酒店的一個(gè)項(xiàng)目上賺了很多錢。 85 利潤為億美元。

通過對比西安城更基金，可以發(fā)現(xiàn)兩者在商業(yè)模式上有許多相似之處。

▲圖片：蘇寧易購項(xiàng)目

第一，在投資方向上，雙方的目標(biāo)不是傳統(tǒng)的股權(quán)和債務(wù)，而是基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)，這是由城市基金的政策目標(biāo)決定的，也是目前西安各地區(qū)政策的顯性需求，實(shí)施者很容易積極合作。

第二，在投資項(xiàng)目中，黑石和黑石都采取了定制化的策略，集中在“一區(qū)一策”上。比如產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的實(shí)施，鼓勵(lì)區(qū)域依托龍頭企業(yè)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或配套園區(qū)，以涇河新城隆基產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目為代表；比如區(qū)域舊資產(chǎn)升級改造項(xiàng)目的建設(shè)，代表長安12小時(shí)。 ……

第三，在退出方式上，城更基金雖然制定了經(jīng)營收益(如房地產(chǎn)租賃、銷售收入、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、Pre-REITs）還有回購收益(區(qū)域一級平臺公司等主體的平價(jià)轉(zhuǎn)讓)，但已經(jīng)顯示出社會(huì)化退出的意圖。從這個(gè)角度來看，“城市基金雖然是政策性的，但還是會(huì)追求保本微利”。

▲圖片：西安城更基金啟動(dòng)簽約儀式

最新動(dòng)態(tài)是：截止日期 2023 年 6 月底，西安城更基金已累計(jì)決策子基金 12 支，覆蓋西安 9 個(gè)區(qū)域。申請母基金認(rèn)繳出資 76.45 子基金總規(guī)模億元，子基金總規(guī)模 455 億元，放大效應(yīng)接近 6 倍！目前，“漢唐文化街區(qū)”已儲(chǔ)備在雁塔、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等場所。、"舊廠提升改造"、數(shù)字化經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)等子基金等，屆時(shí)整體規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。

面對這樣的進(jìn)步，Xi安金融董事長任紀(jì)剛表示:老城區(qū)有交通便利、租金低、生活成本低等諸多優(yōu)勢。恢復(fù)活力的核心方法是解決就業(yè)問題，尤其是為年輕人創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓整個(gè)地區(qū)再次繁榮。從這個(gè)意義上說，城市基金不是黑石，因?yàn)槲覀冏非蟾嗟摹吧鐣?huì)賬戶”。

金融棒棒糖獲得的數(shù)據(jù)如下：僅以蘇寧項(xiàng)目為例，預(yù)計(jì)將解決就業(yè)問題。 3000 人，年產(chǎn)值 30 億元，稅收貢獻(xiàn) 2.7 億元；再次使用悅匯廣場項(xiàng)目計(jì)算，有望解決就業(yè)問題 5500 人，年產(chǎn)值 16.5 億元，稅收貢獻(xiàn) 1.5 億元。

來源 / 金融棒棒糖

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com