持續(xù)監(jiān)測(cè)中指研究院房企動(dòng)態(tài)，定期發(fā)布報(bào)告，點(diǎn)擊獲取

2021 從2008年下半年開始，房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整階段，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”方式難以持續(xù)。近年來，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該探索新的發(fā)展方式。成熟市場房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展路線說明，重要并舉將是房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建新發(fā)展方式的重要方向。

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房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)新發(fā)展方式策略分析

房地產(chǎn)企業(yè)“三高”發(fā)展模式難以持續(xù)，政策倡導(dǎo)探索新的發(fā)展模式。2021 從2008年下半年開始，房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整階段，行業(yè)加速適者生存。房地產(chǎn)企業(yè)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)營模式難以持續(xù)。過去在處理“是否有”階段追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在處理“好不好”問題的新要求。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要探索新的發(fā)展方式。2021 年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確指出，房地產(chǎn)行業(yè)要“探索新的發(fā)展方式”。2022 2008年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提到新的發(fā)展方式，強(qiáng)調(diào)“有序推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向新的發(fā)展方式”。2023 2008年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第三次提到新的發(fā)展模式時(shí)，要求“完善相關(guān)基礎(chǔ)體系，加快建設(shè)房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。2024 年 3 每月《政府工作報(bào)告》指出，要適應(yīng)城市化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的變化，加快建設(shè)房地產(chǎn)發(fā)展新模式。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)，積極探索新的發(fā)展模式。

1. 總體戰(zhàn)略：房企實(shí)施“開發(fā)” 管理“重點(diǎn)并舉發(fā)展戰(zhàn)略”

探索新的發(fā)展方式，代表房地產(chǎn)企業(yè)整體采用“開發(fā)” 運(yùn)營是模式的重要組成和發(fā)展戰(zhàn)略。在實(shí)際表達(dá)中，代表房地產(chǎn)企業(yè)往往采用“住宅開發(fā)” / 重資產(chǎn) X "的方法，其中 X 代表運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)，包括購物中心、辦公樓、酒店、長租公寓、代建、裝修、展覽、保健等業(yè)務(wù)范圍。

“開發(fā)”優(yōu)秀代表房企 經(jīng)營“發(fā)展戰(zhàn)略”

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在提出“新發(fā)展方式”這一概念之前，領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)早就普遍采用了“開發(fā)方式” 運(yùn)營“發(fā)展模式”。比如保利發(fā)展自己 2002 2008年，以“三個(gè)為主，三個(gè)結(jié)合”為基本發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)開發(fā)性收入與經(jīng)營性收入的結(jié)合；華潤置地早在 2007 “住宅開發(fā)”于2008年確立 投資物業(yè) 近年來，隨著業(yè)務(wù)的不斷優(yōu)化和擴(kuò)展，客戶增值服務(wù)的發(fā)展模式已經(jīng)建立起來。 3 1 “一體化發(fā)展模式，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，經(jīng)營性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。代表房地產(chǎn)企業(yè)可以更早地在R&D業(yè)務(wù)之外拓展運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)。一方面是因?yàn)樽陨淼馁Y源優(yōu)勢(shì)，另一方面是因?yàn)閷?duì)市場發(fā)展趨勢(shì)的深刻認(rèn)識(shí)，意識(shí)到房地產(chǎn)市場的規(guī)模正在逐漸達(dá)到頂峰，更大的發(fā)展空間將來自股市。

2. 開發(fā)業(yè)務(wù)：以銷售定投適應(yīng)行業(yè)發(fā)展前景，優(yōu)化產(chǎn)品大力發(fā)展改進(jìn)型

代表房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)業(yè)務(wù)側(cè)重于核心一二線城市和具有競爭優(yōu)勢(shì)的重點(diǎn)三四線城市。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，代表著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資的需求逐漸增加，采用了“以銷定投”的投資策略，堅(jiān)持精準(zhǔn)投資，保證了較高的投資回報(bào)率。

優(yōu)秀的代表房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

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同時(shí)，隨著房地產(chǎn)發(fā)展解決的主要問題從“是否”變?yōu)椤笆欠窈谩保碇康禺a(chǎn)企業(yè)改變了過去以中小型產(chǎn)品為主的產(chǎn)品戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝茝V產(chǎn)品為主，更加注重客戶需求，不斷加強(qiáng)客戶研究的重要性和產(chǎn)品的迭代創(chuàng)新。比如建發(fā)國際集團(tuán)提出堅(jiān)持做改良產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品升級(jí)的創(chuàng)新和研發(fā)，把新中式產(chǎn)品做到最后；中國金茂在現(xiàn)有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，圍繞不同客戶群體的多元化改善住房需求，推出了“金玉滿堂”新產(chǎn)品線。

3. 經(jīng)營業(yè)務(wù):注重物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、代建和長租公寓。

以“開發(fā)”為代表房企 以“經(jīng)營”的發(fā)展模式為指導(dǎo)，物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、代建、長租公寓、工業(yè)園區(qū)、醫(yī)療保健等多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)在住宅開發(fā)之外進(jìn)行布局，形成了自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域。一方面，代表房地產(chǎn)企業(yè)在購物中心、辦公樓、酒店等其他領(lǐng)域繼續(xù)鞏固經(jīng)營優(yōu)勢(shì)；另一方面，適應(yīng)新的發(fā)展方式，積極響應(yīng)政策號(hào)召，拓展代建、長期租賃公寓等新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

優(yōu)秀代表房企重點(diǎn)布局經(jīng)營業(yè)務(wù)。

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在房地產(chǎn)新發(fā)展模式的實(shí)踐背景下，代建業(yè)務(wù)因其高增長、高利潤、抗周期等良好特點(diǎn)，迎來了發(fā)展機(jī)遇，整體發(fā)展呈現(xiàn)出逆勢(shì)上升的趨勢(shì)。代表房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入較早，前期積累了大量經(jīng)驗(yàn)，目前處于行業(yè)領(lǐng)先地位。比如綠城中國上市建設(shè)平臺(tái)綠城管理堅(jiān)持重中之重，提供金融服務(wù)、產(chǎn)城服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)三大配套服務(wù)，以政府建設(shè)、商業(yè)建設(shè)、管理層建設(shè)為主業(yè)，一直處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

與此同時(shí)，代表房地產(chǎn)企業(yè)響應(yīng)“租購并舉”號(hào)召，不斷發(fā)力長期租賃公寓業(yè)務(wù)，積極擴(kuò)大規(guī)模，優(yōu)化產(chǎn)品服務(wù)和運(yùn)營策略，不斷提升綜合競爭力。一方面，公司聚焦核心一二線城市，密切關(guān)注租賃準(zhǔn)備機(jī)會(huì)，積極通過政企合作擴(kuò)大住房規(guī)模；另一方面，公司逐步完善多元化的產(chǎn)品體系，升級(jí)服務(wù)體系，提高整體運(yùn)營水平。比如招商局蛇口在北京、上海、深圳等關(guān)鍵一二線城市開設(shè)新項(xiàng)目，通過多元化的社區(qū)活動(dòng)豐富生活體驗(yàn)，升級(jí)迭代數(shù)字化、智能化平臺(tái)，提升運(yùn)營和服務(wù)效率。

房地產(chǎn)企業(yè)探索新的發(fā)展方式戰(zhàn)略建議

1. 開發(fā)業(yè)務(wù)密切關(guān)注增量市場，聚焦核心城市，建設(shè)房屋

目前，開發(fā)業(yè)務(wù)占房地產(chǎn)企業(yè)總收入的90%以上，是房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的重要業(yè)務(wù)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)聚焦核心一二線城市和具有品牌優(yōu)勢(shì)的重點(diǎn)三四線城市，做出更加謹(jǐn)慎的投資決策，在保證業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)定的同時(shí)，增加投資回報(bào)的考慮，兼顧規(guī)模和效益。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從居住的本質(zhì)出發(fā)，更加關(guān)注改善型商品的市場需求，加大建設(shè)力度。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過市場調(diào)研分析，根據(jù)不同地區(qū)、不同消費(fèi)群體的需求，準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶，以回歸生活本質(zhì)為導(dǎo)向，在綠色、低碳、智能、安全等方面不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、功能配置、服務(wù)體驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化，從而提升市場競爭力。

2. 把握住存量市場的盤活機(jī)會(huì)，同時(shí)進(jìn)行住宅和非住宅物業(yè)。

2024 年 4 月 30 日前，黨中央政治局召開會(huì)議，提出統(tǒng)籌研究消化存量房地產(chǎn)、優(yōu)化增量住房的政策措施。另一方面，各地已經(jīng)出臺(tái)了“新舊置換”政策，有利于一二手置換鏈的暢通，提高住房市場的活躍度。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用政策機(jī)會(huì)與相關(guān)中介機(jī)構(gòu)、國有資產(chǎn)平臺(tái)等加強(qiáng)對(duì)接，進(jìn)行新房二手房交易聯(lián)動(dòng)，加快項(xiàng)目去化。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以在住房存量較大的城市積極推進(jìn)存量住房納入保障房系統(tǒng)。

另一方面，一些城市也出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)市場主體將閑置、低效利用的商業(yè)辦公等非居住住房改造為經(jīng)濟(jì)適用的租賃住房，這也是盤活和消化存量房地產(chǎn)的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)可以盤點(diǎn)非居住物業(yè)，再次挖掘閑置低效資產(chǎn)的潛力，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用租賃住房業(yè)務(wù)。

3. 擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，提高運(yùn)營和服務(wù)水平

房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量階段，增量規(guī)模有限。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)管理、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)越來越成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要利潤來源。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以探索多樣化的合作方式來擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)可以積極尋求與金融機(jī)構(gòu)、運(yùn)營商、服務(wù)提供商合作，共同開發(fā)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過合作獲得更多的項(xiàng)目資源和收入來源，同時(shí)降低自身風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該培養(yǎng)內(nèi)部實(shí)力，不斷提高運(yùn)營和服務(wù)水平。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)運(yùn)營管理能力，提高項(xiàng)目運(yùn)營效率和服務(wù)水平，通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和增值產(chǎn)品，提高項(xiàng)目的附加值和競爭力，實(shí)現(xiàn)更高的收益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要重視品牌建設(shè)，提高品牌知名度和美譽(yù)度，吸引更多的合作伙伴和客戶。

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?政策措施

5.17 新政落地 10 天后，房地產(chǎn)市場回暖了嗎？

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怎樣消化存量房產(chǎn)？最新的中央部署！

https://www.cih-index.com/report/detail/75300.html

沉重！三箭齊發(fā)，首付比例，房貸利率都下降了！

https://www.cih-index.com/report/detail/75299.html

利好頻發(fā)，北京時(shí)隔 13 每年提高住房限購政策

https://www.cih-index.com/report/detail/73963.html

沉重！政治會(huì)議:統(tǒng)籌研究消化存量房地產(chǎn)和優(yōu)化增量房屋的政策措施

https://www.cih-index.com/report/detail/73959.html

?企業(yè)研究

2024 年 1-5 月中國房地產(chǎn)公司銷售業(yè)績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/76044.html

2024 中國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/71809.html

?房地產(chǎn)市場

2024 年 4 月中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排名榜單

https://www.cih-index.com/report/detail/75102.html

2024 年 1-4 月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

https://www.cih-index.com/report/detail/75301.html

房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單來了！(附中指項(xiàng)目參考依據(jù))

https://www.cih-index.com/report/detail/67824.html

?指數(shù)研究

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告(2024 年 5 月）

https://www.cih-index.com/report/detail/76041.html

?物業(yè)研究

中指研究院物業(yè)管家白皮書

https://www.cih-index.com/report/detail/71710.html

2024 百強(qiáng)中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)查報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/73366.html

中指研究院 · 中指云平臺(tái)

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為行業(yè)提供：

●4 萬 房地產(chǎn)報(bào)告每天更新，包括住宅市場、房地產(chǎn)企業(yè)研究、土地市場、物業(yè)研究、政策措施、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

● 2300 城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，225 推出萬宗土地交易信息，40 一萬個(gè)住宅項(xiàng)目和 5 商業(yè)物業(yè)交易數(shù)據(jù)萬棟；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價(jià)，查城市，查房企，查房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，查房地產(chǎn)政策；

●關(guān)鍵城市圈集中供地、土地拍賣快訊，如京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等。

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