經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 沒想到，王博的家鄉(xiāng)花園因?yàn)槎址俊俺蛢r(jià)”而成為熱門話題。

6 月 5 日本，王博告訴《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，最近熟人不斷向他轉(zhuǎn)發(fā)相關(guān)視頻和截圖。他的家鄉(xiāng)以這種方式“出名”，這讓他有點(diǎn)哭笑不得。

位于河北省張家口市的王博家鄉(xiāng)花園，距北京市中心約約。 140 公里。地方政府公布的數(shù)據(jù)顯示：2015 到目前為止，下花園區(qū)的居住人口一直在減少，到目前為止， 2022 年底，居住人口為 6.3 萬人。

王博說，爺爺奶奶去世后，他在下花園留下了一棟電廠住宅樓的房子，多年來沒有人住，只是作為每年掃墓時(shí)的休息區(qū)。今年清明節(jié)回老家后，王博發(fā)現(xiàn)一個(gè)單位只剩下四五戶人家，小區(qū)里的房子大部分都是空的。

還有很多類似的老小區(qū)在下花園。根據(jù)貝殼找房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2023 年 6 到目前為止，這些老舊小區(qū)的成交價(jià)格基本上都在 10 萬左右。

此前，黑龍江鶴崗因其“超低房?jī)r(jià)”引起了外界的關(guān)注。從全國(guó)范圍來看，像鶴崗這樣的中小城市，很多房?jī)r(jià)下限都跌破了1000元，不僅涉及東北、華北的一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，還涉及四川、湖南、湖北、貴州、廣西、廣東等省份的中小城市。

"超低價(jià)"

大量低價(jià)房屋掛在貝殼找房網(wǎng)的張家口二手房頁面上。下花園區(qū)煤礦住宅樓一套 70 兩居室平方米，掛牌價(jià)格 6 一一萬元，折算價(jià)格 857 元 / 平方米；電廠住宅樓一套 60 兩居室平方米掛牌價(jià)格 7 一一萬元，折算價(jià)格 1167 元 / 平方米。

殼牌找房網(wǎng)交易記錄顯示，2023 年 6 月，一套電廠住宅樓成交。 84.4 平方米兩居室，網(wǎng)簽價(jià)格為 9.5 一萬元，折算價(jià)格 1126 元 / 平方米；2024 年 4 月份，馬車社住宅樓以 9 一萬元的價(jià)格成交了一套 82.6 平方米兩居室，折算價(jià)格 1090 元 / 平方米。

總價(jià)在下花園區(qū) 10 一萬元左右的上市房和交易房數(shù)不勝數(shù)，涉及電廠住宅樓、電石廠住宅樓、供電局小區(qū)、馬車社住宅樓等多個(gè)小區(qū)。價(jià)格基本在。 800 元 / 平方米至 1200 元 / 平方米。

一位當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，電廠住宅樓原為大唐集團(tuán)花園電廠家屬樓。電廠關(guān)閉后，大部分員工已經(jīng)離開。目前只有部分退休老員工居住，二手房交易不活躍。

中介介紹，2015年 幾年前后，下花園的房?jī)r(jià)基本保持在一起。 4000 元 / 平方米左右。此后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，到達(dá)。 2019 年度高峰期，下花園商品房平均成交價(jià)格上漲至 1.2 萬元 / 平方米，部分高端樓盤價(jià)格接近 2 萬元 / 平方米。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在 2021 年底，中介表示，下花園房?jī)r(jià)經(jīng)歷了第一輪下跌，跌幅基本在三分之一左右。原價(jià)一萬元以上的房子一般跌到七八千元左右；第二輪下跌在 2023 年底，跌幅接近一半。

現(xiàn)在，下花園相對(duì)高檔的住宅單價(jià)在下花園。 5000 元 / 平方米左右，中檔房?jī)r(jià)格保持在每平方米三四千元左右，老舊小區(qū)價(jià)格普遍跌至一兩千元。今年第一次出現(xiàn)價(jià)格低于1000元的交易。 4 月。

陳翔是全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷線路的負(fù)責(zé)人。2018 2008年，他所在的公司進(jìn)入花園后，他被派到下花園負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷。

陳翔告訴《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，2019 2008年，下花園項(xiàng)目開盤均價(jià)為 1.1 萬元 / 大約平方米。由于去化較差，項(xiàng)目一次又一次地降價(jià)，等到 2022 年度交貨時(shí)，價(jià)格已降至 7500 元 / 大約一平方米。2023 年底進(jìn)一步降至 5000 元 / 大約平方米。

陳翔說，由于項(xiàng)目銷售不佳，每一位銷售人員手中都有大量的房子，一直急于脫手。2024 年初，零星交易維持在零星交易中 4000 元 / 大約平方米?，F(xiàn)在，大多數(shù)房子的價(jià)格是 3000 元 / 大約平方米，但仍然賣不出去。

陳翔所在項(xiàng)目拿地樓面價(jià)不足。 1000 元 / 平方米，包括建筑安裝成本，目前正在“虧本出售”。他說房子質(zhì)量很好，但是因?yàn)檫x錯(cuò)了地方，沒人問價(jià)格再便宜。這也是 2015 2008年進(jìn)入下花園房企的普遍現(xiàn)狀。

2015年經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)沒有完全統(tǒng)計(jì)。 多年前后，許多房地產(chǎn)企業(yè)入駐花園，如碧桂園、萬科、榮盛、泰和、華潤(rùn)置地、奧園、華僑城、綠城、金茂、陽光城、藍(lán)城等。此外，魯能負(fù)責(zé)建設(shè)楊樹溝棚改安置房。

并非個(gè)案

不只是下花園，與下花園相鄰的張家口市宣化區(qū)，化工廠家屬樓一套 60 平方米兩居室，成交價(jià)只有兩居室。 4 一萬元，折算價(jià)格 667 元 / 平方米；雅諧小區(qū)一套 60 平方米兩居室，成交價(jià)格為 8 萬元。

離張家口市不遠(yuǎn)的山西省大同市，也有大量的老舊小區(qū)，房?jī)r(jià)幾萬元。大同平城區(qū)對(duì)局小區(qū)一套 48 兩居室平方米，掛牌價(jià)格 5.5 萬元；云岡區(qū)新區(qū)一套小區(qū) 62 兩居室平方米掛牌價(jià)格 3.7 萬元。

根據(jù)交易情況，2024 年 4 月份，大同中央機(jī)廠南三路小區(qū) 4.8 一套一萬元的價(jià)格成交 55 平方米小兩居室，折算價(jià)格 873 元 / 平方米；同在 4 月亮，恒安新區(qū) R 區(qū)以 8 一套一萬元的價(jià)格成交 70 平方米頂樓，折算價(jià)格 1142 元 / 平方米。

殼牌找房網(wǎng)交易記錄顯示，2022 年 9 月份，大同二手房市場(chǎng)首次出現(xiàn)低于 3000 元 / 平方米交易；2023 年 7 月亮，首次出現(xiàn)低于 2000 元 / 平方米交易；2024 年 4 月亮，第一次出現(xiàn)低于 1000 元 / 平方米交易。

吉林是吉林省第二大城市。2020 年 2 月份，江機(jī)住宅樓一套 82.5 平方米兩居室成交價(jià)格為 8.2 一萬元，變成貝殼有交易記錄至今，該地價(jià)第一次跌破千元價(jià)格；2024 年 3 月亮，桃北小區(qū) 2 一萬元的價(jià)格成交了一套套。 45 平方米一居室，更是刷新了吉林市二手房最低成交價(jià)格。 500 元 / 在平方米以內(nèi)。

湖南省第二大城市株洲也發(fā)生了同樣的情況。2021 年 9 月亮，玫瑰園小區(qū)一套 100.8 兩居室平方米 6.7 萬元的成交價(jià)格，將株洲二手房的最低成交價(jià)格從 2000 元 / 下拉至平方米 665 元 / 平方米。

在株洲，袁家灣社區(qū)、翠竹社區(qū)、中興村社區(qū)、外貿(mào)包裝廠社區(qū)等也發(fā)生了類似的低價(jià)交易。 10 多個(gè)小區(qū)，成交單價(jià)在幾百元到一千元之間。

此外，類似的城市出現(xiàn)在四川、貴州、廣西、甘肅、內(nèi)蒙古、黑龍江、遼寧等省份。就連揭陽、河源、清遠(yuǎn)等廣東城市的部分住宅區(qū)房?jī)r(jià)下限也跌至 1000 元 / 大約平方米。

這類城市有幾個(gè)典型的特征：

首先，工業(yè)是空心的。無論是鶴崗、花園、大同等傳統(tǒng)能源城市，還是株洲、防城港等工業(yè)城市，相應(yīng)的核心產(chǎn)業(yè)都沒有在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)落后的情況下建立起來。

二是人口外流。這些城市普遍面臨著人口減少的現(xiàn)狀。例如，在花園的高峰期，人口超過 10 萬，但是隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的外遷或者關(guān)閉，人口逐漸流失。

陳翔表示，今年以來，大部分城市的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌主要集中在“老破小”領(lǐng)域。

掉價(jià)原因

王博說，他們家的后代分散在世界各地。老人去世時(shí)，房子沒有轉(zhuǎn)讓，只是做了公證。原則上，如果你將來想賣掉房子，你需要所有的孩子都在場(chǎng)簽字。

目前，王博的父母基本都是七八十歲?！拔覀儾荒転榱速u房子而把老人從國(guó)外折騰回來?！蓖醪┱f，把房子賣給每個(gè)家庭的錢可能不夠從國(guó)外回來的路費(fèi)，所以他這一代人沒有人愿意安排賣房。

歷史上，下花園的居民大多依靠電廠、煤礦、電石廠等國(guó)有企業(yè)生活。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的衰落不僅導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化和人口減少，也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局逆轉(zhuǎn)。

王博的父母大多離開花園去其他地區(qū)工作。唯一留在花園里的姑姑現(xiàn)在也跟著孩子出國(guó)了。在他這一代，分散的范圍更廣。在他看來，家鄉(xiāng)的房子很有可能會(huì)被拋棄。

家鄉(xiāng)房子不急著賣的另一個(gè)重要原因是，家鄉(xiāng)的人不缺房子。2015 多年后，盡管全國(guó)大量房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入下花園，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)大幅上漲，但大多數(shù)高價(jià)房地產(chǎn)購(gòu)房者是生活和在北京工作的人，而不是當(dāng)?shù)厝恕?/p>

陳翔說，在下花園房地產(chǎn)的巔峰時(shí)期，當(dāng)?shù)刭I家的比例不到十分之一，大部分是北京買家，少數(shù)是張家口等地的買家。因此，下花園的房地產(chǎn)構(gòu)成了兩個(gè)相對(duì)孤立的市場(chǎng)。

由于老一輩居民在中央企業(yè)和國(guó)有企業(yè)工作，房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用癫蝗狈孔?。王博說，他奶奶的保姆有兩套房子。“當(dāng)?shù)厝四敲瓷?，誰愿意買房？”。

在這種市場(chǎng)格局下，像王博這樣不打算回老家的房產(chǎn)主持人，不斷刷新房?jī)r(jià)底線，抱著“能賣多少就賣多少”的態(tài)度。

它不僅是下花園的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，也是目前大多數(shù)產(chǎn)業(yè)空心化、人口眾多的外流城市的現(xiàn)狀。

實(shí)際上，不僅僅是中小城市，今年以來，一二線城市的老破小價(jià)格也在縮水。北京市東城區(qū)一家中介店的負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，他的店面 4 每月交易一套價(jià)格 6.8 萬元 / 平方米的三居室，將該區(qū)域的房?jī)r(jià)從 10 萬元 / 超過平方米的壓力下降。本來以為這只是個(gè)案， 5 月和 6 月份，又陸續(xù)成交了不少交易。 7 萬元 / 平方米以下的房子。

陳翔說，房地產(chǎn)的邏輯發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的思維也需要改變。原來，對(duì)于開發(fā)商來說，只要房?jī)r(jià)低于 1 萬元 / 平方米城市都是值得投資的城市；現(xiàn)在，這種一刀切的投資邏輯已經(jīng)失去了市場(chǎng)。

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