" 527 “新政”之后，大家都在關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)

但是大部分的目光都集中在二手，比如截止到最后。 6 月 13 號(hào)碼，本月二手房已累計(jì)交易。 10148 套

實(shí)際上，從今年開(kāi)始，新房市場(chǎng)也發(fā)生了許多變化，系統(tǒng)的分析和總結(jié)還沒(méi)有完成。

所以，此時(shí)此刻站在這個(gè)年中節(jié)點(diǎn)。

我想幫你整理一下今年上海新盤的數(shù)據(jù)。

透過(guò)數(shù)據(jù)，我看到了一些“意想不到”——

01

新房子的成交量只有去年的一半。

每個(gè)人最關(guān)心的也是最直接的：新房交易數(shù)據(jù)

今年 1 到 5 月份，上海新房共成交。 18216 套，而去年 1 到 5 月份，上海新房共成交。 36749 套

數(shù)字化對(duì)比并不明顯，今年只是不明顯，只有去年的一半，表現(xiàn)屬實(shí)是不盡如人意的

今年 2 由于春節(jié)假期的影響，月份的成交量同比下降幅度最大。

資料來(lái)源：兔博士

然后從環(huán)線的角度來(lái)看新房成交。

今年 1 到 5 月份，上海新房?jī)?nèi)環(huán)內(nèi)成交。 1644 套裝，內(nèi)中環(huán)間 1010 套裝，中外環(huán)間 2578 外環(huán)外套 12984 套

去年 1 到 5 月份，上海新房?jī)?nèi)環(huán)內(nèi)成交。 3004 套裝，內(nèi)中環(huán)間 2074 套裝，中外環(huán)間 4369 外環(huán)外套 27302 套

資料來(lái)源：兔博士

可以清楚地看到，四大環(huán)線的成交量都有明顯的下降。

盡管外環(huán)外仍然是交易的主力軍，總比例超過(guò) 6 是的，但是只有去年的總成交量。 47.6%

取而代之的是中外環(huán)間的表現(xiàn)，成為四大環(huán)線中最堅(jiān)固的。

看完交易數(shù)據(jù)，再來(lái)看看平均交易價(jià)格和金額。

雖然今年前 5 上個(gè)月的總成交量不如去年同期。

但隨著 3 月度豪宅盤集中入市，成交均價(jià)大幅上漲，推動(dòng) 3 月度平均成交價(jià)格創(chuàng)出 2023 年 1 月亮到現(xiàn)在的新高，4 月和 5 每月的平均成交價(jià)格也有所提高

總成交額方面，今年前 5 月份略低于去年同期，整體差別不大。

資料來(lái)源：中指研究院

今年新房交易萎縮的一個(gè)主要原因是供應(yīng)大幅縮水。

即使推出了七個(gè)批號(hào)的新盤，推盤速度也在加快。

五個(gè)批號(hào)到六個(gè)批次分開(kāi) 17 天啊，六個(gè)批號(hào)到七個(gè)批次只分開(kāi)了。 16 天啊，主推一個(gè)猝不及防。

可事實(shí)上，但是項(xiàng)目數(shù)量、房源數(shù)量和供應(yīng)面積都在下降

尤其是剛剛宣布的七批號(hào)，更是只有七批號(hào)。 8 個(gè)項(xiàng)目、1503 套房，算得上是近的 3 多年來(lái)歷史新低

總共有七個(gè)批號(hào) 138 個(gè)別項(xiàng)目(每批項(xiàng)目累計(jì))，30651 套房，供應(yīng)面積達(dá)到 377.8 萬(wàn)平方

平均值算下來(lái)，每批次 19 個(gè)項(xiàng)目、4379 套房源、54 萬(wàn)平方

2022 年度新盤，平均每批次 38 個(gè)項(xiàng)目、7197 套房源、130 萬(wàn)平方

2023 年度新盤，平均每批次 26 個(gè)項(xiàng)目、11675 套房源、81 萬(wàn)平方

拿今年 4379 套和去年 11675 每個(gè)批次的套對(duì)比平均房源數(shù)量整整少了近40%

它還表明，上海新房正告別大規(guī)模集中供應(yīng)，"少食"、“多餐”逐漸成為新形勢(shì)

這種供應(yīng)節(jié)奏將在今年下半年持續(xù)很大概率，至少一個(gè)月進(jìn)入市場(chǎng)一個(gè)批號(hào)，預(yù)計(jì)全年總批號(hào)將超過(guò)。 12 批號(hào)

具體來(lái)說(shuō)，五大新城的供應(yīng)數(shù)據(jù)

從去年開(kāi)始，臨港、松江的房源供應(yīng)量明顯下降，與去年相比， 2022 年直接減半

目前，青浦的供應(yīng)總量不如松江和奉賢，也不像往年那樣充足。

新房在臨港收縮最為明顯。

2021 年與 2022 每年都有自己的約定 1 萬(wàn)件和 1.4 一萬(wàn)套新房一直是五大新城的主力，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他四個(gè)新城。

長(zhǎng)時(shí)間供過(guò)于求，就用 2021 年 1 就批號(hào)土拍而言，當(dāng)時(shí)臨港出讓的宅地對(duì)應(yīng) 3 個(gè)盤：玖海云天，鵬瑞云景景灣，光明星城，加起來(lái)有新房套數(shù)。 8000 套上下

然而，臨港地產(chǎn)客戶相對(duì)有限，人口導(dǎo)入緩慢，新需求短期內(nèi)無(wú)法釋放。

所以，臨港有意控制土地拍賣市場(chǎng)和新房供應(yīng)。

只有去年的轉(zhuǎn)讓 4 在五大新城中，幅宅地最少，共推出。 6675 套新房

上半年尚未轉(zhuǎn)讓宅地，僅供應(yīng)不足。 2000 新房子，仍處于深度轉(zhuǎn)型期。

02

城市豪宅井噴，五大新城認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)不佳。

從環(huán)線來(lái)看，今年新房的主力自然是外環(huán)，占比超過(guò)60%。

中外環(huán)項(xiàng)目比例有所提升，如寶山南大、普陀桃浦、浦東三林、外高橋等板塊今年有多個(gè)新盤，進(jìn)而帶動(dòng)交易數(shù)據(jù)。

從分布區(qū)域來(lái)看，浦東以 21 新建住房項(xiàng)目數(shù)量遙遙領(lǐng)先，供應(yīng)的住房數(shù)量也是全市最多的。

今年浦東成交量最高的新市場(chǎng)有:浦開(kāi)云京、金鼎瑞府、招商局、新楊思上園等。，這些確實(shí)有目共睹。

部分資料來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

閔行和嘉定緊隨其后，前者項(xiàng)目數(shù)量第二，后者房源數(shù)量第二。

松江、寶山、青浦也有穩(wěn)定的供應(yīng)。

城市新盤的突出特點(diǎn)是——從三批開(kāi)始集中進(jìn)入市場(chǎng)的多個(gè)豪宅盤

3000w 新房等級(jí)供應(yīng)明顯增加，大大釋放了豪宅的購(gòu)買力，走出了一波獨(dú)立市場(chǎng)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，前 7 新盤批號(hào)合計(jì) 27 個(gè)別項(xiàng)目備案均價(jià)達(dá)到 10w /㎡，更有 4 一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格站在那里 17w /㎡

最近公布的七批號(hào)別看了。 8 個(gè)別項(xiàng)目，均價(jià)的一半 10w /㎡

短短兩個(gè)多月的時(shí)間，豪宅盤整體銷售額已超過(guò) 630 億元

今年上海豪宅市場(chǎng)的熱銷，在一定程度上體現(xiàn)了高凈值個(gè)人的強(qiáng)大購(gòu)買力。城市豪宅越稀缺，供不應(yīng)求就越少。

疊加" 527 “新政”的頒布也促進(jìn)了一些在售豪宅的市場(chǎng)表現(xiàn)，比如新政后短短三天就賣出了保利世博天悅。 9 套

根據(jù)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，上海接下來(lái)要進(jìn)入市場(chǎng)的新豪宅還有近距離。 60 個(gè)，最多達(dá)到黃浦區(qū) 16 個(gè)人，上海的有錢人到底夠不夠，讓我們拭目以待。

相對(duì)于城市里的豪宅盤火爆，郊區(qū)的新盤可就不那么好賣了。

無(wú)論是認(rèn)購(gòu)數(shù)量還是認(rèn)購(gòu)率，都呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)。

一方面，由于五大新城前期供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

再次疊加熱度降低，購(gòu)房者傾向于理性

雖然有理想的地方等個(gè)別紅盤驅(qū)動(dòng)，但總體上還是有一定的去化壓力。

" 527 新政是針對(duì)之前受戶籍、社保年限、首付比例、高利率限制的客戶群體，有望釋放，對(duì)新房產(chǎn)生積極作用，尤其是外環(huán)外的新房。

03

積分盤，“千人搖”盤突然減少

更加意想不到的是，今年以來(lái)，不但新盤積分觸發(fā)率大幅下降，而且平均積分也同步下降。

138 在一個(gè)項(xiàng)目中觸發(fā)積分的實(shí)際情況不超過(guò) 10 個(gè)

要知道 2023 年光上半年 5 新房子的批號(hào)，有多達(dá) 45 個(gè)別項(xiàng)目引發(fā)積分

除三大豪宅盤外，今年已突破 100 分為天花板之外

三期濱江凱旋門 113.04 分、匯元璽二期 112.8 分，凱德茂名館 114.72 分

其它的高分盤很少

曾經(jīng)流行的外環(huán)外，更是只有 3 個(gè)盤觸發(fā)積分，即嘉定理想之城五期、浦東安高申宸院三期、閔行綠城沁蘭園三期。

與前兩期相比，后兩者的入選分?jǐn)?shù)也大幅下降，只要最低， 44 分?jǐn)?shù)，算得上是聊勝于無(wú)。

很容易看出，這個(gè) 3 一個(gè)受歡迎的郊區(qū)板塊有幾個(gè)特點(diǎn):靠近地鐵，周邊商業(yè) / 完善的教育設(shè)施，明顯的倒掛

剛剛過(guò)去的 5 月亮，也是“月亮” 0 “新盤觸發(fā)積分

就 6 從月度認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，大概只有少數(shù)新盤觸發(fā)積分。

總的來(lái)說(shuō)，上海新房的整體分?jǐn)?shù)越來(lái)越低。，不分狀況會(huì)變得更加普遍，即使在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)也不會(huì)觸發(fā)積分。

讓我們看看，高分的人已經(jīng)不再賭那些潛在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)了。

因?yàn)閷?duì)他們來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在只要有高分就可以選擇的樓盤很多。

從認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，這一年才誕生 3 一個(gè)“千人搖”的紅盤：安高申宸院，濱江凱旋門，陳嘉。 100 · 嘉佰道

浦東唐鎮(zhèn)、陸家嘴、普陀長(zhǎng)風(fēng)三大板塊分別對(duì)應(yīng)。

那么，2023 每年有多少項(xiàng)目“千人搖”？回答是： 26 個(gè)

除了兩個(gè)批號(hào)之外，其他十個(gè)批號(hào)都誕生了幾個(gè)“千人搖”的紅盤，分布相當(dāng)均勻，最低分也是最低分。 53 分

04

不可否認(rèn)，今年上海新房的人氣確實(shí)明顯下降，身邊的新人也明顯減少了。

一方面，新房?jī)r(jià)格的倒掛正在逐漸消失；另一方面，由于二手房的“性價(jià)比”更加突出，不僅降價(jià)幅度大，而且眼見(jiàn)為實(shí)，買了馬上就能住。

告別了“全員打新”的時(shí)代，今天的購(gòu)房者更理性、更理性，從自己的實(shí)際居住需求出發(fā)

當(dāng)然，" 527 “新政”也有一定的提升作用。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年端午節(jié)假期一手房日均交易 0.82 萬(wàn)平方米，同比增強(qiáng)了“五一”假期日均交易。 41%

同時(shí)，上海土地供應(yīng)方也發(fā)生了相應(yīng)的變化。

根據(jù)剛剛發(fā)布的三批土拍信息，最高溢價(jià)率 10% 限制正式撤出上海土地市場(chǎng)，每一塊價(jià)格保證書(shū)中的每一塊。房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)價(jià)格也消失了

未來(lái)上海新房不會(huì)有地價(jià)限制，一定程度上會(huì)刺激開(kāi)發(fā)商拿地，保證充足的盈利空間，沉下心來(lái)做好商品。

這樣才能回到正常的市場(chǎng)。

下一步，我們將繼續(xù)觀察新房的價(jià)格和交易是否會(huì)有起伏，

上述為正文，來(lái)自楚然。

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