翻出以前寫的一些文字。

似乎現(xiàn)在看來(lái)又別有一番滋味了。

總是有一種困惑

就是明明看上去那么普通的房子，為什么價(jià)格卻能這么貴？

更讓人困惑的是，為什么同一個(gè)小區(qū)的配套設(shè)施都是一樣的，外面看起來(lái)都是一樣的破，但是有一個(gè)小區(qū)要賣得更好。

一個(gè)讓人感觸最深的例子，就是浦東金橋?！?jìng)I(yè)金錦苑」

周圍有幾個(gè)巨峰路地鐵站和巨峰路嘉里中心， 20 多歲的老破小，我選了兩個(gè)。

(信息源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考)

對(duì)比起來(lái)，「萊陽(yáng)新家園」立面看起來(lái)還不錯(cuò)，「東陸新村六街坊」立面也重新刷了一遍，只有「?jìng)I(yè)金錦苑」從遠(yuǎn)處看，墻上還有一個(gè)大補(bǔ)丁。

但是偏偏這個(gè)看上去最破的「?jìng)I(yè)金錦苑」走出自己獨(dú)立的市場(chǎng)行情

不僅比周邊貴，當(dāng)市場(chǎng)不斷波動(dòng)時(shí)，它的價(jià)格幾乎一動(dòng)不動(dòng)。

那么這樣的老破小到底是什么呢？

01

有一種叫做搬遷房屋的商品房

「?jìng)I(yè)金錦苑」能夠跑贏周邊地區(qū)，首先就是這是動(dòng)遷房。

也就是說(shuō)，當(dāng)你購(gòu)買它時(shí)，你只需要付錢。 1 個(gè)點(diǎn)的契稅

別小看這個(gè)，有個(gè)同事以前看中了一套。 3 樓的 78㎡兩居室，戶型方正，2居室， 年內(nèi)精裝，到處都是好的，但是稅費(fèi) 35w，聽完后果斷放棄。

稅是要真金白銀交出去的，一點(diǎn)杠桿都沒(méi)有，不是房子好上天，沒(méi)有人愿意交出去， 30-40w 稅費(fèi)，所以稅少是香的。

但被稱為動(dòng)遷房的壞處在于，房屋質(zhì)量堪憂，居住氛圍差。

這個(gè)簡(jiǎn)單不涉及的價(jià)格點(diǎn)，看上去并沒(méi)有傷害到要害，但是真的住進(jìn)去就要親命了。

薄如蟬翼的墻壁隔音很差，臥室有點(diǎn)響，站在客廳可以聽得一清二楚。

窗框和門套也很粗糙。當(dāng)它們嚴(yán)重時(shí)，有些窗框不同大小。簡(jiǎn)而言之，如果你租了房子，你會(huì)發(fā)現(xiàn)搬遷房屋的質(zhì)量非常有限。

所以搬遷房不是「?jìng)I(yè)金錦苑」能夠跑贏大盤的真正原因

真正的原因是既是動(dòng)遷房，又是商品房

市場(chǎng)上的一種房子很有意思，就是你看著房產(chǎn)證上寫著搬遷房，但實(shí)際上是按照商品房規(guī)格建造的。

這一情況通常是在拆遷之初，搬遷房屋不夠用，隨后政府征用了周邊商品房。

或原小區(qū)按商品房規(guī)格建造，后期改為動(dòng)遷房屋，后期改為動(dòng)遷房屋。

「?jìng)I(yè)金錦苑」屬于這種情況，商品房被動(dòng)遷移征用

因此您可以看到偉業(yè)二村與普通搬遷小區(qū)的墻壁對(duì)比。

還有樓間距離，陽(yáng)光完全不會(huì)遮擋，哪里像動(dòng)遷房小區(qū)？

偉業(yè)金錦苑二村，冬至日照(早晨)

然后一個(gè)快 20 居然多年的房子還有配套設(shè)施。

? 鏈家

所以這種類型的房子，就是有搬遷房的優(yōu)點(diǎn)，但是沒(méi)有搬遷房的缺點(diǎn)。

不僅稅費(fèi)少，而且完美避免了質(zhì)量差的問(wèn)題

那就是為什么「?jìng)I(yè)金錦苑」，在交通和商業(yè)配套相同的前提下，價(jià)格昂貴 1-2w，而且無(wú)論外部市場(chǎng)漲跌，其價(jià)格波動(dòng)都是最小的。

02

如果要這樣做的話，就能做到。考慮其拆遷時(shí)間

「?jìng)I(yè)金錦苑」差不多是2003 年的動(dòng)遷房

與這一拆遷年份、拆遷政策有關(guān)，雖然是搬遷房，但不會(huì)有一個(gè)人有很多套的情況。

所以你可以看到偉業(yè)雖然也是動(dòng)遷房，但是小區(qū) 4000 戶主，自住率幾乎達(dá)到了差不多。 80% 以上

這個(gè)反面的例子，就是浦東高行板塊的高行綠洲，「高行綠洲」是2010 年拆遷的

今年是搬遷政策的大年，基本拆遷后，原地拿房子，就像高行綠洲一樣，幾乎都手握著。 2-3 套房，多的 3-4 套并不鮮見(jiàn)

因此，你可以在這里看到一個(gè)家庭 3 月收入加在一起還沒(méi)有加在一起。 1w，但是租金是有的 2-3w

這么多房子，戶主肯定住不下去，那就租吧。

如果一個(gè)小區(qū)的租戶比例達(dá)到 30-40%，甚至 50% 在這種情況下，物業(yè)將很難管理。

一個(gè)套房經(jīng)常被隔成很多房間出租，廚房和衛(wèi)生間經(jīng)常是這樣的粗糙。

? 鏈家

住宅建筑中的走廊和墻壁經(jīng)常遭殃，公共設(shè)施嚴(yán)重受損。

所以在考慮這類社區(qū)時(shí)，再問(wèn)中介一句，什么時(shí)候拆遷？

03

還有那種被用作示范區(qū)的老破小

在此之前，當(dāng)我們踩著彭浦新村的原始拆遷問(wèn)題時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)周圍有一個(gè)小區(qū)。

門口看起來(lái)很普通的上個(gè)世紀(jì)公房，但一看價(jià)格，它最貴。

彭浦整個(gè)新村，只有一、三、五、七、四。 一個(gè)小區(qū)，彭一小區(qū)被拆除新建，其余都分布在周圍，而且都對(duì)口彭一小區(qū)。

在這種情況下，彭三可以賣得最貴。

當(dāng)你進(jìn)去的時(shí)候，你就會(huì)知道為什么。

與其它彭浦小區(qū)不同，墻壁斑駁，到處都是舊的。

這里道路寬闊，街道干凈整潔，有許多便利的設(shè)施。例如，在下面的建筑后面，有一個(gè)完整的綠化計(jì)劃。

而且不會(huì)有其他像老破小這樣的人車搶道。因?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)已經(jīng)重新建立了地下停車空間，什么概念，老破小也有地下停車庫(kù)？

更夸張的是，圖書館和學(xué)校都放進(jìn)來(lái)了，社區(qū)食堂和派出所都在社區(qū)后面。

為什么彭三小區(qū)能這樣？

與其它老破小不同的是，它更幸運(yùn)，它被選中為“彭浦” N 村“系列示范區(qū)，到老舊小區(qū)進(jìn)行改造。

所以外觀更好看，社區(qū)功能也挖掘出來(lái)了，房子本身也進(jìn)行了改造，增強(qiáng)了單獨(dú)的廚衛(wèi)，加上接近。 4㎡的陽(yáng)臺(tái)

這樣的小區(qū)能不能和周邊的老破小價(jià)格一樣，所以也是老破小，彭三小區(qū)就走出了自己獨(dú)立的市場(chǎng)。

這種情況在上海并非個(gè)案，比如長(zhǎng)寧區(qū)新涇六村，也是老舊小區(qū)改造。

外表看起來(lái)，也是建于上個(gè)世紀(jì)的老房子，但里面的路面重新規(guī)劃，開放小區(qū)

為數(shù)不多的小空地也被用作配套空間。

? 上海長(zhǎng)寧

甚至在走廊里面也是這樣規(guī)劃的。

和彭三一樣，新涇六村也是“新涇村系列”的幸運(yùn)兒。

道路、建筑物、公共區(qū)域，甚至下水道都被重新規(guī)劃，顯然更容易居住，自然價(jià)格也更貴。

04

還有一種貴，竟然是因?yàn)楹梦飿I(yè)。

這里要提到一個(gè)有點(diǎn)奇妙的小區(qū)?！附饦?yàn)城逅贰?/p>

它的價(jià)格也是周邊同類型房屋中最昂貴的。

走在這個(gè)小區(qū)里，你會(huì)覺(jué)得一絲不茍，不是房子有多新，配套有多好，而是干凈。

帶我看房的中介小姐姐告訴我，她經(jīng)常來(lái)這里周圍的幾個(gè)小區(qū)，這里的環(huán)境是最好的。

一切都要做得更好，路面更干凈，綠化更整齊，生活更舒適。

也就是說(shuō)，一般老破小路年久失修無(wú)人打理，而且經(jīng)常在小區(qū)路面上看到“黃金”，但有些小區(qū)便會(huì)被打理成這樣。

這樣的街面

? 鏈家

這樣的綠化

? 鏈家

這種小廣場(chǎng)

? 鏈家

建筑物再次破碎，也要想辦法讓它看起來(lái)溫暖一點(diǎn)。

? 鏈家

這背后有一個(gè)非常重要的因素，那就是物業(yè)

在我們的印象中，老破小的物業(yè)，基本上就是一個(gè)門衛(wèi)來(lái)代替一切，但是這里不僅有物業(yè)，而且還挺厲害的。

這兒的物業(yè)叫安家，并非背靠開發(fā)商的大型物業(yè)。

但就是這樣一個(gè)孤軍奮戰(zhàn)的物業(yè)，在很多房企物業(yè)拆分上市不斷擴(kuò)大的背景下，依然可以生存，所以一定要有一些真本事。

這樣一來(lái)，清水苑和周邊同類型的房子一下子就拉開了距離，也自然會(huì)比周邊小區(qū)口碑更好，賣得更好，

05

還有一種社區(qū)也挺特別的。

就是特別受歡迎，市場(chǎng)好的時(shí)候，其他小區(qū)的交易位置，它可以交易兩位數(shù)，市場(chǎng)不好的時(shí)候，它還有交易位置，

它受歡迎的原因也很特別，不僅僅是價(jià)格。

它的選擇范圍很大，300。 多 w 還有一個(gè)房間，也有 450-550w 兩個(gè)房間，最高也有 1000 多 w 是的，這一跨距購(gòu)買人群很多。

但更重要的一點(diǎn)是，這一點(diǎn)社區(qū)建設(shè)年份

真源小區(qū)分 4 期建設(shè)，1 期 1997 年、2 期 1998 年、3 期 2000 年

2000 2000年以后，發(fā)生了兩次重大變化。

2000 2000年前，蓋的都是小戶型，2000。 200-200年后，所有的公寓都被覆蓋了。㎡樣子，最小的也要 80 多㎡，社區(qū)整體氣氛逐漸發(fā)生變化。

另外一個(gè)很大的變化就是住宅市場(chǎng)政策的變化，對(duì)于真源小區(qū)來(lái)說(shuō)，它真的開始走商品房的路線了。

所以你會(huì)看到一個(gè)看起來(lái)像老破小的小區(qū)里居然做了水景。

還有這種綠化和配套設(shè)施。

小區(qū)很大，但干凈整潔，居住氛圍好。

因此，它被稱為性價(jià)比高的原因，銷售也比周圍地區(qū)好。

06

今日寫這篇文章主要是想和大家分享一件事。

在我們看來(lái)，老破小是不能輕易觸碰的，但即便如此，我們也不能一蹴而就地打翻所有的東西。

任何一種業(yè)態(tài)，任何一個(gè)品類，都有值得探索的好社區(qū)，好房子。

也就是說(shuō)，如果你好好尋找，一定會(huì)找到更好的房子。

但是前提是，你要出去看看。

上述就是我這兩年踩板遇到的一些老破小的例子，拿出來(lái)和大家分享一下。

假如你也有這個(gè)例子可以分享，我們的評(píng)論區(qū)見(jiàn)。

以上是來(lái)自喬不絲的正文。

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