參加一場晚宴，一群房地產(chǎn)商互相噓寒問暖聊聊方向。

有人遞過酒杯問：現(xiàn)在市場怎么樣？

吃了一口龍蝦，我笑著說：我覺得現(xiàn)在市場極其好。

說完之后，換來一陣沉默。

這個行業(yè)現(xiàn)在差嗎？

看起來行業(yè)已經(jīng)走到了盡頭。

無論是項目、企業(yè)還是個人，未來的方向都不清楚，但整個行業(yè)的差距應(yīng)該是共識。

每一個項目看起來都很卷，但是沒有辦法實現(xiàn)利潤。

每個人都在努力工作，卻無法擺脫渠道的命運。

但是當有人真的問我這個問題的時候

這三件事在我腦海中反映出來。

1、上半年，中海在上海的一個項目一次開盤就接近了。 200 價值1億元，一天賣完

2、鵬瑞在廣州的項目鵬瑞 1 號僅用了 3 一個月的時間，就成了 2023 年過億的平層銷售套數(shù)第一，而這個項目仍然是公寓的性質(zhì)。

3、像成都這樣的二線城市，麓湖一年的單盤銷售額達到 130 億，負責人說這只是一個公開的數(shù)字。

當我反映這三個項目時，我的第一反應(yīng)是：別人不好嗎？

但為何其它項目如此困難？

那么為什么總是有這么優(yōu)秀的項目呢？

以及，下一個問題是：為何別人的這個項目和我們的感覺有很大的不同。

究竟差在哪

01

許多人談?wù)撃切﹥?yōu)秀的項目，第一反應(yīng)就是那些項目愿意堆放，那些項目愿意花費成本。

那是唯一的區(qū)別嗎？

和大家聊聊一個很小的階段：戶型設(shè)計

房間類型研究實際上是行業(yè)內(nèi)沒有門檻的物品，大家都可以看到。

但是有幾個階段有些項目做得很耐人尋味。

我們?nèi)チ所i瑞 1 大型公寓的設(shè)計中，按照常規(guī)聲音分離。

但在靜區(qū)，也就是所有臥室集中的地方，有一點。反常識是的，在所有臥室的交匯中心，計劃了兩個功能區(qū)域:中式廚房和家庭活動房屋。

是否有點不一樣

細問為何

對方告訴我們，塔尖住宅領(lǐng)域的移動區(qū)域在某種程度上具有外部社交屬性。

也比較商業(yè)化

然而，家庭中最溫暖、最私密或最浪漫的地方在許多大型公寓中卻沒有可承受的區(qū)域。

這個額外的迷你廚房 家庭空間贏得了許多塔尖顧客的青睞。

立刻擊中了他們的訴求。

杭州胤璞也有類似的設(shè)計。

在她們 700 在平方米的公寓里，我在主臥看到了雙入口遷移線的浴室。

而且衛(wèi)生間直接對著床，玻璃還制成了電動可磨砂可透明

負責人還解釋了設(shè)計原因:對于這個價位的房子，衛(wèi)生間不僅僅是一個功能空間

更重要的是生活樂趣的來源。

所以他們把浴室做得盡可能浪漫一點。

事實上，這些細節(jié)很多。我走過每個城市的塔尖作品，似乎都有他們突出的思維。

因此

每一次我和同行分享這些我看到頂豪知道的細節(jié)，最后都會問他們：我們這一代房地產(chǎn)商對當前高檔居住生活而言，的確足夠了解嗎？

能否創(chuàng)造出他們需要的生活？

這一問題值得每天晚上輾轉(zhuǎn)難眠時認真思考。

02

有沒有想過為什么房子會有庫存？

現(xiàn)在幾乎所有人都認為同質(zhì)化嚴重

所有的房子都是一樣的，所以有一些折價去化，也有一些是由此庫存下來的。

但是我們再想一想，為何會出現(xiàn)同質(zhì)化

在交易過程中，我分享了一個例子。

前陣子去內(nèi)陸跑了一圈，在路上看了一個項目，一個主流開發(fā)商在當?shù)啬芗壸罡叩牡囟巫龅母吲漤椖俊?/p>

接著這位交易者做了一個很大膽的空間設(shè)計。

打開門，穿過玄關(guān)后，直接連接一個內(nèi)凹陽臺。

這一設(shè)計，在高層產(chǎn)品中，達到了開門見綠的空間感覺。

這種樣板間一出現(xiàn)，立刻引起了市場的強烈震驚，隨之而來的就是這個產(chǎn)品被搶走了。

不幸的是，由于該產(chǎn)品在R&D初期仍處于市場空白狀態(tài)，交易者不敢貿(mào)然做出決定，因此他們在同一區(qū)域做出了妥協(xié)。

也就是說，一半的公寓采用了這種創(chuàng)新做法，一半的產(chǎn)品仍然繼承了市場主流公寓設(shè)計。

結(jié)果強烈的對比是，所有的創(chuàng)新房型都賣完了，主流房型也就剩下了。

所以讀到這里，大家不妨再想一想，為何會有那么多同質(zhì)化產(chǎn)品

可是

這個問題可以怪交易者嗎？

似乎不可能。站在時間的源頭上，交易者的計劃也可以理解為一半的產(chǎn)品選擇冒險創(chuàng)新，一半的面積選擇安全的常規(guī)房間類型。

這種選擇似乎沒有任何問題。

而且相對于全做穩(wěn)妥的方案已經(jīng)有了一定程度的氣魄。

不過

市場反饋似乎在談?wù)撃壳暗漠a(chǎn)品定位沒有折中計劃。

到底是什么問題？

03

另外一個方向是產(chǎn)品，一款經(jīng)市場驗證的產(chǎn)品創(chuàng)新成功，迅速進入內(nèi)卷通道。

最為明顯的兩個環(huán)節(jié)，一個是立面的弧形設(shè)計，另一個是室內(nèi)奢石元素

在 2022 年點狀病例成功后，這兩年絕大多數(shù)高端項目都會安裝這兩個元素。

我不止一次看到這句金句:直線屬于人類，曲線屬于上帝。

在過去的兩年里，高迪在售樓處也很忙。

而且內(nèi)卷的結(jié)果是，最后變成供應(yīng)鏈戰(zhàn)爭

我問了一些豪華石材的供應(yīng)商合作伙伴，說這兩年房地產(chǎn)開發(fā)的豪華石材采購量是歷年的好幾倍，現(xiàn)在好的豪華石材供不應(yīng)求。

而且對供應(yīng)商來說，最終好的奢石只會流入兩個地方。

一是足夠好的項目，因為這些未來會給他們帶來一些顧客

二是大廠開發(fā)商，因為他們的采購量穩(wěn)定，不會有壞賬。

然而，隨之而來的是，內(nèi)卷后，元素被廣泛使用，投入不受控制。

原來呈現(xiàn)的高級審美慢慢消失。

要知道為什么一開始大家都喜歡弧形立面，大家都喜歡鋪奢石，那是因為顧客對標準化產(chǎn)品的抵制

所以看到弧形立面和奢石元素后的獨特性，從而選擇對項目的認可。

但是今天的奢石，已經(jīng)成為高定項目的必需品，與過去相比已經(jīng)暗淡了許多。

04

2023 從2008年開始，我在業(yè)內(nèi)提倡單盤主義

公司也因此直接更名而強調(diào)我的價值觀。

的確，目前任何一個勝利的單盤都可以獲得行業(yè)內(nèi)最大的流量和利潤

但是單盤主義背后需要什么？

似乎需要的不是團隊，不是專業(yè)，更不是規(guī)模。

我和很多人開玩笑說，現(xiàn)在的單盤主義需要的是定奪意志

就是敢于決定敢于探索，并且要做好一件事的決心

決心這件事似乎在行業(yè)內(nèi)一直不夠充分，大多數(shù)房地產(chǎn)人員的從業(yè)素養(yǎng)就是教我們?nèi)绾吻蠓€(wěn)。

我們需要多功能，控制總價，所以我們開發(fā)了它。 90 平米三房

為了保證現(xiàn)金流和實現(xiàn)利潤率，我們做了高低配置。

我們必須確保去化，不敢制定戰(zhàn)略，所以我們開始了渠道營銷。

這些思維習慣決定了我們產(chǎn)品的最終呈現(xiàn)，所有從業(yè)者都是這么想的，所以我們最后的產(chǎn)品幾乎是一樣的。

這就是現(xiàn)在所說的，同質(zhì)化。

無風險定位也注定了同質(zhì)化方向。

然而，即便如此，仍然沒有多少從業(yè)者有決定“一意孤行”的氣魄。

05

之所以不敢決定，表面上看是勇氣，背后其實是對客戶的認知。

一次酒后，我和同行開玩笑說，當今房地產(chǎn)開發(fā)最大的矛盾是從業(yè)人員能力與時代變化速度不匹配。

回到開頭的問題，我們真的來到了時代的前面，了解顧客的需求嗎？

這是分歧

同時也是未來的隱患

如果我們找不到這條線，我們將來只能在營銷的末端掙扎。

尋找渠道，開放直播，拍攝視頻， IP

用高大的語言包裝自己的努力，很難掩蓋剩下的同質(zhì)化結(jié)局。

那時的同質(zhì)化已不再是房屋的同質(zhì)化，而是房屋的同質(zhì)化。房地產(chǎn)人才同質(zhì)化

06

不久前，我在麓湖羅立平看了一次采訪。

當他說一句話的時候，我有點感覺。

我認為，一個項目立面的重要性超出了許多人的預(yù)期。

做出最好的衣服一定是為了做出最好看的衣服，而不是別的，但是現(xiàn)在大多數(shù)項目的立面投入水平都太少了。

剛剛聽到這句話，我的第一反應(yīng)是錯愕。

但是我咀嚼了一遍又一遍，又回放了麓湖每年的去化量和每次開盤的熱銷情況。

我忍不住反思，我的能力是否跟不上時代的步伐？

上面是正文，真的叫盧俊。

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