文｜劉建中 陳汐

自2024年4月以來，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重磅政策頻繁出臺。政策重點(diǎn)有三:1。交付房屋；2.消化庫存；3.增加增量。當(dāng)?shù)卣甙ㄈ∠拶?、放寬限價(jià)、放開定居、置換新舊政策。國家政策是前所未有的。

2024年4月29日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)相關(guān)工作的通知》，暫停對商品房去化周期超過36個(gè)月的城市的商品住宅用地轉(zhuǎn)讓；對于去化周期在18個(gè)月至36個(gè)月之間的城市，采用約束性土地供應(yīng)。

2024年5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，降低首套和第二套房貸首付比例。首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整到不低于15%，第二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整到不低于25%。

中國人民銀行還宣布:1。不再設(shè)定第一套和第二套房貸利率的下限，實(shí)現(xiàn)房貸利率的社會化。2.降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25％，經(jīng)調(diào)整，首套房個(gè)人住房公積金貸款5年以上的利率為2.85%。3.提供3000億元的保障性住房再貸款。

在上述政策的共同推動下，在經(jīng)濟(jì)改善的影響下，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了一些積極的變化。在這些變化中，最重要的是，許多城市的二手房交易量有了顯著的改善。

二手住宅成交回暖

二手房交易量是反映房市冷熱的重要指標(biāo)。從北京、杭州、天津等地區(qū)的一些二手房中介那里了解到，2024年4月以來，特別是5月以來，看房人數(shù)明顯增加。讓我們通過數(shù)據(jù)來看看各大城市的交易情況。

如果2024年4月某城市二手房成交量同比數(shù)據(jù)明顯高于第一季度，5、6月份同比數(shù)據(jù)也明顯高于第一季度，那么我們可以感覺到2024年4月以來該城市的房地產(chǎn)市場有所復(fù)蘇。當(dāng)然，如果5、6月份的同比數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于4月份的數(shù)據(jù)，那么城市的交易復(fù)蘇趨勢就會更加明顯。

我們利用萬得（Wind）數(shù)據(jù)庫中30大中城市的“二手房交易面積”數(shù)據(jù)，由于30大中城市以外的交易數(shù)據(jù)往往存在長期滯后。在我們使用的數(shù)據(jù)中，6月1日至15日的交易面積之和是6月1日至15日的交易面積之和。

在30個(gè)大中城市中，北京、深圳、杭州、蘇州、成都、廈門、青島、東莞、揚(yáng)州、南寧只有十個(gè)城市擁有完整的數(shù)據(jù)。這十個(gè)城市都是一二線城市。具體數(shù)據(jù)如表1所示。

從表1可以看出，與2024年第一季度的數(shù)據(jù)相比，4月、5月、6月深圳、南寧、杭州、青島、成都、揚(yáng)州、北京、廈門的交易量數(shù)據(jù)明顯增加；蘇州和東莞的改善并不明顯。因此，從2024年4月開始，八個(gè)城市的二手房交易在十個(gè)有數(shù)據(jù)的大中城市中有了明顯的改善。

表1: 2024年十大大中城市二手房成交量同比變化

在當(dāng)前環(huán)境下，成交量的增加對房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇尤為重要。從上述數(shù)據(jù)來看，二手房交易在一二線城市呈現(xiàn)明顯復(fù)蘇趨勢。

與此同時(shí)，2024年4月以來，一、二、三、四線城市新增二手房數(shù)量也呈現(xiàn)出一定程度的上升趨勢(圖1和圖2)。雖然與2014年12月相比，一二線城市的新上市數(shù)量仍然較少，但隨著上市房屋數(shù)量的增加，買家將有更多的選擇。如果這種上升趨勢能夠持續(xù)下去，將有利于未來二手房成交量的持續(xù)上升。

圖1: 二手房掛牌指數(shù)(三周移動平均)自2024年4月至今一線城市

注意：2014年12月19日的數(shù)據(jù)設(shè)定為1000

圖2: 2024年4月至今，二、三、四線城市二手房掛牌指數(shù)(三周移動平均)

注意：2014年12月19日的數(shù)據(jù)設(shè)定為1000

通過以上討論，我們發(fā)現(xiàn)2024年4月至今，二手房成交量有所增加。你還想知道，成交價(jià)格有沒有上漲？

二手房價(jià)格穩(wěn)步下降

雖然二手房成交量開始回升，但并沒有普遍的漲價(jià)現(xiàn)象。事實(shí)上，大多數(shù)城市的二手房價(jià)格都在穩(wěn)步下降。以下是二手房掛牌價(jià)格的解釋。

雖然上市價(jià)格不如交易價(jià)格直接，但二手房上市價(jià)格的下跌可以反映交易價(jià)格的下跌。此外，上市價(jià)格數(shù)據(jù)比交易價(jià)格更具代表性。

因?yàn)槲覀兘?jīng)常統(tǒng)計(jì)一周或者一個(gè)月的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，但是一周或者一個(gè)月內(nèi)賣出的二手房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于上市數(shù)量。這可能會導(dǎo)致數(shù)據(jù)誤差。因此，上市價(jià)格指數(shù)的變化趨勢可以更好地反映二手房的真實(shí)價(jià)格趨勢。需要注意的是，這里重視的是“變化趨勢”的體現(xiàn)。理論上，二手房的上市價(jià)格會高于成交價(jià)格，但“變化趨勢”大致相同。

我們先來看看北京、上海、廣州、深圳、杭州的二手房掛牌價(jià)格指數(shù)。這五個(gè)城市一般被認(rèn)為是中國房價(jià)最強(qiáng)的城市。從圖3可以看出，這五個(gè)城市的二手房掛牌價(jià)格指數(shù)都有不同程度的下降。

2024年6月第一周，深圳價(jià)格下降2.6%，上海下降9.4%，北京下降10.7%，廣州下降11.7%，杭州下降12.1%，與2023年3月均價(jià)相比。

2024年6月第一周，深圳價(jià)格下降1.2%，上海下降3.1%，北京下降4.4%，廣州下降4%，杭州下降3.7%，與2024年3月均價(jià)相比。

圖3: 北上廣深杭五大城市二手房銷售掛牌價(jià)格指數(shù)

注意：2014年12月19日，價(jià)格指數(shù)設(shè)定為100。

在房價(jià)最強(qiáng)的五大城市中，二手房上市價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)了不同程度的下跌，反映了二手房賣家心態(tài)的變化。其他城市的情況也差不多。圖4是萬得數(shù)據(jù)庫中一線、二線、三線、四線城市二手房上市價(jià)格指數(shù)。不難看出，與2023年3月的價(jià)格相比，幾線城市的上市價(jià)格都有所下降。

圖4: 一線、二線、三線、四線城市二手房掛牌價(jià)格指數(shù)

注意：2014年12月19日，價(jià)格指數(shù)設(shè)定為100。

新房的情況不同。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2024年4月以來，北上廣深杭五大城市新房平均成交價(jià)格明顯低于二手房。這可能是因?yàn)殚_發(fā)商認(rèn)為這五個(gè)城市的房地產(chǎn)是最好的資產(chǎn)，即使交易量降低，他們?nèi)匀幌Ｍ谶@些城市頂住價(jià)格。然而，二手房的價(jià)格水平將不可避免地影響未來新房的價(jià)格水平。

房地產(chǎn)去庫存的本質(zhì)是促進(jìn)房地產(chǎn)回歸居住屬性，所以適度“降價(jià)去庫存”是合理健康的。那么，房地產(chǎn)價(jià)格什么時(shí)候調(diào)整到位呢？房地產(chǎn)行業(yè)什么時(shí)候回歸居住屬性？

房地產(chǎn)回歸居住屬性

房地產(chǎn)回歸居住屬性，是未來房價(jià)還會大幅上漲的預(yù)期。未來買房的收入主要來自兩個(gè)方面:一是以目前的租金計(jì)算的收入；二是通貨膨脹導(dǎo)致的租金通貨膨脹收入。

租金具有抗通貨膨脹能力。圖5和圖6分別是美國和日本的租金價(jià)格指數(shù)和整體CPI(通貨膨脹指數(shù))的趨勢。在過去的30年里，美國和日本的經(jīng)濟(jì)趨勢大不相同。然而，幾十年來，美國和日本的租金增長與中國的整體CPI增長基本相同。在兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力如此不同的國家中，租金表現(xiàn)出良好的抗通貨膨脹能力。

圖5: 整個(gè)CPI是美國的租金價(jià)格指數(shù)。

圖6：日本的租金價(jià)格指數(shù)和整體CPI

在房價(jià)回歸理性之后，未來的房價(jià)主要是穩(wěn)定的。各類人群，根據(jù)自己的情況選擇住房。

對于剛剛需要的人來說，房子除了居住屬性之外，還有其他特點(diǎn)，比如教育、醫(yī)療、歸屬感等等。他們可以承受相對較低的租金回報(bào)率(租金回報(bào)率=年凈租金/房價(jià))。如果目前的資本成本是3%，那么剛剛需要的人可能愿意承擔(dān)不到3%的租金回報(bào)率。

對于改善型購房者來說，他們更關(guān)心房子的質(zhì)量，但租金回報(bào)仍然是一個(gè)重要的參考。因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率是房子價(jià)值的底線。買房需要花很多錢。他們不僅要考慮提高生活質(zhì)量，還要考慮資產(chǎn)安全。

對理財(cái)型購房者來說，租金回報(bào)更為重要。對購房及其他理財(cái)方式的收益情況進(jìn)行仔細(xì)比較。

可以說，無論什么樣的買家，租金回報(bào)率都是消除房價(jià)大幅上漲預(yù)期后的重要參考。如果租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于資本成本，那么房價(jià)調(diào)整就不到位。

當(dāng)租金回報(bào)率與資本成本基本相同時(shí)，房價(jià)有望企穩(wěn)。各種各樣的人，如果你愿意，交易會更活躍，房地產(chǎn)市場會更健康。因此，房地產(chǎn)回歸生活本質(zhì)的關(guān)鍵是租金回報(bào)率與資本成本一致。

對于北方、廣州、深圳、杭州五大城市來說，租金回報(bào)率可以達(dá)到穩(wěn)定的狀態(tài)，因?yàn)榉课萑菀壮鲎?，并且含有其他附加屬?戶籍、醫(yī)療、教育等)。).表2是目前五大城市的租金回報(bào)率。

除廣州外，其他四大城市的2024年收益率均為穩(wěn)步增長，與2023年的租金回報(bào)率相比。2024年前五個(gè)月，北上廣深杭租房回報(bào)率分別為2.21%。、1.93%、1.57%、1.71%、2.1%。

考慮到四大銀行五年期定期存款上市利率約為2%，五大城市的租金收益率并不是特別低，經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，房價(jià)更有可能企穩(wěn)。

表2：2023年前五月和2024年前五月，北上廣深杭平均租金收益率(%)

參照五大城市的回報(bào)率，估計(jì)二線強(qiáng)勢城市的租房回報(bào)率會達(dá)到3%以上，房價(jià)才能企穩(wěn)。成都、武漢、長沙(圖7)是目前符合這一條件的城市。

圖7: 成都、武漢、長沙的租金回報(bào)率(%)

對于二線劣勢城市，估計(jì)租金回報(bào)率會達(dá)到3.5%以上，甚至4%以上，這樣房價(jià)才能企穩(wěn)。畢竟對于二線劣勢城市來說，未來房子租不出去的風(fēng)險(xiǎn)，租不出去的房子有降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。在二線劣勢城市，長春、哈爾濱、沈陽的租金回報(bào)率最高(圖8)。

圖8：長春、哈爾濱、沈陽的租金回報(bào)率(%)

如果資本成本可以進(jìn)一步降低，買家可以接受更低的租金回報(bào)率。因此，未來降低資本成本可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。未來可以出臺一系列促進(jìn)購房意向的政策:比如降低購房相關(guān)稅費(fèi)；例如，中國給予剛需購房者利息補(bǔ)貼等。