今年上海新房市場兩極分化嚴(yán)重，我們剛剛分析過。

一方面是郊區(qū)盤去化難，另一方面是城區(qū)豪宅頻繁陽光

而且都是誰在買的 3000 萬豪宅，我們也做了很詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)。

包括中海順昌九里、融創(chuàng)濱江一號院、濱江凱旋門

除這些引人注目的豪宅外，

事實(shí)上，今年上海一共誕生了。 3 除陸家嘴濱江凱旋門外，一個(gè)“千人搖”紅盤

還有浦東唐鎮(zhèn)安高申宸院和普陀長風(fēng)陳嘉。 100 · 嘉佰道

我們還選擇了嘉定理想之地五期和寶山中環(huán)置地中心兩大熱銷市場。 · 潤府一期

在今年 3 每個(gè)月都得到了 688 組和 529 小組認(rèn)購，也都輕松實(shí)現(xiàn)了開盤日光。

根據(jù)這些紅盤的搖號數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)——

01

剛剛改盤和豪宅盤的客戶分化加劇。

首先來看看最近流行的陳嘉。 100 · 嘉佰道

5 月首開一共 422 套裝，套均總價(jià) 1464 萬，最貴的一套頂復(fù) 543 平 更是高達(dá) 5655 萬

位于普陀長風(fēng)內(nèi)中環(huán)，豪宅盤妥妥

而且安高申宸院和理想之地，都位于浦東唐鎮(zhèn)和嘉定新城，今年提供的套均總價(jià)一個(gè) 700 萬 、一個(gè) 600 萬 ，都是剛改盤的外環(huán)外標(biāo)準(zhǔn)。

搖號以 310 上海人，與非 310 的外地人 新上海人來分，可以看到很明顯的差別。

上海嘉佰道 310 整整超過了客戶的比例 4 成，非 310 客戶不到 6 成功，兩者的差距仍然存在 2 成之內(nèi)

而且安高申宸院和理想之地。上海 310 顧客比例大幅下降，連連 10% 也沒有，9 成為上述是非 310 客戶，差距的大小一目了然

然后是當(dāng)?shù)赜脩舻木唧w畫像。

這并不奇怪，集中吸引的主要是本地區(qū)的客戶。

嘉佰道有 20% 普陀客戶的比例是普陀客戶

近一半的安高申宸院是浦東客戶，理想之地近一半。 4 成都是嘉定客戶

而且嘉百道的搖號遍及上海。 16 個(gè)區(qū)，對全市客戶都有吸引力。

安高申宸院缺少嘉定、松江、奉賢客戶，理想場所也缺少虹口、松江、奉賢客戶，分布更加不均勻。

另外，人數(shù)方面的認(rèn)購單位也略有不同。

嘉佰道一人組和二人組的搖號比例基本打平，此外還有一人組和二人組。 5 組三人組和 1 四人組搖號客戶

安高申宸院一人組和二人組搖號比例為 0.34：0.66，理想場所一人組和二人組的比例是 0.24：0.76

豪華住宅的個(gè)人顧客非常擅長打架，一般不需要任何貸款，直接全款就可以拿下。

就像以前的濱江凱旋門總價(jià)一樣 1.1 一億元的“頂復(fù)樓王”，一開始就被個(gè)人客戶奪走，一個(gè)小目標(biāo)是直接的

然后兩者以兩個(gè)家庭為單位的買房比例大大提高，相當(dāng)一部分是剛結(jié)婚不久的年輕夫婦作為“上車”，拉高了首付和貸款的杠桿，兩個(gè)人的公積金額度都用完了。

從身份證開始到上海當(dāng)?shù)乜蛻舻姆植?，再到不同人?shù)的訂閱單位，我們可以看到目標(biāo)客戶在城市豪宅和外環(huán)外剛剛改變的區(qū)別。

02

安徽人剛剛沖進(jìn)外環(huán)外改盤，山東河南跟上。

與豪宅相比，主要是江浙人購買，可以直接占據(jù)國外客戶的一半。

尤其是南通人和溫州人這兩個(gè)典范。

相比之下，其它地方的存在感略低。

這一次，我們發(fā)現(xiàn)，安高申宸院和理想之地。安徽、山東、河南的客戶數(shù)量猛增，后一種浙江顧客更是突然減少。

安徽同鄉(xiāng)沖得特別猛，這兩盤的認(rèn)購組數(shù)量僅次于江蘇，排名第二。

在理想的地方，安徽和江蘇的認(rèn)購組數(shù)量只差不多。 4 小組，差距很小

而基本上，本省各地級市的認(rèn)購客戶都有，可以算是均勻分布。

表現(xiàn)最為突出的是安慶，在全省買房數(shù)據(jù)中遙遙領(lǐng)先。

同事巧克麗麗就是安慶人的典型代表，堪稱編輯部的“買房專業(yè)戶”

像巢湖這樣的縣級市，也貢獻(xiàn)了幾個(gè)購買力。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在滬外省市居住人口中，安徽人的比例持續(xù)增加。 5 每年都是第一，總數(shù)超過 200 萬，上海的數(shù)量的確很大。

原來他們更喜歡總價(jià)。 600 萬上下剛改盤

其次是河南，總認(rèn)購數(shù)排名第三。

排名靠前的城市有：周口、鄭州、駐馬店和洛陽

山東當(dāng)然也不甘落后，兩盤的認(rèn)購組數(shù)量也都超過了浙江，由青島和煙臺帶頭。

03

蘇州人也喜歡買上海套均均。 1500 萬的新盤

在嘉佰道外地城市的認(rèn)購信息中，除南通繼續(xù)領(lǐng)先外，購買上海豪宅外，

第二個(gè)想不到也不是溫州，而是一般不買上海豪宅的蘇州，足有足有， 24 組客戶

要了解中海順昌玖里、融創(chuàng)濱江一號院、濱江凱旋門三大豪宅板塊的蘇州客戶，加起來也只有 14 組

另一方面也說明，在蘇州土豪心中，上海豪宅的位置、開發(fā)商品牌、倒掛空間都不是最重要的。

她們還是最認(rèn)同的項(xiàng)目產(chǎn)品力量

更愿為嘉佰道如此純凈、完整、極致的藝術(shù)空間買單。

歸根結(jié)底，蘇州本身也有不少豪宅，今年更被稱為“蘇州豪宅元年”

由于限價(jià)的放開和質(zhì)量的提高，幾個(gè)高端項(xiàng)目的單價(jià)都是針對的。 10 萬 / 平米去了，也是頂級的能打，甚至很多石頭都是全國首用。

所以，如果不是絕對滿意的項(xiàng)目，他們也不會輕易去上海下手。

而且溫州這次認(rèn)購的數(shù)量只有揚(yáng)州那么多，其次是鹽城、紹興、泰州、南京、常州和寧波。

另外，安徽的認(rèn)購總數(shù)為 55 集團(tuán)，東北三省也協(xié)同提供協(xié)同服務(wù) 46 組認(rèn)購

04

中外環(huán)也有春天，吸引城市顧客

回顧今年新盤的表現(xiàn)，中外環(huán)，尤其是寶山南大板塊的認(rèn)購數(shù)據(jù)也非常出色。

中環(huán)置地中心 · 典型的代表潤府

項(xiàng)目一期不僅是積分制，南大板塊也是今年中外環(huán)第一個(gè)“陽光”建筑，首次觸發(fā)積分。

3 月亮第一開就得到了 580 組認(rèn)購，529 小組進(jìn)入搖號，開盤后只用時(shí)。 408 一分鐘就宣布售完了

具體看第一開的認(rèn)購數(shù)據(jù)，310 近比例的上?？蛻?45%，非 310 客戶不到 6 成

寶山是當(dāng)?shù)乜蛻糁凶疃嗟?，占?jù)了近四分之一，其次是靜安緊挨著寶山，占比達(dá)到 18%

表明很多靜安土壤也認(rèn)可潤府的地理位置。

國外客戶數(shù)據(jù)與上述兩個(gè)外環(huán)外剛改盤相似。

依然是江蘇以 69 該組總數(shù)領(lǐng)先，安徽排名第二。 36 集團(tuán)，浙江和山東都是 24 集團(tuán)，東三省加起來總共 20 組，山東就是這樣 17 組

05

為何這些盤子今年可以“紅”

不難看出，這些熱銷板塊有幾個(gè)特點(diǎn):靠近地鐵，周邊業(yè)務(wù)或教育設(shè)施完善，一二手倒掛明顯。

但是，與去年的全年足相比， 26 一個(gè)“千人搖”紅盤

今天的上海新房市場，能夠達(dá)到“千人搖”這樣的超高熱度并非易事。

這些板塊之所以能夠“殺出重圍”，取得如此突出的成績

靠的還是開發(fā)商在地段上，又多做了很多加法。

舉例來說，嘉佰道就是產(chǎn)品實(shí)力的典型代表，開發(fā)商硬生生地把房子做成藝術(shù)品

不管是火出圈的 40 米長、5.2 米高的門頭，還是極具視覺沖擊力的車庫，還有許多價(jià)值百萬的大師級雕塑藝術(shù)品。

為上海房市再次奉獻(xiàn)了一個(gè)塔尖項(xiàng)目

實(shí)景圖

理想之地是去年上海樓市的單盤銷冠

萬科以自己的力量，為一個(gè)綜合體市場呈現(xiàn)了各種豐富的生活場景。

有咖啡，有書店，有輕食，有面包店，有西餐廳，有云南菜。 ...

中軸線路面更是打造成了一個(gè)慢行街區(qū)，據(jù)說每個(gè)街區(qū)都有。 26 大米將有一個(gè)環(huán)路，一個(gè)節(jié)點(diǎn)。

效果圖

讓業(yè)主和來往的行人在郊區(qū)，也能充分享受小資產(chǎn)階級的生活。

盡管安高申宸院背后兩家開發(fā)商的名字聽起來有點(diǎn)生疏，而且在房地產(chǎn)行業(yè)一直都比較低調(diào)，

本質(zhì)上，高速房地產(chǎn)集團(tuán)和安聯(lián)公司都是實(shí)力非常硬核的公司，不斷用商品吸引市場

唐鎮(zhèn)項(xiàng)目的外立面和社區(qū)設(shè)計(jì)都很用心。

而且中環(huán)置地中心 · 潤府展示了外立面和部分小區(qū)的景觀，并展示了真實(shí)的景觀。

還有多個(gè)主題架空層，以及約定 1500 一平方米的下沉?xí)?/p>

實(shí)景圖

健身房、室內(nèi)游泳池、休閑瑜伽、茶道娛樂等配套設(shè)施齊全，在一些高端項(xiàng)目中并不少見。

06

盡管與前兩年相比，今年以來，上海的積分盤和千人搖的紅盤并不多。

還必須承認(rèn)，上海整體新房基本盤依然平穩(wěn)。

" 527 “新政”更準(zhǔn)確地激活了一些有買房需求的客戶。

6 月已經(jīng)有 3 新盤觸發(fā)積分，同期認(rèn)購率普遍上升。

上海新盤市場可以說已經(jīng)很久沒有這么熱鬧了。

本文分析的幾大熱銷板塊，除理想之地已售罄外，安高申宸院、陳嘉。 100 · 中環(huán)置地中心嘉百道和中環(huán)置地中心 · 潤府將繼續(xù)供應(yīng)

今年 8 批號新房也馬不停蹄，正在來的路上。

下一個(gè)“千人搖”的紅盤將是誰？讓我們拭目以待。

上述為正文，來自楚然。

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