一般來(lái)說(shuō)，喜歡一個(gè)人是什么感覺(jué)？

那一瞬間雙方眼神的觸電，然后從心底里認(rèn)出對(duì)方，最后走到一起。

一眼一萬(wàn)年

這樣的場(chǎng)景可能是初戀，也可能是：

樣板房

作為客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)的第一印象，我一直認(rèn)為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)不是賣(mài)房，也不是讓人買(mǎi)房，而是如何準(zhǔn)確匹配。

所以你覺(jué)得看樣板間的過(guò)程有點(diǎn)像相親嗎？

讓人覺(jué)得我很好，覺(jué)得我們很合適。

更重要的是，還要讓人覺(jué)得錯(cuò)過(guò)我之后很難再遇到下一個(gè)人的那種感覺(jué)。

毫不夸張地說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)能否打動(dòng)人，是最終與買(mǎi)家分手，還是讓用戶(hù)愿意完成如此昂貴的家庭資產(chǎn)配置？

樣板房決定了 99% 的概率

今天的例子確實(shí)來(lái)自于我這么多年的真實(shí)可見(jiàn)和心跳。

樣板房，一眼就能吸引用戶(hù)。

都什么樣

01

美麗的裸妝：僑鑫 · 保利 · 匯景臺(tái)

一直以來(lái)，形容美女的最高層次是什么？我記得有這樣一句話(huà)。

淡妝濃抹總相適宜

但是回顧這幾年大家對(duì)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，似乎只給了一個(gè)方向：用最昂貴的成本積累起來(lái)

所以這兩年從顧客的角度來(lái)看，豪宅是什么？

大部分高端項(xiàng)目都會(huì)配備奢華的石頭元素，名字也包裝成清波紫薇奢華的石頭，甚至盆栽也可以做成玻利維亞藍(lán)奢華的石頭。

原來(lái)呈現(xiàn)的高級(jí)審美慢慢消失。

這也是匯景臺(tái)最讓我印象深刻的地方，來(lái)自另一個(gè)豪宅方向的靈感，可以是極其奢華。

也可是精致的裸妝

第一

僑鑫堅(jiān)持在室內(nèi)不同地區(qū)使用大量進(jìn)口天然石材和木飾面元素作為交付。

進(jìn)入餐廳，仿佛打開(kāi)了一幅流動(dòng)的畫(huà)卷。

美麗的大理石地板與墻壁自然結(jié)合

從地面到天花板，整個(gè)廚房都是全木裝飾。

沒(méi)有多少人期待的那種石頭和耀眼的顏色，這種中性色調(diào)的質(zhì)感

你們甚至?xí)械綕嵃?/p>

衛(wèi)生間的盆和地面也鋪著同樣的石頭，讓顏色在空間中自然流動(dòng)。

其次，這種色調(diào)下的線(xiàn)條感

在室內(nèi)做弧線(xiàn)是目前豪宅樣板房最顯著的創(chuàng)新，但是匯景臺(tái)是怎么做的呢？

拱門(mén)圓弧邊緣柔軟，裝飾有隱藏的金屬。

甚至入戶(hù)這個(gè)屏幕

許多項(xiàng)目只存在于樣板間，但在匯景臺(tái)這些都是交付標(biāo)準(zhǔn)。

并且許多工藝也非常耐人尋味

開(kāi)門(mén)邊門(mén)的空間和電視背景墻之所以保持在一條直線(xiàn)上。

目的是讓整個(gè)空間在室內(nèi)開(kāi)門(mén)時(shí)感覺(jué)更加完整，讓視野成為一條直線(xiàn)。

這種治療不得不說(shuō)有點(diǎn)強(qiáng)迫癥。

大家不要小看這件事，這樣做并不意味著放棄昂貴，前面大家看到的木飾面，石頭，金屬元素…比你想像的要貴得多。

所以精致的裸妝下

是藏在里子里的極其奢華，卻以最溫柔的方式呈現(xiàn)出來(lái)。

誰(shuí)敢說(shuō)這樣的美女不是人群中最突出的？

02

最引人注目的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：廣州 ·鵬瑞 1 號(hào)

我想很多人都知道這個(gè)項(xiàng)目的破圈，大部分都是關(guān)于外部討論的。

比如鵬瑞作為一線(xiàn)江景的豪宅規(guī)格，贏(yíng)得了廣州市中心江心島-北帝沙島的經(jīng)營(yíng)權(quán)，系統(tǒng)地打造了整個(gè)島嶼。

舉例來(lái)說(shuō)，作為一個(gè)純粹的公寓項(xiàng)目，鵬瑞 1 號(hào)一年 1 億 商品交易已經(jīng)超過(guò)了過(guò)去十年廣州的網(wǎng)簽套數(shù)。

老實(shí)說(shuō)鵬瑞 1 號(hào)碼現(xiàn)在所取得的成就已成為業(yè)界的共識(shí)，值得所有房地產(chǎn)商仰望。

但今天我想和大家分享一個(gè)室內(nèi)細(xì)節(jié)。

同時(shí)也是整個(gè)公寓設(shè)計(jì)最點(diǎn)睛之筆。

正是在我來(lái)到鵬瑞 1 號(hào)碼樣板房，游走在室內(nèi)動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)時(shí)，鵬瑞做了一個(gè)改變。

來(lái)到餐廳的視野

與一般的豪宅項(xiàng)目不同，餐廳被分成中西餐廳，在鵬瑞的研發(fā)邏輯中，中西餐廳被分成中西餐廳徹底地拆分

將西式廚房連接到客廳，形成一個(gè)完整的社交空間

我們把注意力集中在中廚上。

廚房的計(jì)劃特別有趣。廚房與家庭大廳相連，然后放在房間類(lèi)型的最深處，成為最安靜的部分。

隨后成為所有臥室的動(dòng)線(xiàn)樞紐交匯處。

這種R&D語(yǔ)言就是告訴觀(guān)眾，客廳 西式廚房用于對(duì)外社交

而中廚 家庭大廳是家庭情感交流濃度最高的部分。

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，鵬瑞不僅僅局限于簡(jiǎn)單的面積放大，而是幾次細(xì)分單戶(hù)型的情緒，在不同的場(chǎng)景下實(shí)現(xiàn)功能交付。

還有許多類(lèi)似這樣的研發(fā)。

比如當(dāng)面積再放大，客廳區(qū)域也不是簡(jiǎn)單的再放大，而是再細(xì)分家庭個(gè)人藝術(shù)館，用來(lái)展示各種藏品

而且臥室再放大的關(guān)鍵在于再細(xì)分衣帽間，主臥標(biāo)配兩個(gè)相同規(guī)格的衣帽間，用于男女分區(qū)。

為何會(huì)出現(xiàn)如此精細(xì)化的情景？

產(chǎn)品的先進(jìn)領(lǐng)先是其驕傲的資本，但鵬瑞的驕傲本質(zhì)上來(lái)自于這樣一個(gè)企業(yè)的老板。

一是深諳塔尖用戶(hù)的心理。

一是掌握了心理之后，產(chǎn)品設(shè)計(jì)終于可以社會(huì)化了。絕對(duì)的塔尖背后是強(qiáng)大的個(gè)人意志。

通過(guò)對(duì)世界上所有成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，以及作為企業(yè)家不斷迭代的經(jīng)驗(yàn)積累，老板親自考察了十年，融入了他對(duì)生活的理解，徹底表達(dá)了建筑。

知不知道是一回事，愿不愿意做是一回事，最后能不能做到是第三件事。

顯然，這樣的老板很難再有了。

這種鵬瑞顯然是這樣的 1 號(hào)碼也無(wú)法復(fù)制

03

交付還原度最高的樣板房：成都嘉佰道 & 縵合 · 北京 & 香港沄璟

下一步要分享的樣板房有點(diǎn)多，但是三個(gè)項(xiàng)目本質(zhì)上代表了同樣的態(tài)度。

也是最容易被忽視的樣板房：還原度

大家都知道樣板房是獨(dú)套的，做得多好也不過(guò)分。

但是真正入住的時(shí)候會(huì)不會(huì)像樣板房階段那樣實(shí)現(xiàn)美好，很多項(xiàng)目還是要打上一個(gè)疑問(wèn)。

正因?yàn)槿绱?，成都嘉佰道才值得拿出?lái)說(shuō)道。

之前去成都嘉佰道的小伙伴帶我們?nèi)タ戳藥滋桩?dāng)天就要交付的房子。

一眼望去，除了沒(méi)有軟裝。

幾乎可以和樣板房一比一地恢復(fù)。

直接訪(fǎng)問(wèn)對(duì)比圖

前后感覺(jué)完全一樣

基本上和初始樣板房一模一樣，樣板段所呈現(xiàn)的精致感和品質(zhì)感都得到了充分的落地。

尤其是當(dāng)我們走近觀(guān)察細(xì)節(jié)時(shí)。

據(jù)交易員介紹，為了滿(mǎn)足室內(nèi)使用的木質(zhì)裝飾材料的要求，設(shè)計(jì)總是在工廠(chǎng)盯著幾天，打了幾百次，直到顏色接近他心中的標(biāo)準(zhǔn)。

即使是墻上一個(gè)藝術(shù)凹槽的設(shè)計(jì)

材料經(jīng)得起仔細(xì)看，工藝也做出了質(zhì)感。

而且真的負(fù)擔(dān)得起成本 5000 元 / 成都平頂流裝標(biāo)

的確應(yīng)該驚嘆，一家人口中靠著藝術(shù)豪宅在房地產(chǎn)行業(yè)殺出重圍的后起之秀。

甚至對(duì)于交付尾端也可以如此重視。

但是，這仍然是樣板房框架的交付，不得不告訴大家更極端的一點(diǎn)：軟裝交付

有沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)太多？

我們見(jiàn)過(guò)太多的客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目位置有抵抗力，但是一旦他們來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，他們就會(huì)被抓獲完成交易。

一個(gè)實(shí)質(zhì)性的原因是愛(ài)上整個(gè)樣板房的感覺(jué)，包括客廳墻上的石頭、地板、廚房、軟裝，甚至現(xiàn)場(chǎng)燈光的明暗。 ...

因此，當(dāng)你來(lái)到這里時(shí) · 什么是北京的畫(huà)面？

這里是它交付的實(shí)景照片。

照片中看到的沙發(fā)，茶幾，茶幾，紙巾盒，水杯，沙發(fā)上的枕頭，遠(yuǎn)處背景墻上的藝術(shù)品…

一切，都是交付標(biāo)準(zhǔn)。

這就是俯視下的情況

當(dāng)你真正達(dá)到極致的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，只有你選擇的軟裝才能與室內(nèi)的硬裝形成系統(tǒng)。

這里是項(xiàng)目的電梯廳玄關(guān)。

排列還是這樣的藝術(shù)畫(huà)，一組皮革沙發(fā)，結(jié)合角落光影的暈染。

當(dāng)然，這不僅僅是為了炫耀自己的技能，更是為了把整個(gè)美學(xué)生活系統(tǒng)都打包給你。

讓這個(gè)房子，成為真正的藝術(shù)品

而且這種觀(guān)念和行為，也與香港有關(guān)。與之不謀而合

在當(dāng)然，我們可以看到，豪宅應(yīng)該有的頂級(jí)配套設(shè)施都有。

并且是數(shù)倍的投資

但是更讓我感動(dòng)的是，京京樣板房所展示的交付標(biāo)準(zhǔn)如此細(xì)致？

從咖啡機(jī)到恒溫酒柜，真空包裝機(jī)

細(xì)節(jié)到可以快速對(duì)杯體進(jìn)行消毒制冷的凍杯機(jī)、調(diào)料盒、種植香草的室內(nèi)掛式花盆

即使有些地方看不見(jiàn)，也是當(dāng)你打開(kāi)餐柜的那一刻。

全部采用木飾面做成曲線(xiàn)，再疊加餐具分隔。

我們說(shuō)樣板房交付分為三類(lèi):硬件交付、設(shè)計(jì)交付、軟件交付。

硬件看配備規(guī)格，設(shè)計(jì)背后是大師資源的鏈接，軟裝是整體氛圍的靈活營(yíng)造。在過(guò)去的十年里，房地產(chǎn)是否比裝配比例進(jìn)口廚衛(wèi)

而且未來(lái)軟裝交付很可能會(huì)迅速殺入樣板房跑道

04

最佳框架結(jié)構(gòu)：中興路一號(hào) & 東方的綠城潮鳴

這一觀(guān)點(diǎn)來(lái)自于近幾年上海的幾個(gè)新房項(xiàng)目

我特意咨詢(xún)了一下建筑設(shè)計(jì)的朋友。你可以簡(jiǎn)單理解為承重墻的變化。就像上海老公房一樣，幾乎每一寸墻都是承重墻，本質(zhì)上是磚混結(jié)構(gòu)。

而且對(duì)于框架結(jié)構(gòu)的建筑

承重墻元素被大量排除，但承重系統(tǒng)被放置在梁、板、柱等基礎(chǔ)構(gòu)件中。主要功能是將建筑物的荷載傳遞到基礎(chǔ)上。

給大家舉個(gè)例子：270 度拐角

已成為目前大量豪宅樣板房銷(xiāo)談的價(jià)值點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

但現(xiàn)實(shí)這個(gè) 270 多少是要打折的

一開(kāi)始我見(jiàn)過(guò)比較好的處理方法，一種是將承重墻簡(jiǎn)化為拐角承重柱，另一種是將側(cè)移變?yōu)槌兄匦P(guān)墻。

但是也沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)視線(xiàn)的純無(wú)遮擋。

那么為什么這次綠城潮鳴東方能被同行稱(chēng)贊呢？

仔細(xì)看 285 平面公寓設(shè)計(jì)，除了大部分載重集中在核心筒外，室內(nèi)只有大約一個(gè)。 8 根承重柱，柱體仍向內(nèi)收縮。

這樣就決定了未來(lái)業(yè)主有很大的自由可以自主改造大部分墻面。

但是我更想說(shuō)的是看不見(jiàn)的功夫。

第一，整體結(jié)構(gòu)看起來(lái)很簡(jiǎn)潔，對(duì)吧？

也就是說(shuō)，每根柱子都需要增加倍數(shù)，以確保足夠的載荷，另外，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員的反饋，項(xiàng)目采用分級(jí)承重的方法。

換言之，柱子越底層承受的荷載總量越大，樓層越高，壓力逐漸減小。

第二

再次回答大家前期提出的承重柱提升是否會(huì)影響隔音？

實(shí)際上還涉及到另一個(gè)看不見(jiàn)的地方，比如地板的厚度，一般的建筑結(jié)構(gòu)大概在那里。 100mm，對(duì)于這種簡(jiǎn)化結(jié)構(gòu)，需要加厚地板以滿(mǎn)足負(fù)載重量。

厚的可以做到 200-300mm

類(lèi)似于廣州鵬瑞 1 數(shù)字之所以能達(dá)到很高質(zhì)量的隔音，是為了讓樓板厚度浮夸。 350mm 厚

例如，外立面采用大型弧形玻璃進(jìn)而產(chǎn)生工藝損壞。

因此，這些結(jié)構(gòu)中每一個(gè)不尋常的地方，都需要背后巨大的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)。

包括我們?nèi)トf(wàn)科中興路一號(hào)

外看給人一種無(wú)邊框手機(jī)的感覺(jué)。

知道怎么做的朋友不難看出，中興路一號(hào)這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)做到了。完全落地玻璃，沒(méi)有上翻的窗戶(hù)，沒(méi)有厚重的梁。

在結(jié)構(gòu)上，這是萬(wàn)科的一次大膽嘗試。

雙線(xiàn)十字是項(xiàng)目的主要受力部件。 8 一面墻和一個(gè)外圍 6 組成狗骨柱，也使住宅套內(nèi)無(wú)結(jié)構(gòu)墻、柱的隔離。

這讓我想起了上海泗涇的格力公園海德。

雖然不是框架結(jié)構(gòu)，但最初的項(xiàng)目邀請(qǐng)羅杰斯親自操作。有趣的是，萬(wàn)科中興路一號(hào)也來(lái)自英國(guó)建筑大師。

在板式包圓的新房市場(chǎng)中，選擇點(diǎn)式設(shè)計(jì)

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，不能稱(chēng)之為點(diǎn)式。單體布局為兩梯五戶(hù)蝴蝶，像一只開(kāi)著翅膀的蝴蝶。承重墻基本在核心筒和局部外墻，因此獲得了內(nèi)部沒(méi)有承重墻的自由平面。

通過(guò)鋼結(jié)構(gòu)承重，陽(yáng)臺(tái)獲得了四周無(wú)墻體和柱子包裹的效果。

所以我們可以看到

在這種設(shè)計(jì)下，陽(yáng)臺(tái)幾乎是空的，包括扶手和窄邊框的處理。

另一個(gè)例子是項(xiàng)目的電梯廳

同樣不是昏暗壓抑，也是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)的不同。

整座電梯展示了人們?nèi)粘Ｉ钪斜容^少見(jiàn)的觀(guān)光電梯方式。

上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了一個(gè)新的賽道。

也就是說(shuō)，當(dāng)我們?cè)谑^上安裝標(biāo)卷時(shí)，不妨試試單體建筑結(jié)構(gòu)還能玩出什么新花樣呢？

這一時(shí)代需要許多創(chuàng)造性的東西。

房地產(chǎn)也是如此

而且最后一個(gè)項(xiàng)目就是這樣實(shí)踐的。

最“露骨”樣板房：海泰北外灘

想象一下，我們通?？吹降臉影宸慷际墙?jīng)過(guò)精心裝裱后呈現(xiàn)的。很少有開(kāi)發(fā)商有勇氣說(shuō)我想做清水樣板房展示。

而且海泰北外灘最大的區(qū)別

隱蔽工程在我看到的范圍內(nèi)做得最好的樣板房，可以用“外露”來(lái)形容

其他人最多給你看白墻。

在這里直接切割給你的管道。

在海泰北外灘工程實(shí)體樓，費(fèi)用約為 3000 萬(wàn)萬(wàn)建造了一個(gè)建筑工法樣板房

目的就是把建筑生物中那些隱蔽的角落，赤裸裸的真實(shí)，全部展開(kāi)給大家看。

假如把建筑比作一個(gè)身體

所以我們可以看到血管是為人體運(yùn)輸?shù)?，用的是最?jiān)固的。全金屬機(jī)電管路

正如上圖所示，來(lái)自德國(guó)班尼戈的活水系統(tǒng)，我們很少看到純紅銅制成的四管給水管。

不但大大延長(zhǎng)了管道的使用壽命，而且四個(gè)管道的設(shè)計(jì)還能使整個(gè)房子的活水在有效時(shí)間內(nèi)及時(shí)循環(huán)。

由丹麥皇室指定使用卜祿歌進(jìn)口

整套 316L 醫(yī)用級(jí)不銹鋼排水系統(tǒng)，能保證 50 超過(guò)2000年沒(méi)有腐蝕

從每一根管道和支架的排列，每一根柱子的澆筑，到整個(gè)機(jī)電系統(tǒng)的品牌，都是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

要知道這個(gè)項(xiàng)目本身還是超高層建筑？

當(dāng)外界對(duì)超高層有各種各樣的疑問(wèn)時(shí)，海泰北外灘卻向外界傳達(dá)了一個(gè)明確的解釋?zhuān)?/p>

也就是說(shuō)，我不僅要給你一個(gè)屬于超高層的最佳視線(xiàn)。

在這里，你可以看到黃浦江向前奔跑，也可以看到蘇州河和黃浦江在外白渡橋上慢慢相遇。

一覽眾山小

更重要的是，在建筑內(nèi)部，各種管道、電、水、氣、排水的設(shè)備配管都是頂級(jí)材料。

也要交給業(yè)主一座真正的百年建筑。

這是為了這個(gè)項(xiàng)目隱蔽工程的偏執(zhí)

為什么要站在項(xiàng)目上？ 35 層層還是聽(tīng)不見(jiàn)外面一絲風(fēng)的喧囂。

甚至項(xiàng)目玻璃

普通豪宅一般采用三玻兩腔，市場(chǎng)上一般采用旭格。 65 而海泰則采用了旭格的頂配系列 90 系列

四玻兩腔材料玻璃制造，也是全上海首次出現(xiàn)。

上述種類(lèi)，都是海泰北外灘作為豪宅商品內(nèi)部的頂級(jí)建設(shè)項(xiàng)目。

最終

不知大家看到最后的感受是什么？

之所以有這個(gè)分享，并不是為了突出樣板間有多好。當(dāng)然，從行業(yè)的角度來(lái)看，這些項(xiàng)目確實(shí)獲得了極其優(yōu)秀的銷(xiāo)售數(shù)字。

但是我更想告訴你的是數(shù)字背后的數(shù)字。

所有這些樣板房都表現(xiàn)出同樣的氣質(zhì)，稱(chēng)為：交付真實(shí)性

什么意思

也就是說(shuō)，以前的樣板間喜歡怎么做，大概率是把床做小一點(diǎn)，突出房間的大小，或者有門(mén)的地方先不要放門(mén)。 ...

原則是通過(guò)藏拙和顯貴來(lái)留住客戶(hù)。

隨著這種認(rèn)知越來(lái)越擴(kuò)展到客戶(hù)，單純營(yíng)銷(xiāo)需求的商品在一定程度上會(huì)在客戶(hù)心理上認(rèn)為動(dòng)機(jī)不純。

但真正的牛 X 樣板房是怎么做的？

如果有人在追求奢石顯貴，匯景臺(tái)應(yīng)該為自己畫(huà)上精致的裸妝。

如果其他人都在爭(zhēng)奪精修效果圖，樣板房也逐漸注重交付還原度， · 北京正在提出交付軟裝

比如有人把銷(xiāo)售價(jià)值點(diǎn)背下來(lái)，有人率先研究框架結(jié)構(gòu)，海泰北外灘直接還原了最真實(shí)的暴露管道。

所以在我看來(lái)，做樣板間的關(guān)鍵是什么？

并非所謂的價(jià)值點(diǎn)多少項(xiàng)目，有多少設(shè)計(jì)師有多高級(jí)，而是讓客戶(hù)真正從心底里相信這個(gè)項(xiàng)目的樣板房很好。

我相信我以后買(mǎi)的房子會(huì)和樣板房一樣好。

從而構(gòu)建購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商兩者真正的信用體系。

這就是為什么我會(huì)說(shuō)看樣板間就像相親。如果你觀(guān)察那些能走到最后的人，你永遠(yuǎn)不會(huì)只是一見(jiàn)鐘情。

而是真正的表達(dá)自己，讓對(duì)方意識(shí)到那些結(jié)婚后可以一起度過(guò)未來(lái)生活的細(xì)水流長(zhǎng)。

總之一句話(huà)

真誠(chéng)，是樣板間最大的必殺技巧。

上述為正文，來(lái)自 Moon

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