一般來說，喜歡一個人是什么感覺？

那一瞬間雙方眼神的觸電，然后從心底里認(rèn)出對方，最后走到一起。

一眼一萬年

這樣的場景可能是初戀，也可能是：

樣板房

作為客戶對房地產(chǎn)的第一印象，我一直認(rèn)為房地產(chǎn)營銷的本質(zhì)不是賣房，也不是讓人買房，而是如何準(zhǔn)確匹配。

所以你覺得看樣板間的過程有點(diǎn)像相親嗎？

讓人覺得我很好，覺得我們很合適。

更重要的是，還要讓人覺得錯過我之后很難再遇到下一個人的那種感覺。

毫不夸張地說，一個房地產(chǎn)能否打動人，是最終與買家分手，還是讓用戶愿意完成如此昂貴的家庭資產(chǎn)配置？

樣板房決定了 99% 的概率

今天的例子確實(shí)來自于我這么多年的真實(shí)可見和心跳。

樣板房，一眼就能吸引用戶。

都什么樣

01

美麗的裸妝：僑鑫 · 保利 · 匯景臺

一直以來，形容美女的最高層次是什么？我記得有這樣一句話。

淡妝濃抹總相適宜

但是回顧這幾年大家對豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，似乎只給了一個方向：用最昂貴的成本積累起來

所以這兩年從顧客的角度來看，豪宅是什么？

大部分高端項(xiàng)目都會配備奢華的石頭元素，名字也包裝成清波紫薇奢華的石頭，甚至盆栽也可以做成玻利維亞藍(lán)奢華的石頭。

原來呈現(xiàn)的高級審美慢慢消失。

這也是匯景臺最讓我印象深刻的地方，來自另一個豪宅方向的靈感，可以是極其奢華。

也可是精致的裸妝

第一

僑鑫堅(jiān)持在室內(nèi)不同地區(qū)使用大量進(jìn)口天然石材和木飾面元素作為交付。

進(jìn)入餐廳，仿佛打開了一幅流動的畫卷。

美麗的大理石地板與墻壁自然結(jié)合

從地面到天花板，整個廚房都是全木裝飾。

沒有多少人期待的那種石頭和耀眼的顏色，這種中性色調(diào)的質(zhì)感

你們甚至?xí)械綕嵃?/p>

衛(wèi)生間的盆和地面也鋪著同樣的石頭，讓顏色在空間中自然流動。

其次，這種色調(diào)下的線條感

在室內(nèi)做弧線是目前豪宅樣板房最顯著的創(chuàng)新，但是匯景臺是怎么做的呢？

拱門圓弧邊緣柔軟，裝飾有隱藏的金屬。

甚至入戶這個屏幕

許多項(xiàng)目只存在于樣板間，但在匯景臺這些都是交付標(biāo)準(zhǔn)。

并且許多工藝也非常耐人尋味

開門邊門的空間和電視背景墻之所以保持在一條直線上。

目的是讓整個空間在室內(nèi)開門時感覺更加完整，讓視野成為一條直線。

這種治療不得不說有點(diǎn)強(qiáng)迫癥。

大家不要小看這件事，這樣做并不意味著放棄昂貴，前面大家看到的木飾面，石頭，金屬元素…比你想像的要貴得多。

所以精致的裸妝下

是藏在里子里的極其奢華，卻以最溫柔的方式呈現(xiàn)出來。

誰敢說這樣的美女不是人群中最突出的？

02

最引人注目的動線設(shè)計(jì)：廣州 ·鵬瑞 1 號

我想很多人都知道這個項(xiàng)目的破圈，大部分都是關(guān)于外部討論的。

比如鵬瑞作為一線江景的豪宅規(guī)格，贏得了廣州市中心江心島-北帝沙島的經(jīng)營權(quán)，系統(tǒng)地打造了整個島嶼。

舉例來說，作為一個純粹的公寓項(xiàng)目，鵬瑞 1 號一年 1 億 商品交易已經(jīng)超過了過去十年廣州的網(wǎng)簽套數(shù)。

老實(shí)說鵬瑞 1 號碼現(xiàn)在所取得的成就已成為業(yè)界的共識，值得所有房地產(chǎn)商仰望。

但今天我想和大家分享一個室內(nèi)細(xì)節(jié)。

同時也是整個公寓設(shè)計(jì)最點(diǎn)睛之筆。

正是在我來到鵬瑞 1 號碼樣板房，游走在室內(nèi)動線系統(tǒng)時，鵬瑞做了一個改變。

來到餐廳的視野

與一般的豪宅項(xiàng)目不同，餐廳被分成中西餐廳，在鵬瑞的研發(fā)邏輯中，中西餐廳被分成中西餐廳徹底地拆分

將西式廚房連接到客廳，形成一個完整的社交空間

我們把注意力集中在中廚上。

廚房的計(jì)劃特別有趣。廚房與家庭大廳相連，然后放在房間類型的最深處，成為最安靜的部分。

隨后成為所有臥室的動線樞紐交匯處。

這種R&D語言就是告訴觀眾，客廳 西式廚房用于對外社交

而中廚 家庭大廳是家庭情感交流濃度最高的部分。

所以你會發(fā)現(xiàn)，鵬瑞不僅僅局限于簡單的面積放大，而是幾次細(xì)分單戶型的情緒，在不同的場景下實(shí)現(xiàn)功能交付。

還有許多類似這樣的研發(fā)。

比如當(dāng)面積再放大，客廳區(qū)域也不是簡單的再放大，而是再細(xì)分家庭個人藝術(shù)館，用來展示各種藏品

而且臥室再放大的關(guān)鍵在于再細(xì)分衣帽間，主臥標(biāo)配兩個相同規(guī)格的衣帽間，用于男女分區(qū)。

為何會出現(xiàn)如此精細(xì)化的情景？

產(chǎn)品的先進(jìn)領(lǐng)先是其驕傲的資本，但鵬瑞的驕傲本質(zhì)上來自于這樣一個企業(yè)的老板。

一是深諳塔尖用戶的心理。

一是掌握了心理之后，產(chǎn)品設(shè)計(jì)終于可以社會化了。絕對的塔尖背后是強(qiáng)大的個人意志。

通過對世界上所有成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，以及作為企業(yè)家不斷迭代的經(jīng)驗(yàn)積累，老板親自考察了十年，融入了他對生活的理解，徹底表達(dá)了建筑。

知不知道是一回事，愿不愿意做是一回事，最后能不能做到是第三件事。

顯然，這樣的老板很難再有了。

這種鵬瑞顯然是這樣的 1 號碼也無法復(fù)制

03

交付還原度最高的樣板房：成都嘉佰道 & 縵合 · 北京 & 香港沄璟

下一步要分享的樣板房有點(diǎn)多，但是三個項(xiàng)目本質(zhì)上代表了同樣的態(tài)度。

也是最容易被忽視的樣板房：還原度

大家都知道樣板房是獨(dú)套的，做得多好也不過分。

但是真正入住的時候會不會像樣板房階段那樣實(shí)現(xiàn)美好，很多項(xiàng)目還是要打上一個疑問。

正因?yàn)槿绱?，成都嘉佰道才值得拿出來說道。

之前去成都嘉佰道的小伙伴帶我們?nèi)タ戳藥滋桩?dāng)天就要交付的房子。

一眼望去，除了沒有軟裝。

幾乎可以和樣板房一比一地恢復(fù)。

直接訪問對比圖

前后感覺完全一樣

基本上和初始樣板房一模一樣，樣板段所呈現(xiàn)的精致感和品質(zhì)感都得到了充分的落地。

尤其是當(dāng)我們走近觀察細(xì)節(jié)時。

據(jù)交易員介紹，為了滿足室內(nèi)使用的木質(zhì)裝飾材料的要求，設(shè)計(jì)總是在工廠盯著幾天，打了幾百次，直到顏色接近他心中的標(biāo)準(zhǔn)。

即使是墻上一個藝術(shù)凹槽的設(shè)計(jì)

材料經(jīng)得起仔細(xì)看，工藝也做出了質(zhì)感。

而且真的負(fù)擔(dān)得起成本 5000 元 / 成都平頂流裝標(biāo)

的確應(yīng)該驚嘆，一家人口中靠著藝術(shù)豪宅在房地產(chǎn)行業(yè)殺出重圍的后起之秀。

甚至對于交付尾端也可以如此重視。

但是，這仍然是樣板房框架的交付，不得不告訴大家更極端的一點(diǎn)：軟裝交付

有沒有聽說過太多？

我們見過太多的客戶對項(xiàng)目位置有抵抗力，但是一旦他們來到現(xiàn)場，他們就會被抓獲完成交易。

一個實(shí)質(zhì)性的原因是愛上整個樣板房的感覺，包括客廳墻上的石頭、地板、廚房、軟裝，甚至現(xiàn)場燈光的明暗。 ...

因此，當(dāng)你來到這里時 · 什么是北京的畫面？

這里是它交付的實(shí)景照片。

照片中看到的沙發(fā)，茶幾，茶幾，紙巾盒，水杯，沙發(fā)上的枕頭，遠(yuǎn)處背景墻上的藝術(shù)品…

一切，都是交付標(biāo)準(zhǔn)。

這就是俯視下的情況

當(dāng)你真正達(dá)到極致的時候，你會發(fā)現(xiàn)，只有你選擇的軟裝才能與室內(nèi)的硬裝形成系統(tǒng)。

這里是項(xiàng)目的電梯廳玄關(guān)。

排列還是這樣的藝術(shù)畫，一組皮革沙發(fā)，結(jié)合角落光影的暈染。

當(dāng)然，這不僅僅是為了炫耀自己的技能，更是為了把整個美學(xué)生活系統(tǒng)都打包給你。

讓這個房子，成為真正的藝術(shù)品

而且這種觀念和行為，也與香港有關(guān)。與之不謀而合

在當(dāng)然，我們可以看到，豪宅應(yīng)該有的頂級配套設(shè)施都有。

并且是數(shù)倍的投資

但是更讓我感動的是，京京樣板房所展示的交付標(biāo)準(zhǔn)如此細(xì)致？

從咖啡機(jī)到恒溫酒柜，真空包裝機(jī)

細(xì)節(jié)到可以快速對杯體進(jìn)行消毒制冷的凍杯機(jī)、調(diào)料盒、種植香草的室內(nèi)掛式花盆

即使有些地方看不見，也是當(dāng)你打開餐柜的那一刻。

全部采用木飾面做成曲線，再疊加餐具分隔。

我們說樣板房交付分為三類:硬件交付、設(shè)計(jì)交付、軟件交付。

硬件看配備規(guī)格，設(shè)計(jì)背后是大師資源的鏈接，軟裝是整體氛圍的靈活營造。在過去的十年里，房地產(chǎn)是否比裝配比例進(jìn)口廚衛(wèi)

而且未來軟裝交付很可能會迅速殺入樣板房跑道

04

最佳框架結(jié)構(gòu)：中興路一號 & 東方的綠城潮鳴

這一觀點(diǎn)來自于近幾年上海的幾個新房項(xiàng)目

我特意咨詢了一下建筑設(shè)計(jì)的朋友。你可以簡單理解為承重墻的變化。就像上海老公房一樣，幾乎每一寸墻都是承重墻，本質(zhì)上是磚混結(jié)構(gòu)。

而且對于框架結(jié)構(gòu)的建筑

承重墻元素被大量排除，但承重系統(tǒng)被放置在梁、板、柱等基礎(chǔ)構(gòu)件中。主要功能是將建筑物的荷載傳遞到基礎(chǔ)上。

給大家舉個例子：270 度拐角

已成為目前大量豪宅樣板房銷談的價(jià)值點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

但現(xiàn)實(shí)這個 270 多少是要打折的

一開始我見過比較好的處理方法，一種是將承重墻簡化為拐角承重柱，另一種是將側(cè)移變?yōu)槌兄匦P(guān)墻。

但是也沒有完全實(shí)現(xiàn)視線的純無遮擋。

那么為什么這次綠城潮鳴東方能被同行稱贊呢？

仔細(xì)看 285 平面公寓設(shè)計(jì)，除了大部分載重集中在核心筒外，室內(nèi)只有大約一個。 8 根承重柱，柱體仍向內(nèi)收縮。

這樣就決定了未來業(yè)主有很大的自由可以自主改造大部分墻面。

但是我更想說的是看不見的功夫。

第一，整體結(jié)構(gòu)看起來很簡潔，對吧？

也就是說，每根柱子都需要增加倍數(shù)，以確保足夠的載荷，另外，根據(jù)現(xiàn)場工作人員的反饋，項(xiàng)目采用分級承重的方法。

換言之，柱子越底層承受的荷載總量越大，樓層越高，壓力逐漸減小。

第二

再次回答大家前期提出的承重柱提升是否會影響隔音？

實(shí)際上還涉及到另一個看不見的地方，比如地板的厚度，一般的建筑結(jié)構(gòu)大概在那里。 100mm，對于這種簡化結(jié)構(gòu)，需要加厚地板以滿足負(fù)載重量。

厚的可以做到 200-300mm

類似于廣州鵬瑞 1 數(shù)字之所以能達(dá)到很高質(zhì)量的隔音，是為了讓樓板厚度浮夸。 350mm 厚

例如，外立面采用大型弧形玻璃進(jìn)而產(chǎn)生工藝損壞。

因此，這些結(jié)構(gòu)中每一個不尋常的地方，都需要背后巨大的成本來實(shí)現(xiàn)。

包括我們?nèi)トf科中興路一號

外看給人一種無邊框手機(jī)的感覺。

知道怎么做的朋友不難看出，中興路一號這個項(xiàng)目已經(jīng)做到了。完全落地玻璃，沒有上翻的窗戶，沒有厚重的梁。

在結(jié)構(gòu)上，這是萬科的一次大膽嘗試。

雙線十字是項(xiàng)目的主要受力部件。 8 一面墻和一個外圍 6 組成狗骨柱，也使住宅套內(nèi)無結(jié)構(gòu)墻、柱的隔離。

這讓我想起了上海泗涇的格力公園海德。

雖然不是框架結(jié)構(gòu)，但最初的項(xiàng)目邀請羅杰斯親自操作。有趣的是，萬科中興路一號也來自英國建筑大師。

在板式包圓的新房市場中，選擇點(diǎn)式設(shè)計(jì)

嚴(yán)格來說，不能稱之為點(diǎn)式。單體布局為兩梯五戶蝴蝶，像一只開著翅膀的蝴蝶。承重墻基本在核心筒和局部外墻，因此獲得了內(nèi)部沒有承重墻的自由平面。

通過鋼結(jié)構(gòu)承重，陽臺獲得了四周無墻體和柱子包裹的效果。

所以我們可以看到

在這種設(shè)計(jì)下，陽臺幾乎是空的，包括扶手和窄邊框的處理。

另一個例子是項(xiàng)目的電梯廳

同樣不是昏暗壓抑，也是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)的不同。

整座電梯展示了人們?nèi)粘Ｉ钪斜容^少見的觀光電梯方式。

上述項(xiàng)目開發(fā)了一個新的賽道。

也就是說，當(dāng)我們在石頭上安裝標(biāo)卷時，不妨試試單體建筑結(jié)構(gòu)還能玩出什么新花樣呢？

這一時代需要許多創(chuàng)造性的東西。

房地產(chǎn)也是如此

而且最后一個項(xiàng)目就是這樣實(shí)踐的。

最“露骨”樣板房：海泰北外灘

想象一下，我們通?？吹降臉影宸慷际墙?jīng)過精心裝裱后呈現(xiàn)的。很少有開發(fā)商有勇氣說我想做清水樣板房展示。

而且海泰北外灘最大的區(qū)別

隱蔽工程在我看到的范圍內(nèi)做得最好的樣板房，可以用“外露”來形容

其他人最多給你看白墻。

在這里直接切割給你的管道。

在海泰北外灘工程實(shí)體樓，費(fèi)用約為 3000 萬萬建造了一個建筑工法樣板房

目的就是把建筑生物中那些隱蔽的角落，赤裸裸的真實(shí)，全部展開給大家看。

假如把建筑比作一個身體

所以我們可以看到血管是為人體運(yùn)輸?shù)?，用的是最?jiān)固的。全金屬機(jī)電管路

正如上圖所示，來自德國班尼戈的活水系統(tǒng)，我們很少看到純紅銅制成的四管給水管。

不但大大延長了管道的使用壽命，而且四個管道的設(shè)計(jì)還能使整個房子的活水在有效時間內(nèi)及時循環(huán)。

由丹麥皇室指定使用卜祿歌進(jìn)口

整套 316L 醫(yī)用級不銹鋼排水系統(tǒng)，能保證 50 超過2000年沒有腐蝕

從每一根管道和支架的排列，每一根柱子的澆筑，到整個機(jī)電系統(tǒng)的品牌，都是國際標(biāo)準(zhǔn)。

要知道這個項(xiàng)目本身還是超高層建筑？

當(dāng)外界對超高層有各種各樣的疑問時，海泰北外灘卻向外界傳達(dá)了一個明確的解釋：

也就是說，我不僅要給你一個屬于超高層的最佳視線。

在這里，你可以看到黃浦江向前奔跑，也可以看到蘇州河和黃浦江在外白渡橋上慢慢相遇。

一覽眾山小

更重要的是，在建筑內(nèi)部，各種管道、電、水、氣、排水的設(shè)備配管都是頂級材料。

也要交給業(yè)主一座真正的百年建筑。

這是為了這個項(xiàng)目隱蔽工程的偏執(zhí)

為什么要站在項(xiàng)目上？ 35 層層還是聽不見外面一絲風(fēng)的喧囂。

甚至項(xiàng)目玻璃

普通豪宅一般采用三玻兩腔，市場上一般采用旭格。 65 而海泰則采用了旭格的頂配系列 90 系列

四玻兩腔材料玻璃制造，也是全上海首次出現(xiàn)。

上述種類，都是海泰北外灘作為豪宅商品內(nèi)部的頂級建設(shè)項(xiàng)目。

最終

不知大家看到最后的感受是什么？

之所以有這個分享，并不是為了突出樣板間有多好。當(dāng)然，從行業(yè)的角度來看，這些項(xiàng)目確實(shí)獲得了極其優(yōu)秀的銷售數(shù)字。

但是我更想告訴你的是數(shù)字背后的數(shù)字。

所有這些樣板房都表現(xiàn)出同樣的氣質(zhì)，稱為：交付真實(shí)性

什么意思

也就是說，以前的樣板間喜歡怎么做，大概率是把床做小一點(diǎn)，突出房間的大小，或者有門的地方先不要放門。 ...

原則是通過藏拙和顯貴來留住客戶。

隨著這種認(rèn)知越來越擴(kuò)展到客戶，單純營銷需求的商品在一定程度上會在客戶心理上認(rèn)為動機(jī)不純。

但真正的牛 X 樣板房是怎么做的？

如果有人在追求奢石顯貴，匯景臺應(yīng)該為自己畫上精致的裸妝。

如果其他人都在爭奪精修效果圖，樣板房也逐漸注重交付還原度， · 北京正在提出交付軟裝

比如有人把銷售價(jià)值點(diǎn)背下來，有人率先研究框架結(jié)構(gòu)，海泰北外灘直接還原了最真實(shí)的暴露管道。

所以在我看來，做樣板間的關(guān)鍵是什么？

并非所謂的價(jià)值點(diǎn)多少項(xiàng)目，有多少設(shè)計(jì)師有多高級，而是讓客戶真正從心底里相信這個項(xiàng)目的樣板房很好。

我相信我以后買的房子會和樣板房一樣好。

從而構(gòu)建購房者和開發(fā)商兩者真正的信用體系。

這就是為什么我會說看樣板間就像相親。如果你觀察那些能走到最后的人，你永遠(yuǎn)不會只是一見鐘情。

而是真正的表達(dá)自己，讓對方意識到那些結(jié)婚后可以一起度過未來生活的細(xì)水流長。

總之一句話

真誠，是樣板間最大的必殺技巧。

上述為正文，來自 Moon

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