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發(fā)文/劉子棟

今年春天，一股不尋常的活力涌現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)地圖上。

與一線城市、新一線城市趨于飽和、競(jìng)爭(zhēng)激烈的趨勢(shì)形成鮮明對(duì)比，一股強(qiáng)勁的開(kāi)業(yè)浪潮正席卷廣闊的低線市場(chǎng)。

今年一季度，低線城市(主要指三四線城市和一些發(fā)達(dá)縣級(jí)市)的商業(yè)項(xiàng)目非?；钴S。這些城市甚至更下沉的城市過(guò)去不是商業(yè)品牌布局的首選區(qū)域。

特別是貴州、云南、廣西西部腹地，愛(ài)琴海集團(tuán)、世紀(jì)金源、融創(chuàng)商業(yè)等商業(yè)管理公司均有項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

包括黔東南凱里東方愛(ài)琴海購(gòu)物中心、西雙版納愛(ài)琴海購(gòu)物中心、黔東南凱旋奧特萊斯、畢節(jié)方圓惠財(cái)富廣場(chǎng)、崇左融創(chuàng)ins park等等。

商業(yè)的“毛細(xì)管”生長(zhǎng)在縣區(qū)和地州，這似乎詮釋了下沉市場(chǎng)的巨大潛力和爆發(fā)力。但是低線城市的商業(yè)市場(chǎng)真的有想象中的那么廣闊，還是甜蜜和苦澀共存？事實(shí)上，并不是每個(gè)公司都能走過(guò)這個(gè)“窄門”。

崇左融創(chuàng)ins，今年1月開(kāi)業(yè)。 以park為例，該項(xiàng)目是融創(chuàng)商業(yè)。ins park“產(chǎn)品線首次布局廣西，也是第一次在低能級(jí)城市落地，它的表現(xiàn)和未來(lái)將如何？

實(shí)驗(yàn)中有“兜底”

資料顯示，崇左融創(chuàng)ins park總建筑面積8.8萬(wàn)平方米，前身是崇左第一個(gè)大型商業(yè)體——崇左萬(wàn)象匯。2020年12月開(kāi)業(yè)，是華南華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)區(qū)項(xiàng)目。

這也是繼南寧萬(wàn)象城、桂林萬(wàn)象城、柳州萬(wàn)象城之后，“華潤(rùn)系”位于廣西的第四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的宣傳文件，崇左萬(wàn)象匯的開(kāi)業(yè)有利于“改變老街區(qū)零散銷售的商業(yè)環(huán)境，打破崇左“零大牌”的困境”。

崇左萬(wàn)象匯確實(shí)為這個(gè)中越邊境小鎮(zhèn)帶來(lái)了很多第一個(gè)品牌。據(jù)了解，項(xiàng)目引進(jìn)了100多個(gè)品牌，其中60%是崇左的第一家店。

然而，近年來(lái)，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)質(zhì)量的華潤(rùn)，相繼推動(dòng)了一些低效商業(yè)項(xiàng)目的處理。崇左萬(wàn)象匯似乎已經(jīng)成為處理的對(duì)象之一。

經(jīng)營(yíng)4年后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活團(tuán)隊(duì)選擇退出。

業(yè)主方崇左城建集團(tuán)旗下崇善商業(yè)管理有限公司尋找替代品，對(duì)下沉市場(chǎng)感興趣的融創(chuàng)商業(yè)受到青睞。

融創(chuàng)于2024年12月初介入，隨后不久與崇左城建集團(tuán)簽署輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合作協(xié)議。明年1月18日，崇左萬(wàn)象匯隨后改為“崇左融創(chuàng)ins” park”“重新開(kāi)業(yè)。

融創(chuàng)接手后，從簽約到項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的時(shí)間不到一個(gè)月，基本上都是通過(guò)項(xiàng)目之前的硬性條件進(jìn)行慣性經(jīng)營(yíng)。

據(jù)了解，融創(chuàng)商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)后，項(xiàng)目原有的花山巖畫、壯錦等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)設(shè)計(jì)沒(méi)有改變，只投資了3600萬(wàn)元左右進(jìn)行品牌轉(zhuǎn)型和空間改造，在一定程度上給租戶帶來(lái)了新的進(jìn)步。簽約了肯德基、霸王茶姬、網(wǎng)魚電競(jìng)、西北頌、DOKA狗咖等10個(gè)先進(jìn)品牌。

崇左萬(wàn)象匯開(kāi)業(yè)官方宣布簽約的主要品牌門店，融創(chuàng)接手后大致保留，如APPLE授權(quán)加盟店、星巴克、小米之家、華為授權(quán)體驗(yàn)店、肯德基、韜智書店、中影環(huán)球影城、著名創(chuàng)意產(chǎn)品、亨得利眼鏡、小駱馬兒童樂(lè)園等。NIKE、新鮮食品店(廣西第一家)等。

所以，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)把最重要的精力放在營(yíng)銷活動(dòng)上。

2020年崇左萬(wàn)象匯開(kāi)業(yè)期間，項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)結(jié)合崇左“中國(guó)糖都”的概念，推出了“優(yōu)秀萬(wàn)象匯” “糖樂(lè)趣綻放”活動(dòng)，打造了許多關(guān)于糖和浪漫的主題表演和展覽，并推出了由50萬(wàn)個(gè)糖塊制成的糖塊博物館，以及結(jié)合知名IP熊軟糖的中庭美展裝飾。

崇左融創(chuàng)ins 同樣的思路，park團(tuán)隊(duì)將項(xiàng)目定位為“商業(yè)零售鏈接文化旅游與地方特色”。

根據(jù)崇左融創(chuàng)ins park微信官方賬號(hào)顯示，該項(xiàng)目在傳統(tǒng)的元宵節(jié)、2月2日、3月3日、清明節(jié)等公共假期都有相應(yīng)的活動(dòng)和補(bǔ)貼。

在3月29日至4月6日的廣西傳統(tǒng)3月3日，該項(xiàng)目策劃了一系列活動(dòng)，如“Ai科技秀、篝火嘉年華、壯鄉(xiāng)美食、民歌對(duì)唱、木棉組合、快樂(lè)大會(huì)”等。同時(shí)，還為“三三購(gòu)物節(jié)”發(fā)放了各種團(tuán)購(gòu)券、美食券和購(gòu)物折扣。

但是在清明節(jié)假期，崇左融創(chuàng)ins park還舉辦了民族機(jī)甲秀、篝火音樂(lè)會(huì)X木棉組合(壯族山歌樂(lè)隊(duì))、崇左！主題活動(dòng)，如次元大會(huì)。

除了傳統(tǒng)的節(jié)日，為了吸引和聚集更多的人氣，項(xiàng)目還不斷穿插一些文化旅游活動(dòng)，如明星音樂(lè)會(huì)、小馬寶莉歌舞劇、香港明星足球賽等。

下沉不太易

“融創(chuàng)商業(yè)帶”ins park"產(chǎn)品線進(jìn)入崇左，本身就是一個(gè)下沉市場(chǎng)的實(shí)驗(yàn)。

商業(yè)管理公司的起步源于融創(chuàng)中國(guó)2020年前在商業(yè)領(lǐng)域的大規(guī)模收購(gòu)，尤其是2017年7月收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文化旅游，2019年11月收購(gòu)云南展覽，使融創(chuàng)快速建立以“茂”項(xiàng)目為主軸的商業(yè)體系。

自2021年起，融創(chuàng)商業(yè)開(kāi)始以輕資產(chǎn)為主的方式拓展市場(chǎng)，并逐步發(fā)展出融創(chuàng)茂，ins park 、融創(chuàng)精彩天地，后海商業(yè)街非標(biāo)產(chǎn)品“3 X”產(chǎn)品線。

其中，ins park產(chǎn)品線被定義為“城市娛樂(lè)商業(yè)的新場(chǎng)景，家庭快樂(lè)社交活動(dòng)的目的地”。該產(chǎn)品更注重娛樂(lè)和社會(huì)元素的融合，以及當(dāng)?shù)匚幕耐诰蚝徒Y(jié)合。目標(biāo)客戶主要是城市中的年輕家庭、商務(wù)白領(lǐng)和單身年輕人。

從區(qū)域、城市布局來(lái)看，融創(chuàng)商業(yè)并不局限于一線、新一線城市，而是選擇下沉市場(chǎng)。

廣西是融創(chuàng)商業(yè)去年以來(lái)的規(guī)劃重點(diǎn)。2024年開(kāi)業(yè)的兩個(gè)第三方拓展項(xiàng)目都位于廣西，包括5月份簽約的路橋融創(chuàng)茂，11月份落地南寧廣路融創(chuàng)精彩世界。

從融創(chuàng)的角度來(lái)看，崇左靠近省會(huì)南寧，與南寧的經(jīng)濟(jì)和人員交流密切。是ins park產(chǎn)品線落地理想。而且引進(jìn)最難的品牌，華潤(rùn)已經(jīng)幫助融創(chuàng)做了“兜底”。

崇左融創(chuàng)ins park的商業(yè)規(guī)模也比較小，操作起來(lái)比較容易，但是也面臨著低線城市商業(yè)的普遍問(wèn)題。

事實(shí)上，崇左融創(chuàng)ins park是ins park產(chǎn)品線首次登陸低能城市。

數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)商業(yè)目前有兩個(gè)融創(chuàng)ins。 位于江蘇淮安和廣東東莞的淮安國(guó)聯(lián)·融創(chuàng)insinspark成功開(kāi)業(yè)并運(yùn)營(yíng)。 東莞融創(chuàng)的park和ins park。

其中，淮安國(guó)聯(lián)·融創(chuàng)ins Park是融創(chuàng)商業(yè)與淮安國(guó)聯(lián)集團(tuán)的合作項(xiàng)目，位于淮安市主城核心商業(yè)區(qū)，建筑面積14.4萬(wàn)平方米，于2023年1月開(kāi)業(yè)。

東莞融創(chuàng)ins park是位于東莞厚街康樂(lè)商業(yè)街北段的融創(chuàng)商業(yè)與東莞?jìng)グ貙?shí)業(yè)、東莞淳鑫置業(yè)簽約的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，總量15萬(wàn)平方米，于2023年6月開(kāi)業(yè)。

此外，融創(chuàng)商業(yè)還包括杭州融創(chuàng)insins在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都是通過(guò)相傳的方式進(jìn)行的。 park、沈陽(yáng)融創(chuàng)ins 六安融創(chuàng)inspark和 park。

可以看出，這些項(xiàng)目所處的城市能級(jí)高于崇左融創(chuàng)ins。 高park。

數(shù)據(jù)顯示，淮安位于江蘇省中北部，位于長(zhǎng)江三角洲，是蘇北重要的中心城市。南京都市圈內(nèi)城市緊密，屬于三線城市；東莞是粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市，GDP萬(wàn)億。、新一線城市擁有數(shù)千萬(wàn)人口。

相比之下，崇左的地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)潛力較差。

崇左2024年全市GDP快速增長(zhǎng)，增速6.0%位居全自治區(qū)第三，但GDP總量低達(dá)1312.86億元，屬于五線城市。

同一年，據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，崇左居住人口為204.61萬(wàn)人，比2023年少1.51萬(wàn)人，呈持續(xù)下降趨勢(shì)，其中城鎮(zhèn)常住人口為96.74萬(wàn)人。

但是在崇左融創(chuàng)ins 在park所在的江州區(qū)，只有43.38萬(wàn)人居住。至于其他區(qū)縣，比如居住人口最多的扶綏縣，明顯更接近南寧市，去省會(huì)消費(fèi)更方便。

崇左融創(chuàng)人口和經(jīng)濟(jì)的ins 對(duì)park項(xiàng)目有一定的限制。

此外，雖然崇左本地客戶有持續(xù)升級(jí)品牌的愿望，但后續(xù)中高端品牌入駐的主動(dòng)性可能不會(huì)太高，這取決于融創(chuàng)商業(yè)團(tuán)隊(duì)在運(yùn)營(yíng)上能做多少努力。

現(xiàn)在值得高興的是，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)不到半年，依靠高頻補(bǔ)貼和活動(dòng)保持了良好的知名度。

對(duì)一個(gè)低線城市的商業(yè)來(lái)說(shuō)，在長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)成本增加下，收益如何還有待觀察，畢竟項(xiàng)目也面臨著競(jìng)爭(zhēng)。

崇左融創(chuàng)ins park位于崇左市南新區(qū)，崇左市新城邊緣。周邊有崇左市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣西民族師范學(xué)院、崇左市幼兒師范學(xué)院等學(xué)校，以及崇左市體育中心、金龍湖都市休閑公園等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。學(xué)生成為項(xiàng)目的主要客戶之一。

周邊糖業(yè)文化旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、太平古城、崇左中心步行街、匯豪城等部分客戶被分流。

與此同時(shí)，崇左融創(chuàng)ins park還面臨著崇左愛(ài)琴海購(gòu)物公園的直接競(jìng)爭(zhēng)。該項(xiàng)目面積16萬(wàn)平方米，帶來(lái)了崇左首個(gè)大型新能源充電站、室內(nèi)恒溫游泳池健身中心、崇左首個(gè)IMAX巨幕影城等更豐富的設(shè)施。

該項(xiàng)目也位于崇左新城區(qū)更中心地段，并于2025年5月17日試運(yùn)行。

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