今年以來(lái)，宏觀政策對(duì)樓市的支持力度不斷加大，核心城市市場(chǎng)保持修復(fù)趨勢(shì)，優(yōu)質(zhì)地塊不斷推出，“好房子”建設(shè)加快，民營(yíng)企業(yè)征地?cái)?shù)量和金額不斷增加，有一定的加倉(cāng)意愿。從征地公司來(lái)看，主要是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的大中型房地產(chǎn)企業(yè)和新的區(qū)域性中小型民營(yíng)企業(yè)，聚集重點(diǎn)城市積極投資。

01

企業(yè)征地?cái)?shù)量和額度均有所增加，有一定的加倉(cāng)意愿。

自今年以來(lái)，私人土地收購(gòu)一直在增加。2025年1-5月，在TOP100企業(yè)中，有24家民營(yíng)企業(yè)家，土地收購(gòu)占16.8%左右，比去年增加13家，8.3家。％。

2022-2024年，民營(yíng)企業(yè)征地力度急劇下降，TOP100企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)減少到10多家，征地額度減少到10%左右。自2021年第四季度以來(lái)，土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行，銷售端壓力大，融資收緊，債務(wù)持續(xù)到期，危險(xiǎn)公司增多。一方面，民營(yíng)企業(yè)面臨較大的償債壓力，放緩征地步伐；另一方面，民營(yíng)房企觀望情緒強(qiáng)烈，民營(yíng)企業(yè)整體征地規(guī)模較小。

2025年，當(dāng)前宏觀政策對(duì)樓市的支持力度不斷加大。5月初，一攬子金融政策出臺(tái)后，住房公積金貸款利率和5年以上LPR均有所下降，有效降低了購(gòu)房者的置業(yè)成本，為釋放住房需求提供了有力支撐，核心城市市場(chǎng)有望保持修復(fù)。與此同時(shí)，各級(jí)政府加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，各地推出了許多位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊。優(yōu)質(zhì)地塊的持續(xù)推出和“好房子”的建設(shè)加速，使得房地產(chǎn)企業(yè)存量土地和存量項(xiàng)目的規(guī)劃條件和產(chǎn)品設(shè)計(jì)處于較大劣勢(shì)。同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)前期一般很少拿到土地，所以房地產(chǎn)企業(yè)有一定的加倉(cāng)意愿。

圖片：2021-2025年前5月TOP100企業(yè)結(jié)構(gòu)(左為數(shù)，右為數(shù))

信息來(lái)源：

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區(qū)域中小房地產(chǎn)企業(yè)成為新生力量，聚焦本營(yíng)拓展儲(chǔ)備

分析2025年5月TOP100企業(yè)民營(yíng)企業(yè)的構(gòu)成。目前主動(dòng)征地主要有兩類。一類是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的大中型品牌房企，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)形勢(shì)下有一定的庫(kù)存需求。近年來(lái)，他們保持了龍湖、濱江、大華等一定的征地規(guī)模。一類是區(qū)域性中小房企，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)拓展儲(chǔ)備，如興耀房地產(chǎn)集團(tuán)、海成集團(tuán)等。，成為市場(chǎng)的新生力量。

從民營(yíng)企業(yè)總部所在地來(lái)看，主要是浙江、四川等地的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是浙江。24家房地產(chǎn)企業(yè)中有9家是浙江房地產(chǎn)企業(yè)。浙江省民營(yíng)企業(yè)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)韌，吸引了眾多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的投資。

從民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的背景來(lái)看，部分房地產(chǎn)企業(yè)背靠產(chǎn)業(yè)背景總公司，具有一定的資金優(yōu)勢(shì)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意愿和能力。比如德力房地產(chǎn)是德力集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在浙江各地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅和商業(yè)項(xiàng)目。2025年1-5月，德力房地產(chǎn)在寧波增加了兩個(gè)新的宅地。新希望房地產(chǎn)是新希望集團(tuán)的子公司。

就民營(yíng)企業(yè)征地城市而言，民營(yíng)企業(yè)征地主要集中在本營(yíng)或區(qū)域核心城市，加強(qiáng)深耕。7家房地產(chǎn)企業(yè)主要在杭州獲得土地，主要在浙江當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)；成都嘉禾興房地產(chǎn)、興唐房地產(chǎn)、新希望房地產(chǎn)主要在成都獲得土地；永州嘉信房地產(chǎn)、郴州雙銀房地產(chǎn)主要在長(zhǎng)沙獲得土地，湖南兩家房地產(chǎn)企業(yè)聚焦省級(jí)城市深耕；海成集團(tuán)聚焦重慶，敏捷集團(tuán)主要在廣州獲得土地，大華集團(tuán)聚焦上海。

從近年來(lái)征地民營(yíng)企業(yè)名單來(lái)看，民營(yíng)企業(yè)重疊度較低，只有龍湖、濱江、大華等少數(shù)民營(yíng)企業(yè)持續(xù)保持一定投資總額。這體現(xiàn)了區(qū)域性中小房企機(jī)會(huì)性征地的特點(diǎn)。區(qū)域性中小房企整體發(fā)展規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，根據(jù)自身發(fā)展節(jié)奏適當(dāng)加倉(cāng)。

表格：2023-2025年前5月TOP100企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)征地狀況

信息來(lái)源：

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許多地方的民營(yíng)企業(yè)，如杭州、成都等，份額較高。

杭州、成都等地民營(yíng)企業(yè)的玩家份額較高。從重點(diǎn)城市十大房地產(chǎn)企業(yè)的征地配額來(lái)看，中央企業(yè)、國(guó)有企業(yè)和地方國(guó)有資產(chǎn)仍然是主力軍。杭州、成都等地有三家民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入征地前十名。杭州、成都民營(yíng)企業(yè)征地配額占十大房地產(chǎn)企業(yè)征地總額的38.6%、蘇州、南京2家，上海只有1家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入前十，北京沒(méi)有民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)拿地。

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)征地改善是核心城市修復(fù)、初期投資規(guī)模小、優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)等諸多因素驅(qū)動(dòng)的結(jié)果，其可持續(xù)性仍有待觀察。目前拿地公司仍以央國(guó)企為主，2022年至今仍在持續(xù)。就銷售方面而言，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額仍處于下降通道，五月份銷售平淡。2025年1-5月，TOP100房企銷售額同比下降10.8%，比1-4月份基本持平，略有下降0.6%。％。五月份，TOP100房地產(chǎn)企業(yè)銷售額同比下降17.3%，較四月份下降0.5%％。銷售方面的壓力可能會(huì)繼續(xù)傳遞給投資方，因此，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的信心實(shí)質(zhì)性提高，需要銷售回暖的推動(dòng)。

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