提高住宅工程質(zhì)量勢(shì)在必行。

推進(jìn)“好房子”建設(shè)，是今年房地產(chǎn)的核心任務(wù)之一。

談到好房子，大家的注意力一般都放在商品的“門面”上，比如房型、立面、配置等等。

但是，一個(gè)好的產(chǎn)品不僅要有面子，還要有里子，也就是工程的質(zhì)量。一個(gè)好的設(shè)計(jì)必須有一個(gè)好的項(xiàng)目才能落地。中央“好房子”戰(zhàn)略自然不會(huì)忽視工程質(zhì)量。

今年以來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部經(jīng)常采取行動(dòng)。上個(gè)月剛開展了住宅工程質(zhì)量整治行動(dòng)。最近公開收集了“好房子”技術(shù)產(chǎn)品，為住宅隔音、滲漏、開裂、異味等“慢性病”尋找“處方”。

這幾個(gè)問題，正是每年住宅投訴的重災(zāi)區(qū)。

借助新技術(shù)和新技術(shù)“看病”自然是好事。然而，從收集到推廣新技術(shù)仍然需要時(shí)間，但市場(chǎng)并不等人。目前，被動(dòng)等待只會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。如何在現(xiàn)有環(huán)境下提高工程質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部選擇好的房屋技術(shù)產(chǎn)品

劍指住宅隔音滲漏開裂等質(zhì)量通病

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，征用“好房子”建設(shè)便民實(shí)用技術(shù)商品。

根據(jù)通知，選擇的內(nèi)容主要包括兩項(xiàng)：

(一)新技術(shù)、新機(jī)器、新材料、新產(chǎn)品處理地板隔音、分戶墻隔音、衛(wèi)生間滲水和異味、屋面漏水、排水主管道漏水、外墻開裂、面層脫落、滲漏等問題。

(二)數(shù)字化家庭新技術(shù)，包括但不限于數(shù)字化家庭基礎(chǔ)平臺(tái)、智能照明、智能安全、智能環(huán)境控制、智能養(yǎng)老等。

專家將對(duì)所選新技術(shù)、新機(jī)器、新材料、新產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)審，并將其列入“好房子”建設(shè)惠民實(shí)用技術(shù)和產(chǎn)品目錄，截至2025年6月25日。

它是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推進(jìn)“好房子”建設(shè)的又一重要舉措。

在今年的兩會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹明確指出，在好房建設(shè)方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將從三個(gè)方面著力落實(shí):標(biāo)準(zhǔn)化、科技化、項(xiàng)目化。

在標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方面，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》于5月1日實(shí)施。在項(xiàng)目建設(shè)方面，各地已經(jīng)開展了房屋試點(diǎn)工作。比如杭州5月份轉(zhuǎn)讓了三個(gè)試點(diǎn)好房子的地塊。強(qiáng)化技術(shù)是強(qiáng)調(diào)應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品，處理住宅隔音、滲漏、開裂、異味等“常見問題”，推廣全屋智能技術(shù)。

之所以把這份工作單獨(dú)列出來，明源君認(rèn)為，主要是因?yàn)?，目前住宅工程的質(zhì)量與“好房子”還有很大的差距。

多年來，滲漏、開裂、貨物不對(duì)板等問題，都是住宅質(zhì)量投訴的重災(zāi)區(qū)，投訴數(shù)量一直居高不下。

根據(jù)艾普思咨詢發(fā)布的《2024年中國(guó)房地產(chǎn)投訴洞察報(bào)告》，2024年房地產(chǎn)質(zhì)量投訴5.20萬(wàn)起，比2023年增長(zhǎng)12.92%。其中，滲漏、開裂等問題占比最高，投訴數(shù)量不減反增。

今年3月15日，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)布的問卷調(diào)查也顯示，房屋質(zhì)量在各種投訴中名列前茅，開裂、滲水、裝修材料不合格是投訴最多的三個(gè)問題。

明源君注意到，上個(gè)月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開始重點(diǎn)整治城市住宅工程質(zhì)量問題，主要關(guān)注隔音、異味、滲漏等各種質(zhì)量問題。不難看出，在規(guī)劃“好房子”的策略中，提高住宅工程質(zhì)量注定是一個(gè)無法回避的話題。戳這里，輕松管理工程質(zhì)量

甚至有人認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)企業(yè)也在努力提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量，但普遍關(guān)注的是房屋的“面子”(如立面、精裝水平等)。)忽略了房子的“里子”，后者的問題更加迫切。

大家都認(rèn)為“面子”的提升效果一目了然，可以顯著提升項(xiàng)目水平，有利于項(xiàng)目銷售，而“基礎(chǔ)”相對(duì)隱蔽，不能直接對(duì)銷售產(chǎn)生影響。

事實(shí)并非如此。以前很多房企都是通過現(xiàn)場(chǎng)直播、現(xiàn)場(chǎng)開放等方式，把工程質(zhì)量打造成賣點(diǎn)，有力地賦予了營(yíng)銷能力。

然后，當(dāng)每個(gè)人都卷入商品的“面子”時(shí)，率先卷入商品“里子”的房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會(huì)打開新的突破口。無論是政策導(dǎo)向還是市場(chǎng)需求導(dǎo)向，提高住宅工程質(zhì)量都是必然趨勢(shì)。

防止工程質(zhì)量問題高發(fā)？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部向房地產(chǎn)企業(yè)指明道路

怎樣提高住宅工程質(zhì)量？

上個(gè)月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)城市住宅工程質(zhì)量的整治行動(dòng)，其實(shí)給了房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)明確的思路。我們不妨沿著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知，看看房地產(chǎn)企業(yè)如何與各供應(yīng)商合作，從根本上提高住宅工程質(zhì)量。

首先，把握標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的落實(shí)。

建筑業(yè)并不缺乏管理標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)更不缺乏管理標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)明源君介紹，完善的房地產(chǎn)企業(yè)有完善的管理體系，對(duì)工藝實(shí)踐和管理動(dòng)作有明確的要求。然而，許多項(xiàng)目甚至無法避免最基本的質(zhì)量問題。

問題出在實(shí)施上。許多項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施都是兩張皮，標(biāo)準(zhǔn)是一套，現(xiàn)場(chǎng)做的是另一套。

一方面，宣傳不到位，供應(yīng)商沒有明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范被忽視。另一方面，過程缺乏監(jiān)管，出現(xiàn)問題無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)整改。后來調(diào)查的時(shí)候，很多方面都逃避了對(duì)方的責(zé)任，無法追溯到問題的根源。頭部房地產(chǎn)企業(yè)借助數(shù)字技術(shù)彌補(bǔ)了這一不足。

其次，注重圖紙審查和專業(yè)交圈。

自上個(gè)月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布工程質(zhì)量集中整治以來，各地紛紛響應(yīng)，在所屬地區(qū)開展相應(yīng)行動(dòng)。

其中提到，“督促建設(shè)單位迅速將住宅工程施工圖設(shè)計(jì)文件送相關(guān)機(jī)構(gòu)審核，指導(dǎo)審核機(jī)構(gòu)將住宅隔音、防臭、防水、墻體保溫、場(chǎng)地防沉降等設(shè)計(jì)作為審核要點(diǎn)?！?/p>

強(qiáng)調(diào)圖紙對(duì)提高工程質(zhì)量的重要性。圖紙是施工的基礎(chǔ)，工程質(zhì)量提高抓圖紙，這一邏輯完全沒有問題。

本月初實(shí)施了新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，涉及多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。例如，為了提高房屋的隔音效果，新規(guī)要求家庭墻壁的隔音標(biāo)準(zhǔn)不低于50dB，隔音性能比舊標(biāo)準(zhǔn)提高了11.1%。

上個(gè)月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行了質(zhì)量整治，強(qiáng)調(diào)住宅隔音注重主動(dòng)降噪和被動(dòng)隔音的設(shè)計(jì)措施。住宅防串味要注意地漏、排煙道、排水管存水彎是否細(xì)化。

設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化，工程標(biāo)準(zhǔn)或工藝實(shí)踐也隨之發(fā)生了變化。這樣才能回到那個(gè)老生常談的問題，設(shè)計(jì)與工程交圈。

長(zhǎng)期以來，設(shè)計(jì)和工程之間的交集不足是工程質(zhì)量缺陷甚至事故的根源，也是工程修復(fù)和施工困難的根源。此時(shí)，設(shè)計(jì)、工程、成本和招聘等部門有必要加強(qiáng)交集。

在這方面，頭部房地產(chǎn)企業(yè)一直在探索方法。比如制定交圈機(jī)制。要求跨部門強(qiáng)制執(zhí)行交圈，并充分外部化。項(xiàng)目開工前，各部門至少要有三輪集體交圈。在征地之前，項(xiàng)目、采購(gòu)、運(yùn)營(yíng)、成本、設(shè)計(jì)都要拿出自己的建筑模型、調(diào)查報(bào)告，或者計(jì)算結(jié)果來論證建筑方案；

征地后，各職能線集體確定施工模型和項(xiàng)目方案，確保施工前方案正確、圖紙確定、計(jì)劃清晰，各職能線在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和節(jié)奏上達(dá)成一致。

通過充分的交圈，可以減少后續(xù)不必要的變化，以及專業(yè)圖紙之間的錯(cuò)誤、遺漏、觸摸和缺失。

三是抓材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收。

拋開設(shè)計(jì)不談，工程質(zhì)量問題要么出在施工過程中，要么出在材料上。

工程方面，材料瞞天過海，以次充好的現(xiàn)象屢禁不止。門道可說是錯(cuò)綜復(fù)雜。

舉例來說，很多房地產(chǎn)企業(yè)都采用了集采機(jī)制，也選擇了大廠供應(yīng)商，仍然無法避免這一問題。

比如門窗集采是大廠，但項(xiàng)目可能不會(huì)使用大廠商的產(chǎn)品。由于運(yùn)輸?shù)挠绊?，許多制造商會(huì)在項(xiàng)目所在地尋找工廠代工。但是代工廠的技術(shù)不如大廠的水平，生產(chǎn)出來的門窗有精度誤差，安裝造成接縫滲水。

對(duì)此類問題，項(xiàng)目可通過加強(qiáng)抽樣驗(yàn)收來解決。

①加強(qiáng)進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收，要求出廠材料必須附加出廠證明(含批次號(hào))、第三方檢測(cè)報(bào)告和可追溯的二維碼，方便項(xiàng)目追溯。

②加強(qiáng)第三方重新測(cè)試。要求每批材料保留樣品，雙方簽字保存，每月隨機(jī)飛行檢送第三方重新測(cè)試。

③對(duì)門窗、地漏、防水材料等關(guān)鍵材料，增加抽檢比例，存在不符合項(xiàng)目的，進(jìn)一步擴(kuò)大抽檢范圍。

四是抓檢查驗(yàn)收

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在上述通知中指出，要求各地督促建設(shè)單位在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前組織隔音、防臭、防水等實(shí)體性能檢測(cè)，并將檢測(cè)結(jié)果納入《住宅質(zhì)量保證書》。

事實(shí)上，竣工前驗(yàn)收已經(jīng)屬于后期檢查。一旦發(fā)現(xiàn)問題，修復(fù)成本高，時(shí)間長(zhǎng)，有些項(xiàng)目是不可修復(fù)的。

預(yù)防和過程停止點(diǎn)驗(yàn)收尤為重要。一方面，嚴(yán)格樣品驗(yàn)收。在設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、材料選擇、施工技術(shù)等方面及時(shí)調(diào)整不合理性，將主要問題放在一般施工前處理。

另一方面，設(shè)置關(guān)鍵工序停止檢查點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注隱蔽工程的驗(yàn)收和整改。比如門窗防水、地下室防水、屋面防水等與泄漏相關(guān)的工序節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行三方驗(yàn)收，在線留下驗(yàn)收結(jié)果痕跡，明確相關(guān)責(zé)任人。外部消除質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，可以事半功倍。

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