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發(fā)文/高天

2024年國慶前夕，上海Gatee位于徐匯西南，黃浦江附近。 M西岸夢中心(以下簡稱“西岸夢中心”)正式亮相。據(jù)悉，開業(yè)第一周，客流高峰達(dá)到19萬人以上，開業(yè)以來人氣并沒有下降。被公認(rèn)為“當(dāng)紅炸雞”。

現(xiàn)在距離西岸夢中心開業(yè)已經(jīng)半年多了。和剛開業(yè)時相比有什么變化？它的真實(shí)經(jīng)營情況如何？聯(lián)商網(wǎng)最近進(jìn)行了實(shí)地考察。

01

客流量充足，業(yè)態(tài)流量明顯分裂。

位于上海徐匯區(qū)龍騰大道2266號的西岸夢中心，地鐵11號線龍耀路步行約10分鐘。如果從國際媒體港和媒體港(項(xiàng)目和國際媒體港整體布局)的天橋步行會更快到達(dá)(西岸夢中心5、7樓二樓有龍耀路站連接天橋)，項(xiàng)目總量約16.2萬。㎡，商業(yè)面積10萬㎡。

沿著龍騰大道、夢中心大道、濱水大路三條大路，有商業(yè)、夢工場、筒倉、酒店等12棟獨(dú)棟建筑。，并與西岸穹頂藝術(shù)中心、西岸大劇院、夢船塢、劇院廣場、滑板公園、小倉廣場、市場廣場形成了整個西岸夢中心。

同時，以8個夢工場為界，1-6個為北區(qū)商業(yè)，7-12個為北區(qū)，分布為“井字形”動線。每棟商業(yè)建筑整體為地上一層至地上三層，地下一層為地下停車庫，部分建筑為B2停車庫。

首先看一下項(xiàng)目開業(yè)初期一直被“吐槽”的幾個地方有什么變化。

第一，廁所排隊(duì)的問題?；旧厦織潣嵌加袃蓪有l(wèi)生間(一層只有一層)。雖然每個衛(wèi)生間的坑很少(以男廁為例，最多有四個坑)，但商場也在通過每層配備多個衛(wèi)生間來盡力解決問題。參觀當(dāng)天是周六中午11點(diǎn)。作者在3棟樓、5棟樓、6棟樓的男廁所沒有排隊(duì)問題，但下午3點(diǎn)左右，一些女廁所已經(jīng)排隊(duì)了。但是下午這個時間段沒有達(dá)到客流高峰，估計高峰期排隊(duì)會更明顯。

與此同時，被詬病的衛(wèi)生間沒有掛鉤的問題已經(jīng)解決，商場還配備了多功能衛(wèi)生間。

第二，停車難的問題。西岸夢中心只有600多個地下停車位。與常規(guī)購物中心相比，經(jīng)常有一兩千個停車位，設(shè)備不足。而且西岸夢中心節(jié)假日人流量特別大，停車問題估計還是比較嚴(yán)重的。但是在參觀過程中，龍騰大道并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的交通堵塞現(xiàn)象，中午停車場也可以順利進(jìn)出。根據(jù)停車場工作人員的說法，現(xiàn)在很多人都會把車停在旁邊的幾棟樓里，比如國際傳媒港。

第三，開業(yè)率低。西岸夢中心在開業(yè)之初就被很多消費(fèi)者詬病開業(yè)率低，很多店鋪都沒有開業(yè)，現(xiàn)場都在裝修?，F(xiàn)在已經(jīng)營業(yè)半年多了，現(xiàn)場幾乎所有的店鋪都開業(yè)了。據(jù)現(xiàn)場粗略統(tǒng)計，目前已有120多個品牌開業(yè)，空店不多，已經(jīng)處于圍護(hù)裝修階段，比如三個NEED創(chuàng)意韓國菜。

事實(shí)上，這些問題在一定程度上反映了西岸夢中心的流量，無論是停車難還是上廁所排隊(duì)。尤其是節(jié)假日，可以用“擁擠”來形容。

但是也存在著“業(yè)態(tài)誤差”的問題。從現(xiàn)場可以看出，臨江的閃光展區(qū)和公共區(qū)域的休閑場所是客流集中的區(qū)域。同時，餐廳的客流也相當(dāng)可觀，甚至臨江的一些餐廳在下午兩三點(diǎn)都處于滿客狀態(tài)；相比之下，二樓和三樓的一些餐廳缺乏客流。此外，零售業(yè)態(tài)不如餐飲流量充足。甚至連lulemon都是、On昂跑、NB Running、這些熱門的運(yùn)動戶外品牌Columbia也“門庭冷落”。

02

超級松弛感，更考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)后續(xù)運(yùn)營。

到目前為止，由于項(xiàng)目濱水業(yè)務(wù)的獨(dú)特定位和濱水生活習(xí)慣，西岸夢中心的市場熱度和流量都是相當(dāng)可觀的。

800米的一線江景讓西岸夢中心成為真正的濱水業(yè)務(wù)，這也是吸引人們打卡的原因之一。所以臨江幾乎所有的品牌店都有統(tǒng)一的玻璃立面，餐飲是為了難得的一線江景用餐體驗(yàn)，上下疊層的大玻璃設(shè)計。

這一幕在香港維多利亞港的K11看起來很相似，“一邊喝著咖啡，一邊吃著‘漂亮的飯’，一邊看著游輪從周圍開來?！?/p>

因此，西岸夢中心可以實(shí)現(xiàn)“周末一日游”、“飯后散步”、“遛貓遛狗”、“在河邊騎自行車”等放松的生活場景。甚至有人整理了徐匯濱江的“騎行和徒步路線”(GateM西岸夢中心、西岸大劇院、上海油罐藝術(shù)中心、西岸藝術(shù)館、復(fù)古KFC&濱江海事塔、龍美術(shù)館，全程約3.5公里)。

當(dāng)然，有很多可以制作電影的打卡點(diǎn)，也為西岸夢中心增添了不少人氣。眾所周知，西岸夢中心是由1920年誕生的龍華水泥廠改造而成的。有百年歷史的水泥筒倉已經(jīng)保存下來。開放的屋頂非常有電影性，視野極佳。同時，穹頂藝術(shù)中心是由舊工廠改造而成。

松弛的感覺也體現(xiàn)在西岸夢中心設(shè)置了許多戶外座位，濱水大路阿嬤手工制作的門口還有“躺椅”，真正的“躺著看江景”。

在商業(yè)內(nèi)容的構(gòu)建上，西岸夢中心專注于年輕人喜愛的休閑和審美特征，餐飲更加休閑和時尚，零售更加運(yùn)動和戶外，寵物和娛樂形式形成了濱水生活習(xí)慣，方便可隨機(jī)消費(fèi)。

所以，西岸夢中心的主力商店是穹頂藝術(shù)中心，西岸大劇院，快樂麻花大三角劇場，VAS瓦肆Livehouse、巖石時代攀巖、MOREPRK等品牌，而非常規(guī)的超市、影院。

這家餐館匯集了藍(lán)瓶咖啡，阿嬤手工制作，M 全新的Stand概念店，Tapa Tapa、山石榴貴州菜、蘭巴赫等品牌。與此同時，由水泥廠倉庫改造的8棟BLOOMARKET是直接餐飲的主題市場，匯集了“排隊(duì)王”胡麻等餐廳。

在運(yùn)動方面，既有l(wèi)ululemon、On昂跑、Wilson、HELLY HANSEN、還有Neww，CGX等“當(dāng)紅小生” Balance、SKECHERS、PUMA、UNDEFEATED、adidas Originals等市場“常青樹”。

另外，還有Tagi.、UODYCOCO有蒂樹，高速公路商店，群島BOOKS、Nice Rice、onhéOn等值得打卡的小眾品牌。

西岸夢中心圍繞濱水生活習(xí)慣打造的品牌陣容，交出了不錯的答卷。

但還是有一些缺點(diǎn)，比如零售業(yè)態(tài)如何與其他業(yè)務(wù)多樣化?！熬徒M(fèi)”是大多數(shù)人的心態(tài)。除非有獨(dú)特的品牌，否則很難吸引消費(fèi)。

很多人會買一杯咖啡在河邊吹，甚至?xí)@呆。當(dāng)他們看到美味的面包店時，他們會買一些。當(dāng)他們餓的時候，他們會找一家風(fēng)景好的餐館吃飯，但是很少有人會開車來這里買一雙鞋。目前，西岸夢中心的服裝零售和運(yùn)動戶外品牌是商場中常見的品牌。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，西岸夢中心的餐飲業(yè)態(tài)相對較強(qiáng)，零售業(yè)將相對較弱。然而，公共區(qū)域的閃光租金是一個理想的收入。參觀當(dāng)天，西岸夢中心有Hellolo Kitty×著名的IP快閃展，如野獸派、迪士尼等，流量特別大，基本都是排隊(duì)拍照。與此同時，Lancome、同時還舉辦了GXG等品牌快閃活動。

另外，自開業(yè)以來，西岸夢中心已陸續(xù)向公眾呈現(xiàn)水岸音樂。 電影、上海國際光影節(jié)光影節(jié)、西岸藝術(shù)與設(shè)計博覽會主題單元、野格X88rising城市音樂季、奇幻水岸嘉年華、米蘭國際家具展、藝術(shù)水岸國際論壇等豐富活動。

可以看出，西岸夢中心的濱水生活習(xí)慣，無論是天時地利的“江景優(yōu)勢”，還是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)精心打磨的品牌和運(yùn)營內(nèi)容，都是時有必要的，正好滿足了當(dāng)下大家對舒適生活方式的需求，也是現(xiàn)代商業(yè)多元化模式的體現(xiàn)。

西岸夢中心的“一日游”是很多人的選擇，無論是生活還是工作在上海，還是游客。就像盤龍世界一樣，它不僅僅是一項(xiàng)業(yè)務(wù)。

然而，西岸夢中心面臨的難題也不容忽視，比如天氣，寒冷的江風(fēng)會影響西岸夢中心的吸引力。

天冷 工作日=“人流失術(shù)”？對于西岸夢中心團(tuán)隊(duì)來說，這是一個挑戰(zhàn)，需要不斷觀察。

寫在最后

西岸夢中心的出現(xiàn)，對于整個西岸商業(yè)來說，意義重大。

西岸作為一個新興地區(qū)，商業(yè)仍處于培育期，綠地繽紛城市(2017年開業(yè))運(yùn)營時間較長。、AI 西岸鳳巢PLAZA(2021年開業(yè))，還有兩個小型配套商業(yè)lumina星楊和傳媒港花園。而且西岸夢中心規(guī)模較大，方式更新，業(yè)態(tài)更全，無疑是目前西岸最具代表性的商業(yè)項(xiàng)目。今后，隨著香港位于西岸中環(huán)、中海西岸環(huán)宇城MAX和芒果廣場配套業(yè)務(wù)的出現(xiàn)，整個西岸的商業(yè)氛圍將逐步進(jìn)入良好狀態(tài)。

另一份市場報道稱，印力退出AI。 在PLAZA西岸鳳巢的運(yùn)營中，西岸集團(tuán)將運(yùn)營權(quán)交給了西岸夢中心的運(yùn)營方華之門(華之門的創(chuàng)始人是前印力高管葉挺)。AI 對于PLAZA西岸鳳巢來說，這是一個更新的機(jī)會。

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