出品/觀點網(wǎng) 發(fā)文/高遠 2023年11月和2024年1月，前灘錢隆廣場進行了兩次拍賣，起拍價分別為15億元和12億元，但最終全部拍賣。 目前，即使上海作為中國大宗交易的核心市場，許多區(qū)域性資產(chǎn)也面臨著無人接管的局面，其中寫字樓項目受到的影響最大。 因為有些公司在行業(yè)調(diào)整過程中遇到了“爆雷”的情況，所以大量的辦公資產(chǎn)被執(zhí)行法拍。然而，在今天的市場條件下，很少有辦公樓可以通過拍賣被接管，所以市場上出現(xiàn)了大量以辦公樓為核心抵押物的不良債權(quán)包。 6月9日，根據(jù)資產(chǎn)交易平臺披露的信息，上海福盛前灘錢隆廣場債務(wù)總價約14.027億元，持有人為中國長城資產(chǎn)管理有限公司上海分公司。 截至三月三十一日，該項目的債務(wù)資本約為10.75億元，債務(wù)利息約為3.277億元。 根據(jù)之前的相關(guān)報道，前灘錢隆廣場在2023年11月和2024年1月進行了兩次拍賣，起拍價分別為15億元和12億元，但最終全部拍賣。所以長城資產(chǎn)將該項目的債務(wù)掛牌處理。 資料顯示，前灘錢隆廣場的質(zhì)押物主要包括24層寫字樓全建，建筑面積2.46萬平方米；5846.23平方米的地下一層商鋪；441個抵押車庫，總面積2.08萬平方米； 另有一棟售樓處，面積5846.23平方米；兩棟房子，總面積273.28平方米。并且所有質(zhì)押物都已完成驗收，證件齊全。 經(jīng)過十幾年的發(fā)展，前灘建設(shè)不斷完善，浦東新區(qū)近乎實現(xiàn)了將其打造成第二個陸家嘴的機會，但福盛集團顯然沒有機會獲得前灘發(fā)展的紅利。受到房地產(chǎn)市場調(diào)控等因素的影響，福晟集團早已陷入經(jīng)濟危機。 前灘錢隆廣場對前灘具有不同的意義，其項目土地是上海開放前灘開發(fā)計劃時出讓的第一塊土地。而第一任主人是海航集團。 海航集團于2013年9月以16.7億元的價格拍攝了錢隆廣場的項目土地。按照當時的計劃，項目總投資約35億元。截至2018年銷售給福晟集團，海航集團已投資25億元，估計還需要8億元才能完工。 當時，海航集團正在清理大規(guī)模資產(chǎn)。除了前灘項目，海航還在上海尋找買家，包括上海淳達萬麗酒店、上海海航大廈項目、上海祝橋倉儲項目、上海揚子江國際企業(yè)廣場項目等5個項目。 當時福生集團愿意以29億元的價格收購這個項目，對于海航集團來說還有4億的利潤率，可以大大減少非凈利潤的損失。海航集團面臨的現(xiàn)實是，它已經(jīng)連續(xù)五年扣除非凈利潤損失。而且交易完成后，海航還用于償還上海信托的債務(wù)，其收入為29.80億元中的16.2億元。 身為買家，當時福晟集團正處于跑馬圈地的最后風光中，對前灘項目也充滿信心，希望借此機會開拓上海市場。 根據(jù)收購公告，福生集團表示，收購的項目預(yù)計將于2019年上半年完成，商業(yè)部分將作為長期投資目的持有，住宅將出售。據(jù)公告顯示，該項目估值為41.4億元，扣除收購和后續(xù)開發(fā)費用后，利潤僅為3.6億元。 但現(xiàn)實卻給了福晟集團一擊。福晟集團在接管錢隆廣場的第一年，就出現(xiàn)了資金短缺的情況。 2019年11月，福盛宣布逾期一年前以“明股實債”形式發(fā)起的“信澤福潤一號私募基金”商品。這只總金額為3億元的基金直到2019年底才支付利息和本金，最終引發(fā)了福盛的經(jīng)濟危機作為導(dǎo)火索。 隨后，世茂攜金融企業(yè)進入市場，拖底。2020年1月，世茂集團和盛盛集團成立了世茂盛盛平臺，雙方將在房地產(chǎn)開發(fā)、舊城改造、建筑施工、物業(yè)運營等多個領(lǐng)域通過聯(lián)合平臺進行合作。此后，前灘錢隆廣場項目屬于該聯(lián)合平臺。 但是世茂和金融機構(gòu)進入之后，項目的推進似乎并不順利。 2020年，大量購買福盛前灘項目的豪宅業(yè)主，由于公章被鎖，大量業(yè)主為子女購買的學(xué)位房難以辦理房產(chǎn)證，影響了子女的上學(xué)問題。因此，他們?yōu)榱宿k理產(chǎn)權(quán)證而大打出手“搶公章”。 另一家基金機構(gòu)——上海巨派投資集團有限公司，就是“搶公章”事件的爆發(fā)。 在福盛集團宣布收購前灘項目的本月，上海大眾投資帶頭成立了“福盛上海前灘并購私募基金”，為該項目的建設(shè)和開發(fā)。該基金分為兩個階段，總規(guī)模為7.5億元，到期時間為2020年7月2日和9月29日。 但由于2019年福晟集團因基金兌現(xiàn)逾期而出現(xiàn)經(jīng)濟危機，造成了大派對自己基金兌現(xiàn)的擔憂。 因此，2020年5月，大派和福盛、世茂聯(lián)合擬定了《大派投資股票融資債務(wù)去化備忘錄》，同意世茂福盛應(yīng)于今年7月支付前灘項目本息，如果不支付，則恢復(fù)共管印章。 基于三方談判的順利進展和形成的協(xié)議內(nèi)容，大派于2020年6月17日發(fā)布了基金退出計劃公告，稱大吉投資將持有的錢隆海盛股權(quán)轉(zhuǎn)讓給福盛指定方后，將于2020年7月和2021年4月分兩期支付本息。 但2020年7月31日，福盛正式向大派發(fā)出《說明書》，稱前灘項目涉及兩項建設(shè)工程合同和銷售代理合同糾紛，導(dǎo)致現(xiàn)金被司法查封凍結(jié)，需要向大派提出增加現(xiàn)金期限。 經(jīng)過幾次與福圣方的談判和討論，福圣方負責上海前灘并購私募基金項目的投資后團隊于9月4日從前灘錢隆廣場拿走了上海前灘項目的公章，并將其鎖定在中國第一高樓上海中心“寶庫一號”。 最終，在政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，“搶公章”事件以業(yè)主成功辦理房產(chǎn)證結(jié)束。 但是前灘錢隆廣場的這場爭議，似乎意味著福晟集團的資產(chǎn)復(fù)雜。 經(jīng)過短短8個月的合作，世茂選擇將“世茂福晟”改為“福晟救助管理平臺”，但是雙方的合作也逐漸變得僵化。不久之后，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資的迅速收緊，世茂集團本身也陷入了負債困境，無法繼續(xù)經(jīng)營這個項目。 法院最終查封了前灘錢隆廣場。前灘錢隆廣場有如此復(fù)雜的糾紛背景，在市場情緒探底的環(huán)境中，能找到人接手嗎？還有待觀察。 五月餐飲趨勢解讀：節(jié)日經(jīng)濟驅(qū)動消費上升 突出的地域風格

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