禪城，正從“中心城區(qū)”邁向“城市中心”。

最近，我對老城區(qū)格外關(guān)注。上周在成都老城區(qū)逛了一周，累到腳抽筋，回來后又去了佛山的嶺南天地與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

為何突然愛上逛老城區(qū)？我發(fā)現(xiàn)中國的超大特大城市，都開始認(rèn)真對待自己的老城區(qū)了。就像佛山禪城，這幾年在空間重塑、科創(chuàng)回城、產(chǎn)業(yè)升級等方面，努力奪回“失去的主場”。

01 禪城，老城區(qū)來了年輕人

站在佛山嶺南天地街頭，看著一群群年輕面孔，我腦海中冒出三句話。第一句：老城區(qū)來了年輕人！第二句：滿眼都是年輕人的地方，還能叫老城區(qū)嗎？第三句：這才是適合人類的街區(qū)尺度。

受汽車文明影響，中國城市的新城新區(qū)多按汽車需求設(shè)計(jì)，街區(qū)尺度大，過馬路都要很久，我戲稱那是“硅基生命”待的地方。而老城區(qū)的街區(qū)尺度對人友好，就是“好逛”。

以前我們總給老城區(qū)貼“人口老齡化”“產(chǎn)業(yè)空心化”“基礎(chǔ)設(shè)施老化”等標(biāo)簽，逛了永慶坊、嶺南天地后才發(fā)現(xiàn)，原來我排斥的不是老城區(qū)，而是臟亂差。老城區(qū)干凈整潔后，比新城區(qū)好玩多了。

作為佛山老城區(qū)，禪城很多地方打理得很好。既干凈整潔，線下商業(yè)又繁榮，有嶺南天地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等特色商業(yè)街區(qū)，也有新 DNA、天虹中心等大型購物中心，未來還有萬象天地、金鉑中心等網(wǎng)紅商業(yè)。

有人說，禪城靠網(wǎng)紅商業(yè)贏得了年輕人的心。年輕人多的地方氛圍好，呈現(xiàn)出一種經(jīng)濟(jì)上行期的美。城市空間中，人的選擇和流動軌跡很重要，當(dāng)更多年輕人傾向在中心城區(qū)工作和居住，城市的中心性才能鞏固。祖廟、石灣等老城區(qū)的復(fù)興，是對城市核心基因的致敬與重塑。

02 禪城，從“中心城區(qū)”到“城市中心”

可以說，禪城終于找準(zhǔn)了自己的賽道，就是像上海、成都的老城區(qū)一樣，專注發(fā)展商業(yè)，這也是禪城的比較優(yōu)勢。

一是慣性優(yōu)勢，禪城自古以來就是商業(yè)重鎮(zhèn)，明清時與北京、漢口、蘇州并稱“天下四聚”，商業(yè)中心的地位深入人心。二是地理位置優(yōu)越，禪城位于佛山地理幾何中心，地鐵密度全市最高，匯聚人流成本低。三是空間形態(tài)適合，老城區(qū)是窄馬路、小街區(qū)、密路網(wǎng)，人口密度高、歷史街區(qū)多，天然適合發(fā)展商業(yè)。

佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

所以，禪城專注商業(yè)，南海、順德很難競爭過它。商業(yè)發(fā)展得好，能以低成本吸引年輕人。很多新城新區(qū)缺乏煙火氣，吸引年輕人效果不佳，而老城區(qū)有幾個好商業(yè)，年輕人就會蜂擁而至。

禪城區(qū)提出“從‘中心城區(qū)’走向‘城市中心’”的口號。以前覺得有難度，現(xiàn)在看來可行。因?yàn)槌鞘谢较虺霈F(xiàn)了拐點(diǎn)，這也是禪城這座千年古城在有限空間里的“二次生長”。

看看紐約、倫敦、北京、上海、成都的老城區(qū)，因老城煥新，很多科創(chuàng)公司從郊區(qū)新城搬回老城區(qū)，這在國外叫“新城市主義”，國內(nèi)叫“科創(chuàng)回城”?？苿?chuàng)公司的年輕人對生活有要求，老城區(qū)能提供豐富的生活場景。著名規(guī)劃師馬向明說“新錢用老建筑、老錢用新建筑”，高知人才回歸老城區(qū)創(chuàng)業(yè)，成本低、機(jī)會多。

如今，文化空間、社區(qū)氛圍、生活圈層配套讓年輕人和創(chuàng)業(yè)者選擇在禪城安居筑夢，“中心認(rèn)同”在人潮匯聚中重新凝聚強(qiáng)化。

03 禪城，用土拍市場印證“中心回歸”

城市化發(fā)展至今，老城區(qū)的價值逐漸被看見。禪城作為佛山老城區(qū)，用土拍市場印證了“中心回歸”。

5 月底，很多城市地塊流拍時，禪城的金城街地塊溢價成交，上一次溢價成交還是兩年前。6 月 27 日，佛山市星通半導(dǎo)體摘得禪城區(qū)南莊約 90 畝工業(yè)地塊，預(yù)計(jì)帶動投資約 45 億，達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值 30 億元，將打造大灣區(qū)規(guī)模最大的芯片測試封裝基地。6 月 30 日，禪城祖廟商圈出讓一塊商業(yè)用地，金鉑商業(yè)投資 10 億元建設(shè)高端商業(yè)綜合體。同日，禪城還掛出南莊千畝產(chǎn)業(yè)園的一塊工業(yè)用地。

禪城為何能在土拍市場逆勢飄紅？一方面，經(jīng)濟(jì)形勢困難，企業(yè)追求確定性，回歸中心城區(qū)拿地成共識，一線城市外圍區(qū)土地難賣，中心城區(qū)土地仍有人搶。另一方面，禪城活力充沛，通過特色街區(qū)、老城活化等提升城市格調(diào)，吸引年輕人，讓企業(yè)信心倍增。

第三，禪城服務(wù)好。以星通半導(dǎo)體項(xiàng)目為例，禪城招商團(tuán)隊(duì)從了解項(xiàng)目方增資擴(kuò)產(chǎn)信號到簽約，僅用 16 天，這種“無事不擾、有求必應(yīng)”的服務(wù)精神，讓企業(yè)踏實(shí)。

不了解禪城的人，會以為禪城“沒有地”。曾經(jīng)禪城有空間瓶頸、載體缺乏等問題，但如今高舉“佛山之心”大旗，成功突圍?，F(xiàn)在禪城工業(yè)用地和載體空間充裕，已整備工業(yè)用地 3149 畝，超過過去 15 年出讓國有工業(yè)用地總和，今年還能新增千畝產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來還有更多。

可見，禪城不僅在高端服務(wù)業(yè)發(fā)揮引領(lǐng)效應(yīng)，在都市工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)方面也有充足空間。這樣的禪城，像一塊不斷生長的城市拼圖，充滿無限可能，拒絕被單一標(biāo)簽框定。

本文來自微信公眾號“城市戰(zhàn)爭”，作者：孫不熟，36 氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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