2025年，在“好房子”國家戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，重點城市紛紛出臺“好房子”新規(guī)，比如放寬陽臺/飄窗面積、鼓勵空中花園/復(fù)式挑空、優(yōu)化公共空間計容等。

這些新規(guī)讓住宅產(chǎn)品的實得率、空間尺度和舒適度都有了顯著提升。它不僅激活了剛需、改善、高端客群的不同需求，還推動產(chǎn)品力朝著“空間功能精細(xì)化、場景體驗品質(zhì)化、社區(qū)運營生態(tài)化”這三個方向加速發(fā)展。

從2025年1 - 6月重點城市的熱銷項目來看，產(chǎn)品力較強的四代宅和新規(guī)項目起到了很好的支撐作用。在當(dāng)前樓市呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)的弱復(fù)蘇態(tài)勢時，“好房子”的成交情況領(lǐng)先。

中央明確建設(shè)“好房子”

“好房子”是2025年的關(guān)鍵話題。

2025年3月兩會確定了全年的發(fā)展方向，“穩(wěn)住樓市股市”首次被寫入總體要求，同時明確“建設(shè)好房子”為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向并迅速落實。

3月5日，政府工作報告明確了房地產(chǎn)工作路徑，要加快構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，推動行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

3月31日，《住宅項目規(guī)范》正式發(fā)布，層高要求從2.8米提高到3米；設(shè)電梯的要求從原先的7層及以上調(diào)整為4層及以上；隔聲要求從不大于75分貝降低到65分貝；還新增了適老化、綠色環(huán)保等要求。這一規(guī)范的實施，為住宅建設(shè)樹立了更高標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)志著住宅產(chǎn)品進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

在中央的指引下，截至2025年上半年，約有13個省市提高了“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以安全、舒適、綠色、智能為核心制定技術(shù)導(dǎo)則。例如，山東省所有地市都出臺了品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，江蘇、浙江推進(jìn)容積率優(yōu)化及精裝交付體系，雄安新區(qū)建立“地價房價聯(lián)動”機制鼓勵高品質(zhì)住房供應(yīng)。

從2025年至今部分已落地的項目來看，高贈送率是新規(guī)產(chǎn)品的核心優(yōu)勢。剛需市場利用高實得率實現(xiàn)“小面積多功能”；改善產(chǎn)品通過場景創(chuàng)新提升空間尺度與靈活性，給改善型購房者帶來高端居住體驗；對于高端產(chǎn)品，部分產(chǎn)品突破空間形態(tài)，實現(xiàn)平層別墅化，通過“垂直 + 水平”的立體化設(shè)計，將傳統(tǒng)別墅的分層功能（花園、露臺、地下室）融入單層平面，實現(xiàn)“小占地、大空間、墅級感”的居住升級。

多個城市“好房子”熱銷

從2025年至今重點城市的熱銷項目情況來看，在中央推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，高得房率的新規(guī)項目成為各地樓市的熱門選擇，在同片區(qū)內(nèi)去化率往往比傳統(tǒng)項目更高。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，四代宅等新規(guī)產(chǎn)品在多個核心二線城市逐漸落地，基本都成為所在區(qū)域的銷量冠軍。

比如在武漢，準(zhǔn)四代宅的推貨節(jié)奏普遍加快，且大多能實現(xiàn)熱銷。將武漢2025年一季度開盤的四代宅項目和傳統(tǒng)老規(guī)范項目對比，可發(fā)現(xiàn)四代宅去化率明顯高于傳統(tǒng)住宅項目。

進(jìn)入二季度，隨著政策推進(jìn)速度加快，“好房子”項目大量落地。

以廣州為例，4月全市有13個新規(guī)產(chǎn)品入市，推貨量占全市六成；5月有8個新規(guī)項目入市，推貨量占全市五成，認(rèn)購量占全市七成；6月有11個新規(guī)項目入市，推貨量占全市六成，認(rèn)購量占全市約九成，新規(guī)項目整體去化率比舊規(guī)項目高30個百分點。

再看鄭州，4月中原區(qū)龍湖中原頌項目和鄭東新區(qū)SIC超級總部中心潤府項目當(dāng)月認(rèn)購套數(shù)均超200套，位居4月鄭州項目銷售榜前2名，去化速度遠(yuǎn)超其他傳統(tǒng)項目。

5月成都有7個項目8次開盤，均為新規(guī)項目。其中金茂、萬科項目位于二圈層，憑借周邊地鐵配套、新規(guī)產(chǎn)品高得房率和低總價的優(yōu)勢，開盤時千人搖號，去化率達(dá)100%，熱度很高；其余3個加推項目位于成華區(qū)，屬于三環(huán)內(nèi)價值洼地區(qū)域，開盤持續(xù)售罄。

6月重慶四代宅與普宅去化率差異巨大，四代宅普遍去化率在75%以上，而普宅去化率基本在2成左右。

以龍湖御湖境項目為例，周邊沒有競品，加贈送后實得價僅16555元/平方米，產(chǎn)品力強且性價比高，本月加推兩次，均實現(xiàn)熱銷。聯(lián)發(fā)觀音橋項目本月推出四代宅新組團(tuán)，均價23009元/平方米，加贈后實得均價僅為16960元/平方米，與板塊內(nèi)其他競品相比有約8000多元/平方米的價格優(yōu)勢，精準(zhǔn)吸引區(qū)域剛改和中改客戶，實現(xiàn)高去化。

部分城市新貴產(chǎn)品監(jiān)管收緊

需要注意的是，在新規(guī)產(chǎn)品持續(xù)熱銷的情況下，近期部分城市開始加強對新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管。

比如廣州，已明確要求飄窗必須外凸，不允許通過內(nèi)凹飄窗變相擴充室內(nèi)面積，目前的0飄窗設(shè)計可能會被全面叫停。廣州高度超過40米的建筑，花池不再全贈送，需計入一半容積率，未來房企通過花池改造增加面積的做法會受到一定限制。

成都對新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管也在收緊。新規(guī)要求全贈送和半贈送面積占建筑面積不超過20%，但實際操作中，有些項目通過不合規(guī)方式使實際贈送率超過這個比例，甚至達(dá)到40%。根據(jù)成都最新出臺的建筑工程驗收規(guī)范，房企報建時的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗收核查，如果實測誤差值過高，房企可能會被處罰。

這背后主要有兩方面原因：一方面，新舊規(guī)產(chǎn)品之間的矛盾日益突出，新規(guī)產(chǎn)品過高的贈送面積使存量的舊規(guī)產(chǎn)品相對貶值，引發(fā)了已購房者的不滿和大量投訴。

另一方面，新規(guī)設(shè)計中的一些問題逐漸暴露，帶來了潛在的安全隱患。例如，超高層建筑中的花池設(shè)計可能威脅建筑結(jié)構(gòu)安全和居民生活安全；飄窗的拆改也可能影響建筑本身的穩(wěn)定性。

由此可見，新規(guī)產(chǎn)品的設(shè)計與監(jiān)管收緊可能會成為更多城市的普遍趨勢，房企通過模糊處理增加贈送空間來吸引購房者的方式將難以繼續(xù)。

2025年至今，整體市場仍處于弱修復(fù)狀態(tài)，產(chǎn)品力較強的四代宅和新規(guī)項目更受市場歡迎，帶動部分城市樓市“點狀回溫”。

從新規(guī)產(chǎn)品對市場的支撐作用來看，購房者對“好房子”的需求依然存在，區(qū)域、配套、產(chǎn)品都好的項目還將保持熱度，未來如何更好地滿足這些需求，將是企業(yè)發(fā)展的核心。

可以預(yù)見，在政策引導(dǎo)下，未來住宅產(chǎn)品的升級方向?qū)⒉辉賰H僅是追求更多的贈送面積，而是轉(zhuǎn)向生活場景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等多維度的綜合價值競爭。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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