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撰文/馮彩云

6月25日，觀點指數(shù)研究院發(fā)布《存量調(diào)改成風(fēng) | 2025年6月商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展報告》。報告顯示，港資運營商雖憑借運營能力和核心區(qū)位優(yōu)勢，多數(shù)項目表現(xiàn)良好，但老舊項目仍面臨客群迭代危機，需持續(xù)投入資本，以保持未來商業(yè)競爭力。

期間，港資代表領(lǐng)展公布最新財報業(yè)績，內(nèi)地業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼。年報數(shù)據(jù)表明，以人民幣計算，領(lǐng)展房托的中國內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額同比分別增長29.7%及28.9%。

這一增長主要得益于上海七寶領(lǐng)展廣場的貢獻，以及深圳領(lǐng)展中心城、廣州天河領(lǐng)展廣場等零售資產(chǎn)在資產(chǎn)提升后的穩(wěn)定表現(xiàn)。報告期內(nèi)，領(lǐng)展房托中國內(nèi)地零售物業(yè)組合的租用率維持在95.9%的較高水平。

不過，其續(xù)租租金表現(xiàn)不佳，年內(nèi)調(diào)整率為 -0.7%，主要是北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場表現(xiàn)不理想。若排除該影響，物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率為7.6%，實現(xiàn)了正增長。

在資產(chǎn)優(yōu)化方面，廣州天河領(lǐng)展廣場的第二期資產(chǎn)優(yōu)化項目資本開支預(yù)算為1.20億元，北京通州領(lǐng)展廣場的資產(chǎn)優(yōu)化項目預(yù)算為6000萬元。這兩個項目已于2024年年底動工，預(yù)計2025年中完工。

從零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)來看，餐飲、一般零售及其他是領(lǐng)展目前租金收入占比較大的兩大業(yè)態(tài)，合計占租金收入的6成以上。與2023財年相比，餐飲業(yè)態(tài)占比增加約3%，呈現(xiàn)增長趨勢，反映出當(dāng)下大眾的消費偏好。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)認為，領(lǐng)展多數(shù)項目在運營能力和核心區(qū)位優(yōu)勢的支撐下表現(xiàn)良好，但老舊項目面臨客群迭代問題，持續(xù)的資本投入是維持未來商業(yè)競爭力的關(guān)鍵。

領(lǐng)展表示將繼續(xù)針對性投入，進行升級改造，如優(yōu)化商戶組合、提升體驗等，并通過精細化運營增強商業(yè)項目對消費者的吸引力。

在新項目入市方面，不少項目以差異化定位搶占細分市場，競爭核心轉(zhuǎn)向獨特體驗與內(nèi)容吸引力。例如，招商商管打造的深圳南山區(qū)太子灣招商花園城VILLA，以“運動與健康”“日咖夜酒與星廚美味”“設(shè)計甄選”為核心標簽，構(gòu)建起時尚、藝術(shù)、文化與休閑的濱海生活場景。

京東MALL武漢店擁有超3萬平方米商業(yè)空間，有超20萬種京東自營產(chǎn)品，涵蓋家居家裝、全屋定制等品類，覆蓋200余家知名品牌。

期間，多個運營多年的樣本項目進行大規(guī)模、整體性升級改造。如重慶SM廣場運營12年后啟動煥新，廣州五號停機坪項目全面調(diào)改升級并更名。

原廣州五號停機坪項目將更名為“白云五號T5 MALL”，該項目由老航站樓轉(zhuǎn)型而來，毗鄰廣州白云國際機場等六大千億級產(chǎn)業(yè)樞紐，建筑面積13萬平方米，停車位1300余個。此次升級將從VI形象、商業(yè)定位等方面入手，打造“全時段休閑社交目的地”，引入潮流、親子等業(yè)態(tài)，計劃2025年完成改造。

即便不進行整體改造，局部樓層或區(qū)域的煥新也成為保持項目競爭力的常規(guī)操作，如廣州天河城B1層、南京德基B1美妝區(qū)。

以廣州天河城B1層為例，全層將啟動煥新改造，空間動線、商業(yè)定位和業(yè)態(tài)內(nèi)容將全面升級。永輝超市相關(guān)負責(zé)人透露，永輝位于廣州中心城區(qū)首家自主學(xué)習(xí)胖東來的調(diào)改門店將于9月亮相廣州天河城。

觀點指數(shù)認為，當(dāng)前眾多存量項目存在設(shè)施老化、業(yè)態(tài)同質(zhì)化等問題，調(diào)改可優(yōu)化空間體驗，引入符合潮流和客群需求的業(yè)態(tài)與品牌組合，提升資產(chǎn)價值和租金坪效。

在新店引入方面，樣本項目的首店數(shù)量占比較高，尤其是稀缺性強、話題性足的國際品牌和特色品牌首店。如成都SKP引入的泡泡瑪特臻品店，面積約200平方米。

該門店有滿墻的MEGA系列潮玩，價格多為四位數(shù)。開業(yè)當(dāng)天發(fā)布多款新品，吸引眾多消費者排隊購買，為項目增添人氣。

觀點指數(shù)認為，這類熱門品牌門店能帶來新客流，提升項目時尚度和差異化競爭力，是吸引年輕消費客群的關(guān)鍵。

在營銷活動方面，不再局限于促銷，而是通過打造沉浸式場景、舉辦社群活動等，提升顧客粘性和停留時間。

在非標商業(yè)方面，京東入局奧萊業(yè)務(wù)，線上線下同步開店。依托京東集團優(yōu)勢，京東奧萊在購物便捷性、價格和服務(wù)體驗上表現(xiàn)良好。

文旅街區(qū)商業(yè)方面，合生商業(yè)運營的花廳坊近期開放。該街區(qū)匯聚多元業(yè)態(tài)，引入廣州知名品牌。不過，該項目位于黃埔科學(xué)城板塊，能否長期吸引客群有待觀察。

本文節(jié)選自《存量調(diào)改成風(fēng) | 2025年6月商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展報告》

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